L utilizzo è destinato a coloro che vogliono tenere traccia dei Contratti di Locazione stipulati sia in modo

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1 LOCAZIONI Il software per la Gestione delle Locazioni Immobiliari L utilizzo è destinato a coloro che vogliono tenere traccia dei Contratti di Locazione stipulati sia in modo Cartaceo che Telematico, gestire e stampare la Modulistica correlata, avere una visione delle Scadenze, delle Registrazioni e dei Pagamenti.

2 CONTRATTI D AFFITTO Gestione Completa dei Contratti d Affitto Cartacei e Telematici PAG. 3 PAG. 33 FONDI RUSTICI Denuncia Annuale Telematica CEDOLARE SECCA Calcolo di Convenienza per la Scelta della Cedolare Secca PAG. 35 PAG. 37 INCARICO DI MEDIAZIONE Incarico Esclusivo e non per la Locazione Immobiliare GESTEL Creazione File Telematici Multipli F24 PAG. 38 2

3 CONTRATTI D AFFITTO Gestione Completa dei Contratti d Affitto Cartacei e Telematici Filtri di Ricerca: Contratti permette di filtrare per anno l'elenco delle pratiche visualizzate nella lista, Stato permette di filtrare le pratiche, visualizzando nella lista le sole pratiche in essere, chiuse, con recesso anticipato o non più gestire con il programma Contratti d'affitto. Filtro permette di filtrare le pratiche, applicando o rimuovendo, un parametro di ricerca preciso Strumenti di aiuto sempre aggiornati per la compilazione e l utilizzo del Software: Depliant on-line, Tutorial multimediale ed Help in linea Funzioni per gestire e lavorare sulle pratiche: Nuova permette l'inserimento di un nuovo contratto d'affitto, di un adempimento veloce o di una scrittura privata, Apri permette di entrare in una pratica già creata, selezionandola dall'elenco, Nota permette di visualizzare e modificare la descrizione inserita per riconoscere la pratica, Duplica permette di duplicare la pratica già creata, selezionandola dall'elenco, Elimina cancella la pratica selezionata nella lista e tutti gli adempimenti ad essa connessi e Stampa permette di stampare gli adempimenti veloci Dettaglio del Contratto: permette di visualizzare le informazioni minime, inerenti la pratica selezionata nella lista Utility: Importa permette di importare all'interno del programma, contratti d'affitto da files XML esterni, predisposti secondo le specifiche RLI, Configura permette di gestire il percorso rete dove salvare i files telematici generati, Elenchi permette di accedere agli elenchi precaricati Conduttori, Fabbricati e Terreni, Funzioni permette di caricare le imposte di registro fisse, i diritti, il tasso legale, le marche da bollo e le varie aliquote utilizzate nel programma per effettuare i calcoli, effettuare stampe di riepilogo mirate alla situazione delle pratiche inserite, visualizzare le scadenze future dei contratti inseriti, seguendo le indicazioni dei filtri impostati nella schermata intermedia "Impostazioni di Ricerca per le Scadenze", Cedolare permette di effettuare il Calcolo di Convenienza per la scelta dell'opzione della Cedolare Secca, Gestione Amministrativa permette di monitorare la situazione del canone di locazione e di generare l'eventuale documentazione collegata 3

4 1 Utilizzo di Elenchi precaricati 1.1 Elenco Conduttori L'elenco Conduttori riepiloga i dati anagrafici e di residenza per le persone fisiche, la sede legale e i dati del legale rappresentante per le persone giuridiche; gli estremi dei documenti di riconoscimento, delle coordinate bancarie, dei contatti telefonici e di posta elettronica per entrambe. I dati possono essere importati dall Archivio Ditte grazie ai pulsanti di ricerca. Nella sezione ELENCO sono consultabili tutti i conduttori caricati. Le informazioni inserite in elenco faciliteranno la compilazione del contratto e di tutta la modulistica necessaria nella gestione delle locazioni. Le informazioni relative ai Conduttori sono richiamabili nel contratto e nell'adempimento Cessione tramite il pulsante Elenco Conduttori. 1.2 Elenco Fabbricati L'elenco Fabbricati, collegato direttamente ai Locatori, permette di memorizzare i dati relativi all'utilizzo, all'ubicazione, alla composizione, agli estremi catastali e mappali dei fabbricati e all'attestato di prestazione energetica associato all'immobile. Ogni fabbricato può essere collegato a più proprietari e ad ognuno di essi deve essere indicata la relativa percentuale di possesso; questi ultimi devono essere presenti in Archivio Ditte. Nella sezione ELENCO sono consultabili tutti i fabbricati caricati nello stesso e i loro proprietari. Le informazioni inserite in elenco faciliteranno la compilazione del contratto e di tutta la modulistica. Le informazioni relative ai Fabbricati sono richiamabili nel contratto tramite il pulsante Elenco Fabbricati. 1.3 Elenco Terreni L'elenco Terreni, collegato direttamente ai Locatori, permette di memorizzare i dati relativi all'utilizzo, all'ubicazione, alla composizione, agli estremi catastali e mappali dei terreni. Ogni terreno inserito può essere collegato a più proprietari e ad ognuno di essi deve essere indicata la relativa percentuale di possesso; questi ultimi devono essere presenti in Archivio Ditte. Nella sezione ELENCO sono consultabili tutti i terreni caricati nello stesso e i loro proprietari. Le informazioni inserite in elenco faciliteranno la compilazione del contratto e di tutta la modulistica necessaria nella gestione delle locazioni. Le informazioni relative ai Terreni sono richiamabili nel contratto tramite il pulsante Elenco Terreni. 4

