Edilizia universitaria e fondi immobiliari, l esperienza del Fondo Aristotele

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1 Convegno di presentazione delle ricerche e incontro con gli operatori I fondi immobiliari riservati e la performance dei fondi Roma, 18 gennaio 2011 Edilizia universitaria e fondi immobiliari, l esperienza del Fondo Aristotele Dott. Marco Doglio, CEO e DG Fabrica Immobiliare SGR S.p.A. 1

2 FABRICA IMMOBILIARE - POSIZIONAMENTO Con una quota di mercato del 5,5% circa, Fabrica è tra i primi 10 player del settore: Fabrica è partecipata dal Gruppo Caltagirone e dal Gruppo Banca Monte dei Paschi di Siena 2

3 FABRICA IMMOBILIARE - TRACK RECORD Le 4 linee di business di Fabrica: AUM 31/12/10 OPERAZIONI DI SVILUPPO IMMOBILIARE mln PIATTAFORME PER L INVESTIMENTO DELLA LIQUIDITA IN IMMOBILI SOLUZIONI PER CLIENTELA CORPORATE SOLUZIONI DI ASSET ALLOCATION PER CLIENTELA PRIVATA ED ISTITUZIONALE 750 mln 200 mln 200 mln 3

4 FONDO ARISTOTELE - GENESI NORMATIVA Fondo Aristotele nasce in attuazione della normativa di indirizzo per gli Enti di previdenza pubblica (INPS, INAIL, INPDAP): L. 498/92, art. 3 Obbligo di destinare parte dei fondi disponibili (almeno il 25%) ad interventi di edilizia universitaria, anche residenziale, ed a favore di istituti di ricerca. D.Lgs. 104/1996, art. 11 Vincolo di effettuare tali interventi in via indiretta, in particolare tramite la sottoscrizione di fondi immobiliari e/o partecipazioni minoritarie in società immobiliari. INPDAP è l unico Ente pubblico ad aver attuato la normativa con Aristotele, caso unico in Italia di partnership con un fondo immobiliare per realizzare interventi strategici per il Paese (obiettivo di rendimento lordo annuo 4%). 4

5 START-UP DEL FONDO Gestore: Fabrica Immobiliare SGR in partnership con Banca Montepaschi Modifica regolamento* ed avvio Fase 2 Mag-Dic 04 Lug 05 Dic * Procedura selettiva Avvio Fondo Scouting università/ istituti di ricerca Fase di investimento Entrata a reddito di tutti gli investimenti Scadenza Fondo All avvio del Fondo INPDAP ha conferito liquidità per 630 milioni di euro. L apertura a nuovi sottoscrittori avvierà la fase di sviluppo del Fondo. * In corso di approvazione da parte della Banca d Italia 5

6 UN PIANO DI INVESTIMENTI NAZIONALE Residenze per studenti 33% Università 28% Istituti di ricerca 28% Residenze per anziani 11% Il Fondo ha sviluppato un piano di investimenti nazionale la cui integrale messa a reddito è attesa entro il

7 FOCUS RESIDENZE PER STUDENTI Con 4 progetti già avviati, Aristotele è l unico fondo immobiliare specializzato in residenze per studenti universitari: INIZIATIVA POSTI LETTO COSTO STATO LAVORI Campus Roma Tor Vergata mln A reddito 65% Politecnico di Bari mln A regime dal 2011 Polo Tecnologico Tiburtino - Roma mln A regime dal 2012 Milano Bicocca - Sesto S. Giovanni mln A reddito 100% TOTALE 182 mln Oltre 180 milioni di euro impegnati per nuovi posti letto. 7

8 L OFFERTA DI RSU IN ITALIA (1/2) PROFILO QUANTITATIVO Gap domanda/offerta: 6 posti letto ogni 100 studenti fuori sede in Italia: Totale studenti iscritti di cui fuori sede Totale posti letto di cui soggetti privati (Fondazioni/altri) di cui aziende regionali Fonte: MIUR - Direzione Generale per lo Studente ed il Diritto allo Studio 03/09/10 A Roma il gap aumenta: 4 posti letto ogni 100 studenti fuori sede. Gli interventi pubblici programmati (es. residenze a Roma Tre e Pietralata) non sono stati ancora avviati. 8

