TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA SEZIONE IV CIVILE - FALL.

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1 Visto si autorizza In data: 26/03/2019 MARIA ELISABETTA RONCATO Dottore Commercialista Revisore Legale Via Dalmazia, Brescia Tel Fax TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA SEZIONE IV CIVILE - FALL. Fall. INIZIATIVE IMMOBILIARI DI CRISTOFOLETTI CRISTIAN Procedura soggetta a contributo unificato ex art. 9 L. 23/12/99, n. 488 Comitato Creditori: Non nominato. N. 144/2018 Giudice Delegato: Dott. Stefano Franchioni Curatore: Dott.ssa Maria E. Roncato * * * * ISTANZA DI AUTORIZZAZIONE ALLA VENDITA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE DELLA PROCEDURA (PRIMO ESPERIMENTO) Ill.mo Signor Giudice Delegato, la sottoscritta Dott.ssa Maria Roncato, nominata Curatore del fallimento in epigrafe, dichiarato con sentenza n. 144/2018 dal Tribunale di Brescia in data 9 luglio 2018 PREMESSO CHE - A norma dell art. 87, L.F., la scrivente ha depositato in cancelleria l inventario in data 24 agosto A seguito delle proroghe concesse, in data lo scrivente curatore depositava il programma di liquidazione ex art. 104 ter L.F. approvato dalla S.V. Ill.ma data l assenza del comitato dei creditori non istituito, in data PREMESSO ALTRESI CHE 1

2 - La ditta Iniziative Immobiliari di Cristofoletti Cristian, C.F. CRSCST70M18H330K, P.IVA , operava nel settore della costruzione e ristrutturazione edilizia. Di fatto, l operazione immobiliare consisteva nella gestione di un cantiere, per l edificazione di una palazzina residenziale con sei appartamenti e un ampia superficie seminterrata destinata a spazi accessori alla residenza, cantine ed autorimesse. Il cantiere all atto del sopraggiunto fallimento risultava in fase di costruzione e non finito. - Nello specifico, la ditta risulta proprietaria, come di seguito indicato, di beni immobili ubicati nel Comune di Roè Volciano (BS) in Via Pargone s.n.c. (dove risulta localizzato il cantiere) e via Signori (marciapiedi e prato), per la quota del 100%. In particolare si tratta di terreni su parte dei quali insiste un cantiere in fase di completamento per l edificazione di una palazzina residenziale che comprende sei appartamenti e un ampia superficie seminterrata destinata a spazi accessori alla residenza (cantine ed autorimesse). Compete all edificando edificio un consistente spazio destinato a verde privato. Tutta la proprietà è inserita, unitamente ad altri mappali non di proprietà, in P.I.I. legato a convenzione urbanistica con il comune di Roè Volciano (si invita chi fosse interessato a partecipare all asta a valutare gli obblighi derivanti da convenzione). - La perizia di stima è stata redatta dall Arch. Letizia Boifava nominata in data , effettuata ipotizzando ragionevoli valori di 2

3 possibile realizzo in sede di procedura concorsuale e tenendo in considerazione la situazione del mercato. - La proprietà immobiliare del fallimento è costituita da cinque mappali censiti al catasto terreni come segue, accorpati per opportunità e vantaggio della procedura, ai fini della vendita, in due lotti: LOTTO 1 - area sulla quale è in corso di costruzione l edificio residenziale. Bene 1 Terreno in Roè Volciano NCT Foglio: 7 Particella: 6195 Qualità: PRATO Classe: 2 Sup: mq 120 Reddito Dominicale: 0,56 Reddito Agrario: 0,40 (Derivante dalla particella 1755) Bene 2 Terreno in Roè Volciano NCT Foglio: 7 Particella: 6198 Qualità: PRATO Classe: 2 Sup: mq Reddito Dominicale: 11,72 Reddito Agrario: 8,46 (Derivante dalla particella 4748) LOTTO 2 reliquati stradali e terreno ai sensi della convenzione urbanistica in vigore, soggetti a cessione gratuita al comune di Roè Volciano a seguito di realizzazione di opere di urbanizzazione ad oggi, come constatato dal sopralluogo effettuato dal responsabile dell ufficio tecnico del comune di Roè Volciano nel dicembre 2018, non eseguite. Tali opere risultavano a carico dell intero comparto di P.I.I. che all epoca della sottoscrizione della convenzione risultava di unico proprietario. Oggi alcuni beni del P.I.I. sono stati alienati a terzi senza individuare la proporzione di urbanizzazioni restanti a carico delle 3