5 2 Gestione dei Contratti Alla pressione del pulsante NUOVA viene visualizzata una finestra di dialogo che permette all'utente di scegliere se caricare un CONTRATTO DA REGISTRARE, un CONTRATTO GIA REGISTRATO, un ADEMPIMENTO VELOCE oppure una SCRITTURA PRIVATA. Il contratto può essere caricato come DA REGISTRARE, nel caso la registrazione sia ancora da svolgere, o come GIÀ REGISTRATO, se la registrazione è già stata fatta e si vuole proseguire con la gestione del contratto. Il caricamento degli adempimenti veloci è stato pensato per permettere all'utente di svolgere il singolo adempimento, fine a se stesso, con le sole caratteristiche base. Gli adempimenti gestiti come veloci sono Annualità successive, Proroga e Risoluzione. Questi Adempimenti non generano scadenze successive. È stata predisposta la scrittura privata per effettuare la VENDITA DI TITOLI PAC. Questa scrittura privata non genera scadenze successive. E possibile inoltre indicare se il contratto che si sta andando a caricare deve rientrare nella GESTIONE AMMINISTRATIVA. 5

6 2.1 Dati Generali In questa sezione viene identificata la modalità di presentazione del contratto, cartacea o telematica, che permette successivamente di generare gli adempimenti e gli eventi connessi. viene calcolato in base alle date di inizio e di fine del contratto, dato fondamentale per il calcolo dell'imposta di registro, se il tipo di pagamento si riferisce alla sola prima annualità. viene proposto in automatico e permette la visualizzazione della scadenza di avviso dell'invio di disdetta al conduttore. In caso di contratto con Tipologia "L1", "L2", "L3", "L4", "S1", "S2" o "S3", è possibile compilare il campo "Casi particolari". La compilazione di questo campo regola la modalità di pagamento dell'imposta di registro ed abilita il pulsante Quadro E che permette di inserire le annualità successive tramite la seguente finestra: Le annualità sono proposte in automatico dal programma in base alla durata indicata dall'utente. Per poter caricare annualità successive il contratto non deve avere una durata superiore a 9 anni. 2.2 Deposito/Garanzia 6

7 2.3 Locatori Questa sezione permette la compilazione dei dati di tutti i locatori partecipanti al contratto di locazione, distinti tra Persone Fisiche e Giuridiche. I dati possono essere importati solo ed esclusivamente dall Archivio Ditte grazie ai pulsanti. Solo nel caso si inserisca una persona giuridica è possibile caricare i dati di un procuratore tramite il pulsante Elenco Soci. Di default vengono inseriti quelli del legale rappresentante. 2.4 Conduttori Questa sezione permette la compilazione dei dati di tutti i Conduttori partecipanti al Contratto di Locazione, distinti tra Persone Fisiche e Giuridiche. E possibile importare i dati dalla tabella precaricata usando il pulsante Elenco Conduttori. 2.5 Immobili La sezione permette la compilazione dei dati dell immobile principale e degli eventuali altri immobili. I dati dell immobile principale devono essere selezionati dalle tabelle precaricate grazie ai pulsanti Elenco Fabbricati o Elenco Terreni. Per ogni singolo immobile viene visualizzato l elenco dei proprietari con rispettiva percentuale di proprietà. Per 7

8 2.6 Testo del Contratto Questa sezione è visibile solo con Contratti da Registrare. In questa sezione il testo del contratto viene strutturato per poi essere salvato e predisposto alla stampa. A seconda del contratto che si sta preparando, viene proposto un testo generico che può essere modificato a seconda delle esigenze dell utente. L utente può costruire testi e personalizzarli a suo piacimento, salvarli tramite il pulsante, e selezionarli in altri contratti, in modo da avere un testo di riferimento sempre a disposizione. permette di accedere ai dati inseriti nelle sezioni precedenti, consentendo l eventuale importazione nel testo tramite un apposito identificativo; permette di ripristinare i contratti alla versione di base Quando la struttura del contratto sarà pronta, salvare le modifiche fatte ed accedere alla sezione Anteprima/Stampa. 2.7 Imposte Questa sezione è visibile solo nel caso di CONTRATTO DA REGISTRARE. Permette di calcolare le imposte da versare e di avere una visione immediata delle spese a carico del locatore e del conduttore, in base alle percentuali a carico degli stessi. I dati relativi alle imposte possono essere calcolati automaticamente grazie al pulsante di calcolo. Se il testo del contratto è stato gestito con questo programma, cliccando sul pulsante Calcola Pagine, il programma calcolerà in automatico il numero totale delle pagine, altrimenti è possibile caricare manualmente il valore. In caso di Contratto da Registrare, i dati relativi alle imposte possono essere calcolati automaticamente tramite il pulsante Calcola Imposte. L'eventuale adesione alla Cedolare Secca va indicata nella relativa sezione, accessibile tramite il pulsante Dettaglio Ced. Secca. 8

9 In questa sezione è possibile far aderire alla Cedolare Secca uno, alcuni, o tutti i Locatori del contratto, è quindi possibile gestire l'adesione alla Cedolare Secca mista. Nel caso in cui si carichi un Contratto già Registrato, avremo una sezione dedicata. Il pulsante Ravvedimento permette di accedere alla sezione per calcolare gli importi relativi a sanzioni ed interessi. Il calcolo viene svolto in base ai giorni di ritardo accumulati ed alle percentuali, previste dalla legge, da applicare all imposta di registro per regolarizzare la mancata registrazione. 2.8 Incasso / Fornitura Questa sezione è visibile solo nel caso di CONTRATTO DA REGISTRARE. Permette di indicare le modalità d'incasso del canone di locazione e i dati della fornitura. Se il prospetto contabile è attivo, viene visualizzato anche il locatore al quale verranno tariffati gli adempimenti, compreso il contratto stesso. Il richiedente la registrazione può essere un soggetto presente nel contratto che si intende trasmettere o un mediatore. 9

