Indice. Il Giudice Esecutivo del Tribunale di Benevento, dott. Michele Cuoco, nominava in data

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1 Indice 1. Premessa 1.1) L incarico peritale 1.2) Oggetto dell Incarico pag ) Svolgimento delle operazioni di consulenza pag Risposte ai quesiti contenuti nel mandato pag Conclusioni pag. 8 - Documentazione fotografica ; - Schede di valutazione ; - Documentazione; - Allegato n 1: Comunicazioni e Verbali; - Allegato n 2: Richieste; 1. PREMESSA 1.1. L INCARICO PERITALE Il Giudice Esecutivo del Tribunale di Benevento, dott. Michele Cuoco, nominava in data [Cfr. allegato n 1 doc.1: verbale giuramento] il sottoscritto arch. Luigi Luongo, con studio in Benevento alla Via E. Goduti 27 e regolarmente iscritto all Albo degli Architetti della provincia di Benevento al n. 395, Consulente Tecnico d Ufficio nell ambito del processo esecutivo n. 386/2010 con il conferimento dell incarico che si articola nei seguenti quesiti: a. alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento con esatta indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; b. all esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero

2 1 civico, piano, eventuale numero interno) degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali(es. posti auto comuni, giardino ecc.), la tipologia del bene, l altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali del bene, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l attuale stato di manutenzione e per gli impianti la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; c. alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alle previsione del provvedimento medesimo, eventuali modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, il tecnico provvederà all indicazione dell eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 ed alla luce degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero agli oneri economici necessari per l eliminazione dell abuso(ove non sanabile); d. all identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; e. all indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; f. alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura;

3 2 g. ad acquisire ogni informazione concernente: l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione(es. spese condominiali ordinarie); eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; eventuali cause in corso; la individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi(data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; h. alla valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, della superficie commerciale del valore al mq, del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti in maniera distinta per lo stato d uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni; i. nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separati in favore della procedura; La S.V.I., infine, dispone che il C.T.U. terminata la relazione, ne invierà copia ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno 45 giorni prima dell udienza fissata ai sensi dell art. 569 c.p.c., a mezzo posta ordinaria o nei modi che assicurino altrimenti la ricezione dell elaborato da parte dei destinatari.

4 3 Le parti potranno depositare all udienza note alla relazione purché abbiano provveduto, almeno 15 giorni prima, ad inviare le predette note al tecnico, nel qual caso il tecnico presenzierà all udienza per rendere gli eventuali chiarimenti. 1.2 OGGETTO DELL INCARICO La presente consulenza tecnica è affidata al sottoscritto C.T.U. per descrivere e valutare gli immobili sottoposti a pignoramento, accertandone la libertà da vincoli e da oneri reali sulla scorta dei documenti in atti. Le parti oggetto del processo esecutivo n. 386/2010 sono: xxxxx (creditore) e il xxxxxxx (debitore). L unità immobiliare pignorata risulta catastalmente individuata al Fg. 17 particella n. 632 sub. 4 ubicata nel Comune di Cusano Mutri(BN). 1.3 SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA Le operazioni di consulenza sono iniziate il giorno 20 settembre 2011, nel corso del primo accesso, come da comunicazione inviata a mezzo lettera raccomandata al debitore e via al creditore.[cfr. allegato n 1 doc. 2] è presente per la parte debitrice il xxxxxxxx, mentre la parte creditrice è assente. Il C.T.U. non ha potuto accedere all unità immobiliare pignorata individuata catastalmente al Fg. 17 p.lla n. 632 sub. 4 in quanto, come dichiarato dal sig. xxxxxxxx le chiavi di ingresso non sono in suo possesso ma sono custodite dalla sig.ra xxxxxxxx persona legata sentimentalmente al sig. xxxxxxx all epoca della stipula dei contratti. Purtroppo il sig. xxxxxx dopo vari tentativi telefonici non è riuscito a contattare la sig.ra xxxxxx e, per questo motivo chiede al C.T.U. di poter posticipare il sopralluogo di una settimana in modo da rendere possibile l accesso all unità immobiliare. Il C.T.U. nel prender atto della seguente richiesta si riserva di contattare il G.I. del Tribunale di Benevento per l eventuale accettazione della suddetta richiesta e di comune accordo con il sig. xxxxx

