S T U D I O L E G A L E A S S O C I A T O

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1 S T U D I O L E G A L E A S S O C I A T O FINOCCHIARO FORMENTIN SARACCO Corso Re Umberto, TORINO Tel r.a. Fax A V V. G I A N N I M A R I A S A R A C C O A V V. A N T O N I O F I N O C C H I A R O A V V. L A U R A F O R M E N T I N A V V. D A V I D E F I N O C C H I A R O A V V. S T E F A N I A P E D A C E A V V. F A B R I Z I O C O L A S U R D O A V V. M A R I A A N T O N I E T T A D A M A T O A V V. S E R E N A M A R I N O Torino, lì 12 novembre 2015 D O T T. E D O A R D O F E R R E R O A V V. B R U N A B R U N I ALESSANDRIA, C.SO CAVALLOTTI 68 TEL FAX Spett.le Amministrazione Consorzio degli Enti Locali della Valle d Aosta alla c.a. preg.mo dott. Alessandro Casiraghi Incarico n. 23/AD HOC OGGETTO: mappali catastalmente autonomi - appartenenti originariamente ad un unico lotto che ha in passato esaurito la propria capacità edificatoria, espressa in termini di volume - capacità edificatoria oggi eventualmente residua sussiste solo ove risulti dall applicazione dei nuovi indici del P.R.G.C. nel frattempo adottato plausibile metodologia di calcolo - parere Il Celva, su richiesta dell Amministrazione comunale di Ayas, ha sottoposto all attenzione dei consulenti un quesito vertente sulla eventuale capacità edificatoria residua di alcuni mappali, originariamente ricompresi in un unico lotto. L Amministrazione espone che il proprietario di alcuni mappali, facenti parte di un unico lotto, successivamente frazionato, vorrebbe oggi realizzare una nuova struttura alberghiera, tipologia

2 costruttiva ammessa dai vigenti strumenti urbanistici locali per la sottozona nella quale sono ricompresi i predetti mappali. Sul lotto originario risulta essere stato edificato, negli anni 70, un condominio ad uso civile abitazione, per la realizzazione del quale è stata utilizzata la cubatura massima allora prevista in relazione a tale lotto nel suo complesso, in quanto ogni mappale, allora ricompreso nel lotto unico, ha contribuito al computo della capacità edificatoria. Domanda il Comune di Ayas, in primo luogo, se i mappali scorporati dal lotto originario possano oggi esprimere una capacità edificatoria residua e, in secondo luogo, come quantificare tale eventuale capacità edificatoria residua dei mappali, tenuto conto che all epoca della realizzazione del condominio non era ancora stato adottato alcun P.R.G.C., il quale oggi prevede una nuova metodologia di calcolo della capacità edificatoria, diversa rispetto a quella concretamente utilizzata all epoca della realizzazione del predetto condominio. Dopo la realizzazione del citato condominio, i mappali ricompresi nel lotto originario hanno subito vari frazionamenti e accorpamenti, sino a giungere alla odierna configurazione; è quindi necessario, per rispondere al quesito, verificare se tali modificazioni catastali siano state astrattamente in grado di incidere sulla capacità edificatoria, a suo tempo esaurita, dei nuovi mappali. Dal punto di vista urbanistico, la nozione di lotto è imperniata sulla fruibilità urbanistica del suolo e, pertanto, sulla omogeneità della destinazione urbanistica del terreno, che ben può essere composto da una pluralità di mappali o particelle catastali. Il lotto edificabile integra, dunque, uno spazio fisico che prescinde dal profilo dominicale (potendo essere formato da appezzamenti di terreno appartenenti a diversi proprietari e perfino tra loro non contigui) e che viene individuato dagli strumenti urbanistici sulla base degli indici edificatori previsti dalla normativa urbanistico - edilizia. Corollario di tali considerazioni è pertanto l insensibilità del frazionamento catastale ai fini urbanistici (Cons. Stato, sez. V, 9 marzo 2015, n. 1161; Cons. Stato, sez. V, 13 settembre 2013, n. 4531). Operazioni meramente catastali, come appunto i frazionamenti e gli accorpamenti di mappali, non rilevano, quindi, ai fini del calcolo della volumetria assentibile, la quale, essendo una nozione di carattere urbanistico, è assegnata con riferimento ai lotti edificabili, e non alle singole particelle catastali ricomprese. Successive operazioni di accorpamento e frazionamento catastale di singoli mappali non sono, dunque, in grado di modificare le volumetrie previste per i lotti urbanistici; in caso contrario, d altronde, tramite operazioni di scorporo meramente catastali, i proprietari dei mappali sarebbero 2

