VALUTAZIONE IMMOBILE

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1 VALUTAZIONE IMMOBILE FULL 1 - Dati generali Tecnico REAG Revisione e controllo REAG Data valutazione 15/02/2010 ALT - EC EC 2 - Dati Identificativi Titolare del credito Collateral ID NDG Controparte Portafoglio Indirizzo Regione Comune Provincia Frazione Descrizione dell'immobile DUE EMME SRL n.d. n.d. n.d. n.d. Via Bainsizza, 2 Lombardia Monza Milano - Il complesso immobiliare ad uso terziario/direzionale, oggetto della presente valutazione, è sito nel Comune di Monza in via Bainsizza al civico 2. L'unitò immobiliare ha pianta rettangolare e lo spazio interno è stato suddiviso in modo da ottenere una parte produttiva al piano terra e una zona ad uso terziario al primo piano, di dimensioni inferiori. Il fabbricato è caratterizzato da un buon appeal architettonico e risulta in buono stato manutentivo e di conservazione, con le seguenti caratteristiche edilizie e costruttive: struttura portante in cemento armato prefabbricato, pannelli di tamponamento in cemento prefabbricato, copertura piana presumibilmente costituita da tegoli in cemento armato prefabbricato, serramenti in alluminio. L''area esterna pertinenziale, rivestita da autobloccanti in cemento, è destinata a parcheggi privati per i dipendenti oltre che al carico e scarico merci. Il prospetto principale è caratterizzato da un corpo centrale che ospita il corpo scala e l'ingresso all'area produttiva. L'ingresso carraio e pedonale avviene direttamente da via Bainsizza. Internamente l'unità immobiliare si presenta in o stato manutentivo, con finiture di nuova realizzazione, dotata di tutti gli impianti tecnologici atti allo svolgimento dell'attività presente. Zona Industrial - Industriale Note sulla zona Il complesso immobiliare sorge in un'area completamente urbanizzata a carattere prevalentemente mista industriale/residenziale, nelle vicinanze della località San Rocco, franzione di Monza. Posizione Semi-central - Semicentrale Note sulla posizione L'accessibilità viaria risulta buona, così come il servizio di trasporti pubblici costituito da linee pubbliche presenti in Via Gerolamo Borgazzi. La Stazione Ferroviaria, che collega Monza con le principali città della Lombardia, dista a soli 2 km. Ottimi sono anche i collegamenti alle arterie principali, come il tratto Autostradale A4 Milano-Brescia che dista circa 2 km dall'immobile in oggetto e le prinicpali arterie che collegano Monza alle città limitrofe, come la Tangenziale A/52, la SP 58 e la SP60. Sviluppo area Accessibilità Some new buildings - Alcune nuove costruzioni Good - Buone Destinazione prevalente Produttivo Destinazione terreno Area pertinenziale MQ Destinazione fabbricati Produttivo MQ Struttura Copertura Finiture P.R.C. - C.A.P. Flat roof - Piana Good - Buone DUE EMME SRL - Monza - Via Bainsizza - Scheda-Rapporto DUE EMME SRL 1-21

2 VALUTAZIONE IMMOBILE FULL Condizioni di manutenzione Good - Buone Anno di costruzione < 2000 Anno di ristrutturazione Note stato di condizione Durante il sopralluogo si è riscontrato che lo stato manutentivo dell'immobile risulta buono. 3 - Provenienza, vincoli e gravami Proprietà del bene Provenienza del bene: Notaio rogante Atto di del Rep. Nr Scissione 03/12/ /21390 Antonio Mascheroni DUE EMME SRL a il Nr. Trascritto Monza 03/12/ /21390 a il Nr. Registrato Milano 2^ 30/12/ / Identificativi Catastali + - Catasto Fabbricati Piano FOGLIO MAPPALE SUBALTERNO CATEGORIA T D/7 + - Catasto Terreni Piano FOGLIO MAPPALE SUBALTERNO CATEGORIA T Ente urbano DUE EMME SRL - Monza - Via Bainsizza - Scheda-Rapporto DUE EMME SRL 2-21

