LA RIQUALIFICAZIONE DEL PATRIMONIO EDILIZIO: INIZIAMO DAI CONDOMINI

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1 LA RIQUALIFICAZIONE DEL PATRIMONIO EDILIZIO: INIZIAMO DAI CONDOMINI La riqualificazione nell edilizia residenziale pubblica: modalità di intervento e criticità MARCO CORRADI Presidente Acer Azienda Casa Emilia Romagna di Reggio Emilia Coordinatore delle Acer Emilia Romagna Chair working Group Energy Expert Network CECODHAS Housing Europe ANCE Reggio Emilia Unindustria Reggio Emilia via Toschi, giugno 2014

2 CONTESTO SOCIALE Crisi economica e occupazionale Diminuzione del potere di acquisto Povertà in aumento (ceto medio) Aumento dei costi della casa Aumento delle famiglie mononucleari Popolazione anziana in aumento Indebolimento delle reti familiari Sisma 2012 Pagina 2

3 SITUAZIONE ECONOMICA E AMBIENTALE Affitti e/o mutui insostenibili Aumento dei costi della casa (incidenza fino al 50% sul salario medio mensile delle famiglie) Aumento dei prezzi dell energia Aumento dei costi di gestione dei condomini Aumento dei fenomeni di povertà energetica e morosità sulle bollette Patrimonio edilizio energivoro Necessità di interventi di manutenzione straordinaria, abbattimento delle barriere architettoniche e adeguamento antisismico Complessi edilizi inefficienti quartieri da riqualificare COSTI DELLA CASA INSOSTENIBILI QUALITÀ EDILIZIA INSUFFICIENTE Pagina 3

4 SITUAZIONE DEMOGRAFICA E SOCIALE Costi della casa insostenibili Difficoltà di reddito delle famiglie AUMENTO DELLE CRITICITÀ Aumento della povertà Aumento dei conflitti Aumento del disagio sociale Condomini a rischio di default sociale ed economico Pagina 4

5 IL FABBISOGNO ABITATIVO SOGGETTI Famiglie in difficoltà Giovani coppie Anziani Single Portatori di handicap Studenti Lavoratori in mobilità Precari Famiglie monoreddito e persone sole BISOGNI Necessità di alloggi di medie dimensioni Alloggi a canone sociale per le famiglie meno abbienti Alloggi a canone calmierato rispetto ai prezzi di mercato per le famiglie a basso reddito Abbattimento spese energetiche Abbattimento spese di gestione Pagina 5

6 OBIETTIVO: RIDURRE I COSTI DELLA CASA Portare l incidenza massima del costo della casa al 20-30% del reddito medio delle famiglie canoni inferiori di almeno 20-30% rispetto al mercato costi di gestione ridotti e contenuti al minimo (almeno -40%) Pagina 6

7 OBIETTIVO: CREARE NUOVI SERVIZI Dobbiamo rispondere ai bisogni delle persone con nuovi servizi integrati che ottimizzano le risorse e valorizzano le persone come parti attive per costruire una società partecipata con un livello sempre maggiore di autonomia PERSONA Il nostro obiettivo: migliorare la qualità della vita Pagina 7

8 LE AZIONI AZIONI DIRETTE SUL PATRIMONIO PUBBLICO GESTITO AZIONI INDIRETTE SUL PATRIMONIO PRIVATO aumentare l offerta abitativa a canone sociale e calmierato con alloggi pubblici e privati aumentare l offerta di servizi per l abitare avviare processi di riqualificazione urbana, edilizia, sociale ridurre i costi di gestione della casa e in particolare i costi energetici Pagina 8

9 AUMENTARE L OFFERTA ABITATIVA INCREMENTARE IL PATRIMONIO DI ERS tramite l attuazione di strumenti urbanistici: il 20% del potenziale di edificazione destinato all edilizia residenziale sociale con incentivi volumetrici finalizzati all edilizia residenziale sociale con contributi regionali fino al 70% dei costi di investimento Utilizzo del patrimonio privato sfitto anche tramite lo strumento dell Agenzia per l Affitto (affitto di alloggi privati a canone calmierato grazie a strumenti di garanzia pubblici) attraendo risorse dal fondo per il social housing Pagina 9

10 AZIONI PER LA RIQUALIFICAZIONE RIQUALIFICAZIONE URBANA Interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria Qualità e ricerca nella progettazione Riqualificazione energetica Miglioramento di infrastrutture e viabilità Reti tecnologiche e informatiche Riordino degli spazi e del verde Abbattimento delle barriere architettoniche sensoriali e percettive Introduzione di innovazioni tecnologiche e sistemi di domotica Introduzione di elementi di comfort Creazione di spazi di vita collettiva Ottimizzazione delle spese gestionali RIQUALIFICAZIONE SOCIALE Manutenzione, cura e rispetto del bene comune Architettura della sicurezza che genera armonia ed equilibrio Mix sociale per la sostenibilità dei condomini Mantenere il radicamento delle persone nel quartiere e nel territorio Ottimizzare le risorse Aumentare il processo di consapevolezza delle potenzialità dei singoli, del condominio e della Comunità Favorire percorsi di solidarietà e di autonomia delle persone Promuovere il benessere relazionale Migliorare la governance territoriale e qualità della vita Pagina 10

11 PRIORITA : EFFICIENZA ENERGETICA E stata realizzata l analisi del patrimonio di edilizia sociale che dal punto di vista impiantistico comprende impianti centralizzati con produzione di energia, impianti centralizzati con teleriscaldamento, impianti con riscaldamento autonomo per alloggio. Da una analisi di carattere parametrico attraverso uno studio di un campione significativo per tipologia costruttiva, anno di costruzione e tipologia di impianto, il fabbisogno energetico oscilla da 80 a 450 kwh/m2 annui corrispondenti a un costo medio dell energia che varia da 600 a 2500 annui. L obiettivo per gli edifici esistenti è l edificio a consumo quasi zero secondo le direttive europee a costi ottimali (70kw/mq/anno) La Regione Emilia Romagna ha previsto per legge che parte del risparmio energetico derivante dagli interventi di efficienza energetica possa essere utilizzato per ripagare gli investimenti (anche attraverso l aumento del canone di affitto) 11 Pagina 11

12 COMPARAZIONE DEI COSTI ANNUALI DI ALLOGGI CON PRESTAZIONI DIFFERENTI S.H. NEW 25kWh/mqY TOTAL COST CONDOMINIUM S.H. POST RETROFITTING 80kWh/mqy ENERGY RENT MARKET BUILD ANTE 1970/80 250kWh/mqY MARKET ANTE kWh/mqY COST Pagina 12

13 FATTORI DI INFLUENZA DEL MERCATO DELL AFFITTO IL MERCATO DELL AFFITTO E FORTEMENTE CONDIZIONATO DAI COSTI COMPLESSIVI DELLA CASA A fronte dell aumento dei costi di gestione della casa sta diminuendo il canone. Nel patrimonio gestito da Acer pubblico e privato (Agenzia per l affitto e locazione permanente), il limite di sostenibilità complessivo è: Canone 350 /mese = /annui Spese energetiche 1200 /annui Spese condominiali 600 /annui Per un totale annuo di Negli alloggi di edilizia sociale a canone calmierato dove i costi di gestione sono più elevati sono stati ridotti i canoni di affitto provocando una minor entrata di circa /annui per ogni alloggio 13 Pagina 13

14 OBIETTIVO: EFFICIENZA ENERGETICA IL CONTESTO EDILIZIO Edifici di proprietà totalmente pubblica o dell azienda di social housing abitati da inquilini con redditi medi e bassi e con fenomeni di povertà energetica Edifici di proprietà mista pubblica e privata, con proprietari privati a medio e basso reddito Patrimonio edilizio con caratteristiche analoghe a quello privato che necessita di interventi di riqualificazione energetica e, negli edifici più vecchi, di interventi di miglioramento antisismico e abbattimento delle barriere architettoniche Edifici con impianti centralizzati e edifici con riscaldamento autonomo per alloggio Scarsa redditività del patrimonio gestito con risorse non sufficienti per soddisfare il bisogno complessivo di riqualificazione e ammodernamento 14 Pagina 14

15 PATRIMONIO EDILIZIO RESIDENZIALE PRIVATO E PUBBLICO IN PROVINCIA DI REGGIO EMILIA Distribuzione alloggi abitati 25% 23% 23% 20% 15% 15% 14% 11% 14% 10% 5% 0% 1 abitazione 2 abitazione 3-4 abitazioni da 5 a 8 abitazioni da 9 a 15 abitazioni da 16 e più abitazioni Contesto abitativo alloggi occupati su , pari all 87% persone abitano in condominio che rappresentano il 39% degli alloggi Il 74% degli alloggi è stato costruito prima del 1981 Pagina 15

16 I PROTAGONISTI DEI PROGETTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA I PROTAGONISTI NEGLI EDIFICI RESIDENZIALI Ente proprietario o gestore Amministratore di condominio (se previsto) Inquilini e/o proprietari privati Il sistema delle costruzioni (progettisti, imprese di costruzione e gestione, ESCO, produttori di materiali e tecnologie )

17 LE AZIONI PER LA RIQUALIFICAZIONE LA RIQUALIFICAZIONE EDILIZIA È UN ESIGENZA DI CARATTERE ECONOMICO, SOCIALE E AMBIENTALE E PUÒ INTERESSARE SINGOLI EDIFICI O INTERI QUARTIERI Quali azioni e strumenti mettere in campo: capacità di progettare, realizzare, gestire risorse e strumenti finanziari strumenti di garanzia governance per gestire processi complessi

18 CAPACITA DI PROGETTARE, REALIZZARE E GESTIRE E necessario sviluppare un nuovo approccio progettuale finalizzato a raggiungere obiettivi di economicità degli interventi in cui il rapporto costi/benefici sia sostenibile formazione di figure professionali con competenze specifiche per la progettazione di programmi complessi E necessario che le imprese siano in grado di realizzare interventi di riqualificazione energetica e di gestirli con garanzia di risultato formazione alle imprese e capacità di fare rete per realizzare e gestire progetti complessi Pagina 18

19 STRUMENTI FINANZIARI Gli interventi devono trovare una loro copertura finanziaria tramite: risorse derivanti dal risparmio energetico incentivi nazionali /europei/regionali (ecobonus per i privati, titoli di efficienza energetica, conto termico per il settore pubblico). Manca un incentivo specifico per i proprietari privati che non hanno reddito e quindi non beneficiano di incentivi fiscali Per finanziare la riqualificazione energetica è indispensabile l accesso al credito con bassi tassi di interesse Pagina 19

20 COSTO ENERGETICO ANNUALE PER ALLOGGIO DI 70 MQ CON PRESTAZIONI DIFFERENTI x flat/year From 1200 to 2400 for flat 420/476 for flat 250 for flat Pagina 20

21 COSTO ENERGETICO ANNUALE PER ALLOGGIO DI 70 MQ CON PRESTAZIONI DIFFERENTI x flat/year Cost From 1200 to 2400 for flat Saving from 750 to 1950 for flat Saving from 1150 to 2150 for flat Pagina 21

22 UN ESEMPIO DI RISPARMIO ENERGETICO: IL PROGETTO FRESH - Obiettivo dell intervento: conseguimento di un risparmio annuale di energia pari al 35% rispetto ai consumi degli anni precedenti Consumi pre-intervento 100% Consumi energetici prima della realizzazzione del progetto (pagato dal Cliente alla Utiility) Consumi post 7% Risparmio per il Cliente 28% 65% Risparmio riconosciuto alla ESCo per la realizzazione lavori (pagato dal Cliente alla ACER) Consumi energetici postintervento (pagato dal Cliente all'utility) Gli inquilini rinunciano a parte dei risparmi per ripagare negli anni l investimento sostenuto (del 35% di risparmio complessivo agli inquilini rimane il 7%). Il contratto dura 12 anni ed è prolungabile fino ad un massimo di 15 anni. Gli interventi vengono ripagati dall eccedenza di risparmio energetico che viene riconosciuta ai finanziatori, con garanzia delle ESCO sui risultati operativi degli impianti Pagina 22

23 USO DEL RISPARMIO ENERGETICO Occorre lasciare una quota di risparmio all inquilino pari al 10/20% (?) Il risparmio disponibile per ripagare un investimento può essere così recuperato: aumentando il canone di affitto (da usare in particolare in condomini con caldaie autonome) attraverso la fornitura di un servizio energetico (in tutti gli altri casi) La Regione Emilia Romagna ha approvato una riforma legislativa (dicembre 2013) che promuove il risparmio energetico e prevede la possibilità di recuperare parte del risparmio per ripagare gli investimenti Pagina 23

24 IL FINANZIATORE Soggetto terzo che fornisce un finanziamento a fronte di garanzie sulla qualità del progetto e solvibilità del committente: istituto bancario fondo ESCo con capacità finanziaria propria Pagina 24

25 SISTEMA DELLE GARANZIE Progetto validabile dal finanziatore Garanzia della prestazione dei materiali e delle tecnologie Garanzia della buona esecuzione dei lavori e della gestione. Contratto di EPC tra committente ed ESCo. La ESCo fornisce una garanzia di risultato (realizzazione opere) con una percentuale minima di risparmio annuo per tutta la durata del contratto di realizzazione e gestione. La durata del contratto è finalizzata al tempo necessario ad ammortizzare l intervento L azienda di social housing o il condominio sono i soggetti che si impegnano contrattualmente con la ESCo per il pagamento dei lavori e della gestione Sono necessari fondi di garanzia per le ESCo (in Italia è stato istituito un fondo nazionale) e per le famiglie in difficoltà economica (fondo povertà) Pagina 25

26 I RAPPORTI CONTRATTUALI: UN ESEMPIO I RAPPORTI CONTRATTUALI-UN ESEMPIO La ESCo garantisce il risultato minimo del 35% e certifica i risultati Gli inquilini rinunciano a parte dei risparmi per ripagare in 12/15 anni anni l investimento sostenuto Il contratto tra l azienda di social housing e la ESCo dura 12/15 anni; se inferiore ai 15 anni è rinegoziabile a fronte di ulteriori interventi migliorativi La ESCo fattura, con cadenza bimestrale, i consumi e i servizi all azienda di social housing, fornendo il report con il monitoraggio dei consumi individuali L azienda di social housing controlla la ESCo durante la fase di realizzazione e gestione L azienda di social housing provvede a recuperare i crediti dagli inquilini per ripagare le fatture emesse dalla ESCo Pagina 26

27 LE FASI DEL PROCESSO Identificazione dell intervento Audit energetico LE FASI DEL PROCESSO Progetto preliminare/piano di fattibilità Presentazione del progetto preliminare agli inquilini e agli eventuali proprietari, illustrazione dei vantaggi e avvio della fase di negoziazione Progetto esecutivo Approvazione del progetto da parte della proprietà o della Assemblea condominiale Gara di appalto dei lavori e individuazione della ESCo Appalto, firma del contratto, esecuzione dei lavori Attestato di prestazione energetica a fine lavori Avvio della gestione degli impianti, monitoraggio Inizio fatturazione della Esco all azienda di social housing e/o al condominio e relativa fatturazione agli utenti Rendicontazione dell attività alla Assemblea Condominiale (bilancio consuntivo e valutazione dei risultati ottenuti ) Pagina 27

28 GOVERNANCE L azienda di social housing promuove l intervento In caso di proprietà interamente pubblica, una volta coinvolti gli inquilini, l azienda di social housing approva e realizza i lavori Nel caso di proprietà mista pubblico/privata o tutta privata,quando i proprietari sono più di 8, la legge italiana prevede la nomina di un Amministratore che porta il progetto in Assemblea condominiale, (formata dai proprietari degli alloggi), per approvare il progetto e l investimento e stabilire le modalità di versamento delle quote per il pagamento dei lavori. La nuova normativa italiana prevede che per approvare i progetti di riqualificazione energetica sia sufficiente il voto favorevole del 50% dei millesimi di proprietà. Ora è inoltre obbligatorio costituire, prima dell avvio dei lavori, un fondo speciale di importo pari all ammontare dei lavori In diversi paesi europei, in particolare dell Est, mancano adeguate regole condominiali Pagina 28

29 PERCORSO PARTECIPATIVO IL PERCORSO PARTECIPATIVO È FONDAMENTALE PER CONVINCERE INQUILINI E PROPRIETARI DELLA BONTÀ DELLA PROPOSTA DI RIQUALIFICAZIONE Occorre documentare bene i vantaggi: economici comfort minore manutenzione nel tempo aumento del valore immobiliare per i proprietari privati Nella nostra esperienza i vantaggi non sono ancora compresi dalla gran parte della popolazione e occorre formare gli Amministratori condominiali Pagina 29

30 PARTECIPAZIONE E CONDIVISIONE In fase di progettazione e attuazione degli interventi saranno organizzate Assemblee di cittadini residenti e non residenti, proprietari e inquilini, al fine di rilevare le osservazioni dei Cittadini. La procedura comporta un processo di negoziazione, dal progetto preliminare all approvazione del progetto esecutivo, in particolare ove vi è la presenza di proprietari nei condomini misti. Durante l esecuzione dei lavori occorre mantenere un rapporto costante con gli inquilini e i proprietari. A lavori ultimati, gli abitanti saranno informati e coinvolti nella gestione al fine del raggiungimento del massimo risultato Pagina 30

31 VANTAGGI DELLA RIQUALIFICAZIONE RISPARMIO ENERGETICO GLOBALE RISPARMIO PER LE FAMIGLIE CONFORT E IMPATTO POSITIVO SULLA SALUTE MIGLIORAMENTO AMBIENTALE IMPATTO OCCUPAZIONALE SI DEVE FARE! Pagina 31

32 ESPERIENZA CON MODALITA' FORNITURA DI SERVIZIO ENERGIA EDIFICIO RESIDENZIALE DI PROPRIETÀ PUBBLICA Superficie utile: 1140 m 2 Unità abitative: 13 Anno di costruzione: 1981 Tipologia: Prefabbricato Condominio con un ridotto numero di alloggi Impianto di riscaldamento centralizzato senza contabilizzazione individuale, con calcolo dei consumi termici sulla base delle superfici degli alloggi Impianto di produzione di acqua calda sanitaria individuale con boiler elettrici Individuazione degli obiettivi minimi da mettere a gara Pagina 32

33 SITUAZIONE PRE INTERVENTO 251,48 kwh/m²anno Audit energetico Certificazione dello stato di fatto Simulazioni Definizione interventi minimi Numeri ed ipotesi finanziaria Valutazioni di costi/benefici in base a dati di costo standard e a costi reali di consumo Conoscenza da parte dell investitore degli importi reali di consumo da cui dedurre la quota di risparmio da reinvestire Pagina 33

34 USO DEL RISPARMIO ENERGETICO ATTRAVERSO LA FORNITURA DI UN SERVIZIO (PROGETTO FRESH) Obiettivo garantito dell intervento: conseguimento di un risparmio annuale di energia pari al 35% rispetto ai consumi degli anni precedenti Consumi pre-intervento 100% Consumi energetici prima della realizzazzione del progetto (pagato dal Cliente alla Utiility) Consumi post 7% Risparmio per il Cliente 28% 65% Risparmio riconosciuto alla ESCo per la realizzazione lavori (pagato dal Cliente alla ACER) Consumi energetici e gestione postintervento (pagato dal Cliente all'utility) Gli interventi vengono ripagati dall eccedenza di risparmio energetico che viene riconosciuta ai finanziatori, con garanzia delle ESCo sui risultati operativi degli impianti.in questo caso la ESCo ha finanziato l intervento Pagina 34

35 RISULTATI POST INTERVENTO I consumi rilevati in relazione ai dati storici delle spese condominiali: stagione : kwh stagione : kwh stagione : kwh stagione : kwh con un valore medio pari a kWh ottenuti bruciando circa m3 di gas metano Dalla lettura dei contabilizzatori, nella scorsa stagione di riscaldamento (15/10/ /04/2013) l edificio ha consumato kWh EP tot = 71Kwh/mq/anno 35 Pagina 35

36 RISULTATI POST INTERVENTO La colonna 4 comprende la quota di ammortamento di 352 per alloggio/anno per 12 anni. Gli inquilini hanno ottenuto notevoli risparmi sui consumi termici per il riscaldamento ed elettrici Bilancio 2012 riscaldamento fino al 15/4/2013 diff diff% , ,06-36,91-3% ,16 325,04-846,12-72% 3 662,62 605,81-56,81-9% 4 662,62 948,03 285,41 43% ,58 772,90-389,68-34% ,93 857,97-308,96-26% , ,47 43,54 4% 8 662,62 614,24-48,38-7% 9 662,62 279,77-382,85-58% , ,36-166,57-14% ,93 469,89-697,04-60% ,16 548,19-622,97-53% ,68 331,90-330,78-50% , , ,11-28% costo solo dei kwh 6.790, ,75-46% 36 Pagina 36

37 P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI COMPAGNONI V E VI STRALCIO LA RIQUALIFICAZIONE DEGLI EDIFICI ESISTENTI Pagina 37

38 P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI FENULLI: IL PROGETTO DI RIQUALIFICAZIONE DEL V-VI IN FASE DI REALIZZAZIONE Il processo di riqualificazione, la cui progettazione è affidata ad ACER, interessa 11 fabbricati di proprietà mista pubblico-privato con maggioranza pubblica, per un totale di 146 alloggi (120 di proprietà comunale e 26 di proprietà privata) Gli interventi: ripristino di alloggi e installazione di impianti di riscaldamento riqualificazione energetica dei fabbricati (cappotto e isolamento del sottotetto, sostituzione dei serramenti, chiusura delle logge con serramenti) manutenzione straordinaria (ripristino dei balconi, sostituzione del manto di copertura, sostituzione dei serramenti nei vani scala, messa a norma degli impianti elettrici delle parti comuni) sistemazione delle aree esterne condominiali Pagina 38

39 P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI: ESEMPIO DI INTERVENTO IN FASE DI REALIZZAZIONE IN VIA COMPAGNONI STATO DI FATTO Caratteristiche del fabbricato: 3 piani fuori terra oltre al piano rialzato, per un totale di 24 alloggi suddivisi in 3 corpi scala, finitura faccia vista STATO DI PROGETTO Pagina 39

40 P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI: ESEMPIO DI INTERVENTO IN FASE DI REALIZZAZIONE IN VIA COMPAGNONI Isolamento a cappotto Isolamento del sottotetto Rifacimento del manto di copertura ove approvato dall assemblea condominiale Rifacimento impianti elettrici delle parti comuni Sostituzione di grondaie e pluviali Chiusura delle logge Sostituzione dei serramenti e tinteggio dei vani scala e cantine Ripristino dei balconi Adeguamento dell altezza delle ringhiere Cappotto ad elevata resistenza meccanica Ripristino dell isolamento del primo solaio (zona cantine) Pagina 40

41 P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI: I PROGETTO DELLE AREE ESTERNE DEL V E VI STRALCIO COMPAGNONI STATO DI FATTO V STRALCIO STATO DI FATTO VI STRALCIO STATO DI PROGETTO VI STRALCIO STATO DI PROGETTO V STRALCIO Pagina 41

42 P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI: STATO ATTUALE DELLE AREE ESTERNE DEL V STRALCIO COMPAGNONI Pagina 42

43 P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI: IL PROGETTO DELLE AREE ESTERNE DEL V STRALCIO COMPAGNONI Ridisegno spazi di sosta esistenti Nuovo impianto illuminazione di quartiere Segnaletica per l utilizzo di parcheggi esterni al quartiere Nuova rete fognaria acque bianche e nere Realizzazione pista ciclopedonale Progettazione delle aree esterne con concetto WOONERF Ri-asfaltatura Restringimento via Compagnoni Pagina 43

44 P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI: IL PROGETTO DELLE AREE ESTERNE DEL V STRALCIO COMPAGNONI STATO DI FATTO STATO DI PROGETTO Pagina 44

45 P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI: IL PROGETTO DELLE AREE ESTERNE DEL V STRALCIO COMPAGNONI STATO DI FATTO STATO DI PROGETTO Pagina 45

46 P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI: PROGETTAZIONE PARTECIPATA: LE ASSEMBLEE DI CONDOMINIO In fase di progettazione e attuazione degli stralci I e II sono state organizzate Assemblee di cittadini residenti e non residenti, proprietari e inquilini anche dei quartieri limitrofi al fine di acquisire contributi da parte dei cittadini. Per gli stralci V e VI sono state organizzate Assemblee di condominio con proprietari e inquilini per ottenere il consenso legale all approvazione e all esecuzione dei lavori. Queste le maggioranze necessarie: LAVORI RELATIVI AL RISPARMIO ENERGETICO = MAGGIORANZA SEMPLICE LAVORI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA = MAGGIORANZA DI MILLESIMI E TESTE LAVORI DI INNOVAZIONI CONDOMINIALI SULLE AREE ESTERNE = UNANIMITÀ Pagina 46

47 P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI CONDIZIONAMENTI NELLE SCELTE PROGETTUALI Le linee guida di intervento sono dettate dalla Direttiva europea, il cui obiettivo è la realizzazione di NZB ovvero edifici a energia quasi zero. Obiettivo di questa riqualificazione è la riduzione del fabbisogno energetico dell edificio, pertanto gli interventi riguardano prevalentemente l involucro, e non gli impianti esistenti, nell ottica progettuale del raggiungimento dei costi ottimali. Tuttavia le scelte progettuali sono state fortemente condizionate dalla presenza degli abitanti negli alloggi durante i lavori riqualificazione. Le lavorazioni, quindi, riguardano prevalentemente l esterno degli alloggi e le parti comuni (facciate e coperture). Pagina 47

48 P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI SCELTE PROGETTUALI IL CAPPOTTO Isolamento di forte spessore (20 cm) per garantire la riduzione delle dispersioni termiche e l attenuazione dei ponti termici. Studio di soluzioni idonee per l applicazione dei pannelli isolanti. Obiettivo: soluzioni tecniche idonee al miglioramento complessivo dell efficienza dell involucro I SERRAMENTI Studio di soluzioni di montaggio idonee all eliminazione / riduzione dei ponti termici con tempi di esecuzione ridotti, per limitare il disagio arrecato agli abitanti LE LOGGE Chiusura con vetri isolanti, apribili a scorrimento, per contribuire al contenimento energetico e favorire l accumulo termico nei mesi invernali (funzione di serra solare), con ventilazione nei mesi estivi. Si evita così la riduzione di spazio utile che si avrebbe con la posa del cappotto Pagina 48

49 P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI: VANTAGGI ECONOMICI E FISCALI PER I PROPRIETARI PRIVATI I PROPRIETARI PRIVATI, A FRONTE DELLE SPESE SOSTENUTE PER LA RIQUALIFICAZIONE, POSSONO GODERE DI ALCUNI VANTAGGI ECONOMICI Rivalutazione del valore patrimoniale dei singoli alloggi Risparmio dei consumi energetici (dal 30%al 50% a seconda dei fabbricati) con conseguente abbassamento della bolletta e rientro dell investimento in circa 15/22 anni Detrazione IRPEF(Ecobonus e Ristrutturazioni) Pagina 49

50 P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI: ANALISI DEI BENEFICI ECONOMICI RISULTATI ATTESI: Al fine di effettuare delle valutazioni veritiere dei benefici ottenibili con gli interventi previsti a progetto, è stata sviluppata una valutazione sul reale utilizzo dell immobile, questa operazione viene effettuata per non sovrastimare gli eventuali risparmi economici e per poter garantire il rientro di eventuali piani finanziari; Dalla diagnosi energetica emerge che i risparmi energetici, riportati in tabella, consentono dei risparmi economici consistenti; questi potranno essere maggiori se la realizzazione di tali opere sarà accompagnata dall uso corretto del proprio alloggio. via G. Compagnoni via Rosselli Edificio nn Edificio n 7 Edificio nn 9-11 Edificio n 13 Edificio nn Edificio nn Edificio n 57 Edificio n 59 Edificio n 61 Edificio nn Edificio nn Investimento previsto per interventi energetici , , , , , , , , , , ,29 Quota investimento a carico del Pubblico , , , , , , , , , , ,92 Quota investimento a carico del Privato , , , , , , , ,51 = , ,37 Quota investimento per alloggio 7.419, , , , , , , , , , ,46 Stima costi combustibile Stato di Progetto , , , , , , , , , , ,00 Stima costi combustibile Stato di Fatto , , , , , , , , , , ,00 Stima risparmio per impianto solare termico , ,00 Risparmio energetico stimato (%) 42,3% 40,2% 43,8% 40,2% 42,3% 44,9% 41,4% 41,4% 41,4% 50,6% 50,6% Risparmio energetico stimato ( /anno) 7.910, , , , , , , , , , ,00 Risparmio stimato per Privati 988,75 536, , ,00 988, ,69 481, , , ,50 Rientro semplice di investimento (anni) 22,51 19,15 26,50 19,66 21,68 18,40 20,65 15,05 25,52 25,75 Detrazione Fiscale 55% (privati) , , , , , , , , , ,25 Rientro semplice di investimento con detrazione (anni) 10,13 8,62 11,93 8,85 9,75 8,28 9,29 6,77 11,49 11,59 Numero alloggi 24,00 8,00 16,00 8,00 24,00 16,00 6,00 6,00 6,00 16,00 16,00 Media ad alloggio risparmio 329,58 536,00 392,00 536,00 329,58 409,56 481,83 481,83 481,83 382,50 382,50 Pagina 50

51 PRESTAZIONI ENERGETICHE QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI STRALCIO CONSUMO PRIMA CONSUMO DOPO TIPO DI OPERE (kwh/mq anno) (kwh/mq anno) Compagnoni 1 stralcio (edifici sprovvisti di riscaldamento o con riscaldamento a stufette a gas) Demolizione e ricostruzione di edifici con impianti di riscaldamento centralizzato servito da teleriscaldamento, riscaldamento a pannelli radianti a pavimento, ventilazione di tipo naturale Compagnoni stralcio (edifici sprovvisti di riscaldamento o con riscaldamento a stufette a gas) Demolizione e ricostruzione di edifici con impianti di riscaldamento centralizzato servito da teleriscaldamento, riscaldamento a pannelli radianti a pavimento di tipo ad alta termeratura, ventilazione di tipo meccanico con recupero termico. Produzione acqua calda sanitaria con integrazione da solare termico Compagnoni 5 6 stralcio (edifici oggetto di ristrutturazione nel corso dell'ultimo periodo, installazione di generatori termici efficienti e controllo delle condizioni di sicurezza degli impianti gas) Riqualificazione energetica edificio residenziale con realizzazione di isolamento termico a cappotto, sostituzione dei serramenti e installazione di impianti termici negli alloggi sprovvisti, riduzione dei ponti termici. Pagina 51

52 GRAZIE PER L ATTENZIONE GRAZIE PER L ATTENZIONE Marco Corradi Presidente Acer Reggio Emilia Coordinatore delle Acer dell Emilia Romagna Chair working Group Energy Network Cecodhas Housing Europe marco.corradi@acer.re.it