Y:\urbanistica\VLMPI3\QUADRO_CONOSCITIVO\d_RelazioniElaborati\RELAZIONI\1VLMPI3_RELAZIONE.docx

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3 3/29 SOMMARIO 1. IL PIANO DEGLI INTERVENTI NELLA NUOVA LEGGE URBANISTICA... 5 a. LA PROCEDURA... 5 b. I CONTENUTI DEL PI (art. 17 Lr 11/04)... 6 c. I TEMI DEL PI NEL DOCUMENTO DEL SINDACO... 7 d. LE MANIFESTAZIONI DI INTERESSE NORME TECNICHE OPERATIVE VERIFICA DEI VALORI PEREQUATIVI a. LA PEREQUAZIONE NEL PAT DI VALEGGIO SUL MINCIO b. QUANTIFICAZIONE DELLA QUOTA PEREQUATIVA: ESEMPI c. QUANTIFICAZIONE DEL PLUSVALORE VALORI di MERCATO BENEFICIO PUBBLICO (BP) PRONTUARIO PER LA QUALITA ARCHITETTONICA E AMBIENTALE IL DIMENSIONAMENTO VERIFICA DELLA DOTAZIONE DI AREE PUBBLICHE IL QUADRO ECONOMICO... 29

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5 5/29 1. IL PIANO DEGLI INTERVENTI NELLA NUOVA LEGGE URBANISTICA La legge urbanistica regionale 11/2004 modifica le norme sul governo del territorio introducendo il Piano di Assetto del Territorio e successivamente il Piano degli Interventi. Il nuovo PRG, articolato in due momenti: il Piano di Assetto del Territorio che delinea le scelte strategiche di assetto e di sviluppo del territorio comunale e il Piano degli Interventi che disciplina gli interventi di organizzazione e trasformazione del territorio da realizzare nell arco temporale di cinque anni in conformità con le indicazioni del PAT, costituisce sicuramente una importante novità che condizionerà l attività degli amministratori, dei tecnici e dei professionisti. L Amministrazione comunale di Valeggio sul Mincio, dopo aver concluso la procedura del PAT, ha dato avvio al primo PI nel dicembre La disciplina del piano degli interventi è radicalmente innovativa, in particolare quando impone la contestuale programmazione dei tempi di attuazione delle previsioni e delle risorse finanziarie a ciò indispensabili e quando consente forme di partecipazione dei privati nella fase di definizione degli obiettivi e contenuti del piano. L'art. 17 della legge, individua il contenuto del piano degli interventi, mentre, l'art. 12, chiarisce che "il piano degli interventi (PI) è lo strumento urbanistico che, in coerenza e in attuazione del PAT, individua e disciplina gli interventi di tutela e valorizzazione, di organizzazione e di trasformazione del territorio programmando in modo contestuale la realizzazione di tali interventi, il loro completamento, i servizi connessi e le infrastrutture della mobilità". a. LA PROCEDURA Nel rispetto di quanto indicato all art. 18 della Lr 11/2004, il primo Piano degli Interventi del Comune di Valeggio sul Mincio è stato redatto secondo la seguente procedura: 1. Predisposizione del Documento del Sindaco che indica i temi del Piano; 2. Illustrazione del Documento al Consiglio Comunale; 3. Bando per la raccolta delle manifestazioni di interesse; 4. Esame delle segnalazioni e dei contributi pervenuti e individuazione di quelli coerenti con i contenuti del PI e conformi alla normativa urbanistica e agli altri strumenti di pianificazione che interessano il territorio comunale; Una volta completato lo screening delle manifestazioni di interesse pervenute si è scelto di procedere per fasi successive adottando le manifestazioni per gruppi a seconda del tipo di domanda, della completezza della documentazione pervenuta, della necessità di chiarimenti o sopralluoghi, della

6 6/29 procedura attuativa (intervento edilizio diretto, PUA o accordo pubblico-privato). In particolare molte richieste presentavano necessità di approfondimento per le seguenti motivazioni: Integrare la documentazione; Effettuare un sopralluogo; Incontrare i proprietari per chiarire meglio la richiesta; Controllare l inserimento paesaggistico e ambientale della trasformazione; Chiedere un approfondimento progettuale; Verificare i rapporti perequativi; Controllare l inserimento viabilistico; Assoggettare l attuazione alla stipula di un accordo pubblico/privato. L estensione dei tempi a disposizione ha consentito di accelerare la risposta a manifestazioni che non richiedevano procedure complesse e anche di allungare i tempi a disposizione dei soggetti interessati per integrare la documentazione, modificare quanto richiesto, presentare la propria segnalazione anche oltre i termini del bando. Quindi le fasi successive sono: 5. Adozione della prima fase del Piano degli Interventi; 6. Adozione della seconda fase del Piano degli Interventi; 7. Valutazione delle osservazioni pervenute nella prima fase e approvazione dei relativi elaborati; 8. Valutazione delle osservazioni pervenute nella seconda fase e approvazione dei relativi elaborati; 9. Elaborazione della terza e conclusiva fase con acquisizione dei pareri e completamento degli elaborati richiesti. Successivamente il PI viene adottato dal Consiglio Comunale. Dopo il deposito rimane a disposizione per trenta giorni, nei successivi trenta giorni si possono formulare osservazioni sulle quali il Consiglio Comunale deciderà, quindi il PI viene approvato. La prima fase del Piano degli Interventi, dunque, ha privilegiato le richieste che interessano interventi mirati e puntuali e che consistono, sostanzialmente nella individuazione di lotti liberi, nella schedatura degli edifici non più funzionali al fondo per i quali si consente la destinazione d uso residenziale, in previsioni di dimensioni contenute che riguardano l urbanizzazione consolidata, nel cambio del grado di protezione di alcuni edifici soggetti a schedatura puntuale. Sempre nella prima fase si è provveduto all adeguamento del PRG vigente, nel rispetto dei contenuti del PAT con questa articolazione: - ridisegno degli elaborati grafici in scala 1/5000 e 1/2000 per adeguarli alla nuova base cartografica, alle modifiche introdotte dalla normativa e dal PAT; - revisione dell apparato normativo; - adeguamento dei parametri urbanistici riguardanti la realizzazione delle aree a standard; - definizione delle modalità di attuazione delle previsioni di tutela in relazione alle indicazioni del PAT. La seconda fase del Piano degli interventi ha esaminato e accolto alcune delle manifestazioni di interesse che necessitavano di approfondimenti e verifiche. Nella terza fase sono stati presi in considerazione gli interventi complessi che coinvolgono trasversalmente tematiche diverse: viabilità, sviluppo economico, qualità urbana. Questi progetti hanno comportato accurate valutazioni e confronto tra le parti e conseguentemente tempistiche più dilatate rispetto ai temi delle fasi precedenti. Nella terza fase si è, inoltre, provveduto alla sistematizzazione di tutti gli elaborati, alla verifica di congruenza e al completamento del PI. b. I CONTENUTI DEL PI (art. 17 Lr 11/04) Il PI in coerenza e in attuazione del PAT provvede a: suddividere il territorio comunale in zone territoriali omogenee;

