NAPOLI. NOTA TERRITORIALE a cura dell Ufficio Provinciale di NAPOLI Giuseppe Saviano (referente OMI) Manlio Petagna (collaboratore)

Transcript

1 NAPOLI NOTA TERRITORIALE a cura dell Ufficio Provinciale di NAPOLI Giuseppe Saviano (referente OMI) Manlio Petagna (collaboratore) Andamento del mercato immobiliare nel I semestre 2010 Settore residenziale con la collaborazione della Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare data di pubblicazione: 13 dicembre 2010

2 Indice Introduzione...2 Mercato regionale...3 Mercato provinciale...6 Mercato del comune di Napoli...16 Indice delle tabelle...35 Indice delle figure...35 Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al I semestre 2010, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Napoli, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale approfondendone i dettagli nel capoluogo e nei comuni della provincia. Sono stati analizzati, attraverso i dati rilevati dall Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni dell intera regione Campania con approfondimenti sull intera provincia di Napoli ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni e relative variazioni; le quotazioni medie delle abitazioni con variazioni e differenziali rispetto alla media ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e NTN per dimensione delle abitazioni nel capoluogo. Il territorio della regione Campania presenta una molteplicità di contesti immobiliari, spaziando da aree a ridotta densità abitativa lungo la dorsale appenninica alla conurbazione urbana del capoluogo che presenta in alcuni tratti la densità abitativa maggiore dell intera nazione (non solo Napoli, ma anche Portici e San Giorgio a Cremano 1 ). La provincia di Napoli annovera le tre città più popolose d Italia non capoluogo: Giugliano in Campania 2, Torre del Greco e Pozzuoli. Il divario di quotazione immobiliare tra la periferia degradata dell hinterland partenopeo e le residenze sull isola di Capri non conosce pari in nessun altra provincia italiana. Lo stesso divario si ritrova anche nel solo capoluogo, confrontando la differenza di valore delle ville di Posillipo e degli appartamenti popolari delle Vele di Scampia, almeno quelle ancora in piedi. In base a queste premesse, è stato indispensabile suddividere il territorio della provincia e di Napoli città in macroaree provinciali e macroaree urbane, caratterizzate al loro interno, per quanto possibile, da un omogeneità dei parametri fondamentali per una lettura organica del mercato immobiliare. 1 Napoli è la città d Italia con oltre abitanti con la densità abitativa maggiore (fonte ISTAT al 1/1/2010), intorno a abitanti/kmq con la punta di quasi ab/kmq nel quartiere San Lorenzo. Con una popolazione di circa residenti, pur essendo in zona rossa per la estrema vicinanza al Vesuvio, Portici e San Giorgio presentano valori di ab/kmq circa. La densità media nazionale è 200 ab/kmq 2 Nel seguito, per brevità, i nomi composti dei comuni verranno abbreviati: Giugliano in luogo di Giugliano in Campania, Castello e non Castello di Cisterna, ecc. 2

3 Mercato regionale In questa sezione si analizza il comportamento del mercato immobiliare residenziale della provincia di Napoli nel primo semestre 2010 in relazione alle altre province della Campania e agli anni precedenti 3. Si riportano in basso due tabelle inerenti NTN e quotazioni medie riferite alle cinque province campane e ai soli capoluoghi. La sezione è poi completata con dei grafici inerenti la distribuzione delle compravendite in ambito regionale e l andamento del NTN e delle quotazioni a partire dal primo semestre Tabella 1: NTN, quotazioni medie e variazioni % - province Var % N. indice quotazione I quotazioni I sem Province NTN / Italia sem 2010 / II 2010 (base = I I sem 2009 sem 2009 sem 2004) Avellino ,2% 0,47% 828 0,3% 113,0 Benevento 952-4,0% 0,30% ,2% 224,4 Caserta ,1% 1,12% ,2% 166,1 Napoli ,2% 3,02% ,6% 135,3 Salerno ,2% 1,31% ,9% 145,7 Campania ,6% 6,23% ,3% 141,5 Italia ,2% 100,00% ,0% 128,7 Il mercato immobiliare campano con quasi compravendite normalizzate rappresenta poco più del 6% del totale italiano. Da notare che la Campania fa registrare un incremento di NTN rispetto al corrispondente semestre 2009 superiore al dato nazionale ed una quotazione residenziale media maggiore di quella globale italiana, anche se dovuta unicamente alla provincia di Napoli, risultando inferiore quella delle altre province. Dalla tabella 1, emerge subito la tendenza opposta tra compravendite e quotazioni nel confronto tra i primi semestri del 2009 e del 2010: le prime sono tanto più aumentate dove le seconde sono più diminuite. Molto rilevanti e benauguranti per i futuri scenari immobiliari gli incrementi dei maggiori mercati regionali, Salerno e soprattutto Napoli, quest ultimo quasi a quotazioni invariate. Negativa, ma di poco conto, è stata la variazione semestrale delle quotazioni, in virtù di contenute oscillazioni in tutte e cinque le province. L incremento medio delle quotazioni in Campania è stato generalmente superiore alla media nazionale dal Tabella 2: NTN, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi Var % N. indice quotazione I quotazioni I sem Capoluoghi NTN / Italia sem 2010 / II 2010 (base = I I sem 2009 sem 2009 sem 2004) Avellino 214 3,1% 0,22% ,0% 121,6 Benevento ,2% 0,20% ,2% 197,6 Caserta 324-4,5% 0,33% ,4% 170,7 Napoli ,0% 3,64% ,5% 128,7 Salerno ,0% 0,58% ,7% 136,4 Campania ,0% 4,97% ,5% 132,8 Italia ,3% 100,00% ,2% 129,3 Analoghe tendenze si rinvengono anche limitando l attenzione ai soli capoluoghi (tabella 2): fa eccezione la città di Caserta, dove sono diminuite le compravendite, a differenza dell intera provincia. E da notare che il mercato dei capoluoghi, la cui variazione rispetto all anno precedente è in media con 3 Si ritiene opportuno segnalare che, a differenza della precedente nota territoriale ed al fine di avere una omogenea lettura dei dati delle diverse province, nel presente documento il valore medio residenziale calcolato per Napoli non è pesato con lo stock della singola Zona OMI. Il valore medio pesato viene elaborato nell analisi del mercato comunale. 3

4 quella di tutti i capoluoghi d Italia, corrisponde a quasi un quarto dell intero panorama regionale. Al sensibile incremento di NTN di Napoli (10,0%) e soprattutto di Salerno (21,0%) fa da contraltare la pesante diminuzione di Benevento città (oltre il 20%), responsabile da sola del decremento provinciale. Dal confronto delle due tabelle si ricava che il valore immobiliare residenziale medio dei capoluoghi campani è maggiore di oltre la metà rispetto a quello regionale, limite non superato a livello nazionale. Da approfondire e monitorare nei prossimi semestri la diminuzione delle quotazioni a Caserta, non controbilanciata, come nel caso di Salerno, da un aumento dei movimenti di mercato. Figura 1: Distribuzione NTN I semestre 2010 per provincia La distribuzione del NTN nei cinque ambiti provinciali non riserva particolari sorprese, con quella partenopea che vale quasi la metà del mercato regionale, seguita dalle altre due province che si affacciano sul mare, Caserta e Salerno, con circa il 20% del totale. Le province interne contribuiscono in maniera notevolmente minore, in particolare Benevento rappresenta meno di un ventesimo del compravenduto regionale. Le figure seguenti mostrano l andamento degli indici dei volumi di compravendita e delle quotazioni delle province campane a confronto con i corrispondenti indici regionali e nazionali. A partire dal I semestre 2004 (base di confronto in tutto il presente lavoro) i volumi di compravendita (Figura 2) hanno mostrato per i non capoluoghi un andamento simile a quello medio nazionale, mentre per i capoluoghi la linea spezzata ne è stata costantemente al di sotto, in alcuni tratti anche in misura rilevante. Ciò è dovuto in larga parte alla saturazione degli spazi edificabili nei capoluoghi, Napoli in primis, rispetto all hinterland. Dopo un paio di anni di sostanziale stabilità per il NTN, a partire dal II semestre 2006 si è verificata una lunga e progressiva caduta delle compravendite, che sembra, a meno di ulteriori inversioni di tendenza, essere ormai terminata, tanto che tutti e tre i numeri indice (regione, capoluoghi e non capoluoghi) nell ultimo semestre sono risultati comparabili con il dato medio nazionale. In Figura 3 è possibile apprezzare l andamento delle quotazioni medie delle abitazioni che mostra un andamento più monotono rispetto al grafico precedente. Fino al 2006 le tre curve di interesse regionale 4

5 hanno proseguito sovrapposte con valori superiori a quella nazionale. Nei due anni successivi si sono aperte a ventaglio, con l incremento delle quotazioni dei non capoluoghi maggiormente marcato. In realtà mentre le quotazioni dei centri maggiori rimanevano pressoché invariati, sono aumentate quelle dei centri minori in virtù della maggiore domanda di alloggi a prezzi sostenibili al di fuori delle città. Negli ultimi due anni si registra un generalizzato leggero calo delle quotazioni in linea col dato nazionale. Figura 2: Numero indice dal I semestre 2004 NTN - capoluoghi e non capoluoghi 120,0 110,0 100,0 90,0 80,0 70,0 60, ,6 98,2 97,2 Italia 108,7 105,5 104,8 106,7 103,9 104,5 Capoluoghi 101,8 101,6 101,3 86,7 Campania Non capoluoghi 101,7 103,0 97,7 99,2 88,9 89,3 75,3 72,7 84,1 76,3 76,5 65,9 63,6 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 94,4 88,2 80,9 78,6 76,5 70,6 73,7 83,4 81,5 76,3 Figura 3: Numero indice dal I semestre 2004 quotazioni medie - capoluoghi e non capoluoghi ,2 148,4 148,0 145,1 146,2 Italia 140,9 143,4 Campania 144,2 143,6 141,5 Capoluoghi 134,3 138,3 141,6 Non capoluoghi 133,0 128,3 135,3 137,0 134,7 134,9 127,6 133,6 132,8 130,5 119,9 126,4 120,1 113,7 120,4 113,8 108,9 109,3 114,2 110,2 103,2 103,9 105,1 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 5

6 Mercato provinciale Come già per i precedenti rapporti, l intero territorio della Provincia di Napoli è stato suddiviso in 8 macroaree più il capoluogo: Acerra-Pomigliano, Area Flegrea, Giuglianese, Nolano, Napoli Nord, Penisola Sorrentina, Vesuviana Costiera e Vesuviana Interna. In figura 4 è riportata la suddivisione con il nome di ogni comune e la numerosità per macroarea. Figura 4: Distribuzione in macroaree dei comuni della provincia di Napoli La suddivisione tiene conto delle peculiarità socio-economiche-ambientali dei diversi ambiti provinciali, anche se, per contenerle in una numerosità congrua con gli scopi dello studio, alcune macroaree possono racchiudere realtà non del tutto omogenee 4. In tabella 3, analogamente a quanto riportato per la regione in tabella 1, sono indicati valori e variazioni di NTN e quotazioni di ogni singola macroarea. Si apprezza immediatamente che l incremento di compravendite, ad eccezione della Penisola Sorrentina, è stato diffuso in tutto il comprensorio provinciale, anche se con un ampia oscillazione, variando dai pochi punti percentuali del Giuglianese al considerevole 21,3% della macroarea Vesuviana Interna. Napoli città (10%) presenta un incremento analogo alla media provinciale. Da ricercare in 4 Ad esempio nella macroarea Flegrea il comune di Quarto, limitrofo a Napoli, dal quale ha ricevuto una consistente fetta di immigrazione, non presenta molte analogie con i comuni dell isola d Ischia, così come nella Penisola Sorrentina, Casola di Napoli non gode dei medesimi flussi turistici di Sorrento. 6

7 fattori peculiari interni il valore negativo rilevato per la Penisola Sorrentina 5, in quanto l altra macroarea provinciale che presenta, seppur con gli opportuni distinguo, caratteristiche similari per vocazione turistica, la Flegrea, ha marcato significativamente il 16% in più. In valore assoluto Napoli città ha rappresentato circa il 37% delle compravendite totali, confermando una percentuale che nel corso degli anni ha subito lievissime oscillazioni. Tabella 3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Var % N. indice NTN I sem quotazione I quotazioni I sem Macroaree provinciali / 2010 provincia sem 2010 / II 2010 (base = I I sem 2009 sem 2009 sem 2004) ACERRA-POMIGLIANO 886 5,7% 9,35% ,3% 138,6 FLEGREA ,1% 5,87% ,3% 163,0 GIUGLIANESE 912 3,4% 9,63% ,8% 143,1 NAPOLI ,0% 37,71% ,5% 128,7 NAPOLI-NORD 839 9,6% 8,86% ,9% 134,2 NOLANO ,7% 4,55% ,2% 119,4 PENISOLA SORRENTINA 298-4,9% 3,15% ,2% 157,2 VESUVIANA COSTIERA ,3% 14,02% ,7% 128,6 VESUVIANA INTERNA ,3% 6,86% ,0% 128,7 Provincia ,2% 100,00% ,6% 135,3 Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie capoluogo e non capoluogo 150,0 130,0 110,0 104,8 100,0 110,1 105,599,6 90,0 70,0 50,0 94,292,1 Quotazioni Napoli Quotazioni Non capoluogo NTN Non capoluogo NTN Napoli 113,0 111,1 113,3 119,4 117,2 127,0 130,9 104,0 137,5 102,595,5 100,2 102,5 92,1 91,7 80,5 86,6 88,0 141,3 143,9 142,7 141,3 125,2 126,3 129,2 130,2131,1 129,3 129,3 70,4 71,5 75,8 60,8 140,4 128,7 73,4 67,5 65,1 73,5 66,8 66,9 63,2 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 Le quotazioni medie possono inquadrarsi nell orientamento generale della leggera flessione, per cui si confermano tutti i rapporti di valore tra le diverse macroaree, con la Penisola Sorrentina ampiamente al di sopra delle altre 6, seguita da Napoli e macroarea Flegrea, le altre due uniche sopra la media provinciale. Le macroaree più vicine al capoluogo non sature dal punto di vista edilizio e quelle a 5 Invece, nel 2009 la macroarea Penisola Sorrentina era stata una delle pochissime a non far registrare un trend negativo rispetto all anno precedente, segnale che le dinamiche di mercato nelle aree più pregiate seguono sovente logiche e tempi diversi. 6 Escludendo i comuni di Capri e Anacapri il valore residenziale medio della Penisola Sorrentina precipiterebbe a 2.867, nonostante l isola di Capri rappresenti meno del 13% dello stock totale della macroarea. 7

