Cassa pensioni di Lugano CPDL

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1 Cassa pensioni di Lugano CPDL 97 rapporto di gestione amministrativa Esercizio

2 Indice pagina 1. RAPPORTO D ESERCIZIO RAPPORTO DI REVISIONE DELL UFFICIO DI CONTROLLO BILANCIO CPDL AL CONTO D ESERCIZIO CPDL ALLEGATO AI CONTI ANNUALI CONTI LATTIMER SA Cassa pensioni di Lugano (CPDL) Via Carducci 4 Casella postale Lugano Tel area previdenza Fax Tel area gestione immobiliare Fax cassapensioni@lugano.ch 2

3 1. Rapporto d esercizio 2014 I dati principali relativi all esercizio 2014, in raffronto con il 2013, sono i seguenti: Assicurati attivi 2'533 2'530 Pensionati 1'404 1'393 Somma di bilancio mio mio Risultato netto previdenza -2.2 mio mio Risultato netto gestione finanziaria 24.4 mio 21.2 mio Risultato netto gestione immobiliare 9.7 mio 10.1 mio Altri ricavi e spese 0.5 mio 0.6 mio Riserva di fluttuazione mio Risultato d'esercizio 7.2 mio 4.6 mio Capitale disponibile mio mio Capitale di previdenza mio mio Grado di copertura piano di finanziamento 88.9% Grado di copertura effettivo 92.7% 87.8% Tasso di conversione delle rendite % % Tasso reddito cap. di previdenza attivi 3.0% 1.0% Tasso d'interesse tecnico 3.0% 3.0% Premesse La prima fase del piano di risanamento iniziato il primo gennaio 2010 si è conclusa il Il grado di copertura effettivo a questa data è di 92.7% a fronte di un 88.9% previsto dal piano di finanziamento introdotto nel L evoluzione dei mercati azionari è stata positiva anche se caratterizzata da una notevole volatilità, mentre i tassi, contrariamente alle attese hanno fatto riscontrare una diminuzione. La crescita dei mercati azionari, grazie soprattutto ad un oculata gestione tattica da parte del Comitato Investimenti, ha permesso di ottenere un risultato eccellente. Il comparto obbligazionario non ha completamente approfittato della discesa dei tassi a causa della duration corta. L immobiliare ha prodotto un ottimo cashflow, mentre le valutazioni degli stabili sono state rimandate. La riduzione dei tassi di conversione introdotta in ossequio alle nuove basi tecniche, si è resa necessaria per garantire la stabilità a lungo termine della Cassa. A partire dall'esercizio 2014, per gli istituti di previdenza di diritto pubblico in capitalizzazione parziale, è richiesta una nuova presentazione che contiene per ogni anno due tassi di copertura, globale e per gli impegni degli assicurati attivi. 3

4 L esercizio 2014 si conclude con un utile di 7.2 Mio, a fronte di ciò è stata creata una riserva di fluttuazione, come previsto dalle nuove disposizioni, pari a 25.2 Mio pari a circa il 4% della somma di bilancio. Essa è tuttavia inferiore al 5%, pari a 31.2 Mio, previsto dallo specifico regolamento e dovrà essere integrata al più presto. Risultato previdenza Dall introduzione del piano di risanamento, il 2014 ha registrato il miglior risultato degli ultimi anni. La perdita del settore previdenziale ammonta a 2.2 Mio. Risultato gestione finanziaria La favorevole dinamica dei mercati unitamente ad un oculata gestione tattica e del rischio ha consentito di concludere il 2014 con un utile di 24.4 Mio, pari ad un rendimento del 7.8%. Risultato gestione immobiliare Il rendimento immobiliare ha generato un beneficio netto di 9.7 Mio, corrispondente a un rendimento del 4.0%. Organizzazione La Direzione ha proseguito l intenso lavoro di adeguamento alle nuove normative in vigore da marzo 2013, l adeguamento di regolamenti e direttive può ormai dirsi concluso. La struttura organizzativa si compone come segue: - il Consiglio Direttivo (CD) è composto da 6 membri con diritto di voto; - i pensionati sono rappresentati da un membro supplementare senza diritto di voto. Il CD si avvale dell appoggio di quattro comitati: Previdenza, Investimenti, Immobili e Audit. L attività dei comitati avviene in conformità dei rispettivi regolamenti. La nuova organizzazione, l organo supremo unico e i comitati specialistici consentono una gestione più dinamica e razionale dell insieme della Cassa. L'informazione verso gli assicurati e i terzi è fornita dal sito internet della CPDL ( che pubblica regolarmente notizie e aggiornamenti, sia per gli aspetti previdenziali sia per quelli relativi al patrimonio della CPDL. Sul sito sono inoltre disponibili i conti dettagliati e commentati dell'esercizio La CPDL deroga al principio del bilancio in cassa chiusa poiché il Comune di Lugano garantisce il versamento di tutte le prestazioni di vecchiaia, di rischio e di uscita come pure le prestazioni di libero passaggio in caso di liquidazione parziale e i relativi disavanzi tecnici conformemente all art. 14 Statuto CPDL. I conti 2014 sono stati preavvisati positivamente e senza riserve dall ufficio di revisione (BDO SA). Lugano, 5 maggio

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6 2. Rapporto di revisione dell Ufficio di controllo 6

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8 3. Bilancio CPDL al Attivi Rif. Allegato INVESTIMENTI 621'893' '405' '405' Liquidità 9'846' '959' '959' Cassa Banche, conti correnti 9'930' '854' '854' Cti call EUR e operazioni a termine su divise -84' ' ' Titoli 326'631' '309' '309' Azioni e Fondi azionari 124'053' '318' '318' Obbligazioni e Fondi obbligazionari 129'289' '356' '356' Fondi e Fondazioni d'investimento misti 13'972' Fondi Hedge e Materie prime 59'315' '633' '633' Immobili 245'762' '635' '635' Immobili e Partecipazioni immobiliari 245'762' '635' '635' Crediti 39'653' '501' '501' Averi presso datore di lavoro (c/c Città di Lugano) 27'311' '105' '105' Prestiti e Ipoteche 12'341' '396' '396' CONTI DI ASSESTAMENTO DEGLI ATTIVI 1'781' '296' '296' Crediti (incluso IP) 1'564' '091' '091' Mobili e attrezzature 217' ' ' TOTALE ATTIVI 623'675' '701' '701'