7 7/29 individuare le aree in cui gli interventi sono subordinati alla predisposizione di PUA o comparti urbanistici e dettare criteri e limiti per la modifica dei perimetri da parte dei PUA; definire i parametri per la individuazione delle varianti ai PUA di cui all articolo 20, comma 14 della L.R. 11/2004; individuare le unità minime di intervento, le destinazioni d uso e gli indici edilizi; definire le modalità di intervento sul patrimonio edilizio esistente da salvaguardare; definire le modalità per l attuazione degli interventi di trasformazione e conservazione; individuare le eventuali trasformazioni da assoggettare ad interventi di valorizzazione e sostenibilità ambientale; definire e localizzare le opere e i servizi pubblici e di interesse pubblico nonché quelle relative a servizi di comunicazione, di cui al decreto legislativo n. 259/2003 e successive modificazioni, da realizzare o riqualificare; dettare la specifica disciplina con riferimento ai centri storici, alle fasce di rispetto e alle zone agricole ai sensi degli articoli 40, 41 e 43 della L.R. 11/2004; dettare la normativa di carattere operativo derivante da leggi regionali di altri settori con particolare riferimento alle attività commerciali, al piano urbano del traffico, al piano urbano dei parcheggi, al piano per l inquinamento luminoso, al piano di classificazione acustica e ai piani pluriennali per la mobilità ciclistica. Il piano degli Interventi si rapporta con: il bilancio pluriennale comunale il programma triennale delle opere pubbliche altri strumenti comunali settoriali previsti da leggi statali e regionali e si attua attraverso interventi diretti o per mezzo di piani urbanistici attuativi. Decorsi cinque anni dall entrata in vigore del piano decadono: previsioni relative alle aree di trasformazione o espansione soggette a strumenti attuativi non approvati; nuove infrastrutture e aree per dotazioni urbanistiche per le quali non siano stati approvati i relativi progetti esecutivi; vincoli preordinati all esproprio. c. I TEMI DEL PI NEL DOCUMENTO DEL SINDACO Il Piano degli Interventi prende in considerazione l intero territorio e tutte le tematiche settoriali dando priorità alla risposta immediata alle richieste espresse dai cittadini compatibilmente con i limiti imposti dal PAT vigente. I contenuti del primo PI sono stati definiti secondo questi criteri: 1. Il contenuto del primo PI deve necessariamente contemplare la revisione degli elaborati del PRG per renderli conformi alla nuova legge urbanistica, alle prescrizioni del PAT e agli strumenti sovraordinati. 2. Il primo PI non intende dare corso a tutte le trasformazioni previste dal PAT. Si intende utilizzare l opportunità data dalla legge urbanistica di concepire il Piano degli Interventi come uno strumento flessibile e attuabile nel breve periodo, commisurato agli obiettivi dell Amministrazione. Questa scelta tiene conto della possibilità, una volta definito il quadro generale con il primo PI, di fare PI specifici anche limitati a un solo comparto urbanistico una volta che siano mature le scelte relative a quell ambito. 3. Seguendo un criterio di fattibilità e concretezza, sono stati avviati quegli interventi che meglio rispondono all interesse pubblico. Ciascun intervento è stato, quindi, sottoposto a un attento esame nel quale è stata valutata l opportunità della trasformazione tenendo conto dei seguenti punti: Interesse pubblico alla attuazione dello strumento,

8 8/29 limiti di cubatura e/o di indici edilizi, interventi soggetti a perequazione, prossimità con l edificato esistente, prossimità alla viabilità esistente, contenimento del consumo di suolo agricolo. 4. Sono stati introdotti i criteri perequativi sui quali misurare l interesse pubblico delle trasformazioni nei casi in cui il PI determini un evidente incremento di valore rispetto a quanto già consentito dal PRG. d. LE MANIFESTAZIONI DI INTERESSE A seguito della diffusione del bando, e anche oltre la scadenza fissata, sono pervenute 110 proposte da parte dei cittadini corrispondenti al seguente elenco. N. RICHIEDENTE LOCALIZZAZIONE VIA TIPO DI RICHIESTA 1 BERTAIOLA GEROLAMO SAN GRAZIANO SAN GRAZIANO, 1 CAMBIO GRADO DI PROTEZIONE 2 FERRARI GRAZIANO Santa Lucia Santa Lucia inserimento nuova area edificabile/edificio non più funzionale al fondo 3 CORDIOLI ELISA Corradina Isonzo, 13 richiesta di classificazione edificio non più funzionale alla conduzione del fondo 4 VALBUSA GIUSEPPINA Fenili Fenili inserimento di nuova area edificabile a destinazione residenziale 5 PIZZINI ANNA MARIA Fenili Fenili inserimento di nuova area edificabile a destinazione residenziale 6 VE.MA. IMMOBILIARE 7 SIGNORELLI GIADA E FEDERICO Del Garda Salionze Vecchia Forneletti, 280 realizzazione di parcheggio e piccolo volume a servizio CLASSIFICAZIONE EDIFICIO NON FUNZIONALE 8 MASOLA MAURA Santa Lucia Santa Lucia inserimento nuova area edificabile a destinazione residenziale 9 LUIGINO BUSSOLA Casa Bare Casa Bare inserimento area nel programma complesso n.4 10 VALBUSA GIANCARLO Castello, 25 CAMBIO GRADO DI PROTEZIONE 11 VALLARSA BRUNA Pasquali, 22 intervento puntuale per edificazione residenziale 12 MEZZANI COSTRUZIONI Girolamo Gottardi inserimento nuova area per edificazione residenziale e commerciale 13 STERZI RAFFAELLA CASETTA CASETTA, 18 demolizione e ricostruzione capannoni con cambio destinazione d'uso 14 F.LLI CARTERI, RIGO CLARA 15 ZANE TARCISIO E MARCO, CAPRINI LUCIA CORRADINI COGOLO MARCONI, 14 CREDITO EDILIZIO LOCALITA' COGOLO, 41 CLASSIFICAZIONE IN EDIFICIO NON FUNZIONALE, CON CAMBIO D'USO

