CGIL SPI FILLEA SUNIA LEGAMBIENTE PIU CASE IN AFFITTO: UN PROGRAMMA POSSIBILE

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1 CGIL SPI FILLEA SUNIA LEGAMBIENTE PIU CASE IN AFFITTO: UN PROGRAMMA POSSIBILE

2 PREMESSA IL PROGRAMMA PIU CASE IN AFFITTO VUOLE RISPONDERE AD UN PROBLEMA SOCIALE PRIMARIO AL BISOGNO DI CITTA SOSTENIBILI E SOLIDALI AD UNA FUNZIONE ANTIRECESSIVA

3 COSTI DELL ABITARE E REDDITO DELLE FAMIGLIE LE SPESE PER L AFFITTO E PER I SERVIZI CONNESSI (ACQUA, RIFIUTI, LUCE, ENERGIA), HANNO UN PESO RILEVANTE SUL BILANCIO DELLE FAMIGLIE (DAL 30 AL 50-60%). LE FAMIGLIE IN AFFITTO PRIVATO HANNO, IN LARGA MAGGIORANZA, UN REDDITO MEDIO- BASSO: UN MILIONE E MEZZO SOTTO I EURO E UN ALTRO MILIONE E MEZZO CIRCA SOTTO I EURO.

4 UN OFFERTA ABITATIVA DISTORTA VIVE IN PROPRIETA L 80% DELLE FAMIGLIE. VIVE IN AFFITTO MENO DEL 20% DELLE FAMIGLIE. DAL 1998 SONO STATI REALIZZATI ALLOGGI L ANNO, TUTTI DESTINATI ALL ACQUISTO. NELLO STESSO PERIODO I PROPRIETARI DI PRIMA CASA SONO CRESCIUTI DI OLTRE DUE MILIONI.

5 UN MERCATO INESISTENTE L OFFERTA IN AFFITTO E ASFITTICA, A PREZZI INACCESSIBILI (MEDIA GRANDI CITTA 800 EURO AL 2007), EQUIVALENTI AD UNA RATA DI MUTUO. IL CANALE CONCORDATO COPRE SOLO IL 15% SOLO IL 4% DELLE FAMIGLIE HA ACCESSO ALL EDILIZIA PUBBLICA. SU 3,3 MILIONI DI ABITAZIONE PRIVATE IN LOCAZIONE IL 70% E DI PERSONE FISICHE.

6 UN FABBISOGNO IN CRESCITA SONO GLI SFRATTI PER MOROSITA SONO LE FAMIGLIE IL CUI CONTRATTO A SCADUTO TRA IL 2007 E IL 2008, IN DIFFICOLTA SONO LE DOMANDE INEVASE DI EDILIZIA PUBBLICA. SU DI GIOVANI TRA I 20 ED I 34 ANNI, 8,4 MILIONI VIVONO IN FAMIGLIA.

7 ANCHE IL 47 % DEI GIOVANI OCCUPATI CONTINUA A RIMANERE IN FAMIGLIA. SU DI IMMIGRATI MENO DELLA META HA UNA SITUAZIONE ABITATIVA STABILE. L ALTRA META E IN CONDIZIONI DI SOVRAFFOLLAMENTO O IN ALLOGGI DI FORTUNA. IN 10 ANNI LE PERSONE CHE VIVONO DA SOLE SONO PASSATE DA 4,2 A CIRCA 6 MILIONI.

8 SOLO LO 0,6% DELLA POPOLAZIONE IN ETA DI LAVORO RISULTA AVER CAMBIATO RESIDENZA NEL CORSO DEL 2003 RISPETTO AD UNA MEDIA EUROPEA DEL 2% E RISPETTO AL 3% DEGLI STATI UNITI.

9 IN EUROPA % CASE IN AFFITTO: ITALIA 20,3, REGNO UNITO 31,0 GERMANIA 57,4 - FRANCIA 43,8 % ALLOGGI SOCIALI SU TOTALE ALLOGGI : ITALIA 4,5 - REGNO UNITO 21,0 GERMANIA 6,5 FRANCIA 17,5

10 NELLO STESSO TEMPO DAL 2000 AD OGGI REDDITO LAVORATORI DIPENDENTI STAZIONARIO COSTO AREE EDIFICABILI + 35 % COSTO DI COSTRUZIONE + 18 % PREZZO MEDIO ABITAZIONI + 70 % CANONI DI AFFITTO %

11 GLI OBIETTIVI DI FONDO RISPONDERE ALLA DOMANDA ABITATIVA CITTA E QUARTIERI SOLIDALI CONTRASTARE IL CAMBIAMENTO CLIMATICO PREVENIRE LA RECESSIONE.

12 I DATI RISPONDERE ALLA DOMANDA SOCIALE: DI CASE PREVENIRE LA RECESSIONE: 100 MILIARDI DI INVESTIMENTO IN 10 ANNI PRODURRE LAVORO: POSTI DI LAVORO ANNO SOSTENERE IL PIL: + 1% DI PIL ANNO

13 LE PRIORITA ABITATIVE DARE UNA CASA AI GIOVANI TUTELARE GLI ANZIANI CONSENTIRE GLI SPOSTAMENTI PER LAVORO DARE CASA AI LAVORATORI IMMIGRATI TUTELARE I REDDITI DELLE FAMIGLIE

14 LE PRIORITA URBANISTICHE LA COESIONE SOCIALE LA RIQUALIFICAZIONE DEI QUARTIERI ESISTENTI LA VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO CULTURALE I SERVIZI DI PROSSIMITA

15 LE PRIORITA AMBIENTALI MENO INQUINAMENTO MENO CONSUMI DI DI ENERGIA MENO RIFIUTI PIU RISPARMIO DEL SUOLO PIU RISPARMIO IDRICO UNA MOBILITA SOSTENIBILE

16 LE RISORSE DEI PRIVATI NUMEROSI IMPRENDITORI E ASSOCIAZIONI DI IMPRESE, SI SONO DICHIARATI INTERESSATI A SOSTENERE UN PROGRAMMA DI AMPIO RESPIRO DI EDILIZIA RESIDENZIALE IN LOCAZIONE A CANONE MODERATO

17 DEGLI INVESTITORI ISTITUZIONALI NUMEROSI SONO I SOGGETTI ISTITUZIONALI CHE POSSONO CONTRIBUIRE A SOSTENERE IL PROGRAMMA IN QUANTO DETENTORI DI INGENTI RISORSE. SI RICORDANO IN PARTICOLARE: LE FONDAZIONI BANCARIE; I FONDI PENSIONE; GLI ENTI PREVIDENZIALI; LA CASSA DEPOSITI E PRESTITI; I FONDI IMMOBILIARI ETICI; LE SOCIETA QUOTATE

18 QUESTE MANIFESTAZIONI DI INTERESSE VANNO ATTENTAMENTE ACCERTATE NELLE LORO REALI INTENZIONI IN PARTICOLARE SI TRATTA DI VERIFICARE LA DISPONIBILITA A SCELTE DI INVESTIMENTO INDIRIZZATE FINALITA SOCIALI DI INTERESSE GENERALE

19 LE CONDIZIONI PER CREARE LE CONVENIENZE CONTRIBUIRE CON RISORSE PUBBLICHE DIRETTE RENDERE DISPONIBILI AREE A COSTI ACCESSIBILI RIDURRE GLI ONERI SUI COSTI DI COSTRUZIONE DARE CERTEZZA AI TEMPI DI RITORNO DEGLI INVESTIMENTI

20 LA CENTRALITA DEL RUOLO PUBBLICO PER FAR COAGULARE E INDIRIZZARE QUESTO INSIEME DI INTERESSI PER L EDILIZIA RESIDENZIALE IN LOCAZIONE, IL CONTRIBUTO PUBBLICO SVOLGE UN RUOLO FONDAMENTALE PER QUESTO E NECESSARIO CHE TUTTE LE ISTITUZIONI, NAZIONALI E LOCALI, METTANO IN ATTO MISURE E STRUMENTI FINALIZZATI E COERENTI A RAGGIUNGERE L OBIETTIVO

21 NELLE POLITICHE FISCALI RIDUCENDO LE ALIQUOTE IRES ED IVA RIDUCENDO LE IMPOSTE IPOTECARIE E CATASTALI AUMENTANDO GLI SGRAVI FISCALI PER L AFFITTO CONCORDATO CONFERMANDO GLI SGRAVI PER LE RISTRUTTURAZIONI E PER IL RISPARMIO ENERGETICO

22 NELLE POLITICHE URBANISTICHE METTENDO IN GIOCO IL PATRIMONIO PUBBLICO DI AREE ED IMMOBILI CON INTERVENI DI QUALIFICAZIONE DEI QUARTIERI DEGRADATI, PREVEDENDO ANCHE LA DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE NELLE POLITICHE DEI SERVIZI NEGLI ONERI DI URBANIZZAZIONE E DI COSTRUZIONE

23 IN PARTICOLARE EQUIPARARE LE AREE PER L EDILIZIA SOCIALE ALLE AREE PER I SERVIZI INTRODURRE IL PRINCIPIO DELLA PEREQUAZIONE URBANISTICA RESTITUIRE ALLA COLLETTIVITA QUOTA PARTE DEGLI INCREMENTI DI VALORE DELLE AREE (RENDITA) DOVUTA ALL INTERVENTO PUBBLICO AGGIORNARE IL CATASTO

24 NEL SOSTEGNO SOCIALE L INNOVAZIONE CHE SI PROPONE E LA PROMOZIONE, ANCHE DA PARTE DEI PRIVATI, DI TIPOLOGIE ALLOGGIATIVE FINALIZZATE AD OFFRIRE IL SERVIZIO CASA PER DARE UNA RISPOSTA ALLE ESIGENZE OGGIATIVE, DI ASSISTENZA E DI SOCILAITA DEGLI ANZIANI

25 PER RISPONDERE IN MODO QUALIFICATO ALLE DIFFUSE ESIGENZE SOCIALI E DI MOBILITA (LAVORATORI, STUDENTI, IMMIGRATI, ECC.) PER RISOVERE I PROBLEMI DI QUELLE FAMIGLIE CHE, CONIVOLTE DA INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE URBANA, POSSONO COMPORTARE TRASFERIMENTI TEMPORANEI DI RESIDENZA

26 NELLE PROCEDURE ASSICURANDO SEMPLICITA, TRASPARENZA E CERTEZZA DEI TEMPI DELLE AUTORIZZAZIONI ADEGUANDO LE NORMATIVE TECNICHE PREDISPONENDO STRUTTURE DI PROMOZIONE E SUPPORTO PER LA REALIZZAZIONE DEI PROGRAMMI

27 GLI STRUMENTI OPERATIVI PARTENARIATO PUBBLICO - PRIVATO TAVOLI DI CONTRATTAZIONE A LIVELLO NAZIONALE PER LA DEFINIZIONE DI ACCORDI DI PROGRAMMA SU RISORSE E FISCALITA TAVOLI DI CONTRATTAZIONE A LIVELLO REGIONALE SULLA INTEGRAZIONE DEGLI INTERVENTI PUBBLICI E PRIVATI

28 TAVOLI DI CONTRATTAZIONE A LIVELLO TERRITORIALE SULLE SCELTE URBANISTICHE E SUGLI AFFITTI LE CONFERENZE DEI SERVIZI AGENZIE PER LA MOBILITA ABITATIVA E L AFFITO OSSERVATORI REGIONALE SULLA CONDIZIONE ABITATIVA

29 CONCLUSIONI DA ANNI DENUNCIAMO, INASCOLTATI, IL RISCHIO DI DECLINO. OGGI, A FRONTE DEL RISCHIO RECESSIONE, LE NOSTRE PREOCCUPAZIONI SI FANNO ANCORA PIU STRINGENTI. INVERTIRE QUESTA TENDENZA RICHIEDE CHE IL PAESE RITROVI LA VOLONTA PER TORNARE A PROGETTARE IL FUTURO.

30 CON IL PROGRAMMA PIU CASE IN AFFITTO CHIEDIAMO, COME E STATO NELLE MIGLIORI STAGIONI DELLA STORIA ITALIANA, UNO SFORZO CREATIVO ED UN IMPEGNO STRAODINARIO AL MONDO DELLA CULTURA, IN PARTICOLARE A QUELLA URBANISTICA,ALLE IMPRESE, ALLE ISTITUZIONI, PER RENDERE PIU VIVIBILI LE NOSTRE BELLE CITTA.

31 CGIL SPI FILLEA SUNIA LEGAMBIENTE PIU CASE IN AFFITTO: UN PROGRAMMA POSSIBILE SCHEDE ROMA 2 APRILE 2008

32 PREMESSA Come rispondere all interrogativo di fondo: più case in affitto a canone accessibile? E questo il nucleo del programma PIU CASE IN AFFITTO: UN PROGRAMMA POSSIBILE, elaborato dalla CGIL, con SPI, FILLEA, SUNIA e Legambiente. L obiettivo è di mettere sul mercato in dieci anni un milione di case a canone convenzionato. E questo l unico modo per creare un mercato dell affitto che non taglieggi il reddito dei lavoratori e dei pensionati, che consenta ai giovani di trovare una casa per studiare o per sposarsi, che dia risposte civili agli immigrati, che permetta di trovare lavoro, anche fuori dalla città di residenza, senza rinunciare al 50 per cento del salario. Questo è possibile investendo non meno di 100 miliardi di Euro in 10 anni. La cifra sarebbe impegnativa se si trattasse solo di risorse pubbliche. Riteniamo invece che, fermo restando anche un intervento pubblico diretto, a finanziare il programma debbano essere soggetti privati ed istituzionali, creando le convenienze per indurli ad investire le loro risorse. In particolare riducendo il costo delle aree, quelli di costruzione ed i tempi delle procedure. Il programma non si limita al problema casa. L obiettivo è anche quello di una nuova progettualità per rendere le nostre città più solidali e sostenibili. La proposta è di intervenire, anche in maniera radicale, sui quartieri degradati delle periferie per renderli più vivibili sia socialmente e sia ambientalmente. Tra le finalità del programma c è anche la volontà di intervenire sul rischio recessione. Da questo punto di vista i numeri sono significativi. Si prevede infatti un importante sostegno all occupazione con la creazione di non meno di posti di lavoro l anno ed un impatto sul PIL del più 1% anno. Sappiamo che altri soggetti, privati ed istituzionali, si stanno interrogando sul nostro stesso interrogativo. E auspicabile che il prossimo Governo favorisca il confronto tra le diverse ipotesi di lavoro per consentire al Paese di risolvere uno dei suoi più gravi problemi. Come sindacato ci riserviamo, comunque, di interloquire con quanti interessati a promuovere affitti più equi ai lavoratori, ai pensionati, ai giovani ed agli immigrati.

33 I PROVVEDIMENTI DEL GOVERNO PRODI Dopo anni di totale disattenzione, il Governo Prodi è tornato ad interessarsi del problema casa. L istituzione del tavolo di concertazione presso il Ministero delle Infrastrutture ha visto la partecipazione, attiva e responsabile, dei diversi soggetti istituzionali e delle parti sociali interessate. Il clima di dialogo costruttivo ha consentito di elaborare e condividere un importante documento di indirizzo che traccia le linee di intervento sulle politiche abitative dei prossimi anni. I provvedimenti sulla casa nella Finanziaria 2008 già accolgono alcune delle proposte scaturite dal tavolo di concertazione sulle politiche abitative. 1. E stato finanziato, con un importo di circa 544 milioni, un piano straordinario di edilizia residenziale pubblica (legge 222/2007, art. 21). Il decreto interministeriale di ripartizione dei fondi è del 17 dicembre. 2. Nell ambito del processo di valorizzazione dei beni demaniali è prevista un azione dell Agenzia del Demanio, d intesa con gli Enti locali, indirizzata alla costituzione di società di scopo per il recupero a fini abitativi di parte degli immobili disponibili (art. 41 legge 222/07 e comma 313 fino a 324 della Finanziaria). 3. E stata data nuovamente agli Enti previdenziali pubblici la possibilità di investire nel settore dell edilizia residenziale il 7% della proprie riserve (comma 488 e 489). 4. Tra le novità è importante segnalare la definizione di alloggio sociale come servizio economico di interesse generale (comma 285 fino a 288), un atto che finalmente permette al Governo di sovvenzionare la costruzione o il recupero di residenze non di lusso da affittare a canone sostenibile per un periodo non inferiore a 25 anni. Ma se questo adempimento ci sottrae finalmente alla mannaia delle sanzioni previste dalla normativa europea sugli aiuti di Stato, restano alcune ambiguità. In particolare non è chiaro se il concetto di canone sostenibile alluda ad un superamento del canone sociale o lo comprenda al suo interno. Se sostenibile significa un canone legato prima di tutto al reddito familiare e non superi, dunque, una quota determinata con certezza di questo reddito (massimo 15%) la cosa è condivisibile. I sindacati sarebbero in totale disaccordo, invece, con un interpretazione che sulla

34 base di logiche meramente efficientiste, alla tutela delle face deboli finirebbero col privilegiare i cosiddetti interessi aziendali (ossia dei soggetti gestori dell edilizia residenziale sociale). 5. La dotazione del Fondo nazionale di sostegno all affitto (art. 11 della legge 431/98) continua ad essere sottostimato ed è di 208,22 milioni (Tabella C, DDL Finanziaria), ben al di sotto della richiesta unitariamente definita al tavolo di concertazione sulle politiche abitative (500 milioni). 6. E importante inoltre l istituzione di una commissione di studi sulla fiscalità immobiliare con l impegno di proporre entro il 30 giugno 2008 modifiche normative e di semplificazione che premino le imprese che investono di immobili da destinare alla locazione (a canoni sociali o, comunque, commisurati al reddito dei lavoratori e dei pensionati), differenziandone dunque il trattamento fiscale da quello di altri soggetti che investono nell edilizia con intenti prettamente speculativi (comma 36). 7. Di notevole impatto sociale sono le misure tese ad alleviare la condizione di centinaia di migliaia di famiglie che in questi anni hanno contratto mutui per l acquisto della prima casa e che, in presenza dell aumento dei tassi d interesse, si trovano in grave difficoltà nell onorare il debito con le banche. 8. Presso il Ministero dell economia è stato istituito un Fondo di solidarietà con una dotazione di 10 milioni per ciascuno degli anni 2008 e 2009, attraverso il quale si può chiedere la sospensione del pagamento del mutuo prima casa per due volte e per una durata non superiore ai diciotto mesi (comma 475 fino a 480). E stato deciso anche di portare da 3615 a 3976 euro annui (+10%) l ammontare delle detrazioni sugli interessi dovuti sui mutui prima casa. 9. Nelle misure riguardanti Ici e affitto perdura un asimmetria fiscale iniqua e dannosa. Infatti lo sgravio Ici sulla prima casa nei limiti indicati (massimo 200 euro, che si aggiungono ai 103 euro già in vigore) viene applicata a tutti indistintamente (anche ai contribuenti che non avrebbero bisogno di una riduzione fiscale). Gli unici immobili esclusi dal beneficio sono quelli classificati A1 e A8: case di lusso e ville (commi 5-8). Per gli affittuari, invece, le detrazioni Irpef sui canoni di locazione scattano solo peri i redditi sotto i 30mila euro e hanno un

35 importo modesto: 300 euro all anno per i redditi sotto i 15 mila euro e 150 euro per quelli sotto i 30mila (commi 9-10). Per i locatori si applicano gli sgravi vigenti e niente più. In un ottica di redistribuzione si può senz altro affermare che gli effetti delle misure a favore delle famiglie numerose e/o in affitto, contenuti nella Finanziaria 2008, sono purtroppo controbilanciati da quelli degli sgravi generalizzati concessi in sede Ici. 10. Infine, particolarmente significativo è quell insieme di misure tese a migliorare tanto la qualità abitativa, quanto il rapporto casa/ambiente. In questa direzione vanno, in particolare, le misure agevolative sulle ristrutturazioni, l estensione delle agevolazioni sugli impianti di climatizzazione invernale anche alla sostituzione con pompe di calore ad alta efficienza, il permesso di costruire subordinato alla certificazione energetica dell edificio, gli interventi sul risparmio idrico e sull uso delle acque meteoriche, l obbligo nei nuovi edifici dell installazione di impianti per la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili non inferiore a 1Kw per ciascuna unità abitativa. Si tratta di misure ancora parziali, e non ancora strutturali come sarebbe stato preferibile, ma finalmente si è intrapreso un cammino che va incoraggiato. E auspicabile che il prossimo Governo agisca in continuità con quanto fatto in questi due anni. In modo particolare che dia seguito al documento programmatico sottoscritto presso il tavolo di concertazione, in particolare mettendo in cantiere il Programma abitativo per la casa in affitto. Per dare segno di questa continuità chiediamo che uno dei primi atti del prossimo Governo sia la convocazione del Tavolo di concertazione. In questo senso sollecitiamo tutte le forze politiche che si candidano a governare il Paese ad assumere al riguardo precisi impegni.

36 SCHEDA 1 Costi dell abitare e reddito delle famiglie Le spese per l affitto, per la rata del mutuo, per i servizi connessi all abitazione (acqua, rifiuti, luce, energia), hanno un peso rilevante sul bilancio delle famiglie (dal 30 fino al 50-60%), ovviamente con una maggiore incidenza sui redditi bassi e medio-bassi. Dal 2000 ad oggi il livello degli affitti è cresciuto dall 80 al 114%. Ad essere penalizzati sono soprattutto i lavoratori dipendenti il cui reddito reale, dal 2000 al 2007, è rimasto sostanzialmente fermo, a differenza di quello dei lavoratori autonomi, che è cresciuto mediamente del 13% (fonte Banca d Italia) Le famiglie in affitto privato hanno nella stragrande maggioranza un reddito medio-basso (un milione e mezzo sotto i 15 mila euro, e un altro milione e mezzo circa sotto i 25 mila euro). Penalizzati sono anche i lavoratori dipendenti che hanno fatto la scelta di acquistare la prima casa con mutui a tasso variabile (il 77% del totale). Nomisma ha calcolato che - su un ammontare complessivo dei mutui prima casa pari a 200 miliardi di euro - il rialzo dei tassi variabili nel 2007 ha pesato aggiuntivamente sulle famiglie per 2,5 miliardi di euro, soldi sottratti ad altre necessità e consumi. Oltre 100 mila famiglie (e questo numero è destinato ad aumentare), grazie al provvedimento della Finanziaria che ha istituito un Fondo di solidarietà per le famiglie in sofferenza, hanno già rinegoziato con le banche l entità delle rate e l allungamento del prestito (fonte Banca d Italia).

37 Scheda 2 DOMANDA E OFFERTA Un offerta abitativa distorta Vive in proprietà l 80% delle famiglie (circa 17,5 milioni di famiglie); vive in affitto meno del 20% delle famiglie italiane (4,3 milioni) 1 Dal 1998 ad oggi sono state realizzate in Italia mediamente 320 mila unità alloggiative all anno 2, tutte destinate all acquisto in proprietà I proprietari di prima casa, nello stesso periodo, sono cresciuti di oltre due milioni. Crescita dovuta, in particolare, ai bassi tassi d interesse e alla facilità di accesso ai mutui 3 Offerta in affitto asfittica, a prezzi inaccessibili e, comunque, equivalenti a quelli di una rata di mutuo Solo il 4,4% delle famiglie in affitto ha accesso all edilizia pubblica 4 Progressiva riduzione del patrimonio di edilizia pubblica tanto per le dismissioni, quanto per il venir meno dal 1996 del contributo ex Gescal destinato all edilizia sociale Su 3,3 milioni di abitazioni private in locazione il 70% è in mano a persone fisiche 5 1 In Germania l offerta in affitto copre il 55% della popolazione, in Olanda il 47%, in Francia, il 38%, nel Regno Unito il 32%. 2 Lo stesso numero che in Francia, con la differenza che in Francia circa 100 mila alloggi (un terzo della produzione di edilizia residenziale annua) sono destinati all affitto sociale. 3 E bene aggiungere che il livello dei prezzi immobiliari nel frattempo è cresciuto in modo abnorme: +78%, con punte di più del 100 in città come Roma e Milano, mentre salari e stipendi dei lavoratori indipendenti sostanzialmente invariati in termini reali. 4 Il patrimonio residenziale degli ex Iacp, al netto delle vendite effettuate, è di 800 mila alloggi, cui bisogna aggiungerne altri 200 mila alloggi di proprietà comunale, regionale o di altri enti pubblici.

38 Analisi del fabbisogno Nonostante l elevata percentuale di abitazioni in proprietà (80%), vi sono ragioni sociali, demografiche, di mercato del lavoro che richiedono un sensibile aumento di case in affitto a canoni sociali o concordati Alcuni dati: 40 mila sono gli sfratti per morosità (al 2007) 750 mila sono le famiglie il cui contratto d affitto privato è scaduto tra il 2007 e i primi mesi del 2008 e che sono nell impossibilità di sopportare ulteriori aumenti del canone (fonte Cresme) 600 mila sono le domande inevase a Comuni ed ex Iacp (Fonte Federcasa) su 9 milioni di giovani tra i 20 e i 34 anni, 8,4 milioni vivono in famiglia. Tra questi, anche il 47 % dei giovani occupati continua a stare nella famiglia d origine. 6 su 3 milioni di immigrati solo la metà ha una situazione abitativa stabile (fonte Censis). L altra metà abita in condizioni di sovraffollamento o in alloggi di fortuna in dieci anni le persone che vivono da sole (single) sono passate da 4,2 a circa 6 milioni Rilevante è, infine, il dato sulla bassa mobilità geografica interna. Solo lo 0,6% della popolazione in età di lavoro risulta aver cambiato residenza nel corso del 2003 rispetto a una media europea del 2% e rispetto al 3% degli Stati Uniti (fonte Ocse). 7 L impossibilità di accedere ad un abitazione a canone sociale o comunque sostenibile produce dunque conseguenze negative sul piano sociale e sulla struttura familiare e demografica 8 e rappresenta un handicap per la stessa competitività del paese. 5 Si tratta in genere di piccoli proprietari che hanno investito nel mattone per ricavarne il massimo rendimento col minimo di manutenzione, con gravi effetti in termini di evasione fiscale e di degrado edilizio. 6 In Italia la percentuale di giovani tra i 20 e i 30 anni che abitano da soli o in coppia sono il 3% contro il 62% della Svezia, il 48% della Germania, il 39% della Francia. 7 Diversi studi hanno dimostrato la stretta correlazione tra bassa mobilità geografica dei lavoratori e più alti tassi di disoccupazione, individuandone la causa innanzitutto nel cattivo funzionamento del mercato delle abitazioni. La carenza di case in affitto ( e, spesso, la necessità di acquistarla) finisce per ridurre la mobilità dei lavoratori, che sono indotti a cercare lavoro in funzione della casa e non viceversa. 8 Ad es. il fenomeno, dei single, delle coppie senza figli o quello del ritardo con cui i giovani acquisiscono un autonomia abitativa rispetto alle famiglie di origine.

39 Scheda 3 Una visione unitaria e integrata del territorio: 1. Contrattare l uso degli spazi urbani L impegno del Sindacato - rivolto essenzialmente al rilancio dell edilizia residenziale pubblica, all aumento del Fondo sociale per l affitto, all applicazione della 431/ 98 (regolamentazione degli affitti) deve assumere con più decisione l esigenza di partecipare attivamente alle scelte riguardanti lo sviluppo edilizio, le infrastrutture e i servizi sul territorio. I processi di riqualificazione urbana e di recupero delle aree dismesse (industrie, mattatoi, mercati, ecc.), le varianti urbanistiche, i cambi di destinazione d uso degli immobili e la conseguente terziarizzazione selvaggia di intere zone centrali delle città hanno trasformato profondamente il volto delle città ma, per una fetta notevole di popolazione, hanno avuto effetti indesiderati in termini di disagio abitativo e di qualità dell abitare e del vivere. Sulla base dell esperienza dell ultimo decennio 9 emerge l esigenza che le forze sociali, a partire dal Sindacato, pongano con forza il tema della contrattazione territoriale, che deve diventare lo strumento principale per relazionarsi con le amministrazioni locali. Solo con la vertenzialità e la negoziazione sul territorio è possibile partecipare con efficacia a scelte vitali per la popolazione, evitando che l urbanistica e le politiche riguardanti il territorio, la casa, i servizi, le infrastrutture diventino una partita a due tra amministratori locali e rappresentanti degli interessi delle società immobiliari e della rendita urbana. Lo stesso impegno nel contrattare aspetti specifici del welfare locale e del bilancio comunale corre poi il rischio di essere vanificato se poi si è assenti sulle scelte strategiche che ridisegnano la città determinando la crescita delle disuguaglianze, una marcata differenziazione qualitativa tra quartieri centrali o periferici, nuove forme di povertà e di esclusione. Il welfare locale (in particolare, quello abitativo) deve essere, in quest ottica, parte integrante dei processi di rinnovamento, di riqualificazione e di espansione urbana. I Piani sociali di zona, previsti dalla L. 328/00, devono prendere in considerazione, insieme ad altre variabili, anche i problemi connessi alla condizione abitativa, favorendo così l integrazione tra le politiche necessarie ad un moderno welfare. 2. Ridare centralità alla funzione residenziale Stabilire una stretta relazione tra Piano Casa e progetti urbani Superare il paradosso di questi anni per cui, da un lato, al boom del settore immobiliare ha corrisposto un aumento del disagio abitativo e, dall altro, ai processi di trasformazione e di rinnovamento in aree urbane centrali sono seguiti degrado e abbandono in altre aree della città 10 9 Basti pensare al diffondersi di una prassi amministrativa che di fatto ha rinunciato alla pianificazione urbanistica e alla stessa tutela del territorio, limitandosi a inseguire le tendenze spontanee del mercato. 10 Il modello da seguire, con maggiore determinazione, è quello dei Contratti di quartiere e della generalizzazione di esperienze positive che pure in Italia sono presenti. Per i Contratti di quartiere 2 sono da

40 Scheda 4 Cogliere le opportunità contenute nell ultima legge finanziaria: la decisione di istituire società di scopo da parte dell Agenzia del Demanio per valorizzare, d intesa con gli enti locali, beni demaniali (caserme, poligoni di tiro, ecc.) e trasformare parte di essi ad un uso abitativo la decisione che gli Enti previdenziali pubblici tornino a investire il 7% delle loro riserve in immobili residenziali l impegno di istituire, entro giugno, una commissione con il compito di definire una fiscalità di vantaggio per le imprese che investono in immobili residenziali destinati alla locazione di lunga durata la riconferma e l ampliamento degli sgravi sulle ristrutturazioni edilizie (36%) e sugli interventi per aumentare l efficienza energetica degli edifici (55%) Queste misure presuppongono, per essere efficaci, l impegno e la disponibilità degli amministratori (soprattutto delle grandi città) a porsi in un ottica nuova rispetto ai problemi dell abitare e dell ambiente attraverso: l individuazione delle aree destinate ai servizi pubblici, eccedenti il fabbisogno, da utilizzare per piani di edilizia residenziale di interesse generale da considerare come servizio pubblico a seguito della definizione di alloggio sociale programmi di riqualificazione dei quartieri di periferia (ad iniziare da quelli di edilizia povera, costruiti in particolare a cavallo degli anni 60 e 70) sul modello di quanto avvenuto coi contratti di quartiere (che hanno interessato i quartieri di edilizia residenziale pubblica), ma finalizzate anche ad operazioni di abbattimento/ricostruzione, in modo tale da realizzare un maggior numero di abitazioni con tipologie nuove e con criteri e materiali sostenibili progetti mirati per ristrutturare e rendere più funzionali le case della popolazione anziana (spesso le più vetuste e degradate) 11 spendere ancora 310 milioni di euro e altri 250 sono a disposizione dei Contratti di quartiere 3. Sono stati finanziati dal Ministero delle Infrastrutture 122 progetti relativi al piano per 20 mila alloggi per anziani. Come importante è il fondo di 540 milioni (del Piano per l emergenza abitativa) destinato in grande misura al recupero e alla ristrutturazione e di circa 30 mila alloggi dell edilizia residenziale pubblica in pessimo stato e perciò inutilizzati. 11 Per operazioni di tale dimensione e complessità riguardante edifici residenziali, la cui proprietà è privata (ed estremamente parcellizzata) occorre garantire i residenti con protocolli d intesa che diano certezze sui tempi e prevedano strutture alloggiative di transizione. Strutture di transizione che, proprio in virtù di questa caratteristica, potrebbero in seguito essere utilizzate da studenti fuori sede, lavoratori in mobilità, immigrati.

41 Scheda 5 La frenata del ciclo edilizio In Italia il settore immobiliare dopo una fase prolungata di crescita è in frenata: c è un leggero calo dell edilizia residenziale compensata, almeno per ora, dall aumento dell edilizia non residenziale la quota di investimenti in opere pubbliche nel 2007 è diminuita (- 3%), con segnali di difficoltà per il futuro prossimo (rilevazioni Cresme e Ance) Il settore immobiliare - e specificamente l edilizia residenziale - ha dato tradizionalmente un contributo rilevante al Pil: investimenti privati pari al 10% del Pil (mediamente, circa 150 miliardi di euro annui) transazioni immobiliari pari a circa 900 miliardi all anno (di cui il 40% relativo a compravendite di immobili residenziali) Il Piano Casa per la locazione di lunga durata può rappresentare un occasione importante per sostenere il settore immobiliare in un momento congiunturale difficile a livello europeo (complicato dai contraccolpi della recessione USA). Puntare nei prossimi anni ad un rilancio del mercato dell affitto a canoni sociali e, comunque, accessibili, corrisponde non solo ad un esigenza sociale importante, ma può assumere il valore di funzione anticiclica rispetto ai segni di rallentamento e di crisi dell economia.

42 Scheda 6 Riprogettare il futuro delle città I dati del Pil relativi alle aree metropolitane e alle grandi città (in generale più elevati della media nazionale) mostrano un dinamismo produttivo e una capacità di attrazione degli investimenti, anche esteri, dei sistemi urbani. Senza questi investimenti nei servizi e nell edilizia (che hanno dato un apporto notevole al Pil), l Italia sarebbe stata già da diversi anni in recessione. Ma l espansione urbana, per com è avvenuta, è stata portatrice di guasti notevoli all ambiente e al territorio, e alla stessa coesione sociale: 1. casermoni in periferia, case, ville e villette a schiera in zone agricole (villettopoli), enormi centri commerciali (outlet, ipermercati,, ecc.) sulle vie di accesso 2. gli investimenti nel mattone e la spinta alla terziarizzazione delle città sono stati i veicoli di un gigantesco travaso di risorse dal lavoro dipendente alla rendita, al lavoro autonomo, al settore commerciale. Una redistribuzione alla rovescia, che ha impoverito i lavoratori, e anche strati di ceto medio, ingrassando la rendita urbana La questione dell abitare è dunque l altra faccia di un espansione urbana all insegna di operazioni speculative e che ha prodotto alti costi sociali, ambientali e sanitari (traffico, inquinamento, servizi scadenti) Riprogettare e cambiare l attuale modello urbano significa misurarsi con le sfide della competitività avendo però la capacità di valorizzare l identità e le peculiarità di ciascuna città. Ciò presuppone: coniugare qualità urbana e coesione sociale ed equità, welfare e mercato evitare che i processi di trasformazione e riqualificazione urbana accentuino, anzichè ridurre, diseguaglianze sociali, insicurezza, forme nuove di povertà, distanza e separazione tra zone di pregio e quartieri degradati promuovere una governance urbana in grado di ridefinire regole, progetti, convenienze che mettano al centro le politiche dell abitare, il miglioramento dei servizi collettivi, il risparmio di suolo e dei consumi energetici, l integrazione sociale e culturale

43 Scheda 7 Un milione di abitazioni in affitto nei prossimi 10 anni. Riequilibrare il rapporto tra proprietà e affitto Come raggiungere l obiettivo: mobilitare capitali privati in un rapporto sinergico con le amministrazioni locali e con il governo nazionale indirizzare gli incentivi fiscali e le politiche urbanistiche degli Enti locali verso investimenti immobiliari per residenze in locazione a canone sociale o calmierato. 12 E stato calcolato che per realizzare un milione di alloggi (di taglio medio 70 mq) - destinati per il 30% all affitto sociale e per il 70% a quello concordato, per una durata di almeno anni - ipotizzando un costo di 1.500/mq, occorre un investimento complessivo di circa 100 miliardi di euro (fonte Assoimmobiliare). Per un Piano Casa di questa portata che cioè, da un lato renda compatibile il canone di locazione con il reddito delle famiglie e dall altro consenta un rendimento accettabile per gli investitori (5-6%) occorrono tre condizioni: contenere i costi di produzione, agevolazioni fiscali, una gestione efficiente del patrimonio immobiliare. Costi di costruzione Un risparmio notevole dei costi (circa il 35%) può venire dall acquisizione di terreni delle cosiddette aree a standard, spesso sovradimensionate, da utilizzare per la costruzione di edilizia sociale in affitto Agevolazioni fiscali Applicare una fiscalità di vantaggio su Iva, imposta su redditi, Ici e le altre imposte sulle compravendite (registro, ipotecarie, catastali) per i programmi residenziali in locazione Costi di gestione Separare proprietà e gestione del patrimonio immobiliare affidando la gestione a soggetti specializzati Puntare sull economia di scala per ridurre i costi di manutenzione Abbattere i costi energetici utilizzando la bio-edilizia e le moderne tecnologie per la produzione di fonti rinnovabili 12 Intendiamo per canone calmierato o concordato un livello di affitto che non superi il 20/30% del reddito familiare.

44 Scheda 8 Risorse e strumenti Per realizzare il Piano Casa per la locazione sociale e calmierata servono 100 miliardi. Le Siiq (società d investimento immobiliare quotate) e i Fondi immobiliari possono essere gli strumenti più idonei per attirare investimenti privati e istituzionali, convogliando capitali delle Fondazioni bancarie, delle Compagnie di assicurazione, dei Fondi pensione, degli Enti previdenziali, e altro 13. La Cassa Depositi e Prestiti può svolgere un ruolo importante per il finanziamento di progetti di edilizia sociale gestiti direttamente dai Comuni. Al Governo nazionale e al Parlamento spetta il compito di varare una politica di gestione del territorio, fiscale, creditizia, coerente con l obiettivo del Piano Casa e della riqualificazione dello sviluppo urbano. A livello regionale e locale bisogna attivare tavoli di contrattazione e concertazione, creare Osservatori sulla condizione abitativa e Agenzie per l affitto, favorire forme di partenariato pubblico- privato, promuovere Accordi di programma e Contratti di quartiere. 13 Naturalmente i Fondi immobiliari (che abbiano la missione dell affitto sociale o concordato) devono essere equiparati alle Siiq sul piano dei benefici fiscali.