JONES DAY COMMENTARY

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1 settembre 2006 JONES DAY COMMENTARY Aspetti Fiscali delle operazioni immobiliari Le novità del Decreto Bersani Negli ultimi mesi il governo italiano ha operato una importante riforma della fiscalità delle operazioni immobiliari. Il cosiddetto decreto legge Bersani (dal nome del Ministro che lo ha proposto) ha avuto rilevanza anche internazionale per l immediato impatto sugli investitori del settore, soprattutto a causa dei suoi effetti retroattivi. Dopo molte proposte e un vivace dibattito, il Parlamento ha convertito il decreto in legge (legge n. 248 del 4 agosto 2006) con molte modifiche. La nuova normativa è efficace a partire dal 12 agosto Qui di seguito troverete alcune tabelle che riassumono le principali disposizioni della nuova normativa con riguardo alla cessione di fabbricati e terreni, alla locazione di fabbricati, all affitto di aziende, al leasing e agli appalti di opere Jones Day. All rights reserved.

2 CESSIONE FABBRICATI BENI IVA REGISTRO IPOTECARIE e CATASTALI Se il cedente é soggetto IVA, l operazione sconta obbligatoriamente l IVA nei seguenti casi: (i) il cedente è impresa costruttrice o ristrutturatrice (3) e la cessione avviene entro 4 anni dalla data di ultimazione della costruzione o del recupero Fabbricati strumentali (1) (2) (ii) il cessionario svolge attività che conferisce diritto a detrazione IVA non superiore al 25% (banche, assicurazioni, cliniche, medici, ecc.), o (4) (iii) il cessionario non é soggetto passivo IVA (privati, enti non commerciali, enti pubblici territoriali). anche a imposta di registro in misura fissa (Euro 168). ipotecarie (3%) e catastali (1%). (9) (10) Se il cedente é soggetto IVA, e non ricorrono i casi sopra indicati, l operazione sconta l imposta solo nel caso in cui il cedente opti per l applicazione dell IVA. (5) Se il cedente é soggetto IVA, in mancanza di opzione l operazione é sempre esente IVA. Se il cedente non é soggetto IVA, la cessione non é in alcun caso soggetta a imposta di registro (normalmente 7%). (7) ad imposte ipotecarie (2%) e catastali (1%). (10) Fabbricati non strumentali (il più delle volte si tratta di abitazioni) (1) Se il cedente é soggetto IVA, é impresa costruttrice o ristrutturatrice e la cessione avviene entro 4 anni dalla data di ultimazione della costruzione o del recupero, l operazione é soggetta ad IVA. (6) Se il cedente é soggetto IVA, ma non é impresa costruttrice o ristrutturatrice, l operazione é sempre esente IVA. Se il cedente non é soggetto IVA, la cessione non é in alcun caso soggetta anche a imposta di registro in misura fissa (Euro 168). a imposta di registro (normalmente 7%). (8) ipotecarie e catastali in misura fissa (Euro 168). ipotecarie (2%) e catastali (1%). (11) 2

3 CESSIONE TERRENI (12) BENI IVA REGISTRO IPOTECARIE e CATASTALI Terreni edificabili (13) Se il cedente é soggetto IVA, l operazione sconta obbligatoriamente l IVA. Se il cedente non é soggetto IVA, la cessione non é in alcun caso soggetta La cessione é anche soggetta ad imposta di registro in misura fissa (Euro 168). ad imposta di registro (generalmente 8%). (14) La cessione é anche soggetta ad imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (Euro 168). ipotecarie (2%) e catastali (1%). (10) Terreni non edificabili La cessione non é soggetta ad IVA. ad imposta di registro (generalmente 8%, ma 15% se terreno agricolo). ipotecarie (2%) e catastali (1%). La nuova normativa consente all Amministrazione Finanziaria di rettificare la dichiarazione annuale IVA quando il corrispettivo delle cessioni di beni immobili (terreni e fabbricati) dichiarato sia inferiore al valore normale. Per valore normale si intende il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per i beni della stessa specie o similari in condizione di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui é stata effettuata l operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi. A riguardo, la nuova normativa ha introdotto una presunzione nella determinazione del valore normale, prevedendo che per i trasferimento immobiliari soggetti ad IVA, finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, il valore normale non può comunque essere inferiore all ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. Simili disposizioni si applicano anche in materia di imposta di registro e di imposte sui redditi. Inoltre, anche in caso di cessione di beni immobili soggetta ad IVA, le parti devono dichiarare le modalità di pagamento, eventuali mediatori, spese per attività di mediazione e modalità di pagamento. In caso di violazione si applica una sanzione amministrativa da Euro 500 a Euro e l Amministrazione Finanziaria procederà all accertamento del valore ai fini dell imposta di registro. 3