8 maggiore vocazione turistica sono quelle che dal 2004 hanno fatto registrare i maggiori incrementi delle quotazioni. Il Nolano si conferma la macroarea con il valore inferiore, poco sopra 1.000, mentre a livello intermedio si collocano tutte le altre, comprese in una fascia che va dai quasi della Vesuviana Interna ai circa della Vesuviana Costiera. Può risultare interessante comparare le curve della figura 5, riportante gli andamenti di NTN e quotazioni per Napoli e gli altri 91 comuni della provincia, con i grafici delle figure 2 e 3. Nel più ristretto ambito provinciale non si nota il forte divario rilevato a livello regionale (fig. 2) tra l andamento delle compravendite del capoluogo e del suo hinterland. Tale segnale indica che il mercato immobiliare provinciale può ritenersi oramai influenzato dai medesimi fattori, a differenza di quello regionale, dove in passato i capoluoghi avevano esercitato un forte ruolo come polo d attrazione residenziale. Conforme, invece, alla tendenza regionale (fig. 3) l evoluzione delle quotazioni, simile per Napoli e altri comuni fino al 2006, per poi posizionarsi nel corso di un paio d anni a livelli diversi. Figura 6: Distribuzione NTN I semestre 2010 per macroaree provinciali 6,9% 9,4% 14,0% 5,9% 9,6% 3,1% 4,6% 8,9% 37,7% ACERRA-POMIGLIANO FLEGREA GIUGLIANESE NAPOLI NAPOLI-NORD NOLANO PENISOLA SORRENTINA VESUVIANA COSTIERA VESUVIANA INTERNA In Figura 6 è possibile apprezzare come le altre 8 macroaree si contendono nel primo semestre 2010 quella fetta di mercato provinciale oscillante tra il 60-65% che il capoluogo concede. La fascia Vesuviana Costiera, con una lunga serie di antichi e oramai consolidati insediamenti è l unica a superare il 10% del mercato, quota a cui si avvicinano solo le tre macroaree settentrionali a confine con la provincia di Caserta, nell ordine: Giuglianese, Acerra-Pomigliano e Napoli Nord; il Nolano è sotto il 5% e la Penisola Sorrentina detiene appena il 3,1%. Le mappe di seguito riportate (figura 7 e figura 8) evidenziano con differente grado cromatico i valori del NTN e del differenziale delle quotazioni rispetto alla media provinciale nel primo semestre 2010 per i 92 comuni che compongono la Provincia di Napoli. 8

9 I comuni con i valori assoluti inferiori nell ambito dell intera provincia sono Pimonte per il NTN, comune collinare sulla strada per Agerola in Penisola Sorrentina, e Visciano nel Nolano per la quotazione. Figura 7: Mappa della distribuzione NTN comunale I semestre 2010 Dalla figura 7 si nota come il numero di compravendite sia più consistente, oltre che a Giugliano, sulla fascia litoranea da Pozzuoli a Castellammare e lungo la congiungente verso i capoluoghi interni che attraversa la provincia da Casoria ad Acerra, passando per Casalnuovo ed Afragola. Il valore massimo per il NTN è rappresentato ovviamente da Napoli (3.571), seguita da Giugliano 7 con 420 compravendite e Torre del Greco e Portici poco oltre 300. In totale solo diciassette comuni superano la doppia cifra di NTN nel semestre, di cui sette oltre quota 200. Storicamente erano i comuni del Nolano che occupavano gli ultimissimi posti nella graduatoria del NTN, mentre in questo semestre se ne rinvengono solo due tra gli ultimi sette, lasciando il posto a comuni anche di una certa importanza turistica (Lacco Ameno sull isola d Ischia e Anacapri).. Tra i comuni di maggiore interesse, con un NTN superiore alle 100 unità,, si rimarcano da un anno all altro i notevoli incrementi di Casoria (addirittura 76% in più), Pozzuoli (36%) e Torre del Greco (33%) come Nola, Afragola e San Giorgio oltre la significativa cifra del 20%. Sul versante opposto denunciano deficit importanti solo Frattamaggiore (-33%) e Torre Annunziata (-17%). 7 L unico comune d Italia non capoluogo di provincia con popolazione residente superiore a abitanti. 9

10 Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale In termini di quotazioni, Capri e Anacapri presentano ovviamente valori medi residenziali di molto superiori alla media provinciale (rispettivamente 4,43 e 3,22), seguiti da Sorrento e tutte le altre località turistiche della Penisola Sorrentina e dell isola d Ischia 8. Napoli a parte, che presenta rispetto alla provincia una quotazione media superiore del 27%, è Castellammare, tra le città non imperniate sul turismo, la più cara dal punto di vista immobiliare, seguita da Pompei e dai comuni marini immediatamente ai lati del capoluogo: Portici, Pozzuoli e San Giorgio. I dodici comuni con i valori inferiori appartengono o al Nolano o all area Vesuviana Interna. Complessivamente sono ventitré i comuni della provincia con quotazione residenziale media superiore a e diciassette quelli con quotazione inferiore a 1.000, tra cui ben undici comuni del Nolano. Nelle tabelle da 4 a 12 (formata dalle nove sottotabelle di macroarea) sono mostrati i valori di NTN e quotazioni per il primo semestre 2010 dei comuni all interno di ogni macroarea e le loro variazioni rispetto all anno precedente, completati con il differenziale per ogni comune rispetto al valore medio comunale della provincia, esplicitato graficamente in figura 8. 8 Ai primi 14 posti ci sono solo comuni della Penisola Sorrentina e dell Area Flegrea 10

11 Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Acerra-Pomigliano Comune NTN I sem 2010 / I sem 2009 provincia Var % quotazione I sem 2010 / II sem 2009 media di provincia Acerra 218 0,8% 2,30% ,5% 0,69 Afragola ,3% 1,84% ,4% 0,65 Brusciano 35 9,3% 0,37% ,0% 0,54 Caivano 80-1,7% 0,85% ,4% 0,60 Cardito 57 0,3% 0,60% ,0% 0,55 Casalnuovo di Napoli ,0% 1,70% ,5% 0,82 Castello di Cisterna 52-9,7% 0,55% ,0% 0,52 Mariglianella 18-31,9% 0,19% ,0% 0,50 Pomigliano d`arco 90 2,4% 0,95% ,3% 0,82 Acerra-Pomigliano 886 5,7% 9,35% ,3% 0,68 Nella macroarea Acerra-Pomigliano si osserva il discreto incremento di compravendite negli importanti comuni di Afragola e Casalnuovo, mentre poco indicativi sono le diminuzioni negli unici due comuni del comprensorio con meno di diecimila abitanti, Castello e Mariglianella. Dal punto di vista delle quotazioni la macroarea, storicamente sede di importanti insediamenti industriali di carattere nazionale, non presenta differenziali degni di menzione. Tabella 5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Flegrea Comune NTN I sem 2010 / I sem 2009 provincia Var % quotazione I sem 2010 / II sem 2009 media di provincia Bacoli 64 28,7% 0,68% ,8% 1,13 Barano d`ischia 18 6,1% 0,19% ,0% 1,21 Casamicciola Terme 20 77,1% 0,21% ,0% 1,56 Forio 48-8,5% 0,51% ,3% 1,63 Ischia 36 3,7% 0,38% ,0% 1,77 Lacco Ameno 7-14,8% 0,07% ,0% 1,70 Monte di Procida 11-43,8% 0,12% ,0% 1,03 Pozzuoli ,5% 2,45% ,2% 1,14 Procida 15-20,0% 0,16% ,0% 1,33 Quarto 95 10,6% 1,01% ,8% 0,84 Serrara Fontana 9-15,0% 0,09% ,0% 1,55 Flegrea ,1% 5,87% ,3% 1,26 La macroarea Flegrea rappresenta un patrimonio storico e turistico di assoluta rilevanza nazionale. Con ciò si giustifica la quotazione superiore alla media di tutti i comuni tranne Quarto, l unico interessato in anni recenti da un espansione edilizia. Ovviamente Pozzuoli, quinta città della Campania come numero di abitanti, è contraddistinta dal maggior numero di compravendite dell area, mentre le quotazioni maggiori si osservano nei comuni isolani. Detto già dell incremento di NTN di Pozzuoli, gli altri non si possono considerare significativi per il ristretto numero totale di compravendite 9. 9 L aumento deciso di Casamicciola potrebbe essere stata una conseguenza dell alluvione del novembre

12 Tabella 6: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Giuglianese Comune NTN I sem 2010 / I sem 2009 provincia Var % quotazione I sem 2010 / II sem 2009 media di provincia Calvizzano 23-21,3% 0,24% ,0% 0,66 Giugliano in Campania 420-2,2% 4,44% ,4% 0,70 Marano di Napoli 186 9,9% 1,96% ,2% 0,81 Mugnano di Napoli 103-1,2% 1,08% ,4% 0,79 Qualiano 69 43,5% 0,73% ,0% 0,62 Villaricca 111 8,9% 1,17% ,0% 0,69 Giuglianese 912 3,4% 9,63% ,8% 0,72 Giugliano è il più grande comune della provincia dopo il capoluogo, sia come estensione, sia come popolazione, tanto da essere l unico a superare il 4% di quota NTN provinciale. Da registrare una ripresa delle compravendite a Marano dopo lo stallo degli ultimi semestri 10. I nuclei centrali dei sei comuni del comprensorio sono tutti ubicati in prossimità l uno dell altro, per cui la differenza nelle quotazioni tra di essi è molto limitata, con quelle di Marano e Mugnano superiori in quanto confinanti direttamente con Napoli. Tabella 7: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Napoli città Comune NTN I sem 2010 / I sem 2009 provincia Var % quotazione I sem 2010 / II sem 2009 media di provincia Napoli città ,0% 37,71% ,5% 1,27 Essendo la macroarea Napoli città composta da un unico comune, che sarà di seguito esaminata puntualmente, c è da riportare rispetto alla tabella 3 solo il dato nuovo del differenziale, superiore rispetto alla media provinciale. Tabella 8: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Napoli Nord Comune NTN I sem 2010 / I sem 2009 provincia Var % quotazione I sem 2010 / II sem 2009 media di provincia Arzano 75 4,7% 0,80% ,2% 0,70 Casandrino 63 87,3% 0,67% ,0% 0,58 Casavatore 60 55,3% 0,63% ,0% 0,76 Casoria ,2% 3,22% ,0% 0,78 Crispano 16 2,1% 0,17% ,0% 0,53 Frattamaggiore 88-33,0% 0,93% ,3% 0,78 Frattaminore 35 24,0% 0,37% ,0% 0,56 Grumo Nevano 43-39,6% 0,45% ,0% 0,55 Melito di Napoli 96-6,8% 1,01% ,6% 0,73 Sant`Antimo 57-41,8% 0,61% ,0% 0,61 Napoli Nord 839 9,6% 8,86% ,9% 0,70 Anche la macroarea Napoli Nord, in cui svetta per importanza Casoria, presenta una sostanziale omogeneità delle quotazioni, mentre la variazione del NTN oscilla addirittura dal +87,3% di Casandrino al -41,8% di Sant Antimo, due comuni confinanti. Notevole l incremento della stessa Casoria (76,2%), 10 Stallo determinato anche dall apertura come discarica per il contenimento dei rifiuti del capoluogo delle cave di Chiaiano, ubicate nel territorio di Napoli, ma con accesso dalla viabilità maranese. 12

