RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

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1 AMR Arch. Anna Maria Ricci Via L. Orsi Novellara (RE) TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari ESECUZIONE IMMOBILIARE N Giudice delegato: Dott.ssa SIMONA DI PAOLO Esecuzione promossa da: CREDITO COOPERATIVO REGGIANO SC (Avv. Annamaria Guidetti) Contro:. RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Esperto designato: Arch. Anna Maria Ricci

2 Sommario 1. RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI Dati catastali dei beni come risultanti dagli atti di pignoramento Dati catastali dei beni come realmente risultanti alla data della perizia Commenti alla situazione catastale DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA Lotto n Dati catastali Descrizione commerciale Regolarità edilizia Eventuali opere di ripristino Costi di regolarizzazione Occupazione dell immobile Vincoli e oneri giuridici Diritto di prelazione Valore del bene Atti di provenienza dei beni Note Stato civile dei debitori Altre notizie Elenco degli allegati Pagina 2 di 16

3 PROCEDURA N 56/ RIASSUNTO E DATI GENERALI : Esecutati: Procedente: CREDITO COOPERATIVO REGGIANO SC. (Avv. Annamaria Guidetti, PEC: annamaria.guidetti@ordineavvocatireggioemilia.it Data conferimento incarico: 21/06/2016 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 16/10/2016 Udienza: 16/11/2016 ore Data trascrizione del pignoramento: del 28/01/2016- Registro Generale Reg.- Particolare ATTO GIUDIZIARIO del 18/01/2016 Tribunale di Reggio Emilia, n. di Repertorio 394/2016. Contributo unificato: si 2. COMUNICAZIONI 1 L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate e gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R, mail- Pec o fax della nomina e dell inizio delle operazioni peritali. In particolare, sono stati avvertiti: Gli Avv. Annamaria Guidetti per il creditore procedente, CREDITO COOPERATIVO REGGIANO, con sede in San Giovanni di Querciola- Viano (RE), tramite PEC; I Sig.ri., tramite lettere raccomandate con ricevuta di ritorno regolarmente ritirate; Copia della presente perizia verrà trasmessa in forma semplice all indirizzo di residenza dei debitori e mezzo Pec all Avv. Annamaria Guidetti.. 3. DATI CATASTALI 3.1 Dati catastali dei beni come risultanti dagli atti di pignoramento 2. Intestatari:.. pieno proprietario per ½ DIRITTO PIGNORATO PIENA PROPRIETA pieno proprietario per ½ 1 Allegato Vedi Allegati 8.3 Pagina 3 di 16

4 Ia Beni censiti al Catasto Fabbricati (C.F.)- Comune di CASINA (RE) Via Della Fabbrica n.10: Tipologia del bene Abitazione di tipo popolare Ubicazione Comune di Casina (RE), Via Della Fabbrica n.10 P.T- 1-2 Foglio Zona censuaria Particella e Subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Catastale Categoria e classe Rendita 40 // vani A/ Dati catastali dei beni come realmente risultanti alla data della perizia 3. Non si evidenziano discrepanze tra gli accertamenti catastali effettuati sugli immobili citati negli atti di pignoramento e la situazione catastale in essere all attualità presso l Agenzia del Territorio. I dati catastali risultanti alla data della perizia di tutti i beni pignorati, confermano quelli presenti nell atto di pignoramento. STRALCIO DI ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE 3 Vedi Allegati 8.5, 8.6, 8.7 Pagina 4 di 16