9 Passivi Rif. Allegato IMPEGNI 4'394' '132' '132' Prestazioni LP 1'763' '971' '971' Creditori 2'630' '160' '160' CONTI DI ASSESTAMENTO DEI PASSIVI 134' ' ' Transitori passivi 134' ' ' CAPITALI PREVID.E ACCANT.TECNICI 668'158' '572' '572' Capitale di previdenza assicurati attivi 289'078' '443' '443' Capitale di previdenza beneficiari di rendita 356'934' '457' '457' Accantonamenti tecnici 22'145' '670' '670' Parte di ripartizione autorizzata -74'165' '736' TOTALE CAPITALE PREVIDENZA, IN CAPITALIZZAZIONE PARZIALE 593'992' '835' Riserva di fluttuazione 25'154' '344' Disavanzo -81'391' TOTALE PASSIVI 623'675' '701' '701'

10 4. Conto d esercizio CPDL 2014 Profitti e perdite Rif. Allegato CONTRIBUTI, APPORTI ORDINARI, DIVERSI 33'624' '266' Contributi dei dipendenti 9'580' '311' Contributi del datore di lavoro 18'006' '498' Contributi del datore di lavoro di risanamento 5'803' '273' Premi unici e riscatti 233' ' PRESTAZIONI D'ENTRATA 6'098' '462' Apporti di libero passaggio 5'809' '902' Rimborsi versam.anticipati LPPA e divorzio 288' ' TOTALE RICAVI DA CONTRIBUTI E PRESTAZIONI D'ENTRATA 39'723' '728' PRESTAZIONI REGOLAMENTARI -31'009' '622' Rendite di vecchiaia -22'088' '617' Rendite ai superstiti -5'041' '054' Rendite d'invalidità -1'579' '836' Altre prestazioni regolamentari -72' ' Prestazioni in capitale al pensionamento -2'226' '038' PRESTAZIONI EXTRA REGOLAMENTARI -6' ' Rimborsi e recuperi 12' ' Interessi su prestazioni LP, prel.e liq.in capitale -19' ' PRESTAZIONI D'USCITA -7'155' '818' Prestazioni di LP in caso d'uscita -5'205' '377' Versamenti anticipati LPPA / divorzio -1'949' '440' TOTALE COSTI PER PRESTAZIONI E ANTICIPI -38'170' '172' VARIAZIONE CAPITALE DI PREVIDENZA ACCANT.TECNICI E RISERVE DI CONTRIB. -3'586' '708' Scioglimento/costituz. capit.di prev.assic.attivi -3'743' '043' Scioglimento/costituz. capit.di prev.pensionati 2'522' '491' Scioglimento/costituz. accantonamenti tecnici 5'525' '658' Remunerazione capitale di risparmio -7'891' '514' COSTI DI PREVIDENZA -134' ' Contributi al fondo di garanzia -134' '

11 RISULTATO NETTO PREVIDENZA -2'168' '270' RISULTATO NETTO INVESTIMENTI 34'103' '304' Risultato netto Gestione finanziaria 24'451' '170' risultato lordo gestione finanziaria 26'560' spese amministrazione patrimonio '109' Risultato netto Gestione immobiliare 9'651' '133' ALTRI RICAVI 1'968' '955' Ricavi da prestazioni fornite 90' ' Ricavi diversi 1'878' '857' ALTRI COSTI -131' ' Altre spese -131' ' SPESE DI AMMINISTRAZIONE -1'392' '251' Costi amministrativi -1'259' '167' Ufficio di revisione -21' ' Perito in materia di previdenza professionale -87' ' Autorità di vigilanza -23' ' RISULTATO PRIMA DELLA COSTITUZIONE- SCIOGLIMENTO DELLA RISERVA DI FLUTTUAZIONE DEI VALORI 32'380' '642' RISERVA DI FLUTTUAZIONE -25'154' Scioglimento riserva di fluttuazione Costituzione riserva di fluttuazione -25'154' RISULTATO D'ESERCIZIO 7'226' '642'

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13 5. Allegato ai conti annuali I. Basi e organizzazione 1.1 Forma giuridica e scopo: Ente di previdenza professionale, con sede a Lugano, avente lo scopo di assicurare i membri e i loro superstiti contro le conseguenze economiche della vecchiaia, dell'invalidità e del decesso. Si tratta di una istituzione di diritto pubblico, con personalità giuridica, iscritta al Registro di commercio. Essa si impegna a soddisfare almeno i requisiti minimi previsti dalla legge federale sulla previdenza professionale per la vecchiaia, i superstiti e l'invalidità LPP, per tutti gli assicurati, compresa la generazione d'entrata. (v.art. 1, 2, 3 Statuto) 1.2 Iscrizione LPP e fondo di garanzia: La Cassa pensioni di Lugano (CPDL) sottostà agli obblighi della LPP ed è iscritta al Registro della previdenza professionale e al Registro di Commercio del Cantone Ticino come istituto di diritto pubblico. E' affiliata al Fondo di garanzia LPP, Berna (No.registro TI 41). 1.3 Indicazione degli atti e dei regolamenti: Statuto ( ) Regolamento di previdenza ( ) Regolamento transitorio per l'anno 2011 e seguenti ( ) Regolamento investimenti ( ) Regolamento sugli accantonamenti ( ) Regolamento sulla liquidazione parziale ( ) Regolamento relativo al calcolo della riserva di fluttuazione dei valori ( ) Regolamento d'organizzazione ( ) Regolamenti dei comitati: Audit, Previdenza, Investimenti e Immobili ( ). 1.4 Organo di gestione e diritto di firma: Consiglio direttivo MANDATO rappresentanti del datore di lavoro: Giorgio Giudici, Presidente Silvana Minoretti René Chopard *) rappresentanti degli assicurati: Lucas Bächtold, Vice Presidente *) Mauro Delorenzi Milo Piccoli rappresentante dei pensionati (consultivo): Armando Zoppi *) rappresentanti Enti esterni Autorizzazioni di firma (collettiva a due): Giorgio Giudici Presidente Lucas Bächtold Vice-Presidente Ilaria Caldelari Panzeri Direzione Luca Bonanomi Direzione Comitato Previdenza Comitato Investimenti 13

