RELAZIONE DI STIMA DI COMPRAVENDITA N..

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1 ISTITUTO NAZIONALE PER L ASSICURAZIONE CONTRO GLI INFORTUNI SUL LAVORO CONSULENZA TECNICA REGIONALE CAMPANIA COMUNE DI SALERNO UNITA IMMOBILIARE DI VIA M. RIPA N 13 PIANO 4 INT. 5 FOGLIO 62 PARTICELLA 188 SUB 24 RELAZIONE DI STIMA DI COMPRAVENDITA N..

2 SOMMARIO A. ASPETTI GENERALI A.1 Estremi incarico ricevuto A.2 Scopo della valutazione B. DATI DISPONIBILI O REPERITI B.1 - Ubicazione dell immobile (collocazione nel contesto urbano) B.2 - Descrizione generale dell immobile B.3 - Principali caratteristiche costruttive e di finitura B.4 - Anno di costruzione/ristrutturazione B.5 - Stato manutentivo B.6 - Stato locativo B.7 - Consistenze C. DOCUMENTAZIONE DISPONIBILE O REPERITA C.1 - Proprietà C.2 - Situazione urbanistica C.3 - Situazione catastale C.4 - Classe energetica C.5 - Conformità a norme tecniche C.6 - Rilievo geometrico e fotografico dello stato di fatto D. CRITERI DI STIMA ADOTTATI E. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO F. ALLEGATI 1

3 A. ASPETTI GENERALI A1 - Estremi incarico ricevuto Il sottoscritto Ing. Jr Mario Salvati, dipendente INAIL in ruolo presso la Consulenza Tecnica Regionale per la Campania, è stato incaricato in data 23/12/2015 dal Coordinatore della Consulenza Tecnica per l Edilizia della Campania, di redigere la stima dell unità immobiliare di proprietà dell INAIL sito in Salerno, Via M. Ripa N 13 Piano 4 Int. 5. Per l espletamento dell incarico è stato eseguito un sopralluogo presso l unità immobiliare in data 19 Aprile A2 - Scopo della valutazione Scopo della valutazione è la vendita tramite procedura d asta dell unità immobiliare in esame. B. DATI DISPONIBILI O REPERITI B.1 - Ubicazione dell immobile (collocazione nel contesto urbano) Indirizzo L unità immobiliare è ubicata in un edificio a prevalente destinazione residenziale sito in Salerno alla Via M. Ripa N 13 Piano 4 Int. 5. Contesto urbano territoriale Il territorio del comune di Salerno fa parte della Valle dell Irno ed è diviso dal fiume che porta questo nome in due zone ben distinte, la Zona Orientale e la Zona Occidentale. Il fabbricato in esame ricade nella zona Occidentale, questa comprende l antico nucleo cittadino chiamato Vecchia Salerno sorto su aree limitrofe e quella porzione collinare originariamente costituita da sagoma seghettata, pittoresca e suggestiva, conosciuta con il nome di catena delle creste che scende quasi a picco sul mare dando luogo ad una insenatura che è la più settentrionale del golfo di Salerno. Tale porzione collinare, posta fuori dal perimetro della vecchia città, è stata sottratta nel tempo alla sua primitiva destinazione agricola con sparsi insediamenti edilizi. Successivamente a far data dagli anni 40 del secolo scorso, questo territorio è stato interessato dal processo di espansione urbana caratterizzata prevalentemente dalla costruzione di edifici di notevole consistenza destinati a servizi per i cittadini ed a complessi abitativi. Esso si colloca, più specificamente, nella zona di sviluppo di maggior pregio a ridosso del mare, conosciuta con la denominazione del Rione Carmine, in cui il tipo di fabbricato prevalente è quello civile di grandi dimensioni. Lo stesso quartiere rappresenta attualmente il contesto centrale della città, che in quanto tale, contribuisce unitamente alla scarsa offerta, ad incrementare i prezzi del mercato immobiliare. Il fabbricato è posizionato in zona centrale dell abitato del comune di Salerno, il prospetto principale è posto lungo Via dei Principati (prosieguo della SR exss 88, la principale strada di accesso dall entroterra con arrivo diretto al Lungomare), ed è posizionato tra piazza XXIV Maggio e piazza San Francesco, nelle immediate vicinanze del Corso Vittorio Emanuele II, a valle, ed a confine con la nuova strada costruita sulla linea ferroviaria Na-> SA (Trincerone), a monte. Per il favorevole contesto di zona, l immobile in oggetto è da considerarsi di notevole interesse. A circa 1500 m, percorrendo la strada sul Trincerone, è situato l accesso alla Tangenziale di Salerno ed al casello di Salerno Nord dell autostrada A3 Napoli-Salerno, mentre verso sud nelle vicinanze dello Stadio Vestuti, si accede alla nuova viabilità sul Fiume Irno e quindi allo svincolo autostradale della A3 verso Reggio Calabria ed allo svincolo Fratte della tangenziale di Salerno. Collegamenti di trasporto pubblico La zona è servita dal servizio pubblico cittadino di autobus con passaggio in via dei Principati (in angolo al fabbricato) ed è situata a circa 500 m dalla stazione Ferroviaria di Salerno Duomo in Via Venieri ed a 2

4 circa 800 metri dalla Stazione Centrale delle Ferrovie dello Stato di Salerno, mentre verso il mare, a circa 400 m, si trovano le linee autobus in transito su via Roma in direzione Vietri Sul Mare e Cava dei Tirreni ed il Lungomare Trieste per le linee autobus in direzione Torrione-Pontecagnano. Insediamenti limitrofi Nelle immediate vicinanze sono presenti Uffici Pubblici, Tribunale, Scuole ed Istituti Bancari, mentre i parcheggi sia pubblici (Trincerone) che privati sono proprio a ridosso del fabbricato. B.2 - Descrizione generale dell immobile Conformazione plano volumetrica L unità immobiliare oggetto della presente stima, è posta all interno di un edificio realizzato nella seconda metà degli anni quaranta del secolo scorso, ed impegna una superficie complessiva di circa 910 mq; esso è ubicato ad angolo tra Via dei Principati e Via M. Ripa, la superficie coperta è di circa 755 mq, mentre la residua superficie del lotto è destinata a piccole aree cortilizie ed un locale deposito di altezza inferiore a tre metri. Il lotto confina a nord-ovest con Via Dei Principati, a nord-est con Via Ripa, a sud-ovest con Via Capone e ad sud-est con distacco da altro fabbricato. La maggior consistenza del fabbricato si sviluppa lungo Via dei Principati ed è realizzato in due corpi di fabbrica distinti ma aderenti e, per compensare il forte dislivello altimetrico che ha via Dei Principati tra il lungomare e la ferrovia Napoli-Reggio Calabria, hanno altezze fuori terra diverse così che il piano di calpestio dell unità ubicata al secondo piano avente accesso dal civico 66 di Via Dei Principati è ad una quota di poco maggiore rispetto al calpestio del piano primo dell unità con accesso dal civico 74. Il primo corpo di fabbrica si sviluppa ad angolo tra Via M. Ripa e Via dei Principati (prospetto principale), si compone di un piano interrato (solo parte della superficie) e di sei piani fuori terra con soprastante terrazza di copertura interessata in minima parte da un abitazione (già alloggio portiere e servizi condominiali) e sulla cui copertura è posto il locale macchine ascensore e torrino scala; in aderenza ad esso; nell area di distacco dal fabbricato adiacente lungo via M. Ripa, si estende un ampliamento con pianta ad L che si sviluppa su due piani con copertura a terrazzo praticabile, questo ad uso esclusivo degli appartamenti del 2 piano, mentre la piccola superficie residua dell area di sedime è in parte scoperta ed in parte occupata da un deposito a servizio del locale commerciale al piano terra. Il corpo di fabbrica comprende due scale di accesso rispettivamente al civico 13 di Via M. Ripa ed al Civico 74 di Via dei Principati. L androne del civico 74 consente l accesso solo al primo piano già destinato ad uffici (Inail e Comune di Salerno) ed al piano terra (locale commerciale). Dal civico 13 di Via M. Ripa si accede ai rimanenti piani superiori che comprendono n. 2 appartamenti a piano pari a complessivi 8 unità abitative oltre all abitazione sul piano attico (terrazzo di copertura). Tra il civico 13 di Via Ripa ed il civico 74 di Via dei Principati è ubicato al piano terra un ampio locale commerciale, che occupa quasi interamente la superfice del fabbricato compreso una parte delle aree cortilizie, e ad esso è annesso quasi tutto il piano interrato; inoltre, con accesso da Via M. Ripa, c è un ampio locale destinato ad autorimessa. Al piano interrato di Via M. Ripa è ubicato il locale già centrale termica di tutto il complesso edilizio, a cui si accede con scala esterna posizionata nel cortile di accesso alla scala di Via Ripa. Il secondo corpo di fabbrica costituito da sette piani fuori terra, oltre al terrazzo di copertura con locali tecnici dell ascensore, è servito da una scala interna con accesso dal civico 66 di Via dei Principati. L unità immobiliare ubicata al 2 piano di tale scala è collegata attraverso il pianerottolo della scala di cui al civico 74 con l U.I. al 1 piano del predetto civico costituendo di fatto un unica U.I. a destinazione uffici. I restanti piani della verticale (primo, terzo, quarto, quinto e sesto) sono destinati a complessive 10 unità abitative. All interno dell androne di accesso sono posizionati i locali dell ex guardiola del custode, attualmente 3

5 utilizzati come locali depositi annessi ad alcune abitazioni; inoltre vi sono due negozi con accesso diretto da Via dei Principati. Riassumendo nel complesso edilizio sono presenti 2 unità immobiliari per piano e per scala, per cui il complesso edilizio risulta composto da 8 unità abitative ed 1 alloggio al piano attico servite dalla scala di Via Ripa e da 10 unità abitative servite dalla scala di via Dei Principati ed infine da 1 negozio al piano terra con annesso deposito al piano interrato, da 1 locale autorimessa con accesso da via Ripa e da 2 negozi con accesso da Via dei Principati, oltre ad un intero piano destinato ad uffici con accesso principale da Via dei Principati 74 ed accesso secondario da Via dei Principati, 66. Al piano interrato sono ubicate inoltre la centrale termica condominiale e la cabina elettrica con accesso indipendente da parte dell ente erogatore che avviene da una botola ubicata sul marciapiedi di via Dei Principati. Pertanto complessivamente il fabbricato risulta composto da 19 unità abitative, 1 ufficio, 3 attività commerciali ed 1 garage. Descrizione locali unità immobiliare L unità abitativa oggetto della stima, è sita al 4 piano del corpo di fabbrica con accesso da via M. Ripa 13 e si compone di un ingresso-corridoio, un soggiorno/pranzo, una cucina, un bagno, un wc, una piccola cameretta (destinata in origine alla dimora del personale di servizio) e tre camere con piccolo balcone lungo Via dei Principati e Balcone antistante la cucina. B.3 - Principali caratteristiche costruttive e di finitura L edificio presenta le seguenti caratteristiche costruttive: Muratura perimetrale portante in tufo a sacco; Solai in latero cemento; Facciate rivestite in pietra di trani fino a ml 2,50 dal piano strada ed intonacate e tinteggiate ai piani superiori; Copertura piana con impermeabilizzazione costituita da guaina bituminosa e soprastante pavimentazione con mattonelle in graniglia di marmo e cemento (sale e pepe) ; Porte di ingresso ai vani scala in legno massello; Porte del locale commerciale in vetro, porta del garage con serranda avvolgibile in ferro; Vani scala, pedate ed alzate in marmo bianco, pianerottoli pavimentati con mattonelle in graniglia di marmo e cemento colorate, pareti tinteggiate, androne rivesto in pietra di Trani, infissi in alluminio elettrocolorato con doppio vetro; Pavimenti delle cantinole con mattonelle di cemento pressato; Serramenti delle cantinole in ferro verniciato. L unità immobiliare presenta le seguenti caratteristiche costruttive: Componenti edilizie Partizioni interne in laterizio. Finiture: portoncino ingresso in legno, porte interne in legno verniciato chiaro, infissi esterni in legno verniciato con vetro singolo, avvolgibili con stecche in legno verniciato. Pavimenti: in getto di graniglia di marmo e cemento colorato, piastrelle ceramiche nei locali servizi. Intonaco a civile e tinteggiatura (tempera chiara o idropittura). Rivestimenti in piastrelle ceramiche (cucina e bagni). Impianti elettrici e speciali Impianto elettrico dotato di interruttori differenziali nella zona ingresso dell appartamento. 4

6 Contatore posizionato all interno di spazi condominiali, nel vano scala tra il piano terra ed il piano interrato. Impianto citofonico. Impianto ascensore che serve i livelli dal piano terra al piano attico. Impianto di riscaldamento La centrale termica è stata dismessa mentre un esiste impianto di riscaldamento a colonne montanti con elementi radianti in ghisa. Impianto di condizionamento Non esistente. Impianto acqua calda Boiler elettrico. Impianto idrico sanitario Numero 1 bagno (in totale 4 sanitari: lavabo, vasca da bagno, bidet, water) ed 1 doppio servizio (water e lavabo) Contatore posizionato sulla parete esterna, prospetto su distacco da fabbricato, leggibile dal terrazzino antistante la cucina. B.4 - Anno di costruzione/ristrutturazione La costruzione dell edificio risale al 1945/50. Nel marzo del 2015 è stato iniziato un intervento di manutenzione straordinaria che ha riguardato l impermeabilizzazione dei terrazzi, la sistemazione degli intonaci e la tinteggiatura delle facciate, il risanamento delle strutture ammalorate dei balconi e del cornicione perimetrale e sono tutt ora in fase di completamento. B.5 - Stato manutentivo Il fabbricato presenta uno stato di manutenzione generale discreto e non risulta che siano stati eseguiti, sin dalla costruzione, interventi sulle parti strutturali. Per le componenti edili condominiali si evidenzia che nel 2015 è stato iniziata una manutenzione straordinaria delle facciate e delle coperture compreso i torrini scala e sono tutt ora in fase di completamento mentre è stata completata la manutenzione delle pareti all interno dei vani scala. Non risultano interventi per il superamento delle barriere architettoniche di cui alla legge 13/89. L unità immobiliare oggetto della stima si presenta in uno stato di conservazione mediocre, con impianti e finiture dell epoca della costruzione, gli unici interventi effettuati sono state alcune riparazioni di tubazioni idriche di carico e/o di scarico e le conseguenti rappezzature di pavimento e/o rivestimento. L unità immobiliare necessita di una manutenzione straordinaria per il rifacimento completo delle finiture, per la sostituzione di tutti gli infissi esterni e per la realizzazione degli impianti a norma del DPR 37/08 nonché per la realizzazione ex-novo di un impianto di riscaldamento corredato di caldaia autonoma che potrà essere utilizzata anche per la produzione di acqua calda. B.6 - Stato locativo L unità immobiliare oggetto della stima è attualmente LIBERA. 5

7 B.7 - Consistenze delle unità immobiliari La consistenza della superficie commerciale è stata ricavata da rilevazioni effettuate sul posto e sostanzialmente non si discosta da quella ricavata da rilevazioni riportate su files in formato cad in possesso dell Istituto. La superficie commerciale è stata determinata considerando la consistenza delle parti in proprietà esclusiva in conformità alle istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani, di cui al D.P.R. 23 marzo 1998, n 138 e risulta essere quella della seguente tabella: Destinazione Superficie commerciale Coefficiente di omogeneizzazione Totale superficie commerciale Appartamento 130,29 1,00 130,29 Terrazzi / balconi per superfici fino 25 mq Terrazzi / balconi per sup. eccedente i 25 mq 6,10 0,30 1,83 0,00 0,10 0,00 Cantina interrata 0,00 0,25 0,00 Superficie commerciale omogeneizzata 132,12 Per quanto attiene la quota delle parti comuni dell edificio afferenti l unità immobiliare in esame, questa deve ritenersi compresa nel valore della stima, considerato che i prezzi unitari di mercato, riferiti alle superfici in proprietà esclusiva, sono comprensivi delle parti comuni nella normale aliquota di incidenza per la tipologia di immobili considerati. C. DOCUMENTAZIONE DISPONIBILE O REPERITA C.1 - Proprietà Atto di provenienza: Compravendita con rogito del notaio Leopoldo Silvestroni del 11 gennaio 1947 rep. N , registrato a Albano Laziale il 20 gennaio 1947 al n vol. III Mod. I e trascritto a Salerno il 14 gennaio 1947 ai nn. 573 e 607 Regolamento di condominio: E reperibile copia del regolamento di condominio, come da informazione acquisita dall Amministratore condominiale. C.2 - Situazione urbanistica Destinazione urbanistica: L area sulla quale sorge il fabbricato in esame, in base al Piano Urbanistico Comunale (P.U.C.) vigente del 2005 adeguato alla variante parziale 2013, è compresa nella zona Omogenea A ed in particolare nella Zona A-B-C2-D delle categorie d intervento nelle zone omogenee A e B Permesso di Costruzione: Il fabbricato è stato costruito tra la il 1945 ed il 1950 e non è stato possibile reperire gli estremi della licenza/autorizzazione edilizia. Abitabilità: non è stato possibile reperire la documentazione Condoni edilizi: non sono presenti agli atti dell Istituto, domande di condono. C.3 - Situazione catastale 6

8 L unità immobiliare è censita presso il Catasto Fabbricati del Comune di Salerno così come segue: Sezione Foglio Particella Sub Categoria classe consistenza Superficie catastale Rendita Totale Euro A/2 4 6,5 vani Mq ,62 Dagli accertamenti effettuati con sopralluogo e visure degli atti informatizzati presso la banca dati dell Agenzia delle Entrate (ex Territorio), effettuate tramite SISTER, si evince la conformità catastale dell unità immobiliare oggetto della stima. C.4 - Classe energetica L Attestato di Prestazione Energetica (APE), al momento non risulta redatto. L Istituto provvederà successivamente ad incaricare un tecnico esterno per la redazione dell attestato considerata l insussistenza del requisito di indipendenza per i tecnici dipendenti. Comunque, si ritiene che l unità immobiliare, per le caratteristiche degli elementi architettonici di cui è costituita, ricada quasi certamente in classe energetica G. C.5 - Conformità a norme tecniche Non sussistono agli atti documenti comprovanti la legittimità edificatoria benchè il fabbricato si ritenga comunque edificato nel rispetto della normativa vigente all epoca della costruzione, in quanto acquistato dalla ditta costruttrice con atto pubblico innanzi richiamato. Per quanto riguarda la conformità alle norme tecnico edilizie, si segnala quanto segue. Normativa sismica: classificazione sismica Comune di Salerno = 2 (come indicato nell'ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n 3274/2003); l edificio in oggetto è stato edificato all epoca in cui il territorio del comune di Salerno non era considerato zona a rischio sismico, la dichiarazione di rischio sismico è stata inserita nel D.M. 13 settembre 1982 (G.U. 3 novembre 1982 n. 302) includendo il territorio nella zona sismica S=6 Requisiti acustici passivi: non risulta agli atti alcuna certificazione in merito ai requisiti acustici dei componenti strutturali. Conformità impianti: L impianto elettrico del fabbricato e dell unità immobiliare è stato integrato come previsto dalla Legge 46/90. Contenimento dei consumi energetici: i miglioramenti della classe energetica sull unità immobiliare si rimandano successivamente alla redazione del certificato energetico. C.6 - Rilievo geometrico e fotografico dello stato di fatto In merito al rilievo geometrico e fotografico si rimanda agli allegati alla presente relazione di stima. 7

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11 FABBRICATO IN SALERNO VIA M. RIPA nc 13 10