5 Intestatari:.... pieno proprietario per ½ pieno proprietario per ½ DIRITTO PIGNORATOPIENA PROPRIETA IIa Beni censiti al Catasto Fabbricati (C.F.)- Comune di CASINA (RE)- Via Della Fabbrica n.10: Tipologia del ben Abitazione di tipo popolare Ubicazione Comune di Casina (RE), Via Della Fabbrica, 10 P.T- 1-2 Foglio Zona censuaria Particella e Subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Catastale 40 // vani Mq. 107 Categoria 4 e classe A/4 Classe 2 Rendita Commenti alla situazione catastale I dati catastali riportati nello Schema Ia sono quelli desunti dagli atti di pignoramento, quelli dello Schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale, relativamente ai beni immobili citati negli atti di pignoramento. I dati Catastali presenti nell Atto di Pignoramento, corrispondono a quelli della situazione catastale presente all Agenzia delle Entrate. Non si rilevano difformità importanti nello stato realizzato rispetto a quanto depositato presso l Agenzia delle Entrate, sezione Catastale. Sono state apportate piccole varianti relativamente alla demolizione di un divisorio al P.2, a seguito dell ampliamento del bagno, a sacrificio del vano ripostiglio. Si consiglia l aggiornamento della scheda catastale. 4 Definizioni del DPR 23/03/1998 n A1: abitazione di tipo signorile A2: abitazioni di tipo civile A3: abitazioni di tipo economico A4: abitazioni di tipo popolare A5: abitazioni di tipo ultrapopolare A6: abitazioni di tipo rurale A7: abitazioni in villini A8: abitazioni in ville A9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A10: uffici e studi privati A11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B2: case di cura e ospedali B3: prigioni e riformatori B4: uffici pubblici B5: scuole, laboratori scientifici B6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A9 B7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B8: magazzini sotterranei per deposito di derrate. C1: negozi e botteghe C2: magazzini e locali di deposito C3: laboratori per arti e mestieri C4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C5: stabilimenti balneari e di acque curative C6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C7: tettoie chiuse o aperte. Immobili a destinazione speciale: D1: opifici D2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D4: case di cura e ospedali D5: istituto di credito, cambio e assicurazione D6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola. Immobili a destinazione particolare: E1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche, RSU gestite senza redditualità). Immobili senza rendita catastale: F1: area urbana F2: unità collabenti F3: unità in corso di costruzione F4: unità in corso di definizione F5: lastrico solare. Pagina 5 di 16

6 4. DESCRIZIONE DEI BENI 5 PIENA PROPRIETÀ DI CASA IN LINEA TERRA CIELO IN CENTRO STORICO A CASINA Trattasi di piena proprietà di casa con tipologia in linea con sviluppo terra- cielo, sita nel nucleo storico del Comune di Casina, costituito da tessuti edilizi agglomerati di antica formazione. La data di edificazione è quindi antecedente il L edificio si compone di tre piani fuori terra, con affaccio principale su Via della Fabbrica e quello secondario sul retro dove si apre un ampio cortile comune alle varie unità immobiliare che compongono l impianto edificato di matrice storica popolare. Il fabbricato, realizzato in muratura intonacata e di modesta fattura, si presenta però decoroso e di discreta qualità abitativa, nonostante le modeste altezze e sviluppo planimetrico dei singoli vani che lo compongono. Al piano terreno sono l ingresso inglobato nella cucina, il soggiorno e la scala con ripostiglio sottoscala che collega i tre piani in alzato. Ai piani primo e secondo si sviluppano tre camere da letto ed il bagno. Gli affacci sull esterno di porte e finestre sono sull asse Est/Ovest. Le altezze interne sono modeste, ovvero intorno circa ai 2.20ml, tranne all ultimo piano che sono in media maggiori perché seguono l andamento della falda del tetto. Le pavimentazioni sono in ceramica e in graniglia di marmo, le finiture in genere sono modeste ma manutenute con cura. Esternamente il fabbricato è intonacato e tinteggiato, come gli altri a confine con tonalità calde giallo ocra. Gli oscuranti esterni sono in legno con ante a battente. Le finestre di recente realizzazione possiedono infisso ligneo verniciato e doppi vetri. Gli impianti sono autonomi e di recente revisione. Il riscaldamento avviene attraverso caldaia e corpi radianti in ghisa. 5. LOTTI DI VENDITA Viste le caratteristiche degli immobili oggetto di stima, si ritiene di consigliarne la vendita in un lotto unico. 5.1 Lotto n.1 INSERIMENTO COROGRAFICO 1 5 Vedi Allegati 8.5,8.6, 8.7, 8.12 Pagina 6 di 16

7 INSERIMENTO COROGRAFICO Dati catastali 6 pieno proprietario per ½.. pieno proprietario per ½ Beni censiti al Catasto Fabbricati (C.F.)- Comune di CASINA (RE)- Via Della Fabbrica n.10 Tipologia del bene Dati catastali Abitazione di tipo popolare Ubicazione Comune di Casina (RE), Via Della Fabbrica, 10 P.T- 1-2 Foglio Zona censuaria Particella e Subalterno Consistenza e superficie Catastale 40 // vani Mq. 107 Categoria e classe A/4 Classe 2 Rendita Confini : Nord: mapp Vedi Allegati 8.5, 8.6, 8.7 Pagina 7 di 16