14 Dario Giudici Tito Solari Mauro Delorenzi Armando Zoppi (consultivo) Comitato Audit Lucas Bächtold René Chopard Roberto Piva Armando Zoppi (consultivo) Silvana Minoretti Paolo Mazzoni Paolo Patelli Comitato Immobili Giorgio Giudici Edo De Bernardis Milo Piccoli 1.5 Esperti, organo di controllo, consulenti, autorità di vigilanza: Consulente di previdenza professionale: AON Hewitt (Switzerland) SA, Neuchâtel Consulente medico: Ufficio di revisione: Autorità di vigilanza: Dr. Paolo Städler, Lugano Breganzona BDO SA, Lugano Vigilanza sulle fondazioni e LPP della Svizzera Orientale, Muralto 1.6 Affiliati: Comune di Lugano AIL SA AIL Servizi SA Associazione Bancaria Ticinese Camera di commercio, industria, artigianato del Cantone Ticino Cardiocentro Ticino Centro di Studi Bancari Consorzio depurazione acque Lugano e dintorni Consorzio pulizia delle rive e dello specchio d'acqua del lago Ceresio Consorzio protezione civile Lugano Città CPDL Ente ospedaliero cantonale - ORL (parziale) Ente turistico del Luganese Funicolare Cassarate Monte Bré SA Lugano Airport SA Lugano Festival Pro Senectute Ticino e Moesano SOTELL Trasporti Pubblici Luganesi SA 14

15 II. Membri attivi e pensionati 2.1 Assicurati attivi: uomini 1'506 1'499 donne 1' '533 2'530 Gli assicurati a tempo parziale sono considerati come unità. L'evoluzione degli assicurati attivi risulta la seguente: Effettivo a inizio periodo 2'530 2'414 ammissioni dimissioni pensionamenti invalidità (100%) -3-8 decessi -6-5 riammissioni 0 0 correzioni (casi invalidità in sospeso) -2-1 Effettivo assicurati a fine periodo 2'533 2' Pensionati: limite d'età invalidi vedovili figli Effettivo pensionati a fine periodo 1'404 1'393 Dei 905 pensionati, 60 sono al beneficio del Supplemento Temporaneo. Gli invalidi parziali sono considerati come unità. L'evoluzione dei pensionati risulta la seguente: Effettivo a inizio periodo 1'393 1'365 nuovi beneficiari: limite d'età invalidi 4 12 vedovili figli uscite: decessi pens.limite d'età riattivaz.limite d'età/dec decessi coniugi scadenza rend. figli fine rendite ved.e pens Effettivo pensionati a fine periodo 1'404 1' beneficiari di rendita invalidità di cui 6 beneficiari di rendita invalidità parziale, raggiunti i 65 anni, sono divenuti pensionati limite d'età. 15

16 III. Natura dell'applicazione 3.1 Piano di previdenza: Tipo di piano: a primato di contributi Età ordinaria di pensionamento: 65 anni per gli uomini e 64 per le donne Salario assicurato: salario annuo dedotto coordinamento uguale alla rendita AVS completa massima ( 28'080) Il salario assicurato è arrotondato al 100 superiore. Accrediti di vecchiaia: accredito di vecchiaia classe d'età dal % % % % Rendita di vecchiaia: capitale di risparmio al giorno del pensionamento moltiplicato per il tasso di conversione del 6.7%. Rendita d'invalidità: capitale di risparmio acquisito al giorno della fine del versamento del salario o indennità sostitutive, aumentato degli accrediti di vecchiaia fino all età ordinaria AVS, senza interessi e moltiplicato per il tasso di conversione del 6.6% per uomini e donne. Rendita coniuge o partner registrato superstite: 60% della rendita d'invalidità o di vecchiaia assicurata o versata al defunto. Rendita figli: 10% della rendita d'invalidità o di vecchiaia assicurata o versata al beneficiario; 20% per gli orfani. Capitale decesso: Versato in caso di decesso di un assicurato attivo o un invalido. Capitale di risparmio acquisito al mometo del decesso diminuito dell importo necessario al finanziamento delle prestazioni a favore dei superstiti. 3.2 Finanziamento, metodi di finanziamento: Il finanziamento è basato sui contributi e rischi degli assicurati attivi e del datore di lavoro. L'ammontare annuo del contributo dell'assicurato corrisponde (in % del salario assicurato): - 8.5% in assicurazione completa (da 20 a 65 anni uomo / 64 donna); - 2.0% in assicurazione rischio (da 18 a 19 anni); L'ammontare annuo del contributo del datore di lavoro corrisponde (in % del salario assic.): % in assicurazione completa; - 2.5% in assicurazione rischio; Il metodo del finanziamento considerato per le prestazioni di pensionamento e di decesso dopo il pensionamento è il sistema della capitalizzazione, per le altre prestazioni è la ripartizione dei capitali di copertura. 3.3 Altre informazioni sull'attività di previdenza: - un nuovo regolamento di previdenza, come pure un nuovo regolamento transitorio relativo al contributo di risanamento, entreranno in vigore il ; - il tasso d'interesse 2014 attribuito sui capitali di risparmio degli assicurati attivi ammonta al 3%; - l'indicizzazione delle rendite è sospeso fino al 2014; - i datori di lavoro devono versare un contributo risanamento del 3% dei salari assicurati fino al 2014; - gli obiettivi per il grado di copertura sono i seguenti: 90% al , 92.7% al e 94.8% al ; - i datori di lavoro devono versare un contributo del 3% del disavanzo tecnico fino al momento del raggiungimento dei citati obiettivi. 16

17 IV. Principi di valutazione e di presentazione dei conti 4.1 Swiss GAAP RPC 26: I conti sono presentati come prescritto dalle norme Swiss GAAP RPC 26, versione , conformemente all'art. 47 OPP2, cpv Principi contabili e di valutazione: I criteri di valutazione applicati per le varie posizioni di bilancio sono i seguenti: Mezzi liquidi: valore nominale Crediti: valore nominale, ridotto al loro presunto valore di realizzo mediante l'iscrizione di un apposito fondo di svalutazione (delcredere) Obbligazioni: valore di mercato Azioni quotate: valore di mercato Azioni non quotate: valore venale Hedge Fund: valore di mercato Strumenti derivati: valore di mercato Immobili: valore venale Mobili: valore d acquisto dedotti gli ammortamenti Debiti: valore nominale IMMOBILI: nel 2014 i valori immobiliari sono rimasti invariati, ad eccezione della Lattimer, e corrispondono alle perizie allestite al dagli architetti Montorfani - Giovanzana, esperti CSEA, Lugano, aggiornate negli scorsi esercizi come segue:. nel 2011 per i seguenti edifici: valore precedente valore nuovo differenza Quartiere Ronchetto 35'610' '700' '090' Via Beltramina 59'050' '200' '150' Casa Resega: 4'330' '750' ' Via del Tiglio 6'520' '870' '350' TOTALE AUMENTO VALORE '010' nel 2012 per i seguenti edifici: valore precedente valore nuovo differenza Casa Rondine 4'430' '750' ' Via Monte Bré 3'100' '480' ' Via Industria 50'490' '000' ' Palazzo Ceresio 5'570' '910' ' Casa Bellinzona 5'380' '430' ' Lattimer SA in liquidaz. (vedi paragrafo successivo) TOTALE AUMENTO VALORE '600' nel 2013 per i seguenti edifici: valore precedente valore nuovo differenza Via Carducci 7'930' '100' ' Rione Madonnetta 14'040' '520' ' Cà Trevano 4'620' '770' ' Ex Suisse 4'510' '610' ' Ex Loron 3'560' '660' ' Recto Verso 8'670' '750' ' terreno ex Arnaboldi 3'360' '710' ' terreno ex Vannotti 1'550' '710' ' TOTALE AUMENTO VALORE '590'

