LA PRELAZIONE IN AMBITO LOCATIVO IMMOBILI USO DIVERSO E USO ABITATIVO

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1 LA PRELAZIONE IN AMBITO LOCATIVO IMMOBILI USO DIVERSO E USO ABITATIVO Per prelazione si intende il diritto che taluno acquisisce, vuoi in virtù della legge, vuoi in un atto di autonomia privata, ad essere preferito a qualsiasi altro a parità di condizioni nel caso in cui venga concluso un contratto. Nell'ambito del contratto di locazione il diritto di prelazione è stato inizialmente previsto dalla L 392/1978 relativamente agli immobili destinati ad uso diverso dall'abitazione e, da ultimo, dall'art. 3 lettera g). L.431/98 per gli immobili adibiti ad uso abitativo. Per quanto riguarda gli immobili adibiti ad uso diverso il combinato disposto degli artt. 35 e 41 L. 392/78 restringe il campo di applicazione del diritto di prelazione solo ad immobili in cui viene svolta un'attività comportante contatti con il pubblico rispetto al quale abbia rilievo la ubicazione del luogo in cui è prestato. La ratio ispiratrice dell'istituto della prelazione nell'ambito degli immobili ad uso diverso, pertanto, si fonda su un esigenza pubblicistica di conservazione delle attività produttive e commerciali svolte a diretto contatto con il pubblico (esigenza che trova compiuta realizzazione attraverso la concentrazione della titolarità dell'azienda con la titolarità del diritto di proprietà sull'immobile adibito all'esercizio di questa). Gli articoli 38,39 e 40 L. 392/78 disciplinano in modo analitico i presupposti e le modalità per esercitare il diritto di prelazione. Innanzitutto i soggetti legittimati alla procedura sono, da una parte, il proprietariolocatore, restando escluso chi abbia solo la disponibilità dell'immobile, dall'altra il conduttore intendendosi tale anche il subconduttore che abbia legittimamente assunto tale qualità, restando escluso, invece, il semplice detentore dell'immobile locato. L'art. 38 pone, pertanto, a carico del proprietario-locatore, qualora abbia intenzione trasferire a terzi l'immobile locato, l'obbligo di proporre preventivamente al conduttore l'acquisto dello stesso. La comunicazione al conduttore deve essere effettuata con atto, notificato tramite ufficiale giudiziario, che deve contenere l'indicazione del prezzo richiesto (da quantificare in ogni caso in denaro), e le altre condizioni per la vendita (come ad esempio le modalità di pagamento) e l'invito al conduttore ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore, a sua volta, ha l'onere di esercitare il suo diritto nel termine dei successivi sessanta giorni dalla comunicazione, sempre con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Nell'ipotesi in cui l'immobile sia locato a più conduttori la legge prescrive che il proprietario-locatore debba dare comunicazione a tutti i conduttori, i quali possono esercitare la prelazione congiuntamente; se, però, uno di essi vi rinuncia, la prelazione può essere esercitata dai rimanenti o dal rimanente conduttore. La norma stabilisce inoltre, nel caso di più conduttori, che se qualcuno di essi non comunica agli altri, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione del locatore, la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera rinunciatario. Ove il conduttore eserciti il diritto di prelazione il versamento del prezzo deve essere effettuato entro trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello

2 della comunicazione dal parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. La norma fa salve le diverse condizioni indicate dal locatore nella comunicazione notificata. Particolare attenzione ha destato in giurisprudenza la problematica relativa alla vendita c.d. in blocco dell'intero edificio nel quale si trova l'immobile locato. In tale ipotesi la Corte di Cassazione ha escluso che il conduttore abbia il diritto alla prelazione ed al riscatto previsti dagli artt. 38 e 39 L 392/1978 ne sulla singola unità immobiliare, per non essere separabile dal tutto, ne sull'intero edificio, trattandosi di bene diverso da quello locato (Cass. 2 ottobre 1998 n. 9788); nel diverso caso di vendita c.d. cumulativa di più unità immobiliari inclusa quella locata la prelazione è operante solo quando risulti inequivocabilmente, con riferimento a fattori di carattere obiettivo, che gli immobili venduti, anche se con un unico atto e a prezzo complessivo, conservino la loro individualità e formino oggetto di tanti distinti trasferimenti seppur occasionalmente collegati (Cass. 22 aprile1997 n. 3467). L ultimo comma dell art. 38 esclude espressamente il diritto di prelazione in due ipotesi e cioè quando, trattandosi di immobile caduto in successione,un coerede aliena la sua quota agli altri coeredi e quando il locatore trasferisce l immobile locato al coniuge o ai parenti entro il secondo grado. In quest ultimo caso la Suprema Corte ha però ritenuto che la disposizione dell ultimo comma dell art. 38 non si applica dove il conduttore sia anche egli parenti entro il secondo grado, ripristinandosi in tal caso il favore del conduttore che ispira l istituto della prelazione urbana (Cass. 19 aprile 1991, n. 4259). Ugualmente inapplicabili le disposizioni dell art. 38 sia nel caso in cui il locatore conferisca in proprietà ad una società l immobile locato non essendo in tal caso configurabile un trasferimento oneroso ai sensi del comma I dell art. 38 L. citata sia nell ipotesi in cui sia trasferito a titolo oneroso un immobile urbano locato e che solo una parte del medesimo sia adibito ad attività avente le caratteristiche degli artt. 38 e 39 L. citata, qualora detto uso non sia (oltre che jure ed effettivo) prevalente in relazione all intero immobile locato non potendo ritenere sussistenti i diritti di prelazione e riscatto previsti da tali norme neppure con riferimento alla sola parte predetta (Cass. 18 luglio 2000 n. 9454). Ove l immobile sia destinato ad attività organizzata, la qualificazione dell attività stessa come non meramente professionale, ma commerciale, con la conseguenza spettanza del diritto di prelazione dell art. 38 L. 392/78, esige il riscontro di un organizzazione d impresa che non si esaurisca in sostrato strumentale delle prestazioni personali e, correlativamente, il riscontro di una esorbitanza di tali prestazioni dall opera intellettuale, in senso stretto, per trasmodare in coordinamento dei fattori produttivi indirizzato all offerta di un servizio autonomamente rilevante (sulla base dell enunciato principio la S.C. ha escluso che avesse diritto alla prelazione in oggetto il titolare di un laboratorio di diagnostica ed analisi cliniche coadiuvato da altri professionisti) (Cass. 15 novembre 1999 n ). L art. 39 L. 392/78 costituisce il logico corollario della precedente disposizione in quanto prevede le conseguenze derivanti dal trasferimento dell immobile senza che da parte del proprietario-locatore sia stata comunicata al conduttore la proposta di

3 vendita con le modalità previste dall art. 38, ovvero quando, pur essendo stata effettuata la comunicazione, l immobile locato sia stato venduto a terzi ad un prezzo inferiore rispetto a quello indicato nella comunicazione stessa. Infatti il conduttore che ha diritto alla prelazione può riscattare l immobile dall acquirente e dai successivi aventi causa entro sei mesi dalla trascrizione del contratto. Esercitato il riscatto il prezzo deve essere pagato entro tre mesi. Quanto alla decorrenza del termine la norma stabilisce che nel caso di non opposizione decorre dalla prima udienza del giudizio instaurato dal riscattante o dalla ricezione della notifica dell atto con il quale l acquirente o il successivo avente causa abbia comunicato prima di tale udienza di non opporsi al giudizio. Il diritto di riscatto di cui all art. 39 L. 392/78 presuppone la perfetta coincidenza dell immobile alienato con quello locato e non sussiste, pertanto, nel caso di vendita in c.d. blocco dell intero stabile, ovvero nel caso di vendita c.d. cumulativa, per un prezzo unico di più unità immobiliari senza distinzione per parti, costituendo, in tal caso la res alienata un bene diverso dalle singole unità che lo compongono (Cass. 16 luglio 1999, n. 7521). Va precisato che il prezzo di riferimento, ai fini dell esercizio del riscatto, è quello esclusivamente pagato. Da ciò discende che la simulazione relativa del prezzo è irrilevante ai fini della determinazione del prezzo del riscatto (Cass. 5 marzo 2002 n. 3175). L art. 40 L. 392/78, infine, prevede il diritto di prelazione a favore del conduttore nel caso in cui il locatore intenda dare in locazione a terzi l immobile. Va rilevato che la disposizione fa riferimento alla scadenza del contratto rinnovato in quanto alla prima scadenza il locatore può fare cessare la locazione solo per motivi cui all'ari. 29. Almeno sessanta giorni prima della scadenza di 18 o 12 anni, a seconda che si tratti di locazione di immobili adibiti ad uso alberghiero o alle altre attività individuate dall'ari. 27, il locatore è tenuto a inviare la conduttore una lettera raccomandata comunicando le offerte ricevute per la nuova locazione. Se il conduttore entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione, offre condizioni uguali a quelle comunicategli ha diritto alla prelazione. Il diritto di prelazione spetta al conduttore anche nel caso in cui il contratto stipulato dal locatore con il terzo si sciolga entro un anno dalla stipulazione, o quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile per uso proprio ed entro sei mesi dal rilascio lo abbia locato a terzi. Il comma 2 dell'art. 40 prevede infine anche le cause di esclusione del diritto di prelazione stabilendo che il locatore non è tenuto ad inviare al conduttore la proposta di nuova locazione quando non intenda rilocare l'immobile, nel caso di recesso del conduttore (art. 27) o di risoluzione del contratto per inadempimento, ovvero di cessazione del rapporto per l'esistenza del fallimento o altre procedure di cui al R.D. 16 marzo 1942 n. 267 (Concordato Preventivo, Amministrazione Controllata, Liquidazione Coatta Amministrativa.). Con l'art. 3 lettera g) L. 431/98 il legislatore ha esteso il diritto di prelazione riconosce al conduttore il diritto di prelazione anche al conduttore di un immobile adibito ad uso locativo. La norma suddetta richiama le modalità di cui all'arti 38 e 39 L 392/78: tuttavia l'art. 39 disciplina il diritto di riscatto per il caso di omessa comunicazione da parte del proprietario. Pertanto, ancorché la lettera g) dell'art. 3 indichi solo il diritto di prelazione, con il richiamo all'art. 39 solo per le modalità per