3 VALUTAZIONE IMMOBILE FULL 5 - Regolarità edilizia dell'immobile Libero Mercato P.Z. L. 167 Edilizia convenzionata fuori P.Z. Recupero Convenzionato Descrizione della convenzione Di seguito il dettaglio dei documenti forniti ed analizzati al fine di verificare la regolatità edilizia dell'immobile: Amministrazione di Tipo di documento Data riferimento Nr. Oggetto / Motivazione In seguito all'esame della documentazione fornita, all'esito del sopralluogo e all'analisi della documentazione disponibile si può indicare che: In caso di parziale difformità o di difformità le motivazioni sono: Giudizio sintetico: DUE EMME SRL - Monza - Via Bainsizza - Scheda-Rapporto DUE EMME SRL 3-21

4 VALUTAZIONE IMMOBILE FULL 6 - Certificazione impianti e prevenzione incendi Tipo di impianto Elettrico Idraulico Riscaldamento condominiale Riscaldamento autonomo Condizionamento/climatizzazione Ascensori condominiali Carri ponte Impianti depurazione/trattamento scarichi Stato Presente Presente Presente Presente Presente Certificato Stato Certificato Data Protocollo Prevenzione incendi Necessario n.d. n.d. Dichiarazione di Inizio Attività D.P.R. 37 del 1998 art.3 comma 5 Data Protocollo n.d. Commenti Nella documentazione fornitaci non sono presenti i certificati che attestino la regolarità degli impianti. 7 - Situazione occupazionale Stato di occupazione Titolo di occupazione Occupied by debtor - Occupato da debitore Owner - Proprietario Note sull'occupazione Durante il sopralluogo si è evinto che l'immobile è occupato dalla società Fonderia Fratelli Maspero srl di proprietà del richiedente della valutazione in oggetto. 8 - Mercato immobiliare locale Offerta commerciale degli immobili in zona Domanda commerciale degli immobili in zona Grado di Commerciabilità Assorbimento Fair - Normale Fair - Normale Fair - Normale >18 MONTHS Valori degli immobili in zona Residenziale Terziario Commerciale Produttivo Minimo (valori in /mq) 800 Massimo (valori in /mq) 900 DUE EMME SRL - Monza - Via Bainsizza - Scheda-Rapporto DUE EMME SRL 4-21

5 VALUTAZIONE IMMOBILE FULL 9 - Valore di Mercato "libero e disponibile" COMPARATIVE METHOD - METODO COMPARATIVO PIANO DESTINAZIONE SUPERFICIE VALORE UNITARIO Valore Totale MQ 0 EURO 0 SUPERFICIE VALORE UNITARIO Valore Totale Valore di Mercato "Nell'attuale situazione occupazionale" + - COMPARATIVE METHOD - METODO COMPARATIVO PIANO DESTINAZIONE SUPERFICIE VALORE UNITARIO VALORE TOTALE T Fabbricato industriale Uffici Pensiline T Area pertinenziale MQ EURO SUPERFICIE VALORE UNITARIO Valore Totale DUE EMME SRL - Monza - Via Bainsizza - Scheda-Rapporto DUE EMME SRL 5-21

6 VALUTAZIONE IMMOBILE FULL 11 - Valore Finale Metodo valutativo adottato OCCUPATO - COMPARATIVO Valore Totale Fattore di aggiustamento Valore Ponderato Note sulla valutazione finale La valutazione è stata redatta mediante il Criterio Comparativo, analizzando nel Comune di Monza beni simili a quelli in oggetto. Per immobili di nuova costruzione, ad uso commerciale, si è riscontrata una forbice di valori che variano da 800 a 900 /mq, si è ritenuto congruo adottare un valore che si aggira attorno a 800 /mq considerando lo stato manutentivo e di conservazione dell'immobile che risulta buono Allegati MAPPE URBANISTICA TRASFORMAZIONE ALLEGATO 1 FOTO CATASTALE COSTO ALLEGATO 2 COMPARATIVO DUE EMME SRL - Monza - Via Bainsizza - Scheda-Rapporto DUE EMME SRL 6-21

7 Allegato: Mappe MAPPA REGIONALE MAPPA PROVINCIALE DUE EMME SRL - Monza - Via Bainsizza - Allegato (Mappe) DUE EMME SRL 7-21

8 Allegato: Mappe MAPPA LOCALE MAPPA IMMOBILE DUE EMME SRL - Monza - Via Bainsizza - Allegato (Mappe) DUE EMME SRL 8-21

9 Allegato: Fotografie VISTA FRONTALE EDIFICIO VISTA LATERALE DUE EMME SRL - Monza - Via Bainsizza - Allegato (Foto) DUE EMME SRL 9-21

10 Allegato: Fotografie VISTA LATERALE VISTA CANCELLO INGRESSO AREA PERTINENZIALE DUE EMME SRL - Monza - Via Bainsizza - Allegato (Foto) DUE EMME SRL 10-21

11 Allegato: Fotografie VISTA AREA PERTINENZIALE VISTA PORTONE INGRESSO DUE EMME SRL - Monza - Via Bainsizza - Allegato (Foto) DUE EMME SRL 11-21

12 Allegato: Fotografie VISTA INGRESSO UFFICI PIANO PRIMO VISTA UFFICI DUE EMME SRL - Monza - Via Bainsizza - Allegato (Foto) DUE EMME SRL 12-21

13 Allegato: Fotografie VISTA UFFICIO PARTICOLARE SOFFITTO UFFICI DUE EMME SRL - Monza - Via Bainsizza - Allegato (Foto) DUE EMME SRL 13-21

14 Allegato: Fotografie VISTA AREA PRODUTTIVA LOCALE MAGAZZINO DUE EMME SRL - Monza - Via Bainsizza - Allegato (Foto) DUE EMME SRL 14-21

15 Allegato: Fotografie CARRO PONTE VISTA LOCALI INTERNI DUE EMME SRL - Monza - Via Bainsizza - Allegato (Foto) DUE EMME SRL 15-21

16 Allegato: Situazione urbanistica SITUAZIONE URBANISTICA PRG VIGENTE Approvato con delibera del Consiglio comunale n. 71 del 29 novembre 2007 e parzialmente variato in seguito ad approvazione, in allegato al Bilancio di Previsione, del Piano delle Alienazioni e Valorizzazioni, approvazione avvenuta con deliberazione di Consiglio Comunale n. 11 del 10 febbraio Tale variante è entrata in vigore a seguito della pubblicazione sul B.U.R.L., Serie Inserzioni e Concorsi, n. 27 del 8 luglio 2009, del relativo avviso di approvazione. Riferimento PRG ADOTTATO Zona D1 - Insediamenti produttivi esistenti di contenimento delle capacità edificatorie Destinazione urbanistica H1 = m 10,50 Ut = 0,45 mq/mq Utm = 0,50 mq/mq H2 = m 2 per le recinzioni verso strada e per quelle verso i confini di proprietà fino a m 5 dal ciglio stradale, tutte in prevalenza aperte, fatti salvi gli allineamenti preesistenti di valore storico ambientale; m 3 verso i restanti confini di proprietà; Ds1 = m 5, salvo distanze maggiori per esigenze di potenziamento della viabilità o rispetto di allineamenti preesistenti di valore storico ambientale; Ds2 = m 6 Ds3 = m 10 Np = 1/mq 150 Indici urbanistici Note DUE EMME SRL - Monza - Via Bainsizza - Allegato (Urbanistica) DUE EMME SRL 16-21