TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

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1 Bertolini Nando architetto Via Roma, Sant Ilario d Enza (RE) nando@bertoliniarchitettura.it nando.bertolini@archiworldpec.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 228/2015 Giudice delegato: DOTT.SSA SIMONA DI PAOLO Esecuzione promossa da:.. Contro:.. RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA Esperto designato: Arch. Nando Bertolini

2 Sommario PREMESSA 1. RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI Dati catastali dei beni come risultanti dagli atti di pignoramento Dati catastali dei beni come realmente risultanti alla data della perizia Commenti alla situazione catastale DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA Lotto n Dati catastali Descrizione commerciale Regolarità edilizia Eventuali opere di ripristino Costi di regolarizzazione Occupazione dell immobile Vincoli e oneri giuridici Diritto di prelazione Valore del bene Atti di provenienza dei beni Note Stato civile dei debitori Altre notizie Elenco degli allegati...12 Pagina 2 di 12

3 PREMESSA A mezzo PEC mi veniva comunicato l esigenza di integrazione della perizia tenuto conto che: - In data 22/12/2017 l incaricato IVG Dott. Riccardo Varini effettuava un sopralluogo presso l immobile oggetto di Procedura al fine di verificarne le condizioni successivamente ai fenomeni alluvionali che hanno interessato la zona ove è ubicato il compendio; - Alla data del suddetto accesso si accertava come l immobile risultasse irragiungibile in quanto sommerso dall acqua e come la Protezione Civile stesse operando nella zona; - In data 26/01/2018 l incaricato Dott. Riccardo Varini effettuava un ulteriore sopralluogo presso il compendio e riscontrava come l immobile avesse riportato una serie di danni a causa dei fenomeni alluvionali; Il sottoscritto ha effettuato un sopralluogo in data 8 marzo 2018 per constatare quanto segnalato. 1. RIASSUNTO E DATI GENERALI Esecutati:.. Procedenti:.. PROCEDURA n. 228/2015 Data conferimento incarico: 8/02/2016 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 16/05/2016 Udienza: 15/06/2016 ore 9.00 Data trascrizione pignoramento: del 12/05/2015 Reg gen. 7106, Reg. Part Contributo unificato: SI 2. COMUNICAZIONI 1 Copia della presente perizia verrà trasmessa via fax o PEC/ o consegna cd in cassetta agli Avv.ti di parte procedente. 3. DATI CATASTALI 3.1 Dati catastali dei beni come risultanti dagli atti di pignoramento 2. Ia Beni censiti al catasto fabbricati (C.F.) e catasto terreni 1 Allegato 8.1 Documentazione inizio attività peritali 2 Vedi Allegato 8.3 Atto di pignoramento Pagina 3 di 12

4 Intestato: - piena proprietà per 1/1 Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Foglio Zona censuaria Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categor ia e classe Rendita Abitazione di tipo popolare Comune di Brescello, via Molino Caselle n. 39/1 12 / Mapp. 145 Sub. 1 Sub. 2 6 vani 78 mq (consistenza ) e 89 mq (Superficie cat.) Cat. A/4 Cat. C/2 213,81 136,96 Mapp ,2175 ha Seminat o.irrig.. Classe 2 RD=88,90 RA=132, Dati catastali dei beni come realmente risultanti alla data della perizia 3. IIa Beni censiti al catasto fabbricati (C.F.) e terreni Sono presenti difformità tra lo stato realizzato e le planimetrie presenti all Agenzia del Territorio. Le difformità presenti sono di seguito elencate: - Modifiche alle destinazioni d uso dei locali cantina utilizzata come zona pranzo, cucina come soggiorno, portico come autorimessa - Portico abusivo coperto con fibra di amianto in realtà utilizzato come autorimessa - Al piano primo realizzazione di una scala e chiusura di una porta. Intestato:. - piena proprietà per 1/1 3 Vedi Allegati 8.6, Documentazione catastale Pagina 4 di 12