13 unica rimasta con NTN superiore a quota 100 nel semestre, mentre nel primo 2009 oltre tale quota c erano anche Melito e Frattamaggiore. Tabella 9: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Nolano Comune NTN I sem 2010 / I sem 2009 provincia Var % quotazione I sem 2010 / II sem 2009 media di provincia Camposano ,1% 0,23% 895 0,0% 0,44 Casamarciano 9 80,0% 0,10% ,0% 0,54 Cicciano 24-29,6% 0,26% 936 0,0% 0,46 Cimitile 19-60,7% 0,20% ,0% 0,55 Comiziano 3-58,4% 0,03% 882 0,0% 0,44 Liveri 6 50,0% 0,06% 851 0,0% 0,42 Marigliano 65-11,9% 0,69% ,0% 0,55 Nola ,0% 1,34% ,9% 0,58 Roccarainola 28 22,3% 0,29% 852 0,0% 0,42 San Paolo bel Sito 14-29,7% 0,15% 963 0,0% 0,48 San Vitaliano 21 28,0% 0,23% 895 0,0% 0,44 Saviano ,8% 0,37% 885 0,0% 0,44 Scisciano ,2% 0,37% 876 0,0% 0,43 Tufino 9-23,2% 0,09% 853 0,0% 0,42 Visciano ,3% 0,16% 828 0,0% 0,41 Nolano ,7% 4,55% ,2% 0,51 Benchè il Nolano sia la macroarea con il maggior numero di comuni insieme alla Vesuviana Interna, ben undici di questi non superano i abitanti 11, con solo Marigliano che può assurgere a cittadina di una certa importanza, a parte Nola che per la sua relativa lontananza dal capoluogo riveste ancora il ruolo di centro nevralgico locale. Anche le quotazioni sono generalmente tra le più basse della provincia. Tabella 10: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Penisola Sorrentina Comune NTN I sem 2010 / I sem 2009 provincia Var % quotazione I sem 2010 / II sem 2009 media di provincia Agerola 15-40,8% 0,16% 926 0,0% 0,46 Anacapri 10-29,6% 0,11% ,0% 3,22 Capri 20 37,0% 0,21% ,0% 4,43 Casola di Napoli 8 110,3% 0,09% ,0% 0,56 Gragnano 62 17,6% 0,66% ,2% 0,96 Lettere 6-57,2% 0,06% ,0% 0,56 Massa Lubrense 30-21,6% 0,31% ,0% 1,49 Meta 21 29,8% 0,23% ,0% 1,71 Piano di Sorrento 21-1,9% 0,23% ,0% 1,79 Pimonte 2-77,3% 0,02% 968 0,0% 0,48 Sant`Agnello 26-0,9% 0,27% ,0% 2,02 Sorrento 37-9,7% 0,39% ,0% 2,54 Vico Equense 40 7,4% 0,42% ,0% 1,51 Penisola Sorrentina 298-4,9% 3,15% ,2% 1,75 Pur se tutti i comuni della macroarea Penisola Sorrentina presentano una morfologia orografica comune e basso numero di transazioni, emerge l enorme differenza di quotazione tra due gruppi: quelli a vocazione turistica da Vico Equense verso la punta del Golfo di Napoli e Capri e quelli prettamente 11 Comiziano e Liveri sono gli unici due comuni con popolazione inferiore alle unità. 13

14 collinari che da Gragnano risalgono le pendici dei Monti Lattari. I due gruppi sono ben individuati con la quotazione residenziale superiore o inferiore alla media provinciale 12. Capri fa rilevare una quotazione quasi dieci volte superiore ad Agerola, minimo di macroarea. Ogni discorso sulle variazioni di NTN è poco espressivo, tenuto conto che solo Gragnano, il comune maggiormente popolato, supera 50 come NTN. All area appartiene anche il comune della provincia con il minor numero di transazioni nel periodo in esame: Pimonte, appena 2. Tabella 11: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Vesuviana Costiera Comune NTN I sem 2010 / I sem 2009 provincia Var % quotazione I sem 2010 / II sem 2009 media di provincia Boscoreale 50-5,1% 0,53% ,0% 0,58 Boscotrecase 29-31,1% 0,31% ,0% 0,55 Castellammare di Stabia 167-2,7% 1,76% ,2% 1,23 Ercolano 138 1,6% 1,46% ,9% 0,79 Pompei 41 4,4% 0,44% ,0% 1,20 Portici 215 3,4% 2,27% ,2% 1,05 San Giorgio a Cremano ,5% 1,65% ,5% 1,01 Sant`Antonio Abate 35 54,1% 0,37% ,0% 0,66 Santa Maria la Carita` 14 34,0% 0,15% ,0% 0,73 Torre Annunziata ,1% 1,29% ,3% 0,77 Torre del Greco ,7% 3,53% ,8% 0,89 Trecase 26 61,9% 0,27% ,0% 0,57 Vesuviana Costiera ,3% 14,02% ,7% 0,92 La macroarea Vesuviana Costiera detiene, dopo Napoli, la maggiore quota come NTN, ben sei comuni oltre quota 100, annoverando al proprio interno ben otto comuni oltre abitanti, di cui quattro oltre E una zona ricchissima di storia 13, con centri urbani lungo la fascia costiera da Napoli a Castellammare delineati oramai da oltre un secolo. Tra i comuni maggiori si registra il boom di compravendite a Torre del Greco (+33,7) a cui fa da contraltare la diminuzione della limitrofa Torre Annunziata (-17,1); tuttavia, i due comuni hanno fatto registrare la medesima contrazione delle quotazioni nell ultimo semestre. Le quotazioni oscillano da poco oltre la metà della media provinciale per i paesi interni alle falde del Vesuvio (Boscoreale, Boscotrecase, Trecase) fino a superare del 20% la media per Castellammare e Pompei. Anche Portici e San Giorgio 14, appendici di Napoli già dagli anni 60-70, sono stabilmente situati oltre la media. 12 Tra l altro, il differenziale intorno appena a 1,5 dei comuni rivieraschi di Vico e Massa è dovuto principalmente alla presenza nel loro territorio di aree collinari più simili all entroterra di Gragnano. 13 Ci sono gli scavi archeologici di Pompei ed Ercolano, per tacere di quelli minori, e le numerose sontuose Ville Vesuviane del periodo borbonico. 14 Cfr nota 1 14

15 Tabella 12: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Vesuviana Interna Comune NTN I sem 2010 / I sem 2009 provincia Var % quotazione I sem 2010 / II sem 2009 media di provincia Carbonara di Nola ,0% 0,16% 838 0,0% 0,42 Cercola 57 6,1% 0,60% ,0% 0,75 Massa di Somma 15 53,5% 0,15% ,0% 0,67 Ottaviano 65 56,9% 0,69% ,0% 0,55 Palma Campania 72 20,3% 0,76% ,8% 0,53 Poggiomarino 47-1,3% 0,50% 962 0,0% 0,48 Pollena Trocchia 37 35,2% 0,40% ,0% 0,62 San Gennaro Vesuviano ,6% 0,28% ,0% 0,54 San Giuseppe Vesuviano 45-1,5% 0,48% ,0% 0,56 San Sebastiano al Vesuvio 20-23,0% 0,21% ,0% 0,94 Sant`Anastasia 73 12,8% 0,77% ,0% 0,63 Somma Vesuviana 79 14,6% 0,84% ,2% 0,61 Striano 16 64,9% 0,17% 834 0,0% 0,41 Terzigno 25-1,9% 0,26% 843 0,0% 0,42 Volla 57 48,6% 0,60% ,0% 0,75 Vesuviana Interna ,3% 6,86% ,0% 0,59 La macroarea Vesuviana Interna è l unica delle otto a non presentare nè comuni che raggiungano quota 100 come NTN nel primo semestre 2010, nè che superino la quotazione media residenziale provinciale. Quindi si possono ritenere superflue analisi sulla variazione di NTN semestrale. Il mercato edilizio riveste ancora carattere locale ad eccezione dei comuni più a confine con il capoluogo, Cercola, Volla e San Sebastiano, che per questo possono vantare le quotazioni maggiori. In particolare San Sebastiano costituisce un unicum all interno dell area, essendo stata ricostruita, dopo la distruttiva colata lavica del 1944, con criteri qualitativi superiori alla media, anche in termini di vivibilità urbana. La macroarea è sprovvista di un vero polo d attrazione interno, essendo la maggior parte dei comuni di analoga importanza e popolazione. Pertanto, la quotazione media decresce progressivamente all allontanarsi dal capoluogo. 15