9 L OFFERTA DI RSU IN ITALIA (2/2) PROFILO QUALITATIVO L offerta strutturata di residenze universitarie assorbe in minima parte la domanda attraverso: Soggetti pubblici: aziende regionali per il diritto allo studio Soggetti privati: Fondazioni o soggetti specializzati Oltre il 90% della domanda è assorbita dal mercato privato delle locazioni, caratterizzato da: elevata polverizzazione dell offerta; basso rapporto qualità/prezzo; assenza di servizi accessori; locazione in nero. 9

10 UN NUOVO MODELLO DI RESIDENZIALITÀ Fabrica sta sperimentando un concept ispirato ai modelli esteri di eccellenza, che all offerta abitativa coniuga la risposta a bisogni accessori: Diversificazione delle unità abitative per tipologia e tempi di permanenza Disponibilità di spazi comuni ed aree verdi Servizi per il tempo libero (impianti sportivi, ristorazione, offerta commerciale) Attenzione alla qualità delle strutture, anche in chiave energetica Addio ai vecchi dormitori per fare spazio a nuovi modelli. 10

11 CONDIZIONI PER L EQUILIBRIO ECONOMICO Il successo dell investimento dipende da: Costo del posto letto entro limiti predeterminati. Progettazione ottimizzata, con particolare riguardo all incidenza mq/posto letto ed ai costi di gestione. Ridotta incidenza del costo dell area (es. diritto di superficie a lungo termine). Definizione dimensioni minime dell intervento per ridurre l incidenza dei costi fissi di gestione. 11

12 CAMPUS-X TOR VERGATA - ROMA Area dell intervento mq Totale posti letto circa Conduttore Siram Sì S.p.A. Valore investimento 70 mln Attività di sviluppo diretto, a cura e spese del Fondo, su un area di proprietà dell Università Tor Vergata di Roma, ceduta al Fondo in diritto di superficie per 90 anni. 12

13 TOR VERGATA - TEMPISTICHE INTERVENTO Giugno 2007 Cessione area in diritto di superficie PROGETTAZIONE Giugno 2008 Agosto 2008 GARA AFFIDAMENTO LAVORI REALIZZAZIONE INTERVENTI SELEZIONE GESTORE Ottobre 2010 Marzo 2011 Giugno 2097 Consegna dei primi 950 posti letto Consegna dei restanti 550 posti letto e messa a regime L Università riacquisirà la proprietà senza costi aggiuntivi 13

14 TOR VERGATA: SCHEMA DI INTERVENTO AREA Acquisto diritto di superficie Concessione area Costi di progettazione Costi di costruzione INVESTIMENTI: 70 MLN Locazione immobili CANONE DI LOCAZIONE: minimo garantito % commisurata ai risultati di gestione Canoni di locazione Posti letto e servizi accessori STUDENTI 14

15 TOR VERGATA: RICADUTE SOCIALI Risultati concreti dell intervento per il Territorio: Studenti e ricercatori universitari Aumento dell offerta residenziale strutturata (+60%). Offerta di servizi aggiuntivi (mensa, minimarket, palestra, etc). Pubblica Amministrazione Investimenti sostenuti dal Fondo e non dall Università. Collettività Aumento della mobilità territoriale dei giovani. Calmieramento dei prezzi delle locazioni. Riduzione degli affitti in nero. Creazione di nuovi posti di lavoro sia per la costruzione (200 operai/giorno) sia per la gestione (50 persone). 15

16 TOR VERGATA: PLANIMETRIE (1/2) Planimetria del complesso 16

17 TOR VERGATA: PLANIMETRIE (2/2) Planimetria alloggi-tipo 2 camere con soggiorno comune e servizi cucina/bagno Mq 44 Camera singola con servizi cucina/bagno Mq 19 17