9 9/29 N. RICHIEDENTE LOCALIZZAZIONE VIA TIPO DI RICHIESTA 16 REMELLI ALBINO VANONI-REMELLI VANONI- REMELLI, REMELLI ALESSANDRO VANONI-REMELLI VANONI- REMELLI, TURRINI IVO VANONI-REMELLI VANONI- REMELLI, 2/B 19 REMELLI ALESSANDRO VANONI-REMELLI VANONI- REMELLI, 137 CAMBIO DI DESTINAZIONE URBANISTICA DA ZONA B2 AD AGRICOLA CAMBIO DI DESTINAZIONE URBANISTICA DA ZONA B AD AGRICOLA NUOVA AREA ARTIGIANALE E PARCHEGGIO CHIARIMENTO SU NORMATIVA 20 MULARO MASHA REMELLI BETTELONI, 6 RIPORTARE AREA IN ZONA B 21 GALLIZIA ALESSANDRO GHERLA EDIFICAZIONE FINO A 800MC E CAMBIO DESTINAZIONE D'USO EDIFICIO NON FUNZIONALE 22 PASINI FAUSTO POZZI POZZI EDIFICAZIONE FINO A 800MC E CAMBIO DESTINAZIONE D'USO EDIFICIO NON FUNZIONALE 23 CASTIONI ANGELO MONTESEL MONTESEL 10/B 24 CASTIONI PIETRO MONTESEL MONTESEL, 10/A 25 VENTURELLI LUCIANO CASA GALETTI CASA GALETTI, 2 MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE CAMBIO DESTINAZIONE D'USO DA AGRITURISMO IN ALBERGHIERO 26 CRESSONI GIOVANNI PASINI PASINI MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE 27 BIGHELLI FERRUCCIO ARIANO ARIANO CAMBIO DESTINAZIONE D'USO IN TURISTICO/RICETTIVA E RESIDENZIALE 28 BOVI PAOLINO MICHELANGEL O BUONARROTI 29 BOVI PAOLINO MICHELANGEL O BUONARROTI 30 FORONI FLAVIO RAFFAELLO SANZIO NUOVA AREA EDIFICABILE RESIDENZIALE REALIZZAZIONE FABBRICATO SERVIZIO DEL PARCHEGGIO MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE 31 FASOLI ALBERTO CAVA, 1 MODIFICA PERIMETRO CORTE RURALE 32 SCATTOLINI Spa DEL LAVORO, 8 33 CIPRIANI CLAUDIA PAPA GIOVANNI XXIII, 130 AGGIORNAMENTO CARTA TECNICA NUOVA AREA EDIFICABILE RESIDENZIALE 34 TOFFOLI LUIGI FONTANELLO FONTANELLO NUOVA AREA EDIFICABILE A DESTINAZIONE RESIDENZIALE 35 TURRINA MAURO GALLINELLE GALLINELLE, MENEGARDO NICOLA CAMPAGNOLA CAMPAGNOLA, 2 MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE MODIFICA DESTINAZIONE URBANISTICA ZONA 37 GUERRESI SERGIO INSERIMENTO NUOVA AREA EDIFICABILE RESIDENZIALE

10 10/29 N. RICHIEDENTE LOCALIZZAZIONE VIA TIPO DI RICHIESTA 38 DAL MOLIN SILVANA, PACCHIONI DENIS GOTTARDI, ISONZO NUOVA AREA EDIFICABILE RESIDENZIALE 39 FANTONI GIORGIO NADALINI NADALINI, 5 RICONOSCIMENTO CREDITO EDILIZIO 40 DAL MOLIN SILVANA GOTTARDI, 63 NUOVA AREA DESTINAZIONE RESIDENZIALE/COMMERCIALE 41 BERTAIOLA MAURO GALILEO FERRARIS, 4/B CAMBIO DESTINAZIONE D'USO DI FABBRICATO 42 BIGHELLI FERRUCCIO ARIANO ARIANO AMPLIAMENTO ZONA SERVIZIO DI INTERESSE COMUNE DI MAGGIOR RILEVANZA 43 MUSSOLA RAFFAELLO MANDRICARDA MANDRICARD A 44 TURRINA GIORGIO CAMPANELLA CAMPANELLA, 42 RICONOSCIMENTO CREDITO EDILIZIO MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE 45 PAON ANTONIO VANTINI VANTINI MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE 46 BOSCHINI LUIGI VANONI REMELLI VANONI REMELLI VARIAZIONE DESTINAZIONE URBANISTICA DI UN'AREA 47 PEZZINI GIOVANNA VENTURELLI VENTURELLI MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE 48 GIACOMELLI GIACOMO 49 STANGHELLINI GIULIANO 50 BONTEMPINI VINCENZO 51 BONTEMPINI VINCENZO FONTANELLO FONTANELLO MURARI MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE SANTA LUCIA AREA EDIFICABILE A DESTINAZIONE RESIDENZIALE CON INTERVENTO DIRETTO FONTANELLO INSERIMENTO NUOVA AREA EDIFICABILE RESIDENZIALE FONTANELLO INSERIMENTO NUOVA AREA EDIFICABILE RESIDENZIALE 52 DAL MOLIN ANGELA GOTTARDI INSERIMENTO NUOVA AREA EDIFICABILE RESIDENZIALE 53 FORONI DARIO FORONI FORONI EDIFICAZIONE CON INTERVENTO DIRETTO 54 TURRATA DAVIDE GOTTARDI EDIFICAZIONE CON INTERVENTO DIRETTO 55 BERTAIOLA GIOVANNI CARDUCCI EDIFICAZIONE CON INTERVENTO DIRETTO 56 OLIOSI GIULIANO ARIANO ARIANO SCHEDATURA FABBRICATI PRIVI DI GRADO DI PROTEZIONE 57 EDILREMELLI FORONI FORONI RICHIESTA INTERVENTO DIRETTO 58 GROBBERIO ANSELMO COGOLETTO COGOLETTO CLASSIFICAZIONE EDIFICIO NON FUNZIONALE 59 QUAINI PAOLO FRATI FRATI CLASSIFICAZIONE EDIFICIO NON FUNZIONALE 60 MIGLIORANZO SILVANO 61 MIGLIORANZO GIORGIO G.MAZZINI MARCONI RIDUZIONE FASCIA DI RISPETTO CIMITERIALE MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE 62 BORGO FIORITO SRL GOTTARDI INTERVENTO DIRETTO E AMPLIAMENTO ZONA EDIFICABILE 63 MARTELLI MAURO CASA CLASSIFICAZIONE EDIFICIO NON