10 2.9 Funzioni e Strumenti Il pulsante permette di accedere alle funzioni precaricate: DATI AMMINISTRATIVI, IMPOSTE e LETTERE. - Dati Amministrativi: sezione in cui indicare i dati del pagamento delle imposte e variare i dati relativi l'incasso del canone - Imposte: sezione in cui indicare le percentuali e gli importi di riferimento, per effettuare i calcoli proposti - Lettere: permette di accedere alla compilazione di lettere connesse alla registrazione del contratto Gestione di un Contratto da Registrare (Cartaceo o Telematico) Nel caso di CONTRATTO DA REGISTRARE, sarà possibile effettuare: - il caricamento dei dati necessari alla redazione del contratto di locazione; - la stampa dello stesso; - il calcolo delle relative imposte; - per la modalità di presentazione telematica, la creazione del file secondo le specifiche tecniche RLI, da trasmettere all'agenzia delle Entrate; - la stampa delle utility varie, connesse all'adempimento. Tutti i dati caricati in questa applicazione sono indispensabili anche per la compilazione degli adempimenti ed eventi connessi. La conferma del contratto come definitivo permette, nel caso di presentazione cartacea la creazione automatica degli adempimenti connessi alla registrazione; nel caso di presentazione telematica la generazione del file da trasmettere all'agenzia delle Entrate. Con la presentazione telematica deve essere allegato un unico file, in formato TIF, TIFF o PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b), contenente la copia del contratto sottoscritto dalle parti e la copia di eventuali ulteriori documenti (ad esempio: scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni). L allegato è facoltativo con la presenza contemporanea dei seguenti requisiti: - tipologia di contratto L1 o L2; - contratto non soggetto ad IVA; - assenza di allegati quali mappe, planimetrie, disegni, ecc.; - la presenza al massimo di tre locatori persone fisiche e soggettività IVA non barrata; - la presenza al massimo di tre conduttori persone fisiche e soggettività IVA non barrata; - deve essere presente un immobile con codice 1, immobile principale; - gli altri immobili, al massimo tre, devono avere codice 2, pertinenza locata congiuntamente; - tipologia di immobile U, urbano; - la presenza della rendita catastale. Dopo aver effettuato la registrazione del contratto presso l'agenzia delle Entrate, è necessario completare i dati relativi la registrazione. Tali dati verranno importarti automaticamente nelle scadenze delle annualità successive. Per generare queste ultime indicare obbligatoriamente la data di consegna o di trasmissione del contratto. Dopo aver reso definitivo il contratto sarà possibile archiviare il testo dello stesso in formato PDF tramite il pulsante Archivia Testo, e sarà possibile consultare il file generato grazie al pulsante di visualizzazione adiacente Gestione di un Contratto già Registrato Questa applicazione permette il caricamento dei dati del contratto, indispensabili per gestire la generazione e la compilazione degli adempimenti e degli eventi connessi. Risulteranno non abilitate la funzione di calcolo delle imposte e la sezione Dati Fornitura (dati richiesti per l'invio telematico). La sezione Testo Contratto risulterà invisibile in quanto il contratto risulta già redatto e registrato. 10

11 3 Riepilogo immediato degli Adempimenti da svolgere e degli Adempimenti svolti Questa videata è lo strumento fondamentale del programma, poiché permette di avere una visione immediata della situazione del contratto d affitto selezionato. La schermata è costituita da due griglie, la prima riporta l elenco degli adempimenti da svolgere, la data di scadenza e lo stato dell'adempimento stesso; la seconda riepiloga gli adempimenti svolti, con la data di scadenza, quella in cui è stato effettivamente svolto l adempimento e se l'adempimento è telematico. Queste griglie verranno caricate ed aggiornate automaticamente in base agli adempimenti previsti ed effettivamente eseguiti. Se durante la decorrenza naturale del contratto intervengono eventi quali Rinnovo, Riduzione del Canone, Spese Straordinarie, Conguaglio d'imposta, Cessione, Recesso, oppure vi è la necessità di predisporre una Dichiarazione IMU o una Opzione Imponibilità IVA, questi possono essere aggiunti selezionando i relativi pulsanti. Solo al termine della decorrenza del contratto è possibile caricare la CHIUSURA NATURALE DEL CONTRATTO. Tutti gli adempimenti verranno spostati automaticamente nella seconda griglia quando questi risulteranno consegnati se cartacei, o trasmessi se telematici, con la relativa data. Tramite questo pulsante è possibile accedere all'utility che permette la gestione dei testi generati o allegati al contratto. Tramite questo pulsante è possibile accedere all'utility che permette il calcolo degli interessi sul Deposito Cauzionale. Selezionando la casella "Contratto non più gestito" è possibile bloccare il flusso del contratto quando questo non viene più gestito dallo studio. 11

12 3.1 Dichiarazione IMU (Imposta Municipale Propria) Il programma, collegato a Contratti d'affitto, permette di prelevare i dati già inseriti nel contratto e di importarli nella pratica, completarla ed eseguire la stampa Laser del modello. Questo adempimento viene gestito manualmente dall'utente, il quale in base alle esigenze, lo può caricare od eventualmente eliminare. I campi a sfondo verde presenti in tutte le pagine sono importabili tramite il pulsante. Il modello cartaceo é stato rappresentato visivamente diviso in sezioni: Contribuente / Dichiarante La sezione Contribuente va compilata sempre, riportando i dati identificativi del soggetto passivo dell'imu. La sezione Dichiarante deve essere compilata nel caso in cui il soggetto che presenta la dichiarazione sia diverso dal contribuente. Importando i dati nella sezione Contribuente viene compilato automaticamente anche questo quadro. Immobili La sezione contiene i dati relativi agli immobili coinvolti nel contratto. Contitolari La sezione contiene i dati relativi ai contitolari degli immobili coinvolti nel contratto. 12