8 Sud : mapp.156 Est : Stada Comunale Via della Fabbrica. Ovest: mapp.159- cortile comune Descrizione commerciale 7 Trattasi di piena proprietà di casa con tipologia in linea con sviluppo terra- cielo su tre piani, sita nel nucleo storico del Comune di Casina. Composta di cucina, soggiorno, tre stanze da letto ed un bagno oltre al ripostiglio sottoscala, si presenta in buone condizioni conservative anche se di natura compositiva originaria semplice e popolare. Infissi di nuova fattura. Impianti revisionati, riscaldamento autonomo. Posizione tecnico- amministrativa regolare, si consiglia di aggiornare le planimetrie catastali Regolarità edilizia 8 All immobile pignorato corrispondono i seguenti atti autorizzativi: 1. DIA per interventi di manutenzione straordinaria del 21/01/2006, n.04/06 intestata ai precedenti proprietari dell immobile Orsini/Minarelli; 2. Voltura dell intestazione dei lavori in DIA del 21/01/2006, n.04/06; 3. Certificazione Impianti idrosanitario ed elettrico. Mancano il certificato energetico dell immobile, oltre a quello di abitabilità/agibilita. Inqudramento Urbanistico: In base a quanto disposto nel RUE, del Comune di Casina, l immobile oggetto di stima ricade nei cosiddetti sub ambiti urbani consolidati di vecchio impianto da riqualificare tramite intervento di PUA ( RUE art.100) Vista la documentazione presente agli atti, si attesta la regolarità tecnica dell immobile pignorato, ma si specifica che deve essere fatta richiesta del certificato di abitabilità al Comune di Casina per la conclusione dell Iter Amministrativo Eventuali opere di ripristino Nessuna opera di ripristino Costi di regolarizzazione Nessun costo di regolarizzazione Occupazione dell immobile 9 All attualità l immobile è occupato dal Si ritiene libero al decreto di trasferimento. 7 Vedi Allegati Allegato Allegato 8.2 D Pagina 8 di 16

9 5.1.7 Vincoli e oneri giuridici 10 Vincoli che resteranno a carico dell acquirente: Domande giudiziali ed altre trascrizioni; Non Riscontrate Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione; Non Riscontrate Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a carico della procedura: Iscrizioni e Trascrizioni Iscrizione del 19/01/2011 di IPOTECA VOLONTARIA, Reg. Generale n. 1379, Reg. part. n Atto del 19/01/2011 del Beccari Giuseppe, N. Repertorio /41972, per l importo di ,00, per la durata di 2 anni, a fronte di un capitale di a favore di CREDITO COOPERATIVO REGGIANO- SOCIETA COOPERATIVA, con sede in Viano (RE), CF , contro., e., per la proprietà di ½ ciascuno degli immobili siti a Casina (RE), Via Della Fabbrica n.10, identificati al C.F. al Fg. 40, Part.155. Iscrizione del 13/03/2015 di ipoteca giudiziale, Reg. Generale n. 4108, Reg. part. n Atto del Tribunale di Reggio Emilia, N. Repertorio 6023/2014 del 20/10/2014, CF: , derivante da Decreto Ingiuntivo per un debito di , a fronte di un capitale a garanzia di ,99 a favore di CREDITO COOPERATIVO REGGIANO- SOCIETA COOPERATIVA, con sede in Viano (RE), CF , contro.., e, per la proprietà di ½ ciascuno degli immobili siti a Casina (RE), Via Della Fabbrica n.10, identificati al C.F. al Fg. 40, Part.155 ed altri non rientranti nel pignoramento. Trascrizione del 28/01/2016- Registro Generale Reg.- Particolare ATTO GIUDIZIARIO del 18/01/2016 Tribunale di Reggio Emilia, n. di Repertorio 394/2016, CF Verbale di PIGNORAMENTO IMMOBILI a favore di CREDITO COOPERATIVO REGGIANO- SOCIETA COOPERATIVA, con sede in Viano (RE), CF , contro.. e.., per la proprietà di ½ ciascuno degli immobili siti a Casina (RE), Via Della Fabbrica n.10, identificati al C.F. al Fg. 40, Part Allegato 8.10 Pagina 9 di 16