11 11/29 N. RICHIEDENTE LOCALIZZAZIONE VIA TIPO DI RICHIESTA VALBUSA, 6 FUNZIONALE 64 MARTELLI MAURO VANONI VANONI COMPLETAMENTO URBANIZZAZIONE PRODUTTIVA 65 PICCOLI LUCIO, PEZZINI ALBERTA ZAMBONI ZAMBONI MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE 66 GL IMMOBILIARE SRL TONOLLI RECUPERO IN LOCO DI RELATIVO AD ATTIVITA' ARTIGIANALE FUORI ZONA 67 BEGNONI MARIO GALLINELLE GALLINELLE MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE 68 PD VENETO MODIFICA NORMATIVA 69 CORDIOLI ALBERTO GIOVANNI XXIII - SR GARDESANA ORIENTALE 70 STANGHELLINI ANDREA GOTTARDI INSERIMENTO NUOVA AREA EDIFICABILE RESIDENZIALE/COMMERCIALE/DIREZIONA LE NUOVA AREA EDIFICABILE RESIDENZIALE 71 ROMITTI MARCO MALAVICINA INSERIMENTO NUOVA AREA PARCHEGGIO PRIVATO CON 72 FORNARI MICHELE VANTINI VANITINI MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE 73 BONFAINI FRANCESCO BONFAINI BONFAINI MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE 74 LORENZI PAOLO BONFAINI BONFAINI MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE 75 QUAINI PAOLO GIOTTO ASSEGNAZIONE GRADO DI PROTEZIONE 76 PASQUALI UMBERTO BASTIA,2 MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE 77 BUNIOTTO LUCIANO Fornello NUOVA AREA RESIDENZIALE 78 PAROLINI ALBERTO RAGAZZI DEL STANGHELLINI STEFANO 80 MIGLIORANZO GIORGIO AMBROSI DANIELA SANTA LUCIA CASA CAMPAGNA NUOVA AREA RESIDENZIALE NUOVA AREA RESIDENZIALE 81 COBELLI KEVIN BODRON MODIFICA SCHEDA 82 ODOLINI PIETRO - IMMOBILIARE IL PONTE SPA CAMBIO DI DESTINAZIONE E MODIFICA FASCIA DI RISPETTO CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO DI FABBRICATO 83 BERTAGNA VITTORIO MONTE BORGHETTO MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE 84 BERTAGNA VITTORIO MONTE BORGHETTO MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE 85 BERTAGNA VITTORIO MONTE BORGHETTO MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE 86 DAL MOLIN GIORGIO MODIFICA NTO 87 SPERI RINALDO GUSCI CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO DI FABBRICATO 88 DAL MOLIN BRUNO CARDUCCI CAMBIO DI ZONA 89 PICCOLI GIANNI GARDONI CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO DI FABBRICATO 90 PASINI FAUSTO POZZI CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO DI

12 12/29 N. RICHIEDENTE LOCALIZZAZIONE VIA TIPO DI RICHIESTA FABBRICATO 91 LUGOBONI MARCO BUSETTA CAMBIO DI ZONA 92 PIZZINI ADRIANA CASA DOMINICHELLA CAMBIO DI ZONA 93 TOFFALI ARTURO MAIELLA CAMBIO GRADO DI PROTEZIONE 94 PREOSTI ELVIO CAMBIO DI ZONA 95 PREOSTI ELVIO DEL GARDA CORREZIONE ERRORE CARTOGRAFICO 96 RIGHI GIAMPAOLO CASA RIGHI CAMBIO DI ZONA 97 TECNICI PROGETTISTI MODIFICHE ALLE NTO 98 PIZZINI ADRIANA CASA DOMINICHELLA CAMBIO DI ZONA 99 BERNARDI MARINA MONTE SALIONZE CAMBIO GRADO DI PROTEZIONE 100 BERNARDI MARINA MONTE SALIONZE CAMBIO GRADO DI PROTEZIONE 101 BERNARDI MARINA MONTE SALIONZE CAMBIO GRADO DI PROTEZIONE 102 TURRINI CARMELA VANONI CAMBIO DI ZONA 103 PASINI MARCO MOLINARA CAMBIO DI ZONA 104 BONFAINI GIORGIO, PIETRO, MARIO BONFAINI 105 CALABRESE MARCO TORRENTE VALLE CAMBIO GRADO DI PROTEZIONE CAMBIO DI ZONA 106 VARESCO DANIELE CASA SARTI CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO 107 VALLE MARIA GRAZIA CAMALAVICIN A 108 VITTORIO BAZZOLI VANONI REMELLI 109 Azienda Agricola Parco Giardino Sigurtà srl 110 VANONI FRANCESCA E ALTRI VANONI-REMELLI CAVOUR CAMBIO DI ZONA CAMBIO DI ZONA CAMBIO DI ZONA CAMBIO DI ZONA Tutte le richieste sono state esaminate secondo criteri di conformità in primo luogo con la normativa vigente e con il PAT; successivamente le diverse manifestazioni sono state verificate sulla base degli obiettivi definiti dal Documento del Sindaco. In particolare si è tenuto conto di: Privilegiare il recupero dei manufatti esistenti, quindi le richieste di cambio di destinazione d uso di edifici non funzionali al fondo o quelle di recupero di manufatti compresi nei tessuti storici per i quali era prevista la demolizione (grado di protezione 4) con conseguente degrado e stato di abbandono del patrimonio edilizio; Accogliere le richieste delle attività economiche esistenti o nuove (purché coerenti con gli obiettivi di tutela delle zone residenziali e del paesaggio aperto) che hanno chiesto ampliamenti o nuove costruzioni di dimensioni compatibili con il contesto in modo da favorire l occupazione e la salvaguardia delle attività; Limitate modifiche dei perimetri delle zone omogenee. Data la situazione delle aree di espansione residenziali esistenti, l andamento della domanda di nuove case, le condizioni del mercato edilizio, si è scelto di non introdurre espansioni consistenti di aree residenziali anche nei casi in cui le richieste sono compatibili con la normativa e con gli strumenti urbanistici. Tali tematiche potranno essere riesaminate nei PI successivi.

13 13/29 Delle 110 richieste presentate, 50 hanno parere favorevole, 14 parzialmente favorevole, 12 sono state ritirate dal richiedente, 4 sono state classificate come non pertinenti, 1 è stata sospesa per carenza di documentazione, le rimanenti sono state ritenute non compatibili, quindi con parere tecnico non favorevole. Ciascuna manifestazione ha una scheda specifica nella quale sono motivati i diversi pareri. A conclusione della procedura della prima fase le richieste accolte o parzialmente accolte sono le seguenti: N RICHIEDENTE LOCALIZZAZIONE VIA TIPO DI RICHIESTA 1 BERTAIOLA GEROLAMO 2 FERRARI GRAZIANO san graziano san graziano, 1 cambio grado di protezione santa lucia santa lucia inserimento nuova area edificabile/edificio non più funzionale al fondo 3 CORDIOLI ELISA corradina isonzo, 13 richiesta di classificazione edificio non più funzionale alla conduzione del fondo 5 PIZZINI ANNA MARIA 7 SIGNORELLI GIADA E FEDERICO 10 VALBUSA GIANCARLO fenili fenili inserimento di nuova area edificabile a destinazione residenziale vecchia forneletti, 280 castello, 25 classificazione edificio non funzionale cambio grado di protezione 11 VALLARSA BRUNA pasquali, 22 intervento puntuale per edificazione residenziale 16 REMELLI ALBINO vanoni-remelli vanoni-remelli, 79 cambio di destinazione urbanistica da zona b2 ad agricola 17 REMELLI ALESSANDRO 19 REMELLI ALESSANDRO vanoni-remelli vanoni-remelli, 137 cambio di destinazione urbanistica da zona b ad agricola vanoni-remelli vanoni-remelli, 137 chiarimento su normativa 22 PASINI FAUSTO pozzi pozzi edificazione fino a 800mc e cambio destinazione d'uso edificio non funzionale 23 CASTIONI ANGELO montesel montesel 10/b modifica grado di protezione 24 CASTIONI PIETRO montesel montesel, 10/a modifica grado di protezione 26 CRESSONI GIOVANNI pasini pasini modifica grado di protezione 32 SCATTOLINI SPA del lavoro, 8 aggiornamento carta tecnica 36 MENEGARDO NICOLA 40 DAL MOLIN SILVANA 41 BERTAIOLA MAURO campagnola campagnola, 2 modifica destinazione urbanistica zona gottardi, 63 galileo ferraris, 4/b nuova area destinazione residenziale/commerciale cambio destinazione d'uso di fabbricato 44 TURRINA GIORGIO campanella campanella, 42 modifica grado di protezione 46 BOSCHINI LUIGI vanoni remelli vanoni remelli variazione destinazione urbanistica di un'area 48 GIACOMELLI GIACOMO murari modifica grado di protezione 55 BERTAIOLA carducci edificazione con intervento diretto