13 3.2 Opzione Imponibilità IVA Il programma, collegato a Contratti d'affitto, permette di prelevare i dati già inseriti nel contratto e di importarli nella pratica, completarla ed eseguire la stampa Laser del modello o la generazione del file telematico. Il modello cartaceo é stato rappresentato visivamente diviso in sezioni: Dati Opzione La sezione va compilata riportando: - Estremi della Registrazione del Contratto; - Dati del Locatore che presenta l'opzione; - Codice Fiscale del Rappresentante Legale (se presente); - Firma del Locatore o del Rappresentante Legale; - Impegno alla presentazione telematica. Testo Opzione Imponibilità IVA In questa sezione il testo dell'opzione IVA viene strutturato per poi essere salvato e predisposto alla stampa. L'utente può costruire testi e personalizzarli a suo piacimento, salvarli tramite il pulsante "Salva con nome", e selezionarli in altri contratti, in modo da avere un testo di riferimento sempre a disposizione. Il pulsante "Elenco Campi" permette di accedere ai dati inseriti nella sezione precedente, consentendo l'eventuale importazione nel testo tramite un apposito identificativo. 13

14 4 Adempimenti connessi alla Registrazione di un Contratto Dopo aver caricato il contratto, verranno automaticamente creati, nella griglia Elenco degli Adempimenti da svolgere, gli adempimenti: - Comunicazione di Cessione Fabbricato - Denuncia di Locazione di Immobile Storico - solo nel caso in cui almeno un immobile sia stato indicato come storico 4.1 Comunicazione di Cessione Fabbricato Il programma, collegato a Contratti d Affitto, permette di prelevare i dati già inseriti nel Contratto o nell Evento Cessione e di importarli nella pratica, completarla ed eseguire la stampa Laser del Modello. Questo adempimento viene generato in automatico dopo aver reso definitivo il Contratto cartaceo o l Evento Cessione cartaceo, ma l Utente, se lo desidera, può eliminare questo adempimento. Il modello cartaceo é stato rappresentato visivamente diviso in sezioni: Cedente La sezione contiene i dati relativi ai soggetti Cedenti. I dati sono importabili tramite il pulsante direttamente dal Contratto o dall Evento Cessione connesso. La sezione contiene inoltre: Dichiarazione di ospitalità per cittadini extracomunitari: se barrata viene stampato nel modello il decreto relativo e i Dati generali sulla cessione dell immobile. Cessionario La sezione contiene i dati relativi ai soggetti Cessionari. I dati sono importabili tramite il pulsante direttamente dal Contratto o dall Evento CESSIONE connesso. Fabbricato La sezione contiene i dati relativi ai Fabbricati. I dati sono importabili tramite il pulsante direttamente dal Contratto o dall Evento CESSIONE connesso. La sezione contiene inoltre la data presentazione del modello, il nominativo del dichiarante e dei dati riservati all Autorità locale. 14

15 4.2 Denuncia di Locazione di Immobile Storico Il programma, collegato a Contratti d Affitto, permette di prelevare i dati già inseriti nel Contratto o nell Evento Cessione e di importarli nella pratica, completarla ed eseguire la stampa Laser del Modello. Questo adempimento viene generato in automatico Se tra gli immobili è stato indicato almeno un fabbricato storico. Il modello cartaceo é stato rappresentato visivamente diviso in sezioni: Locatore La sezione contiene l indirizzo del Soprintendente ai beni architettonici e i dati relativi ai soggetti Locatori. I dati dei Locatori sono importabili tramite il pulsante direttamente dal Contratto o dall Evento Cessione connesso. Immobile La sezione contiene i dati relativi ai Fabbricati. I dati sono importabili tramite il pulsante direttamente dal Contratto o dall Evento CESSIONE connesso. La sezione contiene inoltre dati generali relativi alla registrazione del Contratto. Conduttore La sezione contiene i dati relativi ai soggetti Conduttori. I dati sono importabili tramite il pulsante direttamente dal Contratto o dall Evento Cessione connesso. La sezione contiene inoltre luogo e data presentazione del modello. 15

16 Dopo aver reso definitivo il contratto verranno automaticamente creati, nella griglia Elenco degli Adempimenti da svolgere, gli adempimenti: 4.3 Mod. F23 Modello di Pagamento Il modello F23 è stato sostituito dal modello F24 ELIDE, ma viene comunque ancora gestito e generato una volta reso definitivo uno tra gli adempimenti Opzione Iva, Riduzione o registrazione del Contratto di Comodato. L'utente non può eliminare questo adempimento. Il programma importa in automatico i dati inseriti nel contratto o nell'evento connesso e permette di completare la compilazione della pratica. Il modello é stato rappresentato visivamente diviso in sezioni: Dati Anagrafici Importa i dati del primo locatore e del primo conduttore caricati nel contratto o nell'evento connesso, tramite il pulsante cambiare il nominativo. è possibile Dati del Versamento La sezione contiene tutti i dati relativi al versamento. Questi sono importabili direttamente dal Contratto o dall Evento connesso. Estremi del Versamento Nella sezione è necessario inserire i dati inerenti le modalità di versamento. E possibile scegliere se effettuare il versamento diretto al concessionario, importando quello del Locatore caricato in Archivio ditte; oppure scegliere di effettuare il versamento tramite delega irrevocabile ad un Istituto di Credito importando i dati tra le banche del locatore o del conduttore selezionato. 16