18 Nel 2014 è stato adeguato il valore delle azioni della Lattimer SA in liquidazione (proprietaria dell'edificio in via delle Aie 14-via Mola 7) di 127' valore perizia immobiliare: 5'550'000. valore azioni esposto a bilancio CPDL 4'842'600 (tenuto conto dei passivi di bilancio) Conformemente alle direttive del Regolamento investimenti, relative alla valutazione degli immobili, la perizia viene aggiornata periodicamente da un esperto, tuttavia nel 2014 non vi sono stati aggiornamenti in considerazione del progetto di creazione di una Fondazione di investimento Immobiliare. La domanda per la relativa costituzione è stata inviata nel 2014 alla CAV PP. L'ultima valutazione degli immobili è avvenuta applicando il metodo dinamico delle "eccedenze di cassa scontate" (DCF) in sostituzione del precedente sistema basato sulla ponderazione tra il valore reale e il valore a reddito (perizia Arch.M.Gianelli 2004 adattata annualmente). Per la valutazione dei terreni è stato utilizzato il metodo dinamico "valore attualizzato". Il sistema delle eccedenze di cassa scontate (DCF) abbina una metodologia dinamica nella prima fase della valutazione, nella quale redditi e costi sono proiettati nel futuro per 10 anni, mentre la parte residua viene calcolata con un metodo statico. Il Consiglio Comunale, nella seduta del , ha imposto un vincolo di piano regolatore sull'immobile Rione Madonnetta, che potrebbe portare ad una minusvalenza stimata attorno ai 6 mio. e contro il quale è stato interposto ricorso presso il Consiglio di Stato, in data , tuttora pendente. parametri: i periti hanno valutato il parco immobiliare con gli stessi parametri di base, adattati di volta in volta alle peculiari caratteristiche dell'edificio in esame: la costruzione, lo stato di manutenzione e di conservazione, il livello qualitativo dell'immobile. tassi: tasso di capitalizzazione (perizia 2009), 3.80% così composto: 2.60% valuta alla scadenza delle Obbligazioni della Confederazione a 10 anni (media ultimi 3 anni) 0.45% spread con le obbligazioni fondiarie al , 0.75% tasso per immobilizzo della liquidità. per i quattro edifici rivalutati al il tasso utilizzato è del 3.45% (2.00% Obbl.della Confederazione, 0.70% Obbl.fondiarie, 0.75% tasso immobilizzo liquidità). per i sei edifici rivalutati al il tasso utilizzato è del 3.67% (2.15% Obbl.della Confederazione, 0.52% Obbl.fondiarie, 1% tasso immobilizzo liquidità). per i sei edifici e i due terreni rivalutati al il tasso utilizzato è del 3.55% (2.03% Obbl.della Confederazione, 0.52% Obbl.fondiarie, 1% tasso immobilizzo liquidità). Il tasso di capitalizzazione dipende dalle variazioni dei parametri indicati sopra. tasso di sconto, al tasso di capitalizzazione vengono aggiunti: una percentuale in relazione alla posizione dell'immobile (negativa o positiva calcolata sulla base della localizzazione del mappale, le peculiarità dell'edificio, i servizi ed infrastrutture, il vicinato ed i vantaggi o svantaggi economici applicando la classe di situazione s/naegeli-wenger); una percentuale in relazione al rischio di "affitti commerciali". flussi di cassa: affitti globali suddivisi in abitativi, commerciali e posteggi, indicizzati annualmente s/contratto (40% dell'aumento indice costo vita) + aumenti sulla base degli investimenti; sfitti reali +% in funzione dell'edificio (sia per i ricambi di inquilino, sia per le peculiarità dell'edificio); costi di esercizio (valutati su 3 anni); costi di manutenzione ordinaria (valutati su 3 anni); investimenti (secondo pianificazione) *; costi di manutenzione straordinaria (secondo pianificazione) *; 18

19 accantonamenti; deprezzamento dell'edificio in base all'anno di costruzione (complessità della edificazione) e agli interventi passati di ristrutturazione; accantonamenti per gli interventi futuri, calcolati in percentuale sulla base della vetustà. * Gli immobili oggetto della rielaborazione delle valutazioni finanziarie dell'anno 2013, hanno subito un primo ciclo di ristrutturazione nel corso degli anni Nel 2020 sarebbe necessario (dopo anni dal primo rinnovo) un secondo ciclo di rinnovo. Pertanto nella valutazione allestita per gli immobili in questione, oltre ai previsti rinnovi degli alloggi al momento del cambio d'inquilino, è stato inserito un secondo ciclo di ristrutturazione (con i relativi aumenti d'affitto), indipendentemente dalla data pianificata dalla CPDL. 4.3 Modifiche dei principi contabili, di valutazione e di presentazione dei conti: I criteri di valutazione indicano i valori attuali (valori di mercato) per tutti gli investimenti, come previsto dalle norme contabili Swiss GAAP RPC 26, introdotte dall'esercizio Per la valutazione degli immobili si rimanda al capitolo precedente (4.2.) Come previsto dall'art. 48a dell'opp2 dal 2013 vengono esposti separatamente nel conto economico le voci: spese di amministrazione del patrimonio, spese per l'attività di mediazione e di brokeraggio, spese per l'ufficio di revisione, spese del perito attuariale e le spese per l'autorità di vigilanza, oltre alle spese dell'amministrazione generale già indicate in passato. Dall'esercizio 2014 è richiesta una nuova presentazione per gli istituti di previdenza di diritto pubblico in capitalizzazione parziale. Occorre calcolare il totale del capitale di previdenza in capitalizzazione parziale e ci saranno due tassi di copertura, quello di copertura globale e quello di copertura per gli impegni degli assicurati attivi. Entrambi dovranno essere mantenuti almeno al grado di copertura iniziale che figura nel piano di finanziamento, definito e attestato dal perito ai sensi dell'art.72d LPP. L'istituto di previdenza entra in una situazione di sottocopertura qualora uno di questi due gradi di copertura effettivi scenda al di sotto dei gradi di copertura iniziali. La riserva di fluttuazione viene costituita quando il tasso di copertura effettivo cresce oltre l'evoluzione prevista e, al contrario, la riserva è dissolta quando il tasso effettivo non raggiunge il tasso previsto dal piano di finanziamento. Tassi utilizzati (estrapolati dall'attestato ai sensi art.72d LPP AON Hewitt del ): 1) tasso di copertura iniziale globale 81.40% 2) tasso di copertura inizale degli attivi 56.10% 3) tasso di copertura minimo globale secondo piano finanziamento (2%) 88.90% 4) tasso di copertura minimo attivi secondo piano finanziamento (2%) 73.20% 19