4 LOCAZIONE FABBRICATI e AFFITTO AZIENDE BENI IVA REGISTRO (15) Se il locatore é soggetto IVA, l operazione sconta obbligatoriamente l IVA nei seguenti casi: (i) il locatario svolge attività che conferisce diritto a detrazione IVA non superiore al 25% (banche, assicurazioni, cliniche, medici, ecc.), o (4) (ii) il locatario non é soggetto passivo IVA (privati, enti non commerciali, enti pubblici territoriali). Fabbricati strumentali Se il locatore é soggetto IVA e non ricorrono i casi sopra elencati, l operazione sconta l imposta nel caso in cui il locatore opti per l applicazione dell IVA. (5) La locazione é soggetta ad imposta di registro nella misura dell uno per cento (1%) sui canoni. Se il locatore é soggetto IVA, in mancanza di opzione l operazione é sempre esente IVA. Se il locatore non é soggetto IVA, la locazione non é in alcun caso soggetta Fabbricati non strumentali (per la maggior parte, fabbricati destinati all abitazione) Se il locatore é soggetto IVA, l operazione é esente IVA, senza possibilità di opzione. Se il locatore non é soggetto IVA, la locazione non é in alcun caso soggetta La locazione é soggetta ad imposta di registro nella misura del due per cento (2%) sui canoni. Aziende e rami di aziende I canoni di affitto di azienda o ramo d azienda scontano obbligatoriamente l IVA. L affitto é soggetto ad imposta di registro in misura fissa (Euro 168), se il valore degli immobili costituisce il 50% o meno del valore dell azienda. L affitto é soggetto ad imposta di registro nella misura dell uno per cento (1%) sui canoni, se il valore degli immobili costituisce più del 50% del valore dell azienda. (16) 4

5 LEASING OPERAZIONI IVA REGISTRO IPOTECARIE e CATASTALI Canoni Si applica la stessa disciplina prevista per la locazione ordinaria. Si applica la stessa disciplina prevista per la locazione ordinaria. Non applicabili. Cessioni: - acquisto da parte della società di leasing, - riscatto da parte dell utilizzatore. Si applica la stessa disciplina prevista per le cessioni. Si applica la stessa disciplina prevista pere le cessioni. ad imposte ipotecarie (1,5%) e catastali (0,5%). (17) Le parti dei contratti di locazione, di affitto e di leasing in corso di esecuzione al 4 luglio 2006 dovranno presentare un apposita dichiarazione per la registrazione. L Amministrazione Finanziaria emetterà un apposito provvedimento per stabilire le modalità e i termini degli adempimenti e del versamento dell imposta di registro eventualmente dovuta. APPALTI SOGGETTI OBBLIGAZIONI SANZIONI e LIMITI Committente Il committente deve verificare l esatto adempimento degli obblighi di effettuazione e versamento delle ritenute fiscali sui redditi da lavoro dipendente ed il versamento dei contributi previdenziali e assicurativi obbligatori a cui é tenuto l appaltatore in relazione alle prestazioni di lavoro concernenti l opera. L inosservanza comporta l applicazione di una sanzione amministrativa da Euro ad Euro (18) (19) Appaltatore Responsabile solidale per l effettuazione ed il versamento delle ritenute fiscali e dei contributi previdenziali ed assicurativi obbligatori dovuti dai subappaltatori per i propri dipendenti. La responsabilità non può superare il corrispettivo dovuto al subappaltatore. (18) La responsabilità viene meno se l appaltatore verifica la documentazione relativa all effettuazione e al versamento delle ritenute fiscali e previdenziali. L appaltatore ha diritto di sospendere il pagamento del corrispettivo al subappaltatore fino a quando non ha ricevuto la documentazione. (18) Le prestazioni rese dal subappaltatore sono fatturate all appaltatore senza addebito dell IVA. L appaltatore integra la fattura con l indicazione dell aliquota e della relativa imposta e provvede al pagamento dell IVA insieme con l IVA da lui dovuta. L efficacia della disposizione é subordinata all autorizzazione delle autorità comunitarie. 5