14 14/29 N RICHIEDENTE LOCALIZZAZIONE VIA TIPO DI RICHIESTA GIOVANNI 57 EDILREMELLI foroni foroni richiesta intervento diretto 59 QUAINI PAOLO frati frati classificazione edificio non funzionale 65 PICCOLI LUCIO, PEZZINI ALBERTA zamboni zamboni modifica grado di protezione 68 PD VENETO modifica normativa 76 PASQUALI UMBERTO bastia,2 modifica grado di protezione A conclusione della procedura della seconda fase le richieste accolte o parzialmente accolte sono le seguenti: N RICHIEDENTE LOCALIZZAZIONE VIA TIPO DI RICHIESTA 6 VE.MA. IMMOBILIARE 29 BOVI PAOLINO michelangelo buonarroti del garda salionze realizzazione di parcheggio e piccolo volume a servizio realizzazione fabbricato servizio del parcheggio 31 FASOLI ALBERTO cava, 1 modifica perimetro corte rurale 35 TURRINA MAURO gallinelle gallinelle, 40 modifica grado di protezione 42 BIGHELLI FERRUCCIO 43 MUSSOLA RAFFAELLO ariano ariano ampliamento zona servizio di interesse comune di maggior rilevanza mandricarda mandricarda riconoscimento credito edilizio 45 PAON ANTONIO vantini vantini modifica grado di protezione 47 PEZZINI GIOVANNA venturelli venturelli modifica grado di protezione 53 FORONI DARIO foroni foroni edificazione con intervento diretto 54 TURRATA DAVIDE gottardi edificazione con intervento diretto 61 MIGLIORANZO GIORGIO marconi modifica grado di protezione 62 BORGO FIORITO SRL gottardi intervento diretto e ampliamento zona edificabile 66 GL IMMOBILIARE SRL tonolli recupero in loco di volume relativo ad attivita' artigianale fuori zona 67 BEGNONI MARIO gallinelle gallinelle modifica grado di protezione 74 LORENZI PAOLO bonfaini bonfaini modifica grado di protezione 75 QUAINI PAOLO giotto assegnazione grado di protezione 80 MIGLIORANZO GIORGIO AMBROSI DANIELA casa campagna cambio di destinazione e modifica fascia di rispetto

15 15/29 A conclusione della procedura della terza fase le richieste accolte o parzialmente accolte sono le seguenti: N. RICHIEDENTE LOCALIZZAZIONE VIA TIPO DI RICHIESTA 21 GALLIZIA ALESSANDRO GHERLA EDIFICAZIONE FINO A 800MC E CAMBIO DESTINAZIONE D'USO EDIFICIO NON FUNZIONALE 34 TOFFOLI LUIGI FONTANELLO FONTANELLO NUOVA AREA EDIFICABILE A DESTINAZIONE RESIDENZIALE 73 BONFAINI FRANCESCO 82 ODOLINI PIETRO - IMMOBILIARE IL PONTE SPA BONFAINI BONFAINI MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO DI FABBRICATO 83 BERTAGNA VITTORIO MONTE BORGHETTO MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE 84 BERTAGNA VITTORIO MONTE BORGHETTO MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE 85 BERTAGNA VITTORIO MONTE BORGHETTO MODIFICA GRADO DI PROTEZIONE 86 DAL MOLIN GIORGIO MODIFICA NTO 88 DAL MOLIN BRUNO CARDUCCI CAMBIO DI ZONA 89 PICCOLI GIANNI GARDONI CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO DI FABBRICATO 90 PASINI FAUSTO POZZI CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO DI FABBRICATO 93 TOFFALI ARTURO MAIELLA CAMBIO GRADO DI PROTEZIONE 94 PREOSTI ELVIO CAMBIO DI ZONA 99 BERNARDI MARINA MONTE SALIONZE CAMBIO GRADO DI PROTEZIONE 104 BONFAINI GIORGIO, PIETRO, MARIO BONFAINI CAMBIO GRADO DI PROTEZIONE 106 VARESCO DANIELE CASA SARTI CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO 107 VALLE MARIA GRAZIA 108 VITTORIO BAZZOLI VANONI REMELLI 109 Azienda Agricola Parco Giardino Sigurtà srl 110 VANONI FRANCESCA E ALTRI VANONI-REMELLI CAMALAVICINA CAMBIO DI ZONA CAVOUR CAMBIO DI ZONA CAMBIO DI ZONA CAMBIO DI ZONA 2. NORME TECNICHE OPERATIVE La trasformazione dell attuale apparato normativo è la fase maggiormente complessa del PI, in quanto vanno coniugati le esigenze di mantenere, per quanto possibile, una strumentazione oramai consolidata e conosciuta, con quelle di definire un nuovo apparato normativo che, in linea di principio, potrebbe anche essere assai diversa da quella attuale. Per quanto concerne le Norme Tecniche Operative (in sostituzione delle attuali Norme Tecniche di Attuazione) si è operato attraverso:

16 16/29 1. integrazione e adeguamento alle normative di livello superiore 2. formazione nuovi articoli normativi in adeguamento al PAT Per quanto concerne integrazione dell attuale normativa, particolare rilevanza assumono: l adeguamento degli standard urbanistici a quanto disposto dalla L.R. 11/2004, la definizione dei criteri perequativi; l introduzione degli accordi tra soggetti pubblici e privati ai sensi degli articoli 6 e 7 della LR. 11/2004. Altro momento fondamentale per la definizione del nuovo apparato normativo, è quello della definizione delle tutele. Si e trattato di recepire da subito le direttive e prescrizioni del PAT al fine di introdurre quelle disposizioni normative atte a ridurre e/o eliminare le criticità ambientali presenti nel territorio comunale ed evidenziate nel Rapporto Ambientale. In particolare l apparato normativo è stato articolato per titoli per ciascuno dei quali sono state introdotte innovazioni sostanziali rispetto a quelle vigenti. 3. VERIFICA DEI VALORI PEREQUATIVI L Amministrazione di Valeggio sul Mincio ha scelto di dare priorità alle politiche tese a potenziare le dotazione di città pubblica nelle forme di opere e attrezzature di interesse collettivo e a riqualificare e tutelare il territorio urbanizzato e non. Per giungere all operatività dei progetti e delle trasformazioni, l Amministrazione ritiene utile dare importanza agli strumenti che consentono di attivare la cooperazione tra il soggetto pubblico e i proprietari privati. Perequazione urbanistica e contributo di solidarietà forniscono elementi innovativi funzionali ad una più efficiente attuazione dei progetti, rinunciando ai tradizionali strumenti dei vincoli e dell esproprio e recuperando le risorse necessarie per realizzare gli interventi. In particolare la perequazione urbanistica si rivela utile nel caso di progetti in cui sia strategica la cooperazione pubblico-privata funzionale a: - la cessione dei suoli al soggetto pubblico; - la realizzazione di opere di interesse collettivo da parte del soggetto privato; - nei casi in cui a fronte di un beneficio economico per il privato si prevede la realizzazione di specifici interventi di riqualificazione diffusa del territorio volti a generare benefici per la comunità. L obiettivo è quello di garantire un equa distribuzione tra i proprietari degli immobili interessati da interventi dei diritti edificatori riconosciuti dallo strumento urbanistico e degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali. Il concetto di base consiste nel distinguere tra il diritto edificatorio attribuito al privato in quanto proprietario dell area e l indice urbanistico attribuito all area stessa sulla base di criteri di valutazione legati alle caratteristiche della zona; è sullo scarto tra i due valori che si applica la quota perequativa. Questo consente un trattamento equo di tutti i privati proprietari di aree di trasformazione e, al tempo stesso, la possibilità per il piano di attribuire gli indici sulla base di valutazioni urbanistiche. L impiego dell istituto perequativo è prioritariamente finalizzato all acquisizione di importanti porzioni di aree da impiegare nel completamento e nel potenziamento delle dotazioni territoriali, ovvero dei servizi di interesse pubblico, delle attrezzature collettive, della viabilità e delle infrastrutture, del verde e nel perseguimento di politiche finalizzate all attuazione di programmi di edilizia residenziale pubblica. Finalità che può essere raggiunta attraverso la cessione diretta delle aree necessarie, la realizzazione delle stesse a carico del privato, oppure individuando nel piano delle opere pubbliche la finalità di impiego della quota. Con questo obiettivo il PI sceglie di applicare i criteri perequativi in forma estesa, non solo alle aree agricole oggetto di trasformazione, ma a tutti gli interventi che valorizzano in modo significativo un area o un edificio.

17 17/29 a. LA PEREQUAZIONE NEL PAT DI VALEGGIO SUL MINCIO ART. 3 - TRASFORMABILITÁ - STRUMENTI PER L ATTUAZIONE DEL P.I Indirizzi e criteri per l applicazione della perequazione urbanistica (Rif. Leg.: Art. 35 L.R. 11/2004 Il P.A.T. stabilisce criteri e modalità per l applicazione dell istituto della perequazione urbanistica, perseguendo l equa distribuzione, tra i proprietari degli immobili interessati dagli interventi, dei diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali. DIRETTIVE Il P.A.T. prevede la possibilità di applicare l istituto della perequazione urbanistica per l attuazione del piano degli interventi, in particolare: nei piani urbanistici attuativi e negli atti di programmazione negoziata; nei comparti urbanistici; negli interventi edilizi diretti e convenzionati, ricadenti in aree nelle quali è previsto un indice di edificabilità differenziato, qualora si utilizzi un indice maggiore di quello minimo. A fini perequativi, potranno comprendersi anche aree distinte e non contigue ma idonee, in particolare per quanto riguarda la dotazione di servizi, nonché opere pubbliche ritenute necessarie alla dotazione territoriale. Qualora aree diverse da quelle di urbanizzazione primaria, ma strategiche per la sostenibilità dell intervento e necessarie per le dotazioni territoriali, non siano reperibili all'interno del perimetro degli interventi stessi, o lo siano solo parzialmente, il P.I. può prevedere la loro monetizzazione, ovvero la compensazione con aree destinate a servizi, anche esterne all A.T.O. di riferimento. Qualora il P.I. accerti che alcuni interventi di trasformazione non necessitino, o necessitino solo parzialmente, delle opere di urbanizzazione e dotazioni territoriali secondo gli standard di qualità urbana ed ecologico-ambientale, può prevedere la compensazione per la mancata o parziale realizzazione di tali opere sino alla concorrenza dello standard predeterminato, con la realizzazione, per un valore equivalente, di altre opere finalizzate al miglioramento dell arredo urbano e delle infrastrutture pubbliche, anche esterne all A.T.O. di riferimento. Il P.I., ferme restando le dotazioni territoriali ed i criteri di perequazione tra gli aventi titolo interessati, può prevedere la riserva o cessione delle aree per l edilizia residenziale pubblica, identificando in quali zone residenziali soggette a piano urbanistico attuativo sono da prevedere quote di superficie o di volume di riserva dei diritti edificatori complessivamente attribuiti per l edilizia residenziale pubblica. Provvede in tal caso ad assicurare l equa distribuzione - tra tutti i partecipanti agli interventi - dei diritti edificatori, degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali e delle quote di riserva per l edilizia residenziale pubblica nonché a specificare le quote di E.R.P. destinate ad edilizia convenzionata e/o sovvenzionata e/o agevolata. Al fine di raggiungere gli obiettivi di perequazione e gli standard di qualità urbana ed ecologico-ambientale definiti dal P.A.T., il P.I. può determinare per singoli ambiti indici di edificabilità differenziati, da raggiungere obbligatoriamente per l approvazione dello strumento di pianificazione o per il rilascio del titolo abilitativo. Resta ferma la possibilità per il P.I. di prevedere la monetizzazione sostitutiva. b. QUANTIFICAZIONE DELLA QUOTA PEREQUATIVA: ESEMPI - PI ODERZO-TV (20300 abitanti circa) La quantificazione della quota di perequazione da applicare agli interventi di trasformazione fa riferimento a due tipologie di intervento: nuove aree edificabili e aree già edificabili e/o edificate. Nel caso di nuove aree interamente edificabili la cessione della quota in perequazione corrisponde a due diverse modalità:

18 18/29 - Cessione del 50% dell intero ambito edificabile. Eventuali diverse modalità di cessione o accordi che prevedano la realizzazione di opere di urbanizzazione nell area oggetto di cessione potranno essere introdotte attraverso la formula dell accordo di pianificazione di cui all art. 6 della L.R. 11/04. - Cessione del 50% del valore aggiunto dell area resa edificabile. Il valore aggiunto corrisponde alla differenza tra il valore iniziale dell area e il nuovo valore raggiunto a seguito della trasformazione urbanistica. Nel caso di incremento dell indice di edificabilità la perequazione corrisponde al valore del volume approvato. Nel caso di aree già edificabili nello strumento urbanistico di riferimento, la perequazione si misura sulla volumetria già acquisita e confermata dal PAT o sulla volumetria esistente soggetta a strumento attuativo e corrisponde alla quota parte dovuta per oneri di urbanizzazione secondaria. Nel caso di comparto con area in parte già edificabile e in parte di nuova edificabilità, la perequazione va applicata proporzionalmente secondo i parametri su indicati. - PI VERONA Il concorso al finanziamento delle opere pubbliche, aggiuntivo al contributo di costruzione, è rappresentato da un contributo di sostenibilità espresso in termini parametrici con riferimento all unità di SUL e differenziato per ambiti omogenei del territorio comunale e per destinazione urbanistica. L ammontare parametrico del contributo di sostenibilità è determinato dal Consiglio Comunale nell ambito del Piano degli Interventi ed aggiornato annualmente dalla Giunta Comunale con riferimento alla variazione dell indice Istat del costo di costruzione. L importo del contributo corrisponde all onere di esecuzione diretta delle opere pubbliche alla cui realizzazione il contributo è finalizzato. L ammontare del contributo quantificato è da intendersi al netto dell IVA. Qualora le opere pubbliche da realizzare siano oggetto di progettazione comunale, o qualora a giudizio del comune le stesse abbiano caratteristiche dimensionali e/o tecnico-economiche tali da far ritenere inopportuna la realizzazione da parte del singolo sottoscrittore della convenzione o da più sottoscrittori riuniti in forma associativa, l importo del contributo di sostenibilità è versato in numerario all Amministrazione Comunale, che lo impiegherà per realizzare le opere pubbliche previste; negli altri casi il comune può consentire l esecuzione da parte del soggetto attuatore dell intervento nel rispetto delle norme vigenti in materia di opere pubbliche e comunque con l alta sorveglianza del comune. In sede di prima applicazione, il contributo di sostenibilità è applicato nella misura indicata nella seguente tabella, in relazione all ambito territoriale

19 19/29 - PI PESCHIERA DEL GARDA (GENNAIO 2014) Si tratta di un PI specifico riferito a un area di trasformazione individuato: - nel PAT come Ambito tessuto consolidato; - nel PI previgente come zona alberghiera D3.1., normata dall Art Sottozone D3.1: attrezzature alberghiere delle NTO. La superficie territoriale dell ambito di intervento è di mq (invariati rispetto all attuale superficie già presente nel PRG/PI approvato). L indice di fabbricabilità attuale da PI: 2,00 mc/mq Volume ammissibile da PI a destinazione attrezzature alberghiere : circa mc La variante comporta la modifica della destinazione di zona dell ambito di intervento da Attrezzature alberghiere D3.1 a Zona Commerciale di completamento D1.2.A, La Variante comporta l impegno da parte dei proprietari dell ambito oggetto di modifica di realizzare una volumetria inferiore a quella attualmente ammessa dalle norme di zona, il progetto ammissibile prevede infatti una cubatura di max mc. I proprietari si impegnano a riconoscere al Comune un beneficio pubblico formalizzabile nella cessione di ambiti destinati alla realizzazione di opere di interesse pubblico già di proprietà del Proponente, individuati nel PI come ZTO F2 attrezzature di interesse comune, per una superficie di mq Tale zona comprende le aeree e gli edifici destinati ad attrezzature pubbliche amministrative, culturali, sociali, religiose, ospedaliere e sanitarie, sportive agonistiche e balneari, attrezzature di pubblica sicurezza e vigilanza, carcerarie, e quelle destinate ai cimiteri e agli impianti tecnici, tecnologici, distributivi e di trasporto ed ai servizi annessi. In sostanza il cambio d uso comporta la riduzione del volume edificabile e la cessione di una superficie pari al 25% dell area di trasformazione. - PI SOMMACAMPAGNA Il Documento del Sindaco prevede che tutti gli interventi indicati nelle manifestazioni di interesse comportanti una trasformazione urbanistica, tale da rendere necessario per la sua attuazione il recepimento nel Piano degli Interventi, dovranno contenere la quantificazione del contributo di sostenibilità ambientale, calcolato in base alla convenienza economica dell intervento. L interesse

20 20/29 pubblico si ritiene soddisfatto laddove il contributo di sostenibilità ambientale sia pari almeno al 40% della suddetta plusvalenza, fatti salvi i casi specifici ove prevalgano valutazioni di interesse generale approvate dal Consiglio Comunale, che possano ridurre tale valore fino al minimo del 30%. Dunque, la percentuale che va al Comune è il 40% del risultato dell intervento in esame e può essere ridotta fino al 30% con una delibera di Consiglio Comunale che valuti un interesse generale importante per quell intervento. Il calcolo del contributo è basato sulla seguente formula: BPR = VM CT VAA Dove BPR è il beneficio del privato o plusvalenza del soggetto proponente, VM è il valore di mercato, VAA è il valore dell area con la precedente destinazione urbanistica, CT è la somma dei costi necessari alla realizzazione del progetto. Quindi è un costo di trasformazione delle aree e di realizzazione delle unità edilizie, che possono essere abitazioni, edifici per attività produttive, commerciali o quant altro. c. QUANTIFICAZIONE DEL PLUSVALORE Il criterio perequativo che il Comune di Valeggio sul Mincio intende applicare parte dal concetto che il plusvalore generato su un area o su un edificio dalle trasformazioni consentite dal PI deve essere in parte restituito al pubblico nella forma perequativa. Si tratta, quindi, di stabilire i valori iniziali e finali delle trasformazioni secondo una modalità che possa essere condivisa tra Amministrazione e privati, secondo un principio che è sostanzialmente il seguente: PV = Vumt Vump PV = Plusvalore Vumt = valore di mercato 1 finale Vump = valore di mercato iniziale Sotto il profilo delle condizioni per determinare il Vump l analisi deve considerare questi parametri: - destinazione urbanistica del bene in riferimento al PRG o al PI vigente; - eventuale presenza di vincoli derivanti da leggi, strumenti di pianificazione locale o sovraordinata (indicatore di riduzione del valore); - + o - condizioni del contesto (indicatore di riduzione o di incremento). Il plusvalore del bene oggetto della trasformazione (area edificabile da urbanizzare) è ottenuto per via differenziale, sottraendo dal valore immobiliare finale il valore iniziale. Il valore di trasformazione è stimato per via parametrica, cioè esprimendo i valori di mercato in termini di euro/mq. VALORI DI MERCATO I valori iniziale e finale possono essere stabiliti attraverso tre metodologie di indagine, preferibilmente integrate tra loro: - fonti ufficiali; - fonti dirette, attraverso la verifica sul posto dei costi degli immobili - confronto, con gli operatori locali. L Amministrazione comunale di Valeggio sul Mincio ha inteso procedere alla quantificazione dei valori di mercato attraverso: - le valutazioni dell Agenzia delle Entrate; - le valutazioni delle principali agenzie immobiliari e degli operatori del settore; 1 Indica l ammontare stimato a cui una proprietà può essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni (Standard di valutazione RICS, marzo 2009)