5 Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Foglio Zona censuaria Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe 4 Rendita Abitazione di tipo popolare Comune di Brescello, via Molino Caselle n. 39/1 12 / Mapp. 145 Sub. 1 Sub. 2 6 vani 78 mq (consistenz a) e 89 mq (Superficie cat.) Cat. A/4 Cat. C/2 213,81 136,96 Mapp ,2175 ha Seminato.irrig.. Classe 2 RD=88,9 0 RA=132, 05 Confini Mapp 145: confina con a campagna circostante, in prossimità di un argine. Su di un lato confina col Mapp. 142, terreno i proprietà del Sig. Tarantola. 3.3 Commenti alla situazione catastale I dati catastali riportati nello Schema Ia sono quelli desunti dagli atti di pignoramento, quelli dello Schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale, relativamente ai beni immobili citati negli atti di pignoramento. Lo stato attuale dell immobile non è completamente corrispondente alle planimetrie presenti all Agenzia del territorio. Necessita di aggiornamento catastale e di sanatoria edilizia. 4. DESCRIZIONE DEI BENI 5 4 Definizioni del DPR 23/03/1998 n A1: abitazione di tipo signorile A2: abitazioni di tipo civile A3: abitazioni di tipo economico A4: abitazioni di tipo popolare A5: abitazioni di tipo ultrapopolare A6: abitazioni di tipo rurale A7: abitazioni in villini A8: abitazioni in ville A9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A10: uffici e studi privati A11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B2: case di cura e ospedali B3: prigioni e riformatori B4: uffici pubblici B5: scuole, laboratori scientifici B6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A9 B7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B8: magazzini sotterranei per deposito di derrate. C1: negozi e botteghe C2: magazzini e locali di deposito C3: laboratori per arti e mestieri C4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C5: stabilimenti balneari e di acque curative C6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C7: tettoie chiuse o aperte. Immobili a destinazione speciale: D1: opifici D2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D4: case di cura e ospedali D5: istituto di credito, cambio e assicurazione D6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola. Immobili a destinazione particolare: E1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche, RSU gestite senza redditualità). Immobili senza rendita catastale: F1: area urbana F2: unità collabenti F3: unità in corso di costruzione F4: unità in corso di definizione F5: lastrico solare. 5 Vedi Allegati 8.6, 8.10, 8.11 Documentazione catastale, Corografia, Documentazione fotografica Pagina 5 di 12

6 PIENA PROPRIETA DI CASA POPOLARE, IN VIA MOLINO CASELLE, N. 39/1, A BRESCELLO, RE I beni oggetto di pignoramento sono costituiti unità immobiliare residenziale che si sviluppa su tre livelli (piano terra, primo, sottotetto) e ha una pertinenza esterna (deposito). L unità fa parte di una casa abbinata situata in zona agricola al margine di un argine nella campagna di Brescello. Le finiture sono di tipo economico popolare. L immobile è ricavato all interno di un ex edificio agricolo, separato in due parti. L esecutato è proprietario di una metà. L edificio è in mattoni portanti e su di esso sono stati fatti interventi di sistemazione precari. La copertura è in laterocemento non coibentata. La struttura portante di solai e copertura è in travi e travetti di legno. Sopra le pianelle dei solai è stato posto un pavimento in ceramica. Al piano terra l immobile presenta un umidità di risalita marcata, visibile fino all altezza di 1,5 mt circa. Il piano terra è costituito da ingresso, portico, bagno, lavanderia,cucina, cantina; al piano primo ci sono due camere, un ripostiglio, due locali di deposito. Il sottotetto è adibito a soffitta. A piano terra, separati rispetto all abitazione principale, ci sono due locali di deposito. L unità abitativa presenta finiture costituite da pavimenti in ceramica di tipo economico, muri interni intonacati e tinteggiati a tempera. I serramenti sono in PVC senza gli scuri esterni e debbono essere sostituiti in quanto mal funzionanti. Le porte interne sono in legno tamburato di tipo economico. Il riscaldamento dell unità avviene con stufa a legna o stufe elettriche. L impianto elettrico è in ordine ma sottodimensionato e datato. Impianto di condizionamento non presente. In adiacenza e in continuità con l area cortiliva c è un terreno agricolo seminativo di circa 1,2 ha. Il torrente Enza è recentemente esondato allagando completamente l area ed arrecando danni all edificio, alle strade di accesso (private) ed all area cortiliva, si rimanda alla documentazione fotografica integrativa. 5. LOTTI DI VENDITA Viste le caratteristiche degli immobili oggetto di stima, si ritiene di consigliarne la vendita in un lotto unico. 5.1 Lotto n.1 Pagina 6 di 12

7 Corografia d inserimento con individuazione delle proprietà pignorate Dati catastali 6 Beni censiti al catasto fabbricati (C.F.) Intestato:.. - piena proprietà per 1/1 Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Foglio Zona censuaria Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Abitazione di tipo popolare Comune di Brescello, via Molino Caselle n. 39/1 12 / Mapp. 145 Sub. 1 Sub. 2 6 vani 78 mq (consistenza) e 89 mq (Superficie cat.) Cat. A/4 Cat. C/2 213,81 136,96 6 Allegato 8.6 Documentazione catastale Pagina 7 di 12