20 Capitale di previdenza e accantonamenti tecnici al : Capitale previdenza Accantonamenti tecnici Totale. Assicurati attivi 289'078'435 18'575' '653'504. Pensionati 356'934'555 3'570' '504'555 22'145' '158'059 Capitale di previdenza in capitalizzazione parziale: 1) 81.40% 668'158' '880'660 2) 56.10% 307'653' '593' % 360'504' '504' '098'170 3) 88.90% 668'158' '992' '992'514 74'165'544 4) 73.20% 307'653' '202' % 360'504' '504' '706'920 Per la determinazione della parte in ripartizione, si tiene in considerazione l'importo più elevato fra i quattro calcolati PATRIMONIO 623'675' '701' '701'485 PASSIVI Totale impegni 4'394'155 4'132'125 4'132'125 Totale conti di assestamento passivi 134' ' '903 Capitale previd.attivi 289'078' '443' '443'653 Capitale previd.pens. 356'934' '457' '457'518 Accantonamenti tecnici 22'145'069 27'670'874 27'670'874 Totale capitale previdenza e accant.tecnici 668'158' '572' '572'045 Parte di ripartizione autorizzata 3) differenza -74'165'544-83'736'078 0 Totale capitale previd., in capitalizzaz.parziale 593'992' '835'967 0 Riserva di fluttuazione 25'154'143 2'344'490 0 Disavanzo -81'391'588 Totale passivi 623'675' '701' '701'485 20

21 V. Copertura dei rischi, regolamenti tecnici, grado di copertura 5.1 Copertura dei rischi, riassicurazioni: La Cassa si assume lei stessa la copertura dei rischi vecchiaia, decesso e invalidità. Il Comune di Lugano riconosce alla CPDL una garanzia per il pagamento delle prestazioni dovute in conformità alle disposizioni LPP (art. 89 Statuto). Conformemente all'art. 72 a cpv. 1 LPP, la CPDL è un istituto di previdenza di una corporazione di diritto pubblico che deroga al principio del bilancio in cassa chiusa. Per questo motivo la CPDL può avere un grado di copertura inferiore al 100%. 5.2 Spiegazione degli attivi e passivi dei contratti d'assicurazione: Non vi sono contratti d'assicurazione. 5.3 Evoluzione e remunerazione del capitale di risparmio in primato di contributi: capitale all'inizio dell'esercizio 277'443' '885' /. norme minimali secondo art. 17 LFLP -56' ' accrediti di vecchiaia 22'078' '290' altri contributi e apporti 120' ' apporti datore di lavoro 13' ' apporti di LP 5'897' '902' rimborsi LPPA 388' ' prestazioni di LP versati -4'899' '101' prelievi per accesso alla proprietà e divorzio -1'949' '440' scioglimenti capitali pension., invalidità e decessi -17'853' '346' interessi 7'891' '514' norme minimali secondo l'art. 17 LFLP 4' ' capitale alla fine dell'esercizio 289'078' '443' Tasso di remunerazione CPDL applicato: 3.00% 1.00% Capitale di previdenza assicurati attivi '078' Capitale di previdenza assicurati attivi '443' Scioglimento/costituz.capit. assicurati attivi 11'634' *) *) capitale di previdenza assicurati attivi 3'743' interessi 7'891' Sviluppo del capitale di copertura per gli assicurati attivi in primato di prestazioni: nessuno 5.5 Totale degli averi di vecchiaia secondo la LPP: Il totale degli averi di vecchiaia LPP degli assicurati attivi al ammonta a 167'348' (tasso d'interesse 1.75%). 21

22 5.6 Sviluppo del capitale di copertura per i pensionati: saldo iniziale 359'457' '966' movimento dell'esercizio -2'522' '491' saldo finale 356'934' '457' Capitale di previdenza pensionati Capitale di previdenza pensionati Scioglimento/costituz.capit. pensionati 356'934' '457' '522' Risultato dell'ultima perizia attuariale: L'ultima perizia attuariale è stata allestita al dalla AON Hewitt (Switzerland) SA secondo i principi e le direttive DTA 1, 2, 4, 5 e 6 stabiliti dalla Camera svizzera dei periti in casse pensioni. Gli impegni di previdenza per il 2014 sono determinati in applicazione delle basi tecniche VZ 2010 (P2012) al tasso tecnico del 3%. Al la situazione finanziaria della CPDL presenta un disavanzo tecnico di 49'011'401 e un grado di copertura secondo l'art. 44 OPP2 di 92.7%. Il perito, Dr. Silvia Basaglia, attesta che: - le disposizioni attuariali e statutarie inerenti alle prestazioni e al finanziamento rispettano le disposizioni legali; - il contributo totale copre integralmente gli accrediti versati ai conti risparmio degli assicurati attivi, i contributi di rischio, per spese e al Fondo di garanzia. - i gradi di copertura al sono superiori ai gradi iniziali del piano di finanziamento e che a tale data la CPDL non deve prendere nessuna misura secondo gli articoli 65c-65e LPP. I gradi di copertura al della CPDL sono i seguenti:. patrimonio di previdenza disponibile 619'146'658. impegni totali assicurati attivi 307'653'504. impegni totali pensionati 360'504'555. grado copertura globale (art. 44 OPP2) 92.7%. grado copertura assicurati attivi 84.1%. grado copertura globale iniziale secondo piano finanziamento 81.4%. grado copertura iniziale degli assicurati attivi secondo piano finanziamento 56.1% 22