21 21/29 - le indagini dirette sul territorio. VALEGGIO SUL MINCIO: VAM - VALORE AGRICOLO MEDIO (fonte: Provincia di Verona, Commissione provinciale per la determinazione dell indennità di esproprio di Verona) COLTURA R.A.6 (Pianura veronese) /mq seminativo 71,42 seminativo irriguo 81,86 prato 52,97 prato irriguo 68,23 prato marcita orto a pieno campo 106,74 vigneto 99,79 vigneto doc 175,45 frutteto irriguo 109,25 frutteto media intensità 76,33 pascolo 9,63 bosco ceduo 9,63 bosco di alto fusto 17,66 incolto produttivo 29,7 incolto produttivo sterile 11,23 vivaio 98,72 canneto oliveto 76,23 castagneto 23,28 pioppeto 60,19 gelseto VALORE MEDIO 65,46 VALEGGIO SUL MINCIO: VALORI DEI TERRENI (fonte: agenzie immobiliari) FONTE TERRENO MQ MC /MQ /MC casa.it agricolo ,00 10,48 tecnocasa.it agricolo ,00 11,54 mitula.it agricolo ,00 18,00 valore medio 13,34 tecnocasa.it edificabile ,00 203,30 194,53 immobiliare.it edificabile ,00 124,00 198,72 immobiliare.it edificabile ,00 100,62 immobiliare.it edificabile ,00 185,71 immobiliare.it edificabile ,00 258,82 vivastreet.it edificabile ,00 185,71 valore medio 176,36 incremento da agricolo a edificabile 163,02

22 22/29 Lettura dei valori immobiliari e confronto con i comuni vicini: VALORI IMMOBILIARI (fonte: borsino immobiliare) Villafranca veronese San Giovanni Lupatoto Sommacampagna Peschiera del Garda Valeggio sul Mincio zone centrali semi centrali periferiche valore medio VALEGGIO SUL MINCIO: VALORI IMMOBILIARI (fonte: Agenzia delle Entrate) tipologia valore di mercato ( /mq) min max medio abitazioni civili 1.200, , ,00 abitazioni di tipo economico 990, , ,00 ville e villini 1.300, , ,00 VALORE MEDIO 1.163, , ,67 L indagine di mercato è stata fatta a campione intervistando professionisti del settore e agenzie immobiliari che trattano anche il territorio di Valeggio. VALEGGIO SUL MINCIO: VALORI IMMOBILIARI (fonte: agenzie immobiliari) Tipologia valore di mercato ( /mq) min max medio appartamento 1.555, , ,50 casa indipendente 835, ,00 952,00 villa 1.422, , ,00 case a schiera 1.423, , ,00 VALORE MEDIO 1.308, , ,88 Dall insieme di queste rilevazioni sono stati stabiliti i valori medi di mercato sui quali calcolare il plusvalore. BENEFICIO PUBBLICO (BP) Il plusvalore, una volta definito, deve essere ripartito tra il soggetto pubblico e il soggetto privato secondo le regole che l Amministrazione di Valeggio decide. Il beneficio pubblico (BP), cioè la quota di plusvalore che ritorna al soggetto pubblico e alla collettività, viene corrisposto sotto forma di: - Aree - Opere o servizi di interesse generale - Contribuzione in moneta che sarà utilizzata dall Amministrazione per finanziare interventi di interesse collettivo. L ammontare del BP dovrà comunque garantire la convenienza economico finanziaria del soggetto privato ad attuare i contenuti dell accordo.

23 23/29 La proposta perequativa contenuta negli elaborati di PI è pari a 30/mc nel caso di nuova edificazione e 20/mc nel caso di edifici esistenti per i quali viene significativamente modificata la previsione (ad esempio cambio da rurale a residenziale, oppure stralcio dell obbligo di demolizione). Nelle due tabelle che seguono è calcolata l incidenza della quota perequativa delle due modalità. I valori utilizzati sono i valori medi derivati dalle tabelle precedenti. TERRENO DA AGRICOLO A EDIFICABILE (sup. mq 1000 volume edificabile mc 1000) PEREQUAZIONE mq mc /mc valore netto % terreno agricolo ,00/mq ,00 valore edificabile 176,36/mq ,19 volume edificabile ,63/mc ,01 30, , ,01 15% superficie edificabile ,88/mq ,33 30, , ,33 6% L incidenza della quota perequativa nella trasformazione da terreno agricolo a terreno edificabile incide del 15% sul valore della trasformazione. EDIFICIO ESISTENTE (mc 1000) volume edificabile mc superficie abitabile mq 333,33 valore immobiliare /mq 1.400, ,33 valore terreno edificabile /mq 176, ,19 valore trasformazione ,15 perequazione /mc 20, ,00 % sul valore 7% L incidenza della quota perequativa nella trasformazione da volume non utilizzabile ai fini residenziali a volume utilizzabile incide del 7% sul valore della trasformazione. Naturalmente la quota perequativa può essere corrisposta in termini di cessione di terreno o realizzazione di opere e, nei casi particolarmente complessi, deve essere verificata puntualmente. 4. PRONTUARIO PER LA QUALITA ARCHITETTONICA E AMBIENTALE Secondo la L.R. 11/2004 è stato predisposto il Prontuario per la qualità architettonica e ambientale. Il Prontuario persegue l obiettivo di fornire dei sussidi operativi per la qualità della progettazione urbanistica, edilizia ed ambientale. Le norme contenute nel Prontuario hanno carattere indicativo per consentire di valutare caso per caso, sulla base del progetto, le soluzioni più opportune. Ciò nonostante devono essere interpretate come scelte preferenziali dalle quali è consentito discostarsi purchè le diversità siano motivate e sia evidente che si tratta di una scelta migliorativa. Il Prontuario si compone di indirizzi che riguardano la salvaguardia ed il recupero degli elementi di valore paesaggistico con particolare riguardo ai contesti storici e alle zone agricole e, più in generale della tutela del paesaggio in conformità a quanto previsto dal PAT. In particolare i suoi contenuti riguardano: la mitigazione degli elementi detrattori del paesaggio come le barriere infrastrutturali; la progettazione sostenibile delle aree soggette a PUA ed in particolare: prescrizioni per la progettazione di viabilità, spazi di sosta, aree verdi e spazi urbani e prescrizioni per l esecuzione delle opere; i caratteri tipologici ed architettonici per l edificazione nel tessuto storico e in zona agricola;

24 24/29 l utilizzo degli elementi vegetali per un corretto inserimento degli interventi nel contesto. 5. IL DIMENSIONAMENTO Il PAT ha determinato la superficie agricola utilizzata (SAU) trasformabile in zone con destinazione diversa da quella agricola: essa può interessare una superficie complessiva non maggiore a mq. Per il calcolo della SAU trasformata dalla prima fase del Piano degli Interventi si rimanda alla tavola n. 3 delle analisi agronomiche. DIMENSIONAMENTO DEL PAT ATO RESIDENZA volume residuo prg abitanti teorici volume previsto pat abitanti teorici carico insediativo totale commerciale e direzionale (mq) produttivo (mq) turistico (mq) AREE SERVIZI AREE SERVIZI AREE SERVIZI AREE SERVIZI TOTALE AREE SERVIZI