17 4.4 Mod. F24 ELIDE Versamenti con elementi identificativi Il modello F24 Elide è collegato alla registrazione cartacea del contratto o alla presentazione di un adempimento successivo come Rinnovo, Proroga, Cessione o Recesso, che preveda il versamento di importi. Viene generato in automatico dal programma. Contribuente I dati della sezione vengono precompilati in entrata al modello, ma possono anche essere importati tramite il pulsante direttamente dal contratto o dall'evento connesso. Il soggetto contribuente è il richiedente la registrazione del contratto o dell evento, e può essere selezionato tra i locatori e i conduttori presenti nel contratto d affitto. Versante La sezione va compilata con i dati anagrafici e di residenza del soggetto che versa al posto del contribuente. Garante La sezione va compilata con i dati anagrafici e di residenza del garante di interesse. Viene precompilata in base al codice fiscale selezionato nella sezione IDENTIFICATIVO DEL COOBLIGATO. Erario La sezione viene precompilata con i codici tributo relativi alla registrazione o all adempimento collegato. E comunque possibile effettuare modifiche ai dati caricati. Invio - Estremi In questa sezione va indicata la modalità di presentazione della pratica, l utente ha la possibilità di scegliere se presentare il modello in forma cartacea, oppure se generare il file telematico da inviare tramite i canali Entratel o CBI. 17

18 4.5 Mod. 69 Richiesta di Registrazione Il programma, collegato a Contratti d'affitto, permette di prelevare i dati già inseriti nel contratto e di importarli nella pratica, completarla ed eseguire la stampa Laser del modello. Questo adempimento viene generato in automatico dopo aver reso definitivo gli adempimenti Opzione IVA, Riduzione del canone o con Contratto di Comodato. L'utente se lo desidera, può eliminare questo adempimento. I campi a sfondo verde presenti in tutte le pagine sono importabili tramite il pulsante o tramite il pulsante Importa Dati. Il modello cartaceo è stato rappresentato visivamente diviso in sezioni: Quadro A La presente sezione contiene i dati generali, alcuni sono importabili direttamente dal contratto o da eventuali cessioni. Quadro B La presente sezione contiene i dati dei Soggetti destinatari degli effetti giuridici immediati dell'atto, importabili direttamente dal contratto o da eventuali cessioni. Quadro C La presente sezione contiene i dati Descrittivi dell'atto. Quadro D La presente sezione contiene i dati degli Immobili, importabili direttamente dal contratto. 18

19 Delega La presente sezione contiene i dati dei Deleganti e del Delegato. I primi sono importabili direttamente dal contratto o da eventuali cessioni. Quadro E La presente sezione contiene la Tabella di associazione immobili alle pertinenze del negozio Quadro F La presente sezione contiene Ulteriori dati degli immobili. 19

20 4.6 Mod. RR A8 Richiesta Registrazione Il modello, collegato a Contratti d Affitto, permette di importare in automatico i dati inseriti nel contratto, di completare la compilazione della pratica ed eseguire la stampa Laser del modello. Questo adempimento viene generato in automatico dopo aver reso definitivo il Contratto cartaceo, ma l Utente, se lo desidera, può eliminarlo. La prima parte del modello richiede i dati generali dell ufficio e del richiedente che sono importabili tramite i pulsanti e dall adempimento Mod. 69. Nella parte centrale sono presenti 5 quadri identici per l inserimento degli atti presentati. I dati del versamento sono importabili direttamente dal modello F23. La stampa di questo modello è stata predisposta anche in lingua tedesca. 5 Creazione automatica del prossimo Adempimento Proroga Contratto da Registrare Dopo aver reso definitivo il Contratto e averlo impostato come consegnato (se cartaceo) o trasmesso (se telematico), verrà creata automaticamente la Proroga. Contratto già Registrato Dopo aver caricato il contratto, averlo reso definitivo ed averlo indicato come consegnato se cartaceo o trasmesso se telematico, verrà caricata automaticamente nella griglia Elenco degli adempimenti da svolgere, una voce provvisoria R/P - RINNOVO O PROROGA a cui verrà attribuita come data di scadenza la data del prossimo adempimento previsto. Sarà l'utente stesso a scegliere quale operazione effettuare tra RINNOVO o PROROGA nel momento in cui selezionerà il pulsante APRI. Solo nella modalità R/P è permessa la modifica della data di scadenza, questo per permettere all utente che non ha effettuato il regolare pagamento degli adempimenti in programma di regolarizzare la propria posizione. Solo dopo aver reso definitivo l'adempimento scelto verranno generate le eventuali altre scadenze, importando i dati dall'adempimento appena inserito. 6 Adempimenti successivi la Registrazione del Contratto Le Annualità Successive / Eventi Connessi gestiti sono: Rinnovo, Proroga, Conguaglio d'imposta, Cessione, Subentro, Recesso, Chiusura alla Naturale Scadenza, Riduzione del Canone, Spese Straordinarie. L'evento Proroga viene caricato automaticamente dall'applicativo, mentre gli altri devono essere aggiunti manualmente dall'utente selezionando i relativi pulsanti. Gli adempimenti Rinnovo, Proroga, Conguaglio d'imposta, Cessione, Subentro e Recesso, vengono compilati seguendo regole analoghe. 20

21 6.1 Dati Generali I dati vengono importati dalla registrazione del contratto o dall'ultimo adempimento compilato. 6.2 Soggetti La sezione è attiva in caso di cessione, di soggetto subentrato o di compilazione di un adempimento diverso dal Conguaglio di Imposta con tipologia "L1" o "L2". In caso di cessione deve essere presente almeno una delle sezioni Locatore o Conduttore con almeno un cedente ed almeno un cessionario nello stesso ruolo, il cedente deve essere parte del contratto precedentemente registrato, la non corrispondenza comporta lo scarto della richiesta in fase di accettazione. In caso di soggetto subentrato deve essere presente solo un soggetto in una delle sezioni Locatore o Conduttore. In caso di cedolare secca è obbligatoria la sezione Locatore con la presenza di tutti i locatori del contratto. Entrambe le sezioni possono essere compilate importando i dati dei soggetti indicati nel contratto d'affitto. 21