6 NOTE (1) Il nuovo regime di tassazione previsto per le cessioni e le locazioni di fabbricati produce effetti sulla rettifica della detrazione d imposta operata nei periodi pregressi. In caso di fabbricati strumentali, é escluso l obbligo di procedere alla rettifica per gli immobili già posseduti al 4 luglio 2006 ed é previsto che la rettifica debba essere effettuata esclusivamente nel caso in cui nel primo atto stipulato dopo il 12 agosto 2006 non sia esercitata l opzione per l assoggettamento ad IVA. In caso di fabbricati non strumentali (abitazioni) non é richiesto che si proceda alla rettifica con riferimento a (i) fabbricati posseduti al 4 luglio 2006, (ii) fabbricati posseduti da imprese di costruzione o ristrutturatrici per i quali il termine di 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori é scaduto entro il 4 luglio (2) Fabbricati accatastati nei gruppi C (negozi, magazzini), D (opifici, impianti industriali, alberghi), E (stazioni per servizi di trasporto, edifici a destinazione particolare) e A/10 (uffici). (3) Si intendono come imprese costruttrici o ristrutturatrici in generale quelle imprese che hanno costruito, anche tramite appalto, il fabbricato o vi hanno eseguito i lavori di ristrutturazione. (4) Secondo i commentatori, le modifiche intervenute negli anni successivi alla stipula del contratto non devono avere rilievo per determinare se si applichi l IVA. (5) La scelta di applicare l IVA deve essere espressamente indicata nel contratto di compravendita o locazione. (6) L aliquota IVA è pari al 20%, ma potrebbe applicarsi un aliquota ridotta (4% se l acquirente gode del beneficio per la prima casa). (7) L imposta di registro é ridotta al 3% per i beni soggetti a vincolo storico-artistico e all 1% per le cessioni di terreni o fabbricati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati limitatamente a quelli diretti all attuazione di programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica (con definizione dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione). L imposta di registro é applicata in misura fissa (Euro 168) alle cessioni di terreni o fabbricati effettuate agli attuatori di piani di recupero ad iniziativa pubblica o privata. (8) L imposta di registro é ridotta al 3% nei seguenti casi (i) l acquirente ha i requisiti previsti per l agevolazione prima casa, e (ii) per i beni soggetti a vincolo storico-artistico. L imposta di registro é ridotta all 1% nei seguenti casi: (i) l acquirente é impresa di compravendita immobiliare che s impegna a rivendere entro tre anni, e (ii) per le cessioni di terreni o fabbricati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati limitatamente a quelli diretti all attuazione di programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica (con definizione dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione). L imposta di registro é applicata in misura fissa (Euro 168) alle cessioni di terreni o fabbricati effettuate agli attuatori di piani di recupero ad iniziativa pubblica o privata. (9) A partire dal 1 ottobre 2006, i fondi immobiliari goderanno dell aliquota ridotta (1,5% ipotecarie e 0,5% catastali). (10) Le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa (Euro 168) nei seguenti casi: (i) cessione di terreni o fabbricati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati limitatamente a quelli diretti all attuazione di programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica (con definizione dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione), e (ii) cessione di terreni o fabbricati effettuata agli attuatori di piani di recupero ad iniziativa pubblica o privata. (11) Le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa (Euro 168) nei seguenti casi: (i) l acquirente ha i requisiti previsti per l agevolazione prima casa ; (ii) l acquirente é impresa di compravendita immobiliare che s impegna a rivendere entro tre anni; (iii) cessione di terreni o fabbricati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati limitatamente a quelli diretti all attuazione di programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica (con definizione dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione), e (iv) cessioni di terreni o fabbricati effettuate agli attuatori di piani di recupero ad iniziativa pubblica o privata. (12) La normativa ha chiarito che i terreni non sono mai ammortizzabili. Qualora sul terreno insista un fabbricato, sarà necessario dividere il valore dei fabbricati da quello dalle aree occupate dalla costruzione e da quelle pertinenziali. In particolare, il costo relativo alle aree é determinato in misura pari al valore risultante da apposita perizia di stima e comunque non inferiore al 20% del costo complessivo, aumentato al 30% per i fabbricati industriali. (13) Un area é da considerare fabbricabile se é utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall approvazione della Regione e dall adozione di strumenti attuativi del medesimo. (14) L imposta di registro é ridotta all 1% per le cessioni di terreni o fabbricati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati limitatamente a quelli diretti all attuazione di programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica (con definizione dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione). L imposta di registro é applicata in misura fissa (Euro 168) alle cessioni di terreni o fabbricati effettuate agli attuatori di piani di recupero ad iniziativa pubblica o privata. (15) Non si applicano le imposte ipotecarie e catastali. (16) Si tratta di norma antielusiva il cui ambito operativo risulta assai incerto e che rischia comunque di rivelarsi alquanto onerosa. (17) Le aliquote ridotte si applicheranno solo a partire dal 1 ottobre Fino a tale data si applicheranno le aliquote recentemente aumentate (3% ipotecarie e 1% catastali). Inoltre, dalle imposte ipotecarie e catastali applicabili in caso di riscatto sarà possibile detrarre l imposta di registro versata sui canoni. (18) L applicazione delle disposizioni é differita all approvazione di un decreto di attuazione per stabilire la documentazione necessaria. (19) E fatta salva la normativa preesistente che prevede l obbligo del committente imprenditore o datore di lavoro, per il periodo di un anno dalla cessazione dell appalto, di corrispondere ai dipendenti dell appaltatore i trattamenti retributivi, i contributi previdenziali dovuti, con responsabilità solidale per il versamento delle relative ritenute fiscali sui redditi da lavoro dipendente. Avvocati di riferimento Per ulteriori informazioni vogliate contattare gli avvocati di riferimento di seguito indicati o il vostro principale contatto nello Studio. E possibile inviare allo studio messaggi di posta elettronica di carattere generale utilizzando il modulo Contact Us/Contattaci che potrete trovare al sito web Milano Via Turati Milano Italia Giovanni M. Marini, Partner, Real Estate Practice gmmarini@jonesday.com Luca Ferrari, Associate, Tax Practice lferrari@jonesday.com Le pubblicazioni di Jones Day non costituiscono consulenza legale in relazione a specifici fatti o circostanze. 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