5 4 si è deciso di fissare come termine ultimo per effettuare il sopralluogo la data del Alle ore il C.T.U. ha terminato le operazioni peritali e si è recato presso l U.T.C. di Cusano Mutri(BN) per inoltrare richiesta di documentazione utile per l espletamento dell incarico. In data il C.T.U. dopo accordi telefonici intercorsi con la sig.ra xxxxxxxx e come da comunicazione inviata a mezzo lettera raccomandata al debitore e via al creditore si è recato per la seconda volta presso il Comune di Cusano Mutri (BN) ed ha potuto accedere all unità immobiliare pignorata individuata catastalmente al Fg. 17 p.lla n. 632 sub. 4., è presente la sola sig.ra xxxxxxx e dichiara al C.T.U. che, in virtù della scrittura privata di compravendita del (che viene rilasciata in copia) stipulata tra la medesima e il sig. xxxxxxx trasferiva fin dal preliminare il possesso materiale dell immobile alla stessa che in forza del medesimo contratto ancora oggi detiene, inoltre la sig.ra xxxxx dichiara di aver versato al sig. xxxxxxx a titolo di caparra confirmatoria per l acquisto dell immobile la somma di ,00(quarantamila) anche documentalmente dimostrabile. In riferimento all unità immobiliare la sig.ra xxxxxx dichiara che è stato concesso per il medesimo immobile un finanziamento elargito dalla Regione Campania Misura 4.14 approvato con decreto della Provincia di Benevento n. 188 del ammontante a circa ,00 (ottantacinquemila) di cui il 50% a fondo perduto a condizione che l immobile mantenga la destinazione d uso relativa al finanziamento per un periodo decennale e che pertanto prima del 2016 mutare proprietà o destinazione prevedrebbe la restituzione dell intera somma finanziata. Il C.T.U. ha proceduto al rilievo metrico-fotografico dell unità immobiliare individuata catastalmente al Fg. 17 p.lla n. 632 sub. 4 ed ha verificato che è composta da una cucina abitabile, tre camere da letto, due ripostigli e un bagno, l intero appartamento è stato completamente ristrutturato, sono presenti e funzionanti i vari impianti tecnici (idrico-elettrico-termico), gli infissi esterni ed interni sono in legno, le pavimentazioni con piastrelle di gres, le pareti tinteggiate. La sig.ra xxxxxxx inoltre dichiara che, la suddetta ristrutturazione è avvenuta con le somme incassate dalla Regione Campania relative al suddetto POR, e si fa presente che l immobile pervenne all xxxxx per una cifra di acquisto di circa ,00 (settantamila) e che l xxxxx lo ha promesso in vendita alla xxxxxx per il medesimo importo. Alle ore il C.T.U. ha concluso le operazioni peritali. In data e il C.T.U. ritirava presso l U.T.C. di Cusano Mutri(BN) tutta la documentazione precedentemente richiesta.

6 5 2. RISPOSTE AI QUESITI CONTENUTI NEL MANDATO. Allo scopo di rendere più chiari ed intelligibili i fatti riguardanti le unità immobiliari pignorate, si consiglia di esaminare congiuntamente le descrizioni e le documentazioni fotografiche prodotte. Quesiti a-b: L unità immobiliare Fg. 17 p.lla n. 632 sub. 4 oggetto del pignoramento è ubicata alla via Roma snc nel Comune di Cusano Mutri(BN), risulta essere un appartamento residenziale ubicato all interno di un grosso fabbricato antico nel centro storico di Cusano Mutri(BN), ed è composto da una cucina abitabile, tre camere da letto, due ripostigli e un bagno, l intero appartamento è stato completamente ristrutturato, sono presenti e a norma i vari impianti tecnici (idrico-elettrico-termico con gpl in bombola), gli infissi esterni ed interni sono in legno, le pavimentazioni con piastrelle di gres, le pareti tinteggiate. [Cfr. documentazione fotografica foto nn. 3-4] Il fabbricato è stato realizzato con muratura portante in pietra e copertura a tetto. L unità immobiliare individuata catastalmente al Fg. 17 p.lla n. 632 sub. 4 non ha lati confinanti con altre proprietà in quanto è ubicata all interno della particella n. 632 del Fg. 17, inoltre il C.T.U. ritiene utile per la vendita la formazione di un unico lotto. Quesiti c-d: L unità immobiliare individuate catastalmente al Fg. 17 n. 632 sub. 4 ubicata nel Comune di Cusano Mutri (BN), ricade nel P.R.G. vigente in zona A di interesse storico ambientale (disciplinata dall art. 17 delle Norme di Attuazione), nel Piano Territoriale Paesistico ambito del massiccio del Matese in zona R.U.A. (disciplinata dall art. 18 delle Norme di Attuazione), nel Parco Regionale del Matese zona C (Area di riserva controllata), nel Piano Stralcio per l Assetto Idrogeologico- Rischio Frana (P.S.A.I. R.F.) zona (bianca) esclusa dal vincolo, nel Piano per l applicazione del vincolo idrogeologico zona (gialla) esclusa dal vincolo, nel Sito di Importanza Comunitaria(S.I.C.) zona sottoposta a vincolo, nella Zona di Protezione Speciale (Z.P.S.) zona sottoposta a vincolo. [Cfr. documentazione docc. 5-6] Il responsabile dell U.T.C. di Cusano Mutri(BN) ha certificato, che l immobile distinto in catasto al Fg. 17 p.lla n. 632 sub. 4 è da ritenersi legittimo dal punto di vista urbanistico poiché di remotissima costruzione (sicuramente ante 1900), che non sussistono sulla suddetta particella vincoli di natura storica o