22 6.3 Immobili Questa sezione si attiva barrando nella pagina "Dati Generali" la casella "Comunicazione Dati Catastali", oppure in presenza di tipologia "L1" o "L2". Indicare in questa sezione gli immobili coinvolti nel contratto. 6.4 Richiedente Il richiedente la registrazione deve essere un soggetto presente nel contratto a cui è collegato l'adempimento che si intende trasmettere. 22

23 6.5 Dati del Canone La sezione permette di caricare i dati utili per la gestione del canone, è disabilitata in caso di Recesso o di Cessione. I dati vengono importati dalla registrazione del contratto o dall'ultimo adempimento compilato. 6.6 Imposte La sezione permette di calcolare l'imposta di registro da versare, in base al Canone Rivalutato, ad eventuali agevolazioni ed all'aliquota caricata nella maschera Imposte. Viene dato modo all'utente di caricare anche eventuali sanzioni ed interessi sull'imposta di registro, eventuali altre spese sostenute e, in base alla percentuale a carico del locatore e del conduttore, verrà calcolato in automatico l'importo di competenza per ogni ruolo. 6.7 Dati Invio Se il contratto è di tipo cartaceo sarà possibile indicare un delegato, mentre se telematico dovrà essere indicato un fornitore. Se il campo "Tipo Fornitore" vale "01" il soggetto versante le imposte deve essere il richiedente la registrazione, se invece vale "10" può essere il fornitore o il richiedente la registrazione. Si ricorda che per poter procedere al pagamento per via telematica, è necessario essere titolari di un c/c presso un Istituto di Credito convenzionato con l'agenzia delle Entrate. 23

24 PARTICOLARITA DI OGNI ADEMPIMENTO 6.8 Rinnovo In questo adempimento, la "Durata Contratto" presente nella sezione "Dati Generali", si riferisce al ciclo di vita corrente del contratto. Il rinnovo che si sta svolgendo deve rientrare nell'intervallo indicato. 6.9 Proroga In questo adempimento, la "Durata Contratto" presente nella sezione "Dati Generali", si riferisce al ciclo di vita del contratto precedente alla Proroga che si sta svolgendo. La durata della Proroga espressa in mesi, è calcolata in base alle date di inizio e di fine Proroga caricate. Questo dato è fondamentale per i calcoli dell'imposta di registro se il tipo di pagamento si riferisce all'intera durata. 24

25 6.10 Conguaglio d Imposta In base al Canone annuale precedentemente concordato tra le parti ed il Canone annuale ufficiale, viene calcolato in automatico il canone da conguagliare e su cui calcolare l'imposta di registro Cessione La Cessione può essere esente dall'imposta di registro qualora ci sia un subentro per decesso del locatore, oppure ci sia un subentro per decesso del Conduttore da parte di eredi conviventi con il conduttore. L'evento Cessione viene caricato manualmente dall'utente. Dopo aver reso definitivo l'evento verranno creati automaticamente nella griglia Elenco degli Adempimenti da svolgere, gli adempimenti necessari per la Cessione del contratto: Comunicazione di Cessione Fabbricato e, nel caso in cui almeno un immobile sia stato indicato come storico, la Denuncia di Locazione di Immobile Storico. 25

26 6.12 Subentro Per l'adempimento Subentro non va versato alcun importo, nè per l'imposta di registro nè per le sanzioni e gli interessi Recesso L'evento Recesso viene caricato manualmente dall'utente. Rendendo definitivo tale evento tutti quelli che risultano non consegnati o trasmessi verranno definitivamente eliminati. Il Recesso può essere esente dall'imposta di registro qualora il defunto, unico conduttore, non abbia eredi o conviventi. Nella sezione per il calcolo del ravvedimento, se l'adempimento è interamente soggetto al regime della cedolare secca, l'utente può decidere se applicare gli importi fissi o gli importi ravvedibili Chiusura alla Naturale Scadenza L'evento CHIUSURA ALLA NATURALE SCADENZA non comporta particolari adempimenti connessi e nulla è da versare all'agenzia delle Entrate, pertanto prevede solo la redazione delle lettere. Tale evento può essere caricato dall'utente se nella griglia Elenco degli adempimenti da svolgere è presente solo l'evento Proroga non definitivo, negli altri casi il pulsante è disabilitato. 26

27 6.15 Riduzione del Canone L'evento Riduzione ha un'interfaccia diversa dalle precedenti ed è così composta: DATI NUOVO CANONE per l inserimento degli Estremi di Registrazione, del Canone e delle Imposte. DATI SOGGETTI per l inserimento dai dati di Locatori e Conduttori TESTO PATTO AGGIUNTIVO In questa sezione il testo del patto aggiuntivo viene strutturato per poi essere salvato e predisposto alla stampa. L'utente può costruire testi e personalizzarli a suo piacimento, salvarli tramite il pulsante "Salva con nome", e selezionarli in altri contratti, in modo da avere un testo di riferimento sempre a disposizione. 27

28 6.16 Spese Straordinarie La gestione delle spese straordinarie permette all'utente di aggiornare il canone di locazione a fronte di una spesa che il Locatore ha sostenuto. In base all'importo che il Locatore ha versato, viene calcolata un'integrazione dovuta e aggiornato il canone di locazione. 7 Stampe Per tutti gli eventi connessi al Contratto sono predisposte delle stampe di utility. Stampe correlate alla Registrazione: - stampa del modello RLI; - stampa di riepilogo ad uso interno, dei dati indicati nel contratto; - stampa del modello SIRIA per i contratti registrati in tale modalità, prima dell'entrata in vigore delle specifiche RLI. Stampe correlate agli Adempimenti: - stampa del modello RLI; - stampa di riepilogo ad uso interno, dei dati indicati nell'adempimento stesso. 28