8 Mapp ,2175 ha Seminato.irrig.. Classe 2 RD=88,90 RA=132,05 Diritto Pignorato: piena proprietà Descrizione commerciale 7 Piena proprietà di unità immobiliare residenziale che si sviluppa su tre livelli (piano terra, primo, sottotetto) e ha una pertinenza esterna (deposito). L unità fa parte di una casa abbinata situata in zona agricola al margine di un argine nella campagna di Brescello. Le finiture sono di tipo popolare. L immobile è ricavato all interno di un ex edificio agricolo, separato in due parti. L esecutato è proprietario di una metà. Necessita di sanatoria edilizio - amministrativa e di aggiornamento catastale. Composto da ingresso, portico, bagno, lavanderia,cucina, cantina al piano terra; due camere, un ripostiglio, due locali di deposito al piano primo. Il sottotetto è adibito a soffitta. A piano terra, separati rispetto all abitazione principale, ci sono due locali di deposito. Non è presente l ascensore. In adiacenza e in continuità con l area cortiliva c è un terreno agricolo seminativo di circa 1,2 ha Regolarità edilizia 8 Premessa Si tratta di un edificio di tipo colonico, si riporta quanto è stato depositato in comune a Brescello. Per il confronto con l esistente si fa riferimento alle planimetrie catastali, in quanto il comune, a seguito di mia richiesta, dichiara di non possedere progetti depositati approvati. L ultima pratica presentata ( richiesta di Permesso di costruire Prot. N del 30/06/2005 per Ristrutturazione del prospetto Nord e piccole modifiche interne) risulta sospesa. Si allega anche la lettera presentata dal tecnico contenente l elenco delle integrazioni chieste dal comune. Le planimetrie catastali sono conformi a quelle presenti presso gli Uffici del Comune di Brescello. A seguito di sopralluogo si sono invece verificate alcune difformità tra e piante catastali e l esistente. In particolare: - Sono state modificate alcune destinazioni d uso dei locali: la cantina è utilizzata come zona pranzo e cucina come soggiorno, il portico viene adibito ad autorimessa; - Il portico è abusivo ed è coperto con fibra di amianto che andrà necessariamente rimossa; - Al piano primo è stata fatta una scala e, per la sua realizzazione si è chiusa una porta che collegava il vano scala principale con un corridoio di accesso ai locali ripostiglio e deposito. Inquadramento Urbanistico: 7 Allegato 8.11 Documentazione fotografica 8 Allegato 8.2, 8.7, 8.8 Documentazione sopralluogo, Certificati edilizi, Estratto PRG - Normativa urbanistica Pagina 8 di 12

9 Le proprietà pignorate sono identificate dal PRG del Comune di Brescello in Zona C Zone di espansione di tipo 3, Art.. 57 e 58 delle N.T.A Eventuali opere di ripristino L immobile necessita di sanatoria amministrativa volta a sanare la scala costruita abusivamente. Il portico abusivo con fibra di amianto va demolito. Sarà infine necessario riaccatastare il fabbricato Costi di regolarizzazione Costo della sanatoria, onere per la demolizione del portico ed eventuale sanzione. Nuovo accatastamento dell edificio. Importo stimato: Euro Occupazione dell immobile L immobile attualmente risulta occupato dall esecutato e dalla sua famiglia Vincoli e oneri giuridici 9 Si riporta la situazione all epoca del pignoramento: A) Vincoli che resteranno a carico dell acquirente: o Domande giudiziali ed altre trascrizioni; Non Riscontrate o Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione: si allega il Certificato di matrimonio da cui risulta che il Signor in regime di separazione dei beni 10. Nota: presso la cancelleria del Tribunale i Reggio Emilia è presente una causa di divorzio tra il Sig.. B) Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a carico della procedura: Iscrizioni e trascrizioni - iscrizione n. ; - iscrizione n. ; 9 Allegato 8.5 Certificato notarile 10 Allegato 8.9 Certificato di matrimonio Pagina 9 di 12

10 - trascrizione n Diritto di prelazione Non si ravvisano diritti di prelazione Valore del bene Valutazione dei beni: scopo della stima e aspetto economico che la risolve Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene1 11, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. Si ritiene di attribuire all immobile il valore base desunto dalla comparazione con beni aventi caratteristiche simili, relative ovvero alla localizzazione, all esposizione, alla tipologia costruttiva, alla adeguatezza alle normative in vigore, al grado di finitura, alla vicinanza ai servizi, alla consistenza, alla vetustà, all appetibilità all attualità, considerando ovvero tutte le caratteristiche che vengono denominate intrinseche ed estrinseche del bene. Sono poi soprattutto considerate ai fini della stima e nella determinazione del prezzo, la non regolarità edilizia, l incidenza della normativa antisismica a seguito del sisma del maggio/giugno 2012, nonché quella catastale dell immobili attualità oltre agli oneri conseguenti obbligatori da sostenersi. Al valore così desunto saranno decurtate quote percentuali o specificatamente riscontrate derivanti dai fattori strettamente correlati alla procedura stessa, quali il deprezzamento dovuto alla vendita tramite Asta Giudiziaria (penalizzante rispetto alla quotazione di mercato del 20%). Si è dedotto inoltre una quota per ripristinare i danni causati dall esondazione del torrente Enza. Valore lotto Stima del bene descritto: La valutazione di mercato, effettuata a misura, dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: 11 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: Intera superficie lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva. 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto sono considerati a corpo Pagina 10 di 12