3 in grado di aumentare artificiosamente la capacità edificatoria di una determinata zona urbanistica, violando, in tal modo, le prescrizioni contenute nei Piani regolatori. Affinchè i mappali di un lotto, che ha in precedenza esaurito la propria capacità edificatoria, come nel quesito sottoposto all attenzione dei sottoscritti, possano esprimere ancora una capacità residua, è quindi necessario che siano intervenute nuove scelte urbanistiche, contenute, ad esempio, in un nuovo P.R.G.C. che abbia aumentato il valore di tale capacità edificatoria. Nel caso di specie, per quanto noto, i limiti volumetrici erano stati calcolati a norma dell art. 41-quinquies della legge 1150/1942; inoltre risulta essere intervenuto un provvedimento della Soprintendenza che, verosimilmente ai fini della tutela dei valori paesaggistici e ai sensi del Regio Decreto n. 1497/1939, avrebbe fissato un limite massimo della volumetria realizzabile. Il lotto originario risulta oggi insistere nella sottozona Ba26 del P.R.G.C. del Comune di Ayas, per la quale il Piano Regolatore, prevede oggi una Densità Fondiaria I di 0,28 e una Densità Fondiaria Inr pari a 0,14. Nel caso di richiesta di rilascio di un permesso di costruire per la realizzazione di una nuova struttura alberghiera, occorrerà dunque valutare la capacità edificatoria dei predetti mappali applicando le nuove prescrizioni urbanistiche dedicate alla sottozona in cui è oggi inserito l originario lotto di cui facevano parte i mappali, ora catastalmente autonomi. Come infatti più volte affermato dalla giurisprudenza amministrativa, un area edificatoria già utilizzata a fini edilizi, è suscettibile di ulteriore edificazione solo quando la costruzione su di essa realizzata non esaurisca la volumetria consentita dalla normativa vigente al momento del rilascio dell ulteriore permesso di costruire (T.A.R. Puglia, sez. III, 18 dicembre 2014, n. 1588; Cons. Stato, 1161/15 cit.). Alla luce delle considerazioni svolte, l assentibilità di nuove costruzioni deve essere valutata con riferimento all intero lotto originario, ma sulla base dei criteri risultanti dall attuale P.R.G.C., sia per l indice che esprime la capacità edificatoria sia per tutti gli altri parametri urbanistici (in primis, il rapporto di copertura). Nel calcolo della attuale capacità edificatoria (residua) del lotto bisognerà, peraltro, tenere conto delle eventuali edificazioni intervenute (beninteso, quelle rilevanti sotto l aspetto volumetrico) e degli atti di asservimento e cessione di cubatura nel frattempo intervenuti sul lotto considerato. Resta, ovviamente, impregiudicato il necessario rispetto di tutti gli indici suddetti anche con riferimento ai mappali (scorporati dal lotto originario) su cui è in progetto la nuova edificazione, ovviamente alla stregua delle attuali norme di P.R.G.C. Con riguardo alla metodologia di calcolo della capacità edificatoria già utilizzata e di quella residua, oggetto della seconda parte del quesito sottoposto alla nostra attenzione, l Amministrazione evidenzia la criticità di dover/poter trasformare un valore, precedentemente espresso in metri cubi 3

4 per metri quadrati, in un indice di densità fondiaria, che, calcolato sulle diverse definizioni urbanistiche di superficie, è espresso solamente in mq. Preliminarmente occorre rilevare che, da quanto prospettato, la cubatura massima assentita per l intero lotto, e pienamente utilizzata per la realizzazione del predetto condominio, era stata individuata con provvedimento della Soprintendenza, ai fini del rispetto dei valori paesaggistici esistenti nell area; se così fosse, anche una normativa urbanistica successiva non potrebbe comunque permettere la realizzazione di ulteriori manufatti eccedenti la volumetria allora consentita, pena la violazione delle norme paesaggistiche il cui rispetto è stato assicurato dalla Soprintendenza. In tale eventualità, la capacità edificatoria risulterebbe interamente consumata, essendo stato posto (a diversi fini) un ulteriore e diverso limite cogente espresso in termini di volumi. I sottoscritti non possono tuttavia che limitarsi a prospettare tale problematica, data la mancata comunicazione del citato provvedimento della Soprintendenza. Ai descritti fini, la verifica della capacità edificatoria già spesa e di quella residua dovrà avvenire alla stregua dell indice di della densità fondiaria introdotta dal Piano Regolatore. Al fine di ottenere l attuale indice di densità del lotto, occorre calcolare la superficie utile già realizzata sul lotto urbanistico; per ottenere tale misura, il Comune, sulla scorta di quanto prospettato dal proponente, chiede se sia corretto operare attraverso calcoli che permettano di desumere la superficie utile a ritroso a partire dal volume del manufatto esistente, ossia il condominio a uso civile abitazione, utilizzando per l operazione un dato presuntivo di altezza. Invero, parrebbe più corretto e coerente con lo stato dei luoghi operare un calcolo in concreto della superficie utile già realizzata sul lotto (condominio a civile abitazione più altre strutture realizzate negli anni), dato che, tramite un semplice quoziente con quello della superficie fondiaria, permetterebbe di ottenere l indice di densità odierno del lotto. Ottenuto l indice di densità fondiaria espresso oggi dalle edificazioni esistenti sul lotto, risulterebbe poi agevole constatare, dal raffronto con l indice di densità previsto dal Piano Regolatore per le costruzioni a civile abitazione (applicato ora per allora) la specifica sottozona, la sussistenza, o meno, di una ulteriore capacità edificatoria in termini di densità. Nel caso in cui residuasse capacità edificatoria per l intero lotto alla stregua degli odierni parametri di P.R.G.C., esso andrebbe ripartito proporzionalmente sui vari mappali che compongono il lotto, ai fini del calcolo della attuale capacità edificatoria residua delle singole frazioni. Dovrà, altresì, essere ovviamente verificato il rispetto di tutti gli altri parametri previsti dalla normativa urbanistica (in primis il rapporto di copertura) sia con riferimento al lotto unico sia con riferimento ai mappali su cui è in progetto la nuova edificazione. 4

5 In conclusione, operazioni meramente catastali come il frazionamento e l accorpamento di mappali non possono mutare la cubatura massima prevista dalla disciplina urbanistico edilizia per un determinato lotto urbanistico, perché, se così fosse, verrebbero violate le norme, contenute negli strumenti urbanistici locali vigenti, in tema di limitazioni volumetriche di zona. La capacità edificatoria di alcuni mappali, oggi catastalmente autonomi rispetto al lotto originario in cui erano ricompresi, deve quindi essere calcolata in relazione a tale lotto; per il calcolo di tale capacità edificatoria bisogna applicare la normativa vigente al momento della domanda di rilascio del titolo edilizio, scomputando, ai fini di una corretta quantificazione, le edificazioni intervenute e gli atti di asservimento/cessione di cubatura nel frattempo verificatisi. Con riguardo alla metodologia di calcolo, sembrerebbe corretto procedere all esatta rilevazione della superficie utile espressa dal condominio esistente senza doverla ricavare, a ritroso, dal dato della volumetria già realizzata. Ottenuto in tal modo il dato della superficie utile del condominio, sarebbe poi agevole calcolare, alla stregua delle norme del P.R.G.C., l indice di densità fondiaria attualmente espresso da tale costruzione; dal confronto del dato così ottenuto con quanto previsto dal Piano regolatore per la specifica sottozona Ba26 per gli edifici a civile abitazione emergerebbe la sussistenza, o meno, di una capacità edificatoria residua, fatti comunque salvi tutti i diversi limiti previsti dalla normativa urbanistica. ***** Riteniamo con ciò di aver esaurientemente analizzato il quesito sottoposto. Rimanendo a disposizione per ogni chiarimento o integrazione possa occorrere, porgiamo i migliori saluti. avv. Gianni Maria Saracco avv. Laura Formentin 5