4 l'esercizio di tale diritto, deve ritenersi che il conduttore, ove sia violato il disposto dell'ari 38, possa riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni successivo avente causa. In base al disposto artt. 38 e 39 L 392/78 il locatore-proprietario dovrà quindi comunicare al conduttore l'intenzione di vendere l'immobile con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario. Sul punto la Suprema Corte ha affermato che, sia la comunicazione dell'intenzione del proprietario di vendere che la dichiarazione del conduttore di avvalersi della prelazione, che hanno natura di atti recettizi di valore sostanziale, devono essere portati a conoscenza dei rispettivi destinatari, con il prescritto mezzo della notificazione eseguita dall'ufficiale giudiziario, sicché la presunzione di cui all'ari 1335 c.c. si verifica soltanto quando il procedimento notificatorio sia completo in tutti i suoi momenti, con la consegna debitamente verbalizzata, di una copia dei suddetti atti, ovvero se siano state compiute le formalità equipollenti (v. Cass. 16 giugno 1984, n. 3605). La comunicazione deve contenere l'indicazione del prezzo richiesto per l'alienazione, quantificato in denaro, e tutte le condizioni del contratto di vendita, nonché l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza 4 dicembre 1989 n. 5359, intervenendo a dirimere il precedente contrasto giurisprudenziale hanno statuito che "la comunicazione della volontà di trasferire il bene a titolo oneroso non è qualificabile come proposta contrattuale, e nemmeno come mera informativa dì generici intenti destinati ad avviare trattative negoziali, ma si inserisce, in un particolare meccanismo predisposto da detta norma per assicurare al conduttore l'esercizio del diritto di prelazione, quale atto di interpello, dovuto dal proprietario, nonché vincolato nella forma e nel contenuto; correlativamente alla dichiarazione del conduttore di esercizio della prelazione non costituisce accettazione di proposta e non comporta immediato acquisto dell'immobile, ma determina l'insorgenza per entrambe le parti dell'obbligo di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del previsto contratto, con contestuale pagamento del prezzo. Dall'indicata natura della prelazione consegue che la suddetta comunicazione del proprietario non è revocabile, in pendenza del termine entro il quale il conduttore può manifestare la volontà di rendersi acquirente e a maggior ragione, dopo la dichiarazione di prelazione, consegue altresì che, in caso di inadempienza delle parti dell'obbligo di contrattare, deve ritenersi consentita la tutela in forma specifica di cui all'ari 2932 c.c. nel concorso delle relative condizioni, trattandosi di norma applicabile indipendentemente dalla fonte, legale o convenzionale dell'obbligo stesso". Avv. Davide Picciano Consulente APPC

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