29 8 Lettere Per ogni adempimento sono state predisposte delle bozze di lettere precompilate, richiamabili da Funzioni / Lettere. Sono state inoltre gestiste delle lettere aggiuntive non direttamente collegate all evento, compilabili in caso di necessità. In entrambi i casi la gestione è la stessa. Per accedere alla sezione per la redazione delle lettere aggiuntive, premere il pulsante Testo della Lettera In questa prima sezione il testo della lettera viene strutturato per poi essere salvato e predisposto alla stampa. L'utente può utilizzare dei testi già precaricati, personalizzabili a proprio piacimento, oppure costruirne di nuovi per poi salvarli tramite il pulsante Salva con nome. Questi potranno essere selezionati in altri contratti, in modo da avere un testo di riferimento sempre a disposizione. Il pulsante Elenco Campi permette di accedere ai dati inseriti nel contratto o negli adempimenti compilati, consentendo l'eventuale importazione nel testo tramite un apposito identificativo. Anteprima / Stampa / Archivia PDF A questo punto l'utente ha una anteprima della lettera appena predisposta, dove gli identificativi vengono sostituiti dai dati inseriti nel contratto o negli adempimenti compilati. permette di archiviare il testo predisposto in formato PDF. Una volta archiviata la lettera, questa sarà visibile anche nell'utility Gestione Documenti. Elenco Lettere Archiviate Per agevolare l'utente, nella sezione Elenco Lettere Archiviate si possono trovare tutti i documenti legati ad un particolare evento. Se l'utente ha archiviato in formato PDF anche il testo del contratto lo potrà trovare nelle lettere legate al contratto stesso. Da questa sezione è possibile aprire in consultazione o eliminare il file selezionato. 29

30 9 Gestione Documenti Si accede all'utility dalla videata di riepilogo del contratto, tramite il pulsante. La finalità di questa sezione è di dare all'utente una visione rapida e completa della documentazione PDF legata alla gestione di un particolare contratto. I documenti possono essere stati generati con il software Contratti d'affitto oppure essere di origine esterna, in questo caso basta allegare il documento di interesse tramite il pulsante Sfoglia, presente nella sezione Dettaglio Documento. Per aiutare l'utente sono stati predisposti dei filtri che permettono di impostare dei parametri di ricerca, in modo da poter visualizzare solo le voci che soddisfano determinati requisiti. I filtri scelti sono operativi alla pressione del pulsante "Visualizza", mentre il pulsante "Apri" permette di aprire in consultazione il file selezionato. Per visualizzare le caratteristiche di un documento già archiviato, selezionarlo nella sezione Ricerca e consultarlo nella sezione Dettaglio Documento. 30

31 10 Stampe di Riepilogo Tramite il pulsante, presente nella videata principale, è possibile accedere all utility Stampe di Riepilogo. Questa funzione permette di effettuare delle stampe mirate sulla situazione dei contratti caricati e risulta particolarmente utile per gli utenti che hanno la necessità di gestire un numero considerevole di contratti. Tramite questa sezione i contratti presenti all interno del programma possono essere filtrati, fornendo all utente un riepilogo stampabile dei soli contratti di Suo interesse. 31

32 11 Scadenziario Tramite il pulsante, presente nella videata principale, è possibile accedere all utility Scadenziario. Questa funzione permette di ricercare adempimenti scaduti o in scadenza. In base ai criteri di ricerca indicati, gli adempimenti finora caricati vengono filtrati per permettere una consultazione più agevole ed un riscontro diretto sullo stato degli stessi. La griglia riporta l elenco degli adempimenti filtrati in base ai criteri di ricerca indicati nella schermata precedente, la consultazione è agevolata dal colore rosso per gli adempimenti che sono già scaduti, e dal colore nero per quelli di prossima scadenza. Dal pulsante Apri o tramite doppio click, è possibile accedere direttamente all adempimento selezionato. 32

33 FONDI RUSTICI Denuncia Annuale Telematica Interfaccia Principale Denuncia Annuale Telematica - Fondi Rustici Il programma, collegato all Archivio Ditte, permette di prelevare i dati già inseriti in anagrafica e di importarli nella Denuncia, completarla ed eseguire la stampa Laser. La Denuncia é stata rappresentata visivamente divisa in sottosezioni: Dati della Denuncia In questa prima sezione è chiesto di indicare gli importi in Euro da trasmettere, il ruolo svolto dal Richiedente la registrazione e i dati della fornitura. Il responsabile della fornitura corrisponde al soggetto che autentica il file. 33