23 5.8 Basi tecniche e altre ipotesi significative sul piano attuariale: La Cassa utilizza le basi tecniche VZ 2010 (P2012) al tasso tecnico del 3%. La cassa alimenta inoltre diversi accantonamenti tecnici che sono valutati come segue: saldo a inizio esercizio 27'670' '012' variazione accant. per adattamento basi tecniche 1'770' '800' variazione accant. per condizioni pens.favorevoli -20'960' '340' variazione accant. per adattam.rendite al carovita variazione accant. per avvenimenti speciali 13'664' ' accantonamento per riduzione tasso tecnico '500' saldo a fine esercizio 22'145' '670' Accantonamenti tecnici Accantonamenti tecnici Scioglimento/costituz.capit.disp.tecniche 22'145' '670' '525' Il CD nella seduta di ha deciso l'attribuzione straordinaria di 13.6 mio. indicati alla voce Accantonamenti per avvenimenti speciali. 5.9 Modifiche dei principi di base e ipotesi tecniche: nessuna 5.10 Riserve di contribuzione datore di lavoro senza rinuncia all'utilizzazione: nessuna 5.11 Grado di copertura secondo l'art. 44 OPP2: (VZ %) (VZ %) totale attivi 623'675' '701' impegni -4'394' '132' conti di assestamento dei passivi -134' ' capitale disponibile 619'146' '180' capitali di previdenza e accantonamenti tecnici: assicurati attivi 289'078' pensionati 356'934' accantonamenti tecnici 22'145' '158' '572' scoperto tecnico -49'011' '391' grado di copertura, secondo OPP2: 92.7% 87.8% Il capitale disponibile evidenziato comprende il versamento di 5 mio. da parte di AIL nel

24 VI. Spiegazioni relative agli investimenti 6.1 Organizzazione e gestione degli investimenti: Conformemente al regolamento di organizzazione della CPDL, il Consiglio direttivo decide in merito alla politica di investimento e vigila sull attività dei gestori. In tale ottica ha nominato un Comitato investimenti che lo coadiuva nella determinazione della politica di gestione e nella scelta dei gestori. Il Comitato investimenti sceglie l allocazione tattica nel rispetto di quanto deciso dal Consiglio direttivo nell ambito della strategia di investimento e, in modo permanente, sorveglia il patrimonio e l evoluzione delle singole categorie di investimento e le attività dei singoli gestori. Un membro della direzione della CPDL è responsabile del settore finanziario che comprende il controllo e la reportistica al Consiglio direttivo e implementa le scelte del Consiglio stesso e del Comitato investimenti. La custodia globale è affidata a UBS, la quale si occupa del risk control e la relativa reportistica, nonché della contabilità titoli. Per garantire un opportuna diversificazione, i titoli sono in prevalenza affidati a gestori esterni attraverso mandati di gestione o fondi. Attualmente sono in essere i seguenti mandati gestiti secondo stili diversi: - 1 mandato generalista (Swiss Life), - 2 mandati specialistici (PKB e Banca del Ceresio), In questo modo oltre ad una diversificazione tra le classi o categorie d'investimento si ottiene anche una diversificazione di stili di gestione che contribuisce a ridurre il rischio di modello. I gestori devono attenersi alle direttive d'investimento e riferire trimestralmente al Comitato investimenti e al Gestore/Risk manager della CPDL in merito ai risultati ottenuti e alla relativa situazione patrimoniale. L esercizio dei diritti di voto e di rappresentanza è stato delegato alla Fondazione Ethos. 6.2 Utilizzo estensioni delle possibilità di investimento L'art. 50 cpv. 4 OPP2 stabilisce l'estensione delle possibilità di investimento descritte dagli art a cpv. 1 e 5, nonché 57 cpv. 2 e 3, in base ad un regolamento d'investimento che soddisfi le esigenze dell'art. 49a purché l'osservanza dei cpv. 1-3 sia comprovata in modo concludente nell'allegato al conto annuale. Sono state inserite nel Regolamento investimenti le seguenti deroghe: - la quota investita in immobili può arrivare al max. al 50% del patrimonio totale; - per i seguenti immobili può essere superata la soglia del 5% per singolo investimento: via Beltramina (9.81%), via Industria (8.17%), Quartiere Ronchetto 6.52%). (v. tabella "Limiti massimi d'investimento secondo OPP2 e quote effettive ) 6.3 Obiettivi di calcolo della riserva di fluttuazione dei valori: Il calcolo della riserva è descritto al pto

25 6.4 Presentazione degli attivi per categoria/ripartizione dei rischi: Liquidità 9'846' '959' Cassa PD c/c banche in PD 8'828' '469' c/c banche in VE PD 1'102' '385' Operazioni a termine divise PD -84' ' Titoli 326'631' '309' Azioni CH PD 42'767' '260' Fondi e fondazioni d'inv.azioni PC 81'176' '992' Azioni estere PD 108' ' Fondi e fondaz.investim.misti PC 13'972' Obbligazioni CH in PD 9'407' '954' Fondi e fondaz.inv.obblig.ch PC 58'572' '819' Obbligazioni estere PD 32'978' '910' Obbligazioni estere VE PD 27'701' '813' TA finanziari (interessi) 629' ' Fondi Hedge PC 57'138' '633' Materie prime PC Prodotti derivati/perles Pdc 2'177' Immobili in Svizzera 245'762' '635' Immobili Svizzera PD 240'920' '920' Azioni Lattimer SA PD 4'842' '715' Crediti 39'653' '501' Comune Lugano c/c DdL 27'311' '105' Mutuo a Lattimer PD 1'400' '400' Prestito a Lattimer PD 400' ' Prestito a ACR ( ) PD 10'000' '000' Prestito al Comune DdL 541' ' CONTI ASSEST.ATTIVI 1'781' '296' Crediti (debitori e TA) 1'564' '091' Mobili e attrezzature 217' ' TOTALE ATTIVI 623'675' '701' TOTALE PD piazzamenti diretti 382'784' '553' TOTALE PC piazzamenti collettivi (fondi) 210'860' '446' TOTALE Pdc posizioni sui derivati 2'177' TOTALE DdL datore di lavoro 27'853' '701' '675' '701'