16 Mercato del comune di Napoli Nella tabella sotto riportata è inquadrato il comune di Napoli fra le 8 maggiori città italiane. Il capoluogo partenopeo rappresenta il 3,6% della quota di NTN di tutti i capoluoghi d Italia, registrando un +9,6% di variazione percentuale delle transazioni rispetto al I semestre del Tabella 13: NTN e Variazioni dei principali capoluoghi Principali Capoluoghi NTN capoluoghi ITALIA / I sem 2009 Bologna ,4% -1,3% Firenze ,4% 13,9% Genova ,5% 9,3% Milano ,9% 6,1% Napoli ,6% 9,6% Palermo ,0% 9,8% Roma ,5% 16,7% Torino ,0% 2,7% Principali Capoluoghi ,3% 10,0% Italia ,0% 8,3% Come già per le altre maggiori città italiane 15, si è provveduto a suddividere il territorio del Comune di Napoli in dieci macroaree urbane (figura 9), intese come aggregati di zone OMI contigue con caratteristiche similari dal punto di visto edilizio, storico o sociale. L elenco dettagliato delle macroaree, con denominazione e zone OMI che le compongono, è riassunto nella tabella Sono denominati sobborghi, per distinguere dalla periferia 17, i comprensori delle frazioni inglobate nel periodo Fascista al comune di Napoli, dove è possibile rinvenire ancora degli autonomi nuclei di edilizia antica Ad esempio, a Roma le zone OMI sono ben 308, raggruppate in 23 macroaree. 16 Nella conclusiva tabella 25 è riportata la denominazione di tutte le zone OMI 17 In linea approssimativa coincidente con la distinzione OMI di fascia periferica e suburbana 18 Soccavo, Pianura, Chiaiano, Marianella, Piscinola, Miano, Secondigliano, Barra, Ponticelli e San Giovanni a Teduccio. 16

17 Figura 9: Mappa delle macroaree urbane di Napoli Nel seguito sono esplicitati numericamente i fenomeni immobiliari, intesi come valori e variazioni di NTN 19 e quotazioni, per queste maggiori aggregazioni territoriali urbane, da cui saranno enucleati i dati delle singole zone OMI. 19 Per Napoli il numero di transazioni e lo stock immobiliare sono stati ricavati dalle banche dati di catasto e conservatoria, associando gli immobili alle diverse zone OMI mediante gli identificativi catastali (vedi Nota metodologica). Per errori imputabili all inesatta identificazione degli immobili, tale associazione non ha ricoperto il 100% degli immobili. Tuttavia, le considerazioni esposte si possono ritenere di indubbio valore, in quanto il mancato abbinamento ha riguardato solo lo 0,08% dello stock e lo 0,76% delle transazioni. 17

18 La quotazione comunale di Napoli presentata in questa sezione di approfondimento comunale differisce da quella di Tabella 2, in quanto calcolata pesando le quotazioni medie di zona con lo stock abitativo, rapportato allo stock totale del comune 20. Tabella 14: Dettaglio macroaree urbane con denominazione e elenco zone OMI MACROAREA Denominazione (dettaglio quartieri) Sobborghi Occidentali - Zone C15-D08-D12-E10-E11-E12-E13-E14-E19-E21 Pianura, Soccavo, Agnano Periferia Occidentale - Zone C16-C18-D13-D14-D15-D16-D17-D18-D19 Fuorigrotta, Bagnoli Zona Pregiata - Zone B05-B06 Posillipo, Chiaia, San Ferdinando Zona Collinare - Zone B01-B03-C01-C09 Vomero, Arenella, Colli Aminei Periferia Nord - Zone E07-E23-E25 Camaldoli, San Rocco Sobborghi Settentrionali - Zone E01-E02-E03-E04-E05-E24 Chiaiano, Miano, Piscinola, Secondigliano, San Pietro Semicentro storico - Zone B02-B07-C02-C03-C04-C05-C06-C07-C08-C10-C17-C19-D05 Quartieri Spagnoli, Materdei, Sanità, Carlo III, Vicaria Centro Antico - Zone B04-C11-C12-C13-C20 Centro Antico, Piazza Municipio Periferia Orientale - Zone C14-D01-D02-D04-D06-D07-D09-D10-D20-E06-E26 Poggioreale, Centro Direzionale, Zona Industriale, Calata Capodichino Sobborghi Orientali - Zone E08-E15-E17-E18-E20 Barra, san Giovanni, Ponticelli In termini di NTN, dalla tabella 15 emergono decisamente, tanto da costituire oltre il 40% del mercato, due zone, rispettivamente con valori nel primo semestre 2010 pari a 602 e 835, la N 4, Zona Collinare (Vomero in senso lato), e soprattutto il Semicentro Storico, un ampia fascia residenziale di costruzione prevalentemente anteguerra che avvolge a ferro di cavallo la città antica, dai Quartieri Spagnoli alla Ferrovia. Le altre macroaree, ad eccezione della più piccola Periferia Nord, sono comprese nel ristretto range tra 232 e 354 NTN. Dalla cartina nella successiva figura 10, relativa al NTN per zone OMI, non è facile rilevare l exploit, verificatosi già negli ultimi due anni, della macroarea N 7, in quanto aggregato di ben 13 piccole zone OMI 21. C è da tener presente che tale macroarea comprende in buona parte una fascia cittadina orograficamente in pendenza (Quartieri Spagnoli, Sanità, Miracoli), per cui è attraversata da pochi assi viari rilevanti. Si tratta, pertanto, di un tessuto urbano molto antico 22, privo, però, di quei caratteri di monumentalità che interessano i flussi turistici. Di conseguenza, pur essendo in concreto limitrofa alla zona centrale, verso cui si riversa quotidianamente la gran massa dei pendolari, quest ambito territoriale è contraddistinto da valori immobiliari meno elevati, che attraggono investimenti per l alta redditività 23. Si situa solo al terz ultimo posto come NTN, nonostante un +14,7%, la macroarea di maggior valenza economica (Chiaia-Posillipo), ma solo perché la macroarea Periferia Orientale, penultima, ha fatto registrare un notevole decremento. Ben sette macroaree sono state caratterizzate da un incremento di compravendite superiore al 10% rispetto al corrispondente semestre Di assoluto rilievo l incremento della Zona Collinare, storicamente tra le più dinamiche della città, che negli 20 Per Napoli è stata eseguita la media pesata utilizzando lo stock immobiliare delle singole zone OMI. Per il numero indice delle quotazioni si sono considerati per Napoli valori non pesati con il diverso stock delle zone OMI, non essendo possibile compiere tale operazione per il Tra l altro, trattandosi di rapporti e non di valori assoluti, il discorso riveste una minore importanza. 21 Ad esempio la microarea Zona Collinare è formata da solo quattro zone OMI e la Pregiata da due. 22 Napoli ha il centro antico ancora abitato risalente al 700 più esteso d Europa. Si pensi, inoltre, che al momento dell Unità d Italia, aveva circa il doppio degli abitanti di Roma e Milano. 23 All interno di quest area si rinvengono porzioni (Cavone, Moiariello) ad alta concentrazione di immigrati più o meno regolari, con fitti temporanei superiori alle normali medie. 18

19 anni precedenti aveva subito qualche rallentamento, giacché per la particolare congiuntura economica si era venuta a creare una minore appetibilità della zona a fronte di un offerta che non aveva preso coscienza della necessità di calare i prezzi. Tabella 15: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Napoli Macroaree urbane NTN I sem 2010 / I sem 2009 comune Var % quotazione I sem 2010 / II sem 2009 media comunale Sobborghi Occidentali 273 0,5% 7,64% ,1% 0,75 Periferia Occidentale ,7% 9,91% ,1% 1,08 Zona Pregiata ,7% 6,86% ,9% 1,94 Zona Collinare ,7% 16,86% ,0% 1,45 Periferia Nord 37-20,0% 1,04% ,0% 0,79 Sobborghi Settentrionali ,8% 9,33% ,3% 0,59 Semicentro Storico ,0% 23,38% ,3% 0,88 Centro Antico ,3% 9,33% ,4% 1,11 Periferia Orientale ,2% 6,50% ,6% 0,61 Sobborghi Orientali ,8% 8,40% ,6% 0,54 N.D. 27-0,76% Napoli ,0% 100,0% ,4% 1,00 Si è constatata una diffusa invarianza delle quotazioni o una leggera diminuzione media. La zona Pregiata Chiaia-Posillipo è ovviamente quella con la quotazione maggiore, quasi doppia rispetto alla media comunale, seguita dalla Zona Collinare. Anche la Periferia Occidentale (zona di Fuorigrotta- Bagnoli) e il Centro Antico marcano quotazioni superiore alla media. Sobborghi Settentrionali e Periferia e Sobborghi Orientali, cioè la fascia da Scampia a San Giovanni includendo la Zona industriale, sono le macroaree con le quotazioni inferiori, 40-45% inferiori alla media. I grafici delle figure 10 e 11 sono relativi a NTN e differenziale rispetto alla quotazione media delle diverse zone OMI del comune di Napoli. La zona C01 (Vomero Alto, Camaldolilli, Colli Aminei, via Castellino) presenta il valore di NTN maggiore nel primo semestre 2010, 241 compravendite, seguita da E08 (periferie di Ponticelli, Barra e San Giovanni, Zona Industriale) e B01 (Arenella, P.zza Medaglie d'oro, via Cilea), anch esse poco oltre Complessivamente nel periodo in esame sono tredici le zone OMI di Napoli con oltre 100 compravendite e quindici quelle che non arrivano a dieci compravendite. Per quanto concerne gli incrementi rispetto al primo semestre 2009 la palma del migliore spetta alla zona C10 (Stella, via Carbonara), anello centrale della zona Semicentro Storico, con un ragguardevole +93,4%. Tra le zone con NTN significativo seguono con un incremento intorno al 35% le tre già citate B01, C01 e E08; non trascurabili anche gli aumenti in B03 (Vomero) e C12 (Corso Umberto I) con oltre il 20%, nonché in B07 (Quartieri Spagnoli) e D04 (Calata Capodichino, Ponti Rossi), attestate sopra il 15%. Solo 19 zone hanno presentato un saldo NTN negativo, di cui si annota, come rilevante, solo il calo della C6 (Sanità, Osservatorio Astronomico), poco più del 10%. 24 Peraltro, le tre zone citate sono con la zona di Chiaia anche quelle con lo stock residenziale maggiore. 19

20 Figura 10: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI I semestre 2010 Per le quotazioni delle diverse zone OMI 25, si propone di seguito (figura 11) un grafico con evidenziati i differenziali rispetto alla media residenziale comunale. Nella zona E02 sono stati riscontrati i valori immobiliari residenziali inferiori (1.357 ). Si tratta della zona di Scampia nella periferia nord di Napoli 26. In ogni caso, come si può evincere, l intera fascia suburbana nord-orientale presenta dei valori mediamente inferiori a quella occidentale. I valori più alti si rinvengono, com era lecito aspettarsi, nella zona B06, la collina di Posillipo, con una quotazione media di e un differenziale pari a 2,21 rispetto alla media residenziale della città, seguita dall altra zona OMI della macroarea urbana Pregiata, la B05 (zona di Chiaia) con rispettivi valori pari a e 1,78. Completano il novero delle aree più appetite le zone B03, B04 e B01 (P.za Plebiscito, Municipio, Posta Centrale), interessando complessivamente una vasta area cittadina che dalla collina del Vomero scende alla Riviera di Chiaia e a Piazza Municipio. Valori intermedi si rilevano nell arco tra i Colli Aminei e Fuorigrotta e nella zona antica intorno via Roma e via Monteoliveto. 25 Vedi nota metodologica 26 Ad onor del vero, potenzialmente, Scampia avrebbe tutti, o quasi, i fattori posizionali tipici di una zona residenziale ambita: strade larghe, massima densità di verde stradale, edilizia non intensiva, assenza di traffico, alta concentrazione di trasporti su gomma e rotaia, immediata vicinanza ai collegamenti stradali a scorrimento veloce, prossimità alla zona Ospedaliera, all aeroporto e ai grandi Centri Commerciali, presenza di un grande parco urbano attrezzato, servizi quali ASL, teatri, scuole, piscine, ecc. Inoltre, a fianco dell edilizia economica e popolare (le famigerate Vele in parte già abbattute), ci sono parchi costituiti da cooperative di enti pubblici (almeno in passato) quali Poste, Ferrovie, Telefoni di Stato, con campi da tennis e di basket, strutturalmente non inferiori alla coeva edilizia del Vomero degli anni Tali comprensori sono abitati, da strati sociali ben amalgamati con il resto della città. E vero, non si vede il mare, ma neanche dalla stragrande maggioranza dei palazzi del Vomero. 20

21 Figura 11: Mappa dei differenziali nelle zone OMI I semestre

22 Di seguito (tabelle da 16 a 25) sono esposti i medesimi indicatori riguardanti NTN 27 e quotazioni 28 della tabella 15 per tutte le zone OMI di Napoli, suddivise nelle dieci macroaree urbane. Inoltre (figure da 12 a 21) per ogni macroarea urbana è sviluppata una comparazione tra NTN e stock per cinque diverse classi dimensionali 29. Tabella 16: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Sobborghi Occidentali Zone OMI NTN I sem 2010 / I sem 2009 comune Var % quotazione / II sem 2009 C ,9% 0,38% ,0% D ,5% 3,19% ,0% D12 2 n.s. 0,05% ,0% E ,2% 3,29% ,0% E11 5-8,0% 0,13% ,0% E12 1 n.s. 0,02% ,0% E ,0% 0,14% ,4% E ,4% 0,42% ,8% E19 3 n.s. 0,08% ,4% E21 0 n.s. 0,00% ,0% media comunale 0,75 0,96 0,63 0,64 0,49 0,49 0,60 0,69 0,54 0,51 Sobborghi Occidentali 273 0,5% 7,64% ,1% 0,75 Figura 12: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Sobborghi Occidentali Stock NTN 39,1% 45,5% 19,9% 18,0% 28,4% 25,8% 9,5% 5,4% 5,1% 3,4% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande La macroarea urbana Sobborghi Occidentali è rappresentata dai quartieri di Soccavo e Pianura, con le zone OMI D08 ed E10 che ne costituiscono l ossatura: entrambe non hanno denotato variazione nei flussi immobiliari da un anno all altro. E la macroarea con la maggiore presenza di edilizia residenziale medio-piccola, dovuta alla massiccia presenza di edilizia economico-popolare, specie in zona D12 30, la cui alienazione è dal punto di vista statistico sicuramente più improbabile della tipologia civile. Infatti, nella classe media, tipica di quest ultima tipologia, il numero di compravendite supera percentualmente quello dello stock. 27 Laddove nel 2009 o nel 2010 in una zona OMI non ci sono state transazioni, si è indicato il dato di variazione 2010/2009 con n.s. (non significativo). 28 Per le zone OMI D16 e D10 (Italsider e Darsena) non ci sono valori OMI residenziali: n.v. (non valorizzato). Pertanto, si è riportato con n.s. (non significativo) la variazione rispetto al semestre precedente e il differenziale confrontata con la media cittadina. 29 Per un maggiore dettaglio sulle ampiezze di tali classi si fa riferimento alla tabella in Note Metodologiche. 30 La zona D12, pur vantando uno stock tutt altro che esiguo, oltre mille unità residenziali, presenta regolarmente un NTN bassissimo. 22

23 Tabella 17: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Occidentale Zone OMI NTN I sem 2010 / I sem 2009 comune Var % quotazione / II sem 2009 C ,0% 0,37% ,0% C ,3% 5,46% ,0% D ,5% 2,29% ,0% D ,0% 1,58% ,0% D15 1 n.s. 0,02% ,9% D16 0 n.s. 0,00% n.v. n.s. D ,8% 0,24% ,6% D ,9% 0,02% ,3% D19 0 n.s. 0,01% ,5% media comunale 1,00 1,22 0,97 0,88 0,53 n.s. 0,85 0,49 0,98 Periferia Occidentale ,7% 9,91% ,1% 1,08 Figura 13: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Periferia Occidentale Stock NTN 25,0% 23,2% 30,0% 26,7% 37,0% 33,1% 7,2% 6,4% 5,9% 5,6% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande La macroarea Periferia Occidentale comprendente le zone di Fuorigrotta e Bagnoli, è da intendere come periferia puramente geografica, né funzionale, né tantomeno con le accezioni negative del termine, tanto da avere valore globale superiore alla media. Bagnoli, poi, con la dismissione delle acciaierie dell Italsider sta acquisendo un valore intrinseco via via crescente. La zona OMI C18 (Fuorigrotta) è una delle quattro zone OMI di Napoli che rappresenta oltre il 5% del NTN totale. Le abitazioni medie e medio-piccole sono risultate quelle percentualmente più richieste sul mercato. 23

24 Tabella 18: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Pregiata Zone OMI NTN I sem 2010 / I sem 2009 comune Var % quotazione / II sem 2009 B ,7% 4,65% ,0% B ,8% 2,26% ,0% media comunale 1,78 2,21 Zona Pregiata ,7% 6,86% ,9% 1,94 Figura 14: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Zona Pregiata Stock NTN 31,4% 24,5% 18,4% 15,6% 15,1% 12,0% 11,2% 26,0% 20,8% 25,2% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande La macroarea N 3, zona Pregiata di Chiaia e Posillipo, presenta caratteristiche peculiari rispetto alle altre: è l unica in cui le abitazioni medio-piccole risultano percentualmente le meno numerose, e addirittura le abitazioni di taglia grande sono quelle più frequenti, olte il 30% del totale 31. In ogni caso i monolocali e il taglio piccolo sono risultate molto gettonate nel primo semestre Entrambe le zone OMI che la compongono hanno marcato variazioni positive di compravendite, anche se, come può emergere solo da un analisi di questo tipo, non si tratta di una ripresa del mercato delle abitazioni di lusso, cioè dei tagli maggiori. 31 Più delle macroaree 1,2, 6, 7, 9 e 10 messe insieme 24

25 Tabella 19: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Collinare Zone OMI NTN I sem 2010 / I sem 2009 comune Var % quotazione / II sem 2009 B ,6% 5,64% ,0% B ,1% 4,06% ,0% C ,9% 6,79% ,0% C ,8% 0,50% ,8% media comunale 1,49 1,73 1,26 1,08 Zona Collinare ,7% 16,86% ,0% 1,45 Figura 15: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Zona Collinare Stock NTN 42,5% 41,2% 13,2% 18,0% 18,1% 18,5% 19,5% 15,7% 6,7% 6,7% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande La Zona Collinare rappresenta in massima parte il frutto della prima speculazione edilizia postbellica di Napoli al punto da costituirne il nuovo centro residenziale 32. Predomina la tipologia media con un incidenza superiore agli altri ambiti cittadini. Esclusa la zona OMI minore C09 (via Pigna), si sono registrati in tutte le altre tre zone OMI della macroarea forti incrementi nelle compravendite, superiori al 20%, sia nell area più pregiata (B03 - espansione del primo 900) sia, soprattutto, nelle parti più moderne (B01 prima espansione postbellica; C01 edilizia anni 60/ 70). La C01, unica oltre il 6%, e la B01 rappresentano la prima e la terza zona OMI comunale come incidenza nel NTN; le 3 zone citate, sulle 68 zone totali del capoluogo, costituiscono da sole oltre il 16% dell intero mercato cittadino nel primo semestre Costituisce la seconda macroarea urbana per quotazione media, ma si registra anche qui, come nella zona Pregiata, una più scarsa incidenza di scambi per la tipologia residenziale di maggiore quadratura, individuabile come abitazioni di lusso. Molto ricercato il taglio piccolo, presente unitamente ai monolocali in misura minima rispetto agli altri comprensori partenopei. 32 Napoli si può considerare, differentemente dalle altre principali metropoli italiane, una città policentrica. 25