34 Richiedente Dopo aver indicato il ruolo svolto dal richiedente, è possibile caricare i suoi dati riepilogativi. Selezionando il tipo di persona, verrà attivata in automatico la relativa sezione tra Persona Fisica o Persona Giuridica. I dati potranno essere importati in automatico tramite i pulsanti, che visualizzano i dati caricati in Archivio Ditte, oppure con il pulsante visualizza i dati delle tabelle precaricate. che Dati Contratto In quest ultima sezione sono presenti tre griglie riepilogative: La prima griglia visualizza i dati dei Contratti caricati. Tramite il pulsante è possibile importare i Contratti caricati nel modello Contratti d'affitto, che sono stati confermati come definitivi e che presentano un Soggetto corrispondente al Richiedente indicato. Un Contratto che risulta importato in una Denuncia non potrà essere importato di nuovo. E comunque possibile inserire le informazioni manualmente. La seconda griglia contiene i dati dei soggetti controparte. Questo significa che quando il richiedente è il Locatore dovranno essere caricati i dati del Conduttore, viceversa, se il richiedente è il Conduttore, nella griglia riepilogativa avrò i dati del Locatore. I dati sono importabili dagli appositi elenchi ed è comunque possibile inserire le informazioni manualmente. La terza griglia visualizza i dati dei terreni collegati al contratto selezionato. Per poter inserire manualmente un nuovo terreno è necessario inserire almeno un contratto, e nel caso in cui il richiedente sia il Locatore, anche la sezione Richiedente. Le informazioni devono essere importate dall apposito Elenco Terreni. Dopo aver reso definitivo il Contratto, premendo il pulsante CREA TELEMATICO viene avviata la procedura di creazione del file telematico in formato CON. 34

35 CEDOLARE SECCA Calcolo di Convenienza per la Scelta della Cedolare Secca Calcolo di Convenienza è il software che, attraverso il confronto con il regime di tassazione ordinario, consente di stabilire con facilità la convenienza nell applicazione della Cedolare Secca. Aderendo all'opzione della Cedolare Secca sugli affitti i soggetti interessati potranno tassare i propri canoni di locazione con un'imposta ridotta, imposta che va a sostituire quelle del regime di tassazione ordinario quindi IRPEF, Addizionali, Imposta di Registro e di Bollo. L'Articolo 3 del decreto legislativo del 14 Marzo 2011, n. 23 ha stabilito che i soggetti interessati all'opzione della Cedolare Secca sono Locatori (Persone Fisiche) proprietari di unità immobiliari abitative. Per ottenere un calcolo il più attendibile possibile, occorre valorizzare correttamente i Dati del Contribuente (Contratti di Locazione, Redditi, Addizionali IRPEF - Oneri, Familiari a Carico). Nella sezione Contratti di Locazione inserire per ciascun soggetto per il quale effettuare la simulazione di convenienza, tutti i contratti di locazione in essere e per ciascuno precisare se lo stesso (contratto o immobile) è valutabile il regime di cedolare secca (Conteggiare nella Cedolare Secca?). Tale opzione avrà il seguente significato: - Conteggiare nella Cedolare Secca = Si Il contratto o l immobile che si sta indicando possono essere soggetti al regime di cedolare secca e se ne valuta pertanto la convenienza. - Conteggiare nella Cedolare Secca = No Il contratto o l immobile che si sta indicando sono esclusi dalle situazioni previste per l applicazione della cedolare secca o l utente non intende avvalersene. Una volta inseriti tutti i campi necessari, tramite il pulsante sarà possibile per far svolgere al programma il Calcolo di Convenienza. Il risultato della simulazione, consultabile nella sezione Calcolo di Convenienza, darà una valutazione complessiva sulla base di tutti i contratti gestiti dal soggetto inserito. 35

36 Tramite il pulsante Stampa è possibile ottenere una stampa ad uso interno dei Contratti di Locazione, dei Dati del Contribuente e quella del Calcolo di Convenienza. Nella sezione Elenco Contribuenti è possibile visualizzare l elenco completo dei soggetti inseriti con indicazione, per ognuno, dell esito del Calcolo di Convenienza. 36

37 INCARICO DI MEDIAZIONE Incarico Esclusivo e non per la Locazione Immobiliare Nel raggruppamento delle Locazioni sono stati inseriti anche due modelli riguardanti l Incarico di Mediazione per la Locazione Immobiliare, Esclusivo e Non Esclusivo. Queste sono le schermata principale dei modelli: Il pulsante Fabbricati permette di accedere alla tabella dei Fabbricati dove è possibile inserire i Fabbricati che serviranno per la compilazione del modello in questione. Il modello é stato rappresentato visivamente diviso in 3 sezioni: Il modello di Incarico Non Esclusivo di Mediazione per la Locazione Immobiliare è molto simile a quello appena spiegato. 37

38 GESTEL Creazione File Telematici Multipli F24 ll programma, collegato al modello F24 Elide, permette di visualizzare e selezionare, tramite dei filtri, le pratiche definitive, per poi generare il file telematico multiplo in Formato ENTRATEL (con accredito su Conto del Contribuente o dell'intermediario) o Formato CBI (Remote Banking CBI). Il modello é stato rappresentato visivamente diviso in sottosezioni: Pratiche Definitive da Generare E obbligatorio selezionare il Tipo Presentazione cioè CBI, ENTRATEL (C/C CONTRIBUENTE) o ENTRATEL (C/C INTERMEDIARIO) il Tipo Modello e l'intermediario, infatti è possibile accorpare più pratiche ma sempre in riferimento allo stesso intermediario; inoltre nel caso ENTRATEL in base allo stesso tipo di accredito (cioè all'interno dello stesso file vi saranno solo deleghe con accredito sui conti dei contribuenti o solo con accredito sul conto dell'intermediario). Nel caso di presentazione CBI sarà necessario specificare anche l'abi Proponente e Ordinante.Tramite il pulsante Applica Filtro, vengono visualizzate le pratiche definitive che presentano i requisiti comuni; è possibile, con il filtro sottostante, limitare la ricerca delle pratiche ad una ditta specifica. Selezionando il campo ESPORTA si abiliterà il pulsante CREA TELEMATICO per generare il file da inviare. File Telematici Multipli Generati Questa sezione permette, come nella videata precedente, di visualizzare l'elenco dei file multipli generati. Nella prima griglia vengono visualizzati tutti i files multipli generati secondo i filtri sopra indicati, mentre nella seconda griglia vengono visualizzate le pratiche che sono contenute nel file selezionato. 38

39 LOCAZIONI 39