26 DETTAGLIO ATTIVI - parte "A" INVESTIMENTI ESERCIZIO Dettaglio liquidità CPCL UBS, principale UBS, alternativi UBS, Swiss Life UBS, Risk Man. UBS, B.Ceresio UBS, PKB obbl.ch UBS, PKB obbl.estere TOTALE Cassa C/C banche in ' ' '116' '438' ' ' '828' C/C banche in valuta estera ' ' ' ' '102' Conti call EUR 0.00 Operazioni a termine su divise -84' ' Fondi mercato monetario '846' % TOTALI 1' ' ' '981' '438' ' ' ' Dettaglio titoli UBS, principale UBS, alternativi UBS, Swiss Life UBS, Risk Man. UBS, B.Ceresio UBS, PKB obbl.ch UBS, PKB obbl.estere TOTALE Azioni e fondi azionari 33'294' '508' '250' '053' Obbligazioni e fondi obbligazionari 30'461' '783' '745' '669' '659' TA finanziari (int.obbl.) 629' Fondi misti 2'742' '229' '972' Fondi hedge e Materie prime 9'453' '408' '453' '315' '631' % TOTALI 73'208' '408' '035' '480' '453' '745' '669' Dettaglio immobili Denominazione Ubicazione Tipologia Anno costruzione Reddito Reddito Valore assicurato TOTALE immobile immobile lordo netto contro gli incendi A BILANCIO (ristrutturazione) Stabile Via Carducci Lugano centro commerciale/abitativo '100' Rione Madonnetta Lugano M.Nuovo abitativo '520' Cà Trevano Lugano M.Nuovo abitativo '770' Casa Rondine Lugano M.Nuovo abitativo '750' Stabile Via Monte Brè Lugano M.Nuovo abitativo '480' Quartiere al Ronchetto Lugano M.Nuovo abitativo/commerciale '700' Stabile Via Beltramina Lugano M.Nuovo abitativo/commerciale - sussidiato '200' Stabile Via del Tiglio Lugano Cassarate abitativo 1975 (2010) 13'870' Stabile ex Suisse Lugano Viganello abitativo '610' Stabile ex Loron Lugano Viganello abitativo '660' Stabili Via Industria Lugano Pregassona abitativo/commerciale - sussidiato '000' Palazzo Ceresio Lugano Pregassona abitativo '910' Casa Resega Porza abitativo/commerciale '750' Casa Bellinzona Bellinzona abitativo '430' Stabile RectoVerso Lugano M.Nuovo abitativo '750' Azioni Lattimer SA Lugano M.Nuovo stabile abitativo '842' Ex Arnaboldi, via Ferri 28 Lugano M.Nuovo terreno (ex Formisa) 3'710' Ex Vannotti, via Ferri 18 Lugano M.Nuovo terreno (ex Scagi) 1'710' % 5.58% (4.03%*) 215'500' '762' % 26

27 6.4.4 Dettaglio Crediti Valore a Interessi attivi Averi presso il bilancio applicati TOTALE datore di lavoro - c/c ordinario 9'911' % - c/c stabili propri 17'399' % 27'311' Mutuo ipotec.lattimer SA 1'400' % Prestito a Lattimer SA 400' % Prestito a ACR Az.Cant.Rifiuti '000' % Prestito Polcom (uffici) ' % Prestito SOI (uffici) ' % 12'341' '653' % 621'893' * (con investim.di miglioria e manut.straordinarie) DETTAGLIO ATTIVI - parte "B" CONTI DI ASSESTAMENTO DEGLI ATTIVI Valore a bilancio TOTALE Crediti - Debitori diversi Debitori Enti per contributi 693' Debitori finanziari 95' Debitori gestione immob Pigioni arretrate 209' Debitori assicurati tasse/contr. 3' '000' /. Delcredere gest.immobi. -138' ' Transitori attivi diversi 37' Transitori attivi gest.immobiliare 162' Costi spese access.2.semestre 501' Transitori attivi finanziari (spostato sotto titoli) 702' '564' % Mobili e attrezzature - Mobilio e macchine ufficio 8' Merci e attrezzi gestione immob. 199' Elaboratore elettr.dati 9' ' ' % 1'781' DETTAGLIO ATTIVI - parte "C" ATTIVI PROVENIENTI DA CONTRATTI D'ASSICURAZIONE nessuno % TOTALE ATTIVI ESERCIZIO '675' % 27

28 Allocazione strategica sul patrimonio globale e quote effettive: Categorie di investimento Liquidità / mercato monet. Obbligazioni e prestiti Svizzera, Strategia Min-Max Effettivo 4% 0-10% 2.2% 10% 0-20% 8.4% Obbligaz.estere 5% 0-10% 8.6% Obbligaz.ME 6% 0-12% 11.7% Azioni svizzere 10% 5-15% 9.4% Azioni internazionali 10% 5-15% 12.2% Immobili svizzeri 45% 25-50% 39.5% Alternativi 10% 5-15% 8.0% TOTALE 100% 100.0% Limiti massimi d'investimento secondo OPP2 e quote effettive: Categorie di investimento Crediti (per singolo debitore) Titoli di partecipazione (per singolo emittente) Immobili (per singolo oggetto) * Limiti massimi Quote effettive Art. 10% rispettato 54 5% rispettato 54 a 5% 9.81% 54 b Titoli ipotecari 50% 0.09% 55 a Investimenti azionari 50% 21.61% 55 b Immobili ** 30% 39.68% 55 c Investimenti alternativi 15% 8.00% 55 d Investimenti in VE senza hedging 30% 18.93% 55 e * in conformità a quanto previsto dall'art. 50 cpv. 4 OPP2, per i seguenti immobili è stabilita una deroga alla soglia del 5% per singolo investimento stabilita dall art. 54b OPP2: Via Beltramina (9.81%), Via Industria (8.17%) e Ronchetto (6.52%) ** si rimanda all'utilizzo estensioni delle possibilità di investimento previsto al pto

29 Costi d'amministrazione investimenti collettivi trasparenza dei costi totale investimenti a costo trasparente 283'748' '195'903 totale investimenti a costo non trasparente *) 52'096'715 28'213'566 Totale degli investimenti 335'845' '409'469 Quota trasparenza dei costi: 84.49% 90.48% dettagli costi d'amministrazione costi di amministrazione 494' '451 costi d'investimento trasparenti (TER) **) 960' '818 1'455' '269 costi TER per categoria **) fondi obbligazionari 85'158 34'745 fondazioni d'inv.obbligazioni 16'023 28'629 fondi convertibili 25'547 29'771 fondi azionari 399' '958 fondazioni d'inv.azioni 66'823 9'522 comodities fonds 310'732 12'213 fondi misti 16' fondazioni d'inv.misti 40'513 27' ' '818 lista investimenti non trasparenti *) Qtà IE00B5SN4255, parti -A- SWISS CAPITAL PRO FUNDS USD 161'167 19'004'289 GB00B17NCP72, ACCUM.PTG.SHS LYXOR DIV.FUND USD 91'197 11'300'907 QT , RED.PTG SHS -A10- SWISS CAPITAL USD 54'223 5'552'188 QT , SWISS CAP PRO SC A9 16'761 1'723'939 ANN8634B1071, TIGER SELECT HLDG TIGER (HF) 6'694 1'890'052 ANN3123U1044, AZ.-A- EUROPEAN SELEC.HOLDINGS EUR '371'875 ANN0427P1040, AZ.AMERICAN SELEC.HOLDINGS USD 11'781 2'523'345 ANN , AZ.LEVERAGED CAP.HOLDINGS NV EUR 8'050 2'292'483 ANN8634B1071, TIGER SELECT HLDG TIGER (HF) 7'302 2'061'527 ANN6340S1097, AZ.-A-NIPPON SELECT HOLDING USD 8'758 1'610'079 ANN8783Q1032, CERT.OF SHS TRAD. CAPITAL HOLDINGS EUR 3' '031 52'096'715 29

30 6.5 Strumenti finanziari derivati in corso (aperti): valore di rimpiazzo e di mercato 2014 Strumenti monetari EUR/ 14' USD/ -99'384-84'824 (liquidità) Prodotti strutturati QTY:2'000'000 Mediobanca 16 FTSE MIB 2'177'004 2'177'004 Totale 2'092' Valori di mercato dei titoli in securities lending: Nessuno 30

31 6.7 Spiegazione dei risultati netti degli investimenti: Gestione finanziaria Titoli e liquidità RICAVI CONTABILITÀ UBS dividendi 816' ' interessi 1'579' '863' utili corso, realizzati 2'163' '754' utili corso, non realizz. 16'827' '968' utili cambio, realizzati 697' '395' utili cambio, non realizz. 8'447' ' distrib.fondi/fondaz.inv. 756' ' securities lending ' retrocessioni / altri utili 17' ' TOTALE RICAVI 31'305' '049' COSTI CONTABILITÀ UBS interessi passivi perdite corso, realizz. -814' '459' perdite corso, non realizz. -2'596' '284' perdite cambio, realizz. -975' '062' perdite cambio, non realizz. -914' '519' TOTALE COSTI -5'301' '327' Crediti RICAVI int.attivi c/c Comune 133' ' int.attivi diversi 423' ' TOTALE 557' ' RISULTATO LORDO 26'560' '514' Costi amministraz. del patrimonio -2'109' '343' CONTABILITÀ UBS tasse bollo e imposte fonte -112' ' commiss.gestione patr. -494' ' comm.borsa e courtage -93' ' tassa deposito custodia titoli -206' ' costi contabilità titoli -5' costi TER -960' ' COSTI INTERNI personale e Comit.Investim. -229' ' altri costi -6' ' RISULTATO NETTO 24'451' '170'

32 6.7.2 Gestione immobiliare (GI) RICAVI CONTABILITÀ AUSILIARIA GI pigioni 12'230' '995' sussidi federali/cant. 974' '031' rimb.tasse abb.tvcavo 204' ' incassi lavanderie 97' ' entrate varie 103' ' '611' '467' ALTRI RICAVI aumento valore immobili 127' '735' ammin.stabili comune 279' ' ammin.stabilimenti com. 146' ' prestazioni UT CPDL 123' ' ' '292' TOTALE RICAVI 14'288' '760' COSTI CONTABILITÀ AUSILIARIA GI manutenzioni A) -2'523' '581' ammort.merci e attrezzi -83' ' manutenz.ascensori B) -7' ' assicurazioni stabili -137' ' tasse immobiliari -312' ' tasse canalizz./cons. B) -2' ' acqua/gas/elettricità B) -7' ' costi esercizio lavand. -68' ' spese access.app.sfitti -39' ' servizio di custodia B) -41' ' materiale di pulizia B) ' spese varie -17' ' crediti inesigibili -48' ' casi assic.non rimborsati -28' ' tasse abb.tv cavo -210' ' '529' '559' ALTRI COSTI consulenze immobiliari -151' ' Comitato immobili -7' ' contr.str.custodi st.propri ' costi del personale amm. -568' ' costi del personale UT -380' ' '107' '067' TOTALE COSTI -4'636' '626' RISULTATO NETTO 9'651' '133' Le spese accessorie a carico inquilini non vengono indicate (costi = ricavi). A) manutenzione ordinaria 1'055'864.45, straordinaria 1'027'247.35, miglioria 440' B) differenza costi non addebitabili alle spese accessorie inquilini 32

33 Gestione Titoli e Liquidità categoria strategia benchmark / obiettivo. Liquidità 4% Libor 1M BP. Obblig. Svizzere 10% SBI DomesticAAA-BBB(TR). Obblig. Estere 5% SBI Foreign AAA-BBB(TR). Obblig. ME 6% Citigroup WGBI All Maturities USD. Azioni svizzere 10% Swiss Performance Index (DTR br). Azioni estere 10% MSCI World ex Switzerland (Net). Immobili 45% KGAST Immob.Index. Alternativi 10% DJ-Credit Suisse Hedge Fund Index Gestione immobiliare (Immobili) Reddito immobili: RN % 3.55% RN % 4.59% RL 5.58% 5.51% RN 1 = reddito netto considerando le manutenzioni straordinarie e le migliorie RN 2 = reddito netto non considerando le manutenzioni straordinarie e le migliorie RL = reddito lordo (pigioni e sussidi in rapporto al valore venale immobiliare) Queste percentuali non tengono conto dei due terreni non edificati e dello stabile di proprietà della Lattimer SA. Il valore degli immobili è dato dalla perizia 2009 degli architetti Montorfani e Giovanzana, adeguata per quattro oggetti nel 2011, sei nel 2012 e otto nel 2013 (v.pto 4.2). Evoluzione conto immobili: valore al '635' adeguamento valore perizia 0.00 adeguamento valore Az.Lattimer SA 127' valore al '762' Altri investimenti (Crediti) Conti correnti datore di lavoro:. c/c ordinario 9'911' (al 0.5%). c/c stabili propri 17'399' (al 0.5%) 27'311' Prestiti e Ipoteche:. mutuo Lattimer SA 1'400' (al 5%). prestito Lattimer SA 400' (al 5.5%). prestito ACR 10'000' (al 3.15%). prestito comune Polcom 432' (al 3%). prestito comune SOI 109' (al 2%) 12'341'