18 GALLERIA FOTOGRAFICA (1/2) La reception del campus Corte interna di uno degli edifici 18

19 GALLERIA FOTOGRAFICA (2/2) Veduta esterna Interno alloggio Dettaglio facciata edificio 19

20 POLO TECNOLOGICO TIBURTINO - ROMA Area dell intervento mq Totale posti letto 600 circa Conduttore da definire entro fine interventi Valore investimento 64 mln Acquisto di cosa futura per un complesso polifunzionale contiguo al Parco Tecnologico Tiburtino, con circa 600 posti letto per ricercatori e studenti. I lavori sono attualmente in corso, con entrata a regime prevista nel

21 POLITECNICO DI BARI Area dell intervento mq Totale posti letto 600 circa Conduttore Siram Sì S.p.A. Valore investimento 36 mln Acquisto di cosa futura per una residenza per studenti universitari da 600 posti letto ed annessi servizi. Il complesso sarà inaugurato a marzo

22 UNIVERSITÀ BICOCCA - SESTO S. GIOVANNI (MI) Superficie commerciale lorda mq circa Totale posti letto 200 Conduttore Università Bicocca Valore investimento 12 mln Acquisto di un immobile a reddito adibito a residenza per studenti universitari. 22

23 FOCUS SEDI UNIVERSITARIE Aristotele sta investendo risorse per nuove sedi universitarie per primari atenei italiani: UNIVERSITA - FACOLTA SUP. COMM. LORDA COSTO Università di Siena - Facoltà di Ingegneria mq 74 mln Università Federico II - Facoltà di Agraria mq 43 mln Università di Modena - Dip. di Chimica mq 35 mln TOTALE 152 mln 150 milioni di euro investiti per circa mq di nuova edilizia universitaria. 23

24 UNIVERSITÀ DEGLI STUDI DI SIENA Superficie commerciale lorda mq Conduttore Università degli studi di Siena Valore investimento 74 mln Facoltà di Ingegneria Operazione di sale and lease back sulla sede di Ingegneria e Lettere e Filosofia dell Università. Il Fondo ha acquistato il complesso dall Università, stipulando con la stessa un contratto di locazione di 24 anni. L Ateneo potrà riacquisire l immobile in qualunque momento ad un valore pari al prezzo di vendita (oltre imposte) maggiorato di costi capitalizzati e rivalutazione ISTAT. L operazione è stata il motore per l avvio del Piano di Risanamento adottato dal Consiglio dell Università e finalizzato al pareggio di bilancio entro il

25 FOCUS ISTITUTI DI RICERCA Aristotele sta inoltre investendo in 3 iniziative a sostegno di primari istituti di ricerca: ISTITUTO SUP. COMM. LORDA COSTO Istituto Europeo di Oncologia - Milano mq 111 mln Fondaz. Maugeri Cassano delle Murge (Ba) mq 39 mln Università Campus Biomedico Roma n.a. 3 mln TOTALE 153 mln 150 milioni di euro investiti per mq destinati a ricerca scientifica e cliniche di alta specializzazione 25

26 ISTITUTO EUROPEO DI ONCOLOGIA - MILANO Superficie commerciale lorda via Serio (laboratori) mq circa via Ripamonti (IEO Day Center) mq circa Valore complessivo investimento 111 mln Conduttore Ist. Europeo di Oncologia Ist. Europeo di Oncologia IEO Day Center via Ripamonti Duplice operazione in zona Milano sud realizzata con l acquisto diretto di un immobile (sede dei laboratori di ricerca IEO) e l acquisto di cosa futura per un complesso in costruzione (sede del nuovo IEO Day Center). 26

27 FOCUS RESIDENZE PER ANZIANI Il Fondo ha in portafoglio 4 residenze per anziani a reddito: UBICAZIONE POSTI LETTO COSTO CONDUTTORE Rezzato - BS mln Gruppo Kos Segrate - Mi mln Gruppo Kos Cassina de Pecchi - Mi mln Gruppo Kos Sassari mln Gruppo Segesta TOTALE 59 mln 60 milioni di euro investiti per circa 700 posti letto. 27