Riforma del Condominio 2012: analisi delle principali novità parte 2

Numero 252/2012 Pagina 1 di 9 Riforma del Condominio 2012: analisi delle principali novità parte 2 Numero : 252/2012 Gruppo : Oggetto : Norme e prassi : NOVITÀ RIFORMA DEL CONDOMINIO ARTT. 1117-1139 C.C.; DDL RIFORMA DEL CONDOMINIO GIÀ APPROVATO IN VIA DEFINITIVA ED IN ATTESA DI PUBBLICAZIONE IN GAZZETTA UFFICIALE; NOSTRA CDG N. 251-2012 Sintesi Dopo aver esaminato, nella nostra precedente CDG n. 251-2012, le novità apportate dalla Riforma del Condominio relativamente alla figura dell amministratore e all assemblea condominiale, proseguiamo la nostra analisi trattando le novità introdotte in relazione alle parti comuni dei condomìni. Gli argomenti 1. PARTI COMUNI DELL EDIFICIO 2. DIRITTI ED OBBLIGHI DEI CONDÒMINI SULLE PARTI COMUNI 3. MODIFICA DELLE PARTI COMUNI 4. MODIFICA DELLE DESTINAZIONI D USO 5. INNOVAZIONI 6. INTERVENTI IN AMBITO ENERGETICO 7. SANZIONI 8. REGISTRI E RENDICONTO CONDOMINIALE

Numero 252/2012 Pagina 2 di 9 Parti comuni dell edificio Il nuovo art. 1117 c.c. stabilisce che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell edificio : tutte le parti dell edificio necessarie all uso comune, come il suolo su cui sorge l edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate le aree destinate a parcheggio i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all uso comune le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza. Diritti ed obblighi dei condòmini sulle parti comuni Riguardo la possibilità per il condòmino di fare uso anche delle parti comuni per installarvi impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva, è necessario che tali istallazioni (art. 1122-bis del c.c.): siano realizzate in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle altre unità immobiliari di proprietà individuale ; preservino il decoro architettonico dell edificio. Inoltre, in materia di parti comuni dell edificio, sempre secondo il nuovo art. 1122-bis del c.c. è consentita l installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio, sulle superfici comuni (tra cui il lastrico solare ), oltre che evidentemente sulle parti di proprietà individuale dell interessato. In merito ai diritti e agli obblighi dei condòmini sulle parti comuni: l art. 1118 del c.c. dispone che: i diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionato al valore dell unità immobiliare posseduta; il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni; il condomino non può sottrarsi all obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d uso della propria unità immobiliare (salvo quanto disposto da leggi speciali);

Numero 252/2012 Pagina 3 di 9 il condomino può rinunciare all utilizzo dell impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini; in tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria e per la conservazione dell impianto. In pratica, qualora il condomino sia stato autorizzato a rinunciare all'uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non deriva un aggravio di gestione od uno squilibrio termico, egli è esonerato soltanto dall'obbligo del pagamento delle spese necessarie per il suo uso, restando viceversa tenuto a pagare le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale. il condomino, anche all interno della sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danni alle parti comuni o che pregiudichino la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell edificio; in ogni caso deve esserne data preventiva notizia all amministratore che ne riferisce all assemblea; l art. 1134 del c.c. stabilisce che il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell amministratore o dell assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Qualora vi siano parