Servitù prediali coattive

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1 Servitù prediali coattive Onere che grava su un fondo a favore di un altro fondo appartenente a diverso proprietario, limitazione al godimento di un fondo voluta o imposta a favore di un altro fondo solitamente confinante. Il fondo su cui grava la servitù si dice servente, il fondo a favore del quale viene costituita la servitù si chiama dominante.

2 Le servitù prediali si distinguono in: Volontarie, costituite liberamente su base contrattuale, per testamento o usucapione. Coattive, ottenuta per legge anche contro la volontà del proprietario del fondo servente. Permanenti, durata superiore a nove anni. Temporanee, durata inferiore ai nove anni. Apparenti, si manifestano con segni visibili permanenti (acquedotto, elettrodotto, ecc.). Non apparenti (divieto di fabbricare sopra una certa altezza, ecc.) Continue, l esercizio di queste può essere continuo senza l esercizio attuale dell uomo (acquedotto, ecc.) Discontinue, richiedono l esercizio attuale dell uomo (attingere acqua, pascolare, ecc.)

3 Le servitù prediali si possono costituire: Per contratto. Per usucapione, ma solo su servitù apparenti. Per destinazione del padre di famiglia, quando la proprietà si fraziona tra due o più soggetti. Per disposizione di legge.

4 Le norme che regolano l esercizio delle servitù prediali sono: Il diritto di servitù si estende anche a tutto ciò che è necessario per il suo utilizzo. Il proprietario del fondo servente non deve fare cose che diminuiscono l integrità o l esercizio della servitù. Non si può usare della servitù in modo da gravare sul fondo servente senza necessità reale. Tanto il proprietario del fondo dominante quanto del servente possono chiedere di spostare il luogo di esercizio della servitù.

5 Le servitù prediali si possono estinguere: Per scadenza del termine o quando non è più necessaria. Per confusione, quando i due fondi si riuniscono sotto un unica proprietà. Per prescrizione, non si esercita il diritto di servitù per più di vent anni consecutivi. Per la cessazione del diritto di enfiteusi o di usufrutto, ma solo per servitù passive ( senza vantaggi per il fondo) quelle attive (a vantaggio del fondo) non terminano con il cessare del diritto di enfiteusi o di usufrutto.

6 I problemi estimativi riguardano la determinazione dell indennità spettante al proprietario del fondo servente. Per le servitù volontarie la stima si basa sulle convenzioni dell atto costitutivo per quelle coattive, l indennizzo è imposto e regolato dal legislatore. La servitù coattiva deve essere costituita a carico del fondo dominante e deve recare meno danno possibile al fondo dominato. I tributi fiscali sull area asservita saranno pagati dal proprietario del fondo servente. Il fondo dominante deve pagare al proprietario del fondo servente un indennità per tutti i danni diretti e indiretti conseguenti all instaurarsi della servitù.

7 Quando la servitù è temporanea, l indennità è pari alla metà di quella permanente, ad esclusione dei danni diretti (frutti pendenti, anticipazioni colturali, ecc.) che vanno risarciti totalmente. Se si vuole trasformare una servitù temporanea in permanente il fondo dominante deve pagare l altra metà dell indennizzo con relativi interessi legali semplici maturati dall inizio della servitù. L atto costituivo deve avere forma scritta, pena la nullità.

8 Passaggio coattivo Si costituisce nel caso di fondo precluso o con accesso alla pubblica via inadatto o insufficiente. Può essere ampliato per necessità a spese del fondo dominante. L indennità va calcolata, assumendo la servitù permanente, secondo: Valore di mercato della superficie sottratta compresa area di rispetto. Valore di capitalizzazione degli oneri fiscali. Danni eventuali derivanti dall intersecazione del fondo. Danni arrecati al fondo con la costruzione della servitù.

9 La servitù di passaggio può essere fatta cessare dal dominante o servente qualora smetta di essere necessaria, in tal caso il fondo servente restituirà l indennità senza interessi ridotta in relazione alla durata della servitù e al danno sofferto. Se il passaggio è già esistente, il proprietario del fondo dominante non pagherà nessun indennizzo ma collaborerà per le spese di manutenzione proporzionalmente all uso che ne farà. Se la servitù è temporanea, l indennizzo corrisponde all accumulazione iniziale dei mancati redditi fondiari, compresi oneri fiscali, più eventuali danni. Sono esenti dalle servitù di passaggio le case, i giardini, i cortili e le aree adiacenti.

10 Acquedotto coattivo Il proprietario è tenuto a dare passaggio alle acque di ogni specie che si vogliano condurre da parte di chi ha diritto di utilizzarle per la vita, usi agrari e industriali. Sono esenti dalle servitù di acquedotto le case, i giardini, i cortili e le aree adiacenti. La costituzione della servitù di acquedotto deve sottostare ad alcune condizioni.

11 Il proprietario del fondo dominante deve: Dimostrare di avere diritto all acqua da far passare. Documentare che l acqua di cui ha diritto è disponibile in quantità sufficiente allo scopo per cui viene chiesta. Dimostrare che il passaggio richiesto è il più conveniente. Accertare che l acqua richiesta è disponibile durante il tempo in cui si chiede il passaggio. Costruire a sue spese l acquedotto qualora non fosse concesso l uso di uno già esistente. Pagare la relativa indennità.

12 L indennità va calcolata addizionando: Valore di mercato della superficie sottratta dall acquedotto. Valore di mercato di metà superficie occupata dalla terra di riporto e dai materiali di spurgo dell acquedotto. Valore di capitalizzazione degli oneri fiscali riferiti alle superfici sopra citate. I danni eventuali derivanti dalla separazione in due o più corpi del fondo. Danni dovuti alla costruzione (Frutti pendenti, anticipazioni colturali. ecc.)

13 Al termine della servitù il fondo dominante deve ripristinare la condizione precedente alla servitù. Se il passaggio dell acqua avviene attraverso un acquedotto già esistente l indennità sarà legata alla quantità d acqua che si introduce, al valore dell acquedotto, alle spese necessarie al nuovo passaggio e alle maggiori spese di manutenzione.

14 Elettrodotto coattivo Ogni proprietario è obbligato a dare passaggio alle condutture aeree o sotterranee a chi ne abbia ottenuto l autorizzazione. L utente può collocare piloni, pali, ecc. su terreni privati e su vie e piazze pubbliche. Prima di iniziare i lavori l utente deve pagare al proprietario del fondo servente un indennità che consente di risarcire ogni danno che la servitù arreca al suolo asservito.

15 L indennità è determinata: Valore di mercato della superficie sottratta alla coltivazione con relative aree di rispetto. Un quarto del valore di mercato della striscia sottostante ai conduttori (circa un metro e mezzo ma può variare caso per caso). Valore di capitalizzazione degli oneri fiscali su tutta la superficie dei punti precedenti. Metà del valore di ricostruzione dei muri e dei fabbricati danneggiati. Danni indiretti (intralci, limitazioni colturali, ecc.). Danni diretti. I conduttori elettrici provocano inoltre danni da elettromagnetismo che se considerati pericolosi possono far interrompere la costruzione della linea.

16 Al proprietario del fondo servente è dovuta un indennità determinata tenendo conto della diminuzione di valore che per la servitù subiscono il suolo o il fabbricato in tutto o in parte, la diminuzione del valore non si limita alla sola striscia asservita bensì all intero fondo. La stima della diminuzione del valore di mercato va riferita all intera unità e calcolata su base complementare, a cui va aggiunto il valore delle aree occupate dai basamenti (tesi integrativa). Questi valori vanno riferiti ai valori unitari correnti dopo l asservimento per evitare duplicazioni di danno. Solitamente la riduzione di valore di mercato si calcola anche in caso di acquedotto, metanodotto, di passaggio, ecc.

17 Servitù di metanodotto Il metanodotto è un opera pubblica, e determina la costituzione di una servitù coattiva sotterranea attraverso terreni agricoli ed edificabili. Se vi è un deprezzamento generale del fondo il valore di mercato da calcolare sarà quello dopo l asservimento del fondo. Questo valore si calcola in base al valore complementare e cioè per differenza fra il più probabile valore normale di mercato del fondo senza e con il metanodotto.

18 L indennità si definisce secondo: Diminuzione del valore del fondo per intersezioni Valore di mercato della superficie sovrastante la struttura (1,50-2m) per la manutenzione. Metà del valore di mercato della superficie ai lati della linea centrale in cui vi sia limitazione di colture arboree (tot. 4m). Un quarto del valore di mercato della superficie con limitazioni edificatorie (tot. 16m, non più di 8m per ogni fascia laterale). Valore di capitalizzazione degli oneri fiscali sulla superficie considerata nei punti precedenti. Danni diretti.

19 Rilievi generali sulle servitù coattive Il proprietario del fondo servente continuerà a pagare qualsiasi onere fiscale computato alla superficie. Il catasto, in caso di servitù, riporta la modifica avvenuta sul terreno servente con un tratteggio sulla mappa senza frazionamento relativo. Il valore della superficie servente si determina al netto degli oneri fiscali, in base al mercato corrente al momento dell imposizione della servitù. Poi si aggiunge il valore di capitalizzazione dell importo annuo degli oneri fiscali che gravano sulla superficie. Non si calcola col saggio di capitalizzazione ma con saggio commerciale.

20 Se la servitù attraversa più fondi della stessa proprietà si adotteranno valori venali altrettanto diversi. Se le aree asservite sono pressocchè omogenee si suggerisce di ricorrere alla stima per valori tipici unitari. Il valore dell immobile asservito è computato nello stato in cui esso trovasi al momento dell occupazione. Attualmente i terreni agricoli vanno valutati secondo il valore agricolo medio a cui va aggiunto il valore di capitalizzazione del relativo carico fiscale medio annuo. Anche se andrebbero valutati secondo il più probabile valore di mercato.

21 Formula generale per il calcolo dell indennizzo inerente a una servitù prediale coattiva permanente: rta Ind = vta + + r d Ind=indennizzo vta=valore terreno asservito rta=relativi tributi annui r=saggio di interesse D=eventuali danni Per calcolare il deprezzamento generale dell immobile il vta si determina in base al valore unitario dell immobile con la servitù.

22 Usufrutto È un diritto reale di godimento su cosa altrui. L usufruttuario può godere della cosa come se fosse il proprietario, traendone ogni utilità rispettando la destinazione economica, facendone un uso da buon padre di famiglia. La cosa gravata da usufrutto si chiama nuda proprietà.

23 L usufrutto è un diritto che: Si acquista per atto tra vivi (testamento e usucapione) o per legge (sui beni dei figli minorenni). È limitato nel tempo (vita natural durante persone fisiche, 30 anni persone giuridiche). Non si trasmette per eredità. È alienabile, ma l acquirente è legato ai vincoli dell usufruttuario. Termina in ogni caso con la morte dell usufruttuario. Il titolare dell usufrutto può affittare il fondo che ne costituisce l oggetto.

24 L usufrutto si può concepire solo su beni a fecondità ripetuta ( boschi, terreni, ecc.) e non su beni a utilità semplice (pane, sementi, ecc.) perché non si può garantire la loro restituzione. Per i beni a utilità semplice esiste il quasi-usufrutto e l usufrutto improprio, l usufruttuario dovrà restituire i beni in uguale qualità e quantità o il loro equivalente in denaro (mutuo gratuito). Se la cosa in usufrutto viene migliorata dall usufruttuario questo o i suoi eredi verranno indennizzati in base alla minore somma tra lo speso e il migliorato (o il costo delle migliorie a prezzi attuali o l aumento di valore grazie alla miglioria al momento della cessazione dell usufrutto).

25 L usufruttuario non ha diritto sui tesori scoperti durante l usufrutto. Per l uso e la restituzione delle cose non consumabili: Le cose deteriorabili si restituiscono nello stato in cui si trovano alla fine dell usufrutto. Gli impianti opifici e i macchinari verranno riparati e manutenuti durante l usufrutto, se le spese eccedono il necessario il proprietario dovrà indennizzarle. Le scorte vive o morte devono essere restituite in eguale quantità e qualità, eventuali deficienze saranno regolate in denaro. L usufruttuario deve eseguire a sue spese l inventario iniziale e deve pagare una cauzione a garanzia del godimento della cosa.

26 Calcolo del valore del diritto dell usufruttuario: n (1 + r) 1 Vdu = Ru n r(1 + r) Vdu=valore del diritto dell usufruttuario (reddito derivante dall utilità della cosa in usufrutto). Ru=reddito medio annuo, al netto delle spese, ritraibile dall usufruttuario sulla cosa in godimento. n=anni di durata dell usufrutto dal momento della stima alla fine del diritto (se è vita natural durante bisogna calcolare la vita probabile in base alla durata media della vita). r=saggio di sconto commerciale. Le spese ordinarie sono a carico del nudo proprietario mentre le straordinarie sono a spese dell usufruttuario. Il bene va riconsegnato nelle sue condizioni iniziali.

27 Il reddito medio annuo di un azienda agraria spettante all usufruttuario si ricava da un bilancio economico preventivo cioè la differenza tra i proventi lordi medi annui e le spese medie annue, escludendo capitali fondiari e scorte. Se l azienda è condotta dall usufruttuario si ipotizza il profitto uguale a zero.

28 Calcolo del valore del diritto del nudo proprietario nell ipotesi di usufrutto totale: Vnp = Vn n q Vnp=valore della nuda proprietà. Vn=valore normale del bene all anno n cioè alla cessazione dell usufrutto adottando però i prezzi al momento di stima. 1/q^n=coefficiente di anticipazione a sconto composto discontinuo annuo, si usa il saggio di capitalizzazione nel caso di un immobile capace di fornire reddito, in tutti gli altri casi si usa il saggio commerciale. Il valore della nuda proprieta a usufrutto totale sarà: Vnp = Bf r Se l usufrutto è parziale ( un terzo del reddito) sarà: Vnp = Bf r Bf=beneficio fondiarioritraibile dal proprietario. r=saggio di capitalizzazione del fondo oggetto di valutazione. n=durata residua del diritto di usufrutto. 1 3 Bf 1 1 (1 + r) n n (1 + r) 1 n r(1 + r)

29 Il valore della nuda proprietà è uguale al valore attuale del fondo, diminuito del cumulo all attualità di tanti benefici fondiari quanti sono gli anni residui di usufrutto. Il valore del diritto del nudo proprietario è uguale al valore normale che avrebbe la cosa se non fosse gravata da usufrutto apportandovi poi le relative aggiunte: Vnp=Valore normale di mercato + aggiunte - detrazioni

30 Miglioramenti eseguiti dall usufruttuario All usufruttuario e ai suoi eredi spetta un indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione della cosa. Va commisurata come la minor somma tra lo speso e il migliorato. Il nudo proprietario ha il diritto di sceglier tra il pagamento del costo delle migliorie a prezzi attuali o il pagamento dell aumento di valore che la cosa ha subito con le migliorie al momento della stima e cioè nel momento in cui cessa l usufrutto.