10 5.1.8 Diritto di prelazione Non si ravvisano diritti di prelazione Valore del bene Valutazione dei beni: scopo della stima e aspetto economico che la risolve Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni 11, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. Si ritiene di attribure all immobile il valore base desunto dalla comparazione con beni aventi caratteristiche simili, relative ovvero alla localizzazione, all esposizione, alla tipologia costruttiva, alla adeguatezza alle normative in vigore, al grado di finitura, alla vincinanza ai servizi, alla consistenza, alla vetustà, all appetibilità all attualità, considerando ovvero tutte le caratteristiche che vengono denominate intrinseche ed estrinseche del bene. Sono considerate ai fini della stima anche la regolarità edilizio- urbanistica dell immobile attualità. Al valore così desunto saranno decurtate quote percentuali o specificatamente riscontrate derivanti dai fattori strettamente correlati alla procedura stessa, quali il deprezzamento dovuto alla vendita tramite Asta (penalizzante rispetto alla quotazione di mercato del 20%). Valore lotto Stima del bene descritto: La valutazione di mercato, effettuata a misura, dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Intestatari:. pieno proprietario per ½. pieno proprietario per ½ Beni censiti al Catasto Fabbricati (C.F.)- Comune di CASINA (RE)- Via Della Fabbrica n.10 Tipologia del bene Dati catastali Ubicazione Foglio Zona censuaria Particella e Subalterno Consistenza e superficie Catastale Categoria e classe Rendita 11 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: Intera superficie lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva. 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto sono considerati a corpo Pagina 10 di 16

11 Tipologia del bene Dati catastali Abitazione di tipo popolare Ubicazione Comune di Casina (RE), Via Della Fabbrica, 10 P.T- 1-2 Foglio Zona censuaria Particella e Subalterno Consistenza e superficie Catastale 40 // vani Mq. 107 Categoria e classe A/4 Classe 2 Rendita ESTRATTO DI MAPPA CON LOCALIZZAZIONE DEL BENE PIGNORATO Pagina 11 di 16

12 Piano Terreno Piano Primo RESTITUZIONE GRAFICA DEL RILIEVO DELLO STATO DI FATTO Piano Secondo Pagina 12 di 16

13 Esterni Pagina 13 di 16

14 SUPERFICI Unità immobiliare ad uso abitativo su tre livelli (SC= mq circa) 107mq totali VALORI Scala interna e bagno piano secondo. Unità immobiliare ad uso abitativo su tre livelli Pari a circa 800 /mq di superficie commerciale (SC=107 mq) ,00 Valore risultante complessivo ,00 La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato. Trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi occulti, gravata da tempi e modalità, la valutazione in caso di asta viene ridotta del 20%, per un totale di ,00. Totale deprezzamento (pari al 20% del valore risultante complessivo): ,00 Valore venale delle proprietà pignorate ,00 Valore a base d asta ,00 Offerta minima (L /08/2015 pari alla riduzione del 25/100 del valore a base d asta) , Atto di provenienza dei beni 12. Il bene di cui al lotto n.1 hanno la seguente provenienza, che di seguito si riassume brevemente: Atto di compravendita del 26/03/2007, stipulato dal Dott. Luigi Zanichelli, con sede in Correggio (RE), Rep. n /22.346, registrato al n /2007, nel quale i Sig.ri.., acquistano dai Sig.ri.., la piena proprietà del bene in oggetto di stima identificato catastalmente al Fg.40 e alla Part Note 13. Il sopralluogo si è svolto regolarmente senza impedimenti alla presenza dei. 12 Allegato Allegato 8.14 Pagina 15 di 16

15 Procedura esecutiva n GE Dott.ssa SIMONA DI PAOLO Verifica presso la cancelleria Civile del Tribunale di Reggio Emilia: // Verifiche dell esistenza di contratti registrati presso l Agenzia delle Entrate : al momento della redazione peritale non sono presenti contratti di locazione registrati presso l Agenzia delle Entrate, opponibili alla procedura. Verifica di eventuali pendenze condominiali: non è stato istituito il condominio. 6. Stato civile dei debitori 14 Il Sig.. e la... si sono sposati nel Comune di Castelnovo né Monti il giorno 10/04/1994 in regime di comunione dei beni. 7. Altre notizie Per ciò che concerne il mobilio presente nell immobile, non si evidenziano elementi di particolare valore. 8. Elenco degli allegati 8.1. Lotto n Comunicazioni inizio attività peritali 8.2 Estratto di stato civile 8.3 Atto di pignoramento 8.4 Atto di provenienza 8.5 Estratto di mappa catastale 8.6 Planimetrie catastali 8.7 Visure catastali storiche 8.8 Verifiche edilizie 8.9 Estratto di RUE- Normativa Urbanistica 8.10 Visure ipotecarie 8.11Corografia di inserimento 8.12 Documentazione fotografica 8.13 Allegati A- B- C- D 8.14 Verifiche presso l Agenzia delle Entrate CD contenente la perizia, copia degli allegati e documentazione fotografica. Reggio Emilia, lì 19/09/2016 L esperto designato Arch. Anna Maria Ricci 14 Allegato 8.2 Pagina 16 di 16