11 Tipologia del bene Abitazione di tipo popolare Ubicazione Comune di Brescello, via Molino Caselle n. 39/1 Foglio Diritto Pignorato: Piena Proprietà CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI Zona censuaria Mappale e subalterno 12 / Mapp. 145 Sub. 1 Sub. 2 Dati catastali Consistenza e superficie 6 vani 78 mq (consistenza) e 89 mq (Superficie cat.) Categoria e classe Cat. A/4 Cat. C/2 Rendita 213,81 136,96 Descrizione Superficie utile lorda(mq) Coefficiente di ragguaglio SC (mq) Appartamento piano terra 99,91 1,00 99,91 Appartamento piano primo 90,30 1,00 90,30 Sottotetto 58,08 0,25 14,52 TOTALE PARZIALE 1 248,29 204,73 Portico (uso autorimessa) 25,22 25,22 TOTALE PARZIALE 2 25,22 25,22 Depositi al piano terra 20,88 0,25 5,22 Depositi al piano primo 34,60 0,25 8,65 TOTALE PARZIALE 3 55,48 13,87 Soffitta al piano secondo 30,99 0,25 7,75 TOTALE PARZIALE 4 30,99 7,75 TOTALE COMPLESSIVO 359,98 251,57 CALCOLO VALORE A BASE D ASTA Descrizione SC (mq) Valore unitario (Euro/mq) Valore totale (Euro) Appartamento piano terra 99, ,00 Appartamento piano primo 90, ,00 Sottotetto 14, ,00 Portico (uso autorimessa) 25, ,00 Depositi al piano terra 5, ,00 Depositi al piano primo 8, ,00 Soffitta al piano secondo 7, ,50 Totale parziale 251, ,50 Terreno agricolo fg. 12 mapp ,00 Totale immobili ,50 Abbattimento del 20% ,10 Sanatoria ,00 Sistemazione danni alluvione ,00 Pagina 11 di 12

12 Totale ,40 Totale stima perizia arrotondata ,00 Totale base d'asta (-25%) , Atti di provenienza dei beni 12 I beni di cui al lotto n.1 hanno la seguente provenienza, che di seguito si riassume brevemente: - Al Sig., libero da vincoli matrimoniali, gli immobili in oggetto erano pervenuti, giusto atto di vendita in Note. 13 Nessuna. Verifica presso la cancelleria Civile del Tribunale di Reggio Emilia: Al momento della redazione della perizia, a carico dell esecutato risulta una causa di divorzio, causa n. 7313/2006. Verifiche dell esistenza di contratti registrati presso l Agenzia delle Entrate: Dalle ricerche effettuate presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia, non risultano presenti alla registrazione contratti di locazione opponibili alla procedura. Verifiche effettuate presso l amministrazione condominiale: Si tratta di casa abbinata, pertanto non è presente una gestione condominiale. 6. Stato civile dei debitori Relativamente allo stato civile dei debitori si allega il Certificato di matrimonio Altre notizie Attestato di Prestazione Energetica: Attestato di Prestazione Energetica non presente. 8. Elenco degli allegati 8. LOTTO Documentazione inizio attività peritali 12 Allegato 8.4 Atto di Compravendita 13 Allegato 8.13 Negatività contratti di locazione 14 Allegato 8.9 Estratto di Matrimonio Pagina 12 di 12

13 8.2 Documentazione sopralluogo 8.3 Atto di pignoramento 8.4 Atto di Compravendita 8.5 Certificato Notarile 8.6 Documentazione catastale 8.7 Certificati edilizi 8.8 Estratto di PRG- Normativa Urbanistica 8.9 Estratto di matrimonio 8.10 Corografia di inserimento 8.11 Documentazione fotografica 8.12 Allegati A e B 8.13 Relazione di negatività per contratti di locazione e/o comodati d uso 8.14 Documentazione fotografica dopo l esondazione del torrente Enza Reggio Emilia, lì 09/03/2018 L esperto designato Arch. Nando Bertolini Pagina 13 di 12