7 6 di altro genere, che sulla particella oggetto del pignoramento Fg. 17 n. 632 sub. 4 di proprietà del sig. xxxxxxx [nato a xxxxxx il xxxxxxx] non sono stati rilasciati titoli edilizi abitativi per l esecuzione di qualsivoglia tipo di lavori oltre alla D.I.A n. 66 presentata in data (prot. n. 4974) dalla sig.ra xxxxxxxx (in qualità di affittuaria), inoltre non risultano agli atti dell U.T.C. sanzioni pecuniarie di alcun genere a carico del sig. xxxxxxxx.[cfr. documentazione doc. 6] Quesiti e-f-g L unità immobiliare oggetto del pignoramento individuata catastalmente al Fg. 17 particella n. 632 sub. 4 ubicata nel Comune di Cusano Mutri(BN) è di proprietà del sig. xxxxxx e risulta attualmente occupata dalla sig.ra xxxxxxx con regolare contratto di affitto di anni 15 (quindici) con scadenza al 26/05/2021 registrato presso l Agenzia dell Entrate il 30/05/2006 al n [Cfr. documentazione doc. 7 - produzioni di parte creditrice certificazione notarile del notaio dott.ssa Sabina Aponte] Il C.T.U. ha verificato e documentato tutte le trascrizioni a favore e contro dell ultimo ventennio presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ed Ipotecari di Benevento a carico del sig. xxxxxx dal quale non sono emersi nuovi procedimenti al fuori di quelli già riportati nella relazione notarile del notaio dott. ssa Sabina Aponte del [Cfr. documentazione doc. 10 e produzioni parte creditrice] ed in particolare per il sig. xxxxx [nato a xxxxx il xxxxxx]: 1. TRASCRIZIONE A FAVORE del 22/05/2006 R.P. n R.G Pubblico ufficiale VALENTINO CONCETTA Rep. 6659/4230 del 11/05/2006 ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA Immobili siti in CUSANO MUTRI(BN) 2. ISCRIZIONE CONTRO del 22/05/2006 R.P. n R.G Pubblico ufficiale VALENTINO CONCETTA Rep del 11/05/2006 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Immobili siti in CUSANO MUTRI(BN)

8 7 3. TRASCRIZIONE CONTRO del 14/02/2011 R.P. n R.G Pubblico ufficiale TRIBUNALE Rep. 3915/2010 del 23/11/2010 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Immobili siti in CUSANO MUTRI(BN) Dalla certificazione notarile prodotta dal notaio dott.ssa Sabina Aponte del risulta che: L unità immobiliare FG. 17 P.lla n. 632 sub. 4 ubicata in via Roma n. 12 nel Comune di Cusano Mutri(BN) risulta di proprietà di xxxxxx nato a xxxxxx il xxxxx C.F. xxxxxxxx a lui pervenuto per acquisto da Di Biase Giuseppe nato a Cusano Mutri il 10/08/1949, in virtù di atto notarile pubblico per notar Valentino Concetta del 11/05/2006, rep. 6659/4230, trascritto addì 22/05/2006 ai nn. 7287/4292, nel quale dichiara di essere celibe; - al suindicato Di Biase Giuseppe quanto sopra è pervenuto in virtù di successione testamentaria di Di Biase Fred nato a Cusano Mutri il 12/09/1922 ed ivi deceduto il 09/05/1997, giusta denuncia num. 192 vol. 371, trascritta addì 27/10/1997 ai nn. 9694/8461 e relativa accettazione tacita d eredità trascritta addì 11/04/2011 ai nn. 4014/2943 con la quale il de cuius lascia la quota di 1/1 di piena proprietà dell immobile in oggetto; - al suindicato Di Biase Fred quanto sopra è pervenuto per acquisto da Crocco Giovambattista nato a Cusano Mutri il 25/03/1907, in virtù di atto notarile pubblico per notar Mario Maiatico del 15/05/1960, trascritto addì 17/05/1960 ai nn. 4785/4088; Quesiti h-i: Il C.T.U. ha proceduto ad una valutazione complessiva del bene pignorato riportando distintamente i valori e i parametri di stima sulle relative schede tecniche. [Cfr. relazione schede di valutazione]

9 8 3. Conclusioni Il sottoscritto C.T.U. dopo lo studio del rilievo metrico eseguito sui luoghi oggetto del procedimento esecutivo ha elaborato la seguente stima diretta-comparativa: valore di stima *Unità Immobiliare catastalmente al FG P. lla n. 632 sub. 4 = ** ,48 * Cfr. schede di valutazione unità immobiliare ** Valore ottenuto tenendo come riferimento le quotazioni medie indicative comuni non capoluoghi di provincia dell Agenzia del Territorio e da una ricerca di mercato presso agenzie immobiliari. Il Consulente Tecnico d Ufficio, grato per la fiducia accordatagli, con la presente relazione ritiene di aver assolto l incarico conferitogli e rimane a disposizione della S.V.I. per qualsiasi altro chiarimento. Benevento, Il C.T.U. arch. Luigi Luongo