4 attuali diverse proprietà. Le opere dovevano essere completate entro il 16/11/2018, ma ad oggi, pur avendo constatato la non esecuzione delle urbanizzazioni, il comune non ha attivato procedure. Bene 1 Terreno in Roè Volciano NCT Foglio: 7 Particella: 1807 Qualità: INCOLT PROD Classe: 2 Sup: mq 29 Reddito Dominicale: 0,01 Reddito Agrario: 0,01 Bene 2 Terreno in Roè Volciano NCT Foglio: 7 Particella: 6197 Qualità: INCOLT PROD Classe: 2 Sup: mq 20 Reddito Dominicale: 0,01 Reddito Agrario: 0,01 (Derivante dalla particella 1806) Bene 3 Terreno in Roè Volciano NCT Foglio: 7 Particella: 6200 Qualità: INCOLT PROD Classe: 2 Sup: mq 135 Reddito Dominicale: 0,06 Reddito Agrario: 0,01 (Derivante dalla particella 5385) - L Arch. Boifava, ritiene congruo ed attendibile il valore di stima a corpo degli immobili, comprensivo della quota delle parti comuni. A scopo prudenziale il perito applica un ulteriore coefficiente decrementativo con riferimento al particolare momento economico e al fatto che si tratta di un edificio di consistenti dimensioni, non ultimato e a rischio di progressivo deterioramento se non completato in tempi adeguati, oltre alla condizione di vendita forzata, cioè relativa all importo che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un 4

5 bene, entro un intervallo troppo breve perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione del valore di mercato. - Il valore del LOTTO 1 è determinato decurtando al valore del prezzo al nuovo il costo dei lavori mancanti per completare appartamenti, cantine ed autorimesse. Pertanto il complesso immobiliare è stimato come segue: Superficie netta piano terra e primo = mq 410,00 - Valore = ,00=; Superficie netta interrato = mq 420,00 - Valore = ,00=; Totale LOTTO 1 in condizione di libero mercato Valore = ,00 Valore LOTTO 1 - vendita forzata (circa 9%) = ,00=. I valori degli immobili sono da considerarsi a corpo e comprensivi delle parti comuni. - Il perito della procedura ha ritenuto, per la determinazione del valore del LOTTO 2, non idonea l applicazione del valore a mq in considerazione degli obblighi previsti dalla Convenzione Urbanistica e delle opere attualmente non eseguite. Sui mappali del lotto 2 si dovrebbero infatti eseguire, per effetto della realizzazione dell intero comparto di PII, opere di urbanizzazione per circa ,00= ( ,04= da cui dedurre i costi per la sistemazione della strada ex consorziale di Calcarole) e successivamente, a seguito di collaudo amministrativo, i mappali dovrebbero essere gratuitamente ceduti al comune di Roè Volciano per effetto degli obblighi derivanti dalla convenzione relativa all intero P.I.I. di via Signori. Le opere dovevano essere eseguite entro il 5

6 16/11/2018, ma attualmente, a seguito anche di verifica da parte dell ufficio tecnico comunale nel mese di dicembre 2018, si è constatato che le urbanizzazioni non sono state eseguite, ma per il momento, il comune non ha attivato alcuna procedura. Di conseguenza il perito ha ritenuto corretto valutare i beni in base al loro stato attuale effettivo (mq 49 di reliquato strada/marciapiede e mq 135 di prato). Valore LOTTO 2 - a base d asta pari ad = 4.000,00=. - Per quanto attiene alla vendita dei beni immobili di compendio della procedura nel programma di liquidazione ex art. 104 ter lo scrivente curatore aveva previsto la vendita dei "beni immobili mediante procedura incentivante e competitiva, come previsto dall'art. 107 L.F., a cura del curatore con l assistenza di un notaio che verrà scelto al momento della pubblicazione con adeguata pubblicità sui siti e e nonché sul portale delle vendite pubbliche (hiips://pvp.giustizia.it/pvp/) precisando che: 1. Sarà indetto il primo esperimento di vendita, mediante pubblicazione di un avviso di Bando di vendita di beni immobili, presso lo studio del notaio prescelto operante sulla piazza di Brescia e provincia.. - Si ritiene quindi necessario indire il primo esperimento di vendita da tenersi presso lo studio del Notaio Diego Ferrario. Tutto ciò premesso ed esposto, lo scrivente curatore FA ISTANZA 6

7 Affinché la S.V. Ill.ma voglia autorizzare ai sensi dell art. 104 ter, c. 8 L.F., il primo esperimento di vendita dei beni immobili di compendio della procedura al prezzo base di vendita, pari al valore di stima, di ,00= (Lotto 1) ed 4.000,00= (Lotto 2) oltre imposte di legge il ore 12,00 innanzi al Notaio Ferrario, come indicato nel programma di liquidazione secondo le modalità indicate nel bando di vendita allegato alla presente istanza (allegato n. 1 - Bando di vendita di beni immobili primo esperimento). Con osservanza, Il Curatore fallimentare Brescia, 26 marzo 2019 Dott.ssa Maria E. Roncato Allegati: Allegato n. 1 Bando di vendita di beni immobili primo esperimento. 7