La catena del valore nelle operazioni di Real Estate. sintesi operativa

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1 La catena del valore nelle operazioni di Real Estate sintesi operativa

2 La catena del valore nelle operazioni di real estate Al fine di schematizzare le sotto-attività che pongono l intero processo del real estate, si propone, nella figura in basso, la catena del valore delle operazioni immobiliari, scomponibili, da un punto di vista funzionale, in attività primarie e attività di supporto. Attività di supporto Attività primarie

3 Le attività primarie e secondarie Le attività primarie sono quelle direttamente legate al processo produttivo, definibili anche attività core o attività principali. Tali attività sono: Reperimento delle informazioni Definizione della migliore strategia di Realizzazione di una Due diligence approfondita Presa delle decisioni Elaborazione di un piano di Marketing e delle vendite Le attività secondarie, invece, sono quelle di supporto alle attività core, presenti nelle diverse fasi che compongono le attività primarie. Tali attività sono: Asset management

4 Le attività primarie: monitoraggio delle informazioni Raccolta e monitoraggio delle informazioni : la prima attività da intraprendere consiste nel raccogliere le principali informazioni di base relative al mercato immobiliare locale. La principali informazioni su cui focalizzare l attenzione sono: valori (locazioni e vendita); tendenze ; operazioni comparabili; gusti dei consumatori in termini di: tipologia contrattuale; metratura ideale; tipologia edilizia; servizi accessori, di natura core ; etc. Tali variabili rappresenteranno i dati di input del piano economicofinanziario che si andrà a redigere.

5 Le attività primarie: definizione della strategia La strategia di si sostanzia: 1. nella definizione puntuale dei Key Value Driver di progetto, quali ad esempio: durata dell ; modalità di realizzazione (affitto o vendita??); tipologia costruttiva (villini o appartamenti?, o ancora, in legno o in cemento armato?); definizione del livello di rischio sopportabile ed elaborazione delle strategie di copertura; definizione dello yeald/tasso di capitalizzazione; etc. Definizione della strategia di : rappresenta la seconda fase di qualunque operazione di sviluppo immobiliare e consiste nella definizione delle linee guida del processo di sviluppo immobiliare.

6 Le attività primarie: definizione della strategia (segue) 2. nella redazione di un business plan immobiliare, che recepisca, elabori ed estenda i KVD di progetto. Il Business plan immobiliare risulterà composto da: un conto economico prospettico, che mostri le dinamiche economiche, con un time period di almeno 5 anni uno stato patrimoniale prospettico, che evidenzi la solidità finanziaria aziandale per tutti gli anni di piano; un prospetto di cash flow, dal quale emergano le dinamiche monetarie del progetto di. un analisi di sensitività, finalizzata a vedere in che modo cambino i risultati al variare dei KVD; un analisi di rischio (con metodo Montecarlo).

7 Le attività primarie: realizzazione di un attenta Realizzazione di un attenta Due Diligence: probabilmente rappresenta la fase più importante e delicata del processo di sviluppo immobiliare. Tipicamente, si distinguono, in sintesi, due tipologie di : documentale: consiste nel verificare la presenza di tutti gli atti/documenti necessari all inizio della fase di sviluppo immobiliare; ad esempio, nel processo di sviluppo di un complesso immobiliare, bisognerà verificare attentamente: la carta del rischio idro-geologico; la carta di pericolosità sismica; l eventuale presenza di SIC o zone di inedificabilità; i principali strumenti di piano (PRG, Regolamento edilizio, NTA, etc); gli estratti catastali; etc, etc procedurale: consiste nel definire attentamente l iter amministrativo di sviluppo immobiliare, valutando, per ogni decisione, gli impatti in termini di risorse e tempi (ad esempio, variante al PRG e accordo di programma?).

8 Le attività primarie: processo decisionale : avendo a disposizione la parte numerica e le Due diligence di progetto, si potranno prendere le decisioni più importanti, che riguarderanno, ad esempio, il procedere o meno con l progettuale. Se la decisione è positiva (fare l intervento progettuale), bisognerà individuare le diverse modalità di finanziamento, che, a titolo di esempio e in maniera non assolutamente esaustiva, posso essere: ricerca di potenziali investitori, che possono essere coinvolti in due differenti modalità: in forma societaria, attraverso la creazione di una Newco; con appositi accordi contrattuale, quali ad esempio, l associazione in partecipazione. ricerca e presentazione dell Information Memorandum a fondi immobiliari interessati; realizzazione in proprio, individuando, attraverso tecniche di analisi finanziaria, le forme di finanziamento più adeguate, quale, ad esempio: Leasing immobiliari; Mutui fondiari; Finanziamenti in pool (evergreen, bid line);

9 Le attività primarie: Marketing & Sales Definizione della strategia di marketing: questa fase rappresenta un aspetto fondamentale in quanto un attenta strategia di marketing potrà dell operazione. La definizione di una strategia di marketing, che si sostanzia in un piano di marketing immobiliare, si articola in una serie di sub-attività, tra le quali: creazione di un brand del progetto immobiliare; garantire il successo creazione di un immagine coordinata adeguata ai tenants e al mercato; la creazione di un adeguato network di agenti immobiliari; la creazione di un portale informatico che pubblicizzi il progetto immobiliare, e che consenta ai potenziali clienti: di prendere visione di ogni singola parte del progetto immobiliare (rendering); di apportare eventuali modifiche non strutturali al progetto (rendering dinamico).

10 Le attività secondarie: property & facility management : l attività di property management si occuperà degli aspetti operativi ed amministrativi del progetto di sviluppo immobiliare. A titolo meramente semplificativo, i servizi di property posso essere così riassunti: erogazione di servizi comuni agli immobili; riscossione dei canoni di locazione (se si opta per l affitto); risoluzione di contenzioni; etc; Facility management: l attività di facility management si occuperà della cura dei servizi a supporto degli edifici, degli spazio e delle persone. A titolo meramente semplificativo, i servizi di facility posso essere così riassunti: manutenzione e gestione degli impianti; fornitura delle utility; catering e pulizia; etc.

11 Le attività secondarie: property & facility management La corretta esecuzione delle attività primarie, correttamente integrate con le attività secondarie, saranno in grado di portare a dei risultati adeguati. Redditività operativa; Sostenibilità finanziaria; Liquidità aziendale; Redistribuzione di dividendi...

12 Finanza d impresa Finanza Immobiliare Finanza Agevolata Studi e Analisi SEDE LEGALE Strada Comunale Cannuccia, SNC Pineto (TE) Complesso Cerquitelli, 1 Piano, Tel Fax info@geminosrl.it SEDE OPERATIVA Via SS 16 Bis, n Spoltore (PE) ARCA delle Professioni, Scala Ciclamino Tel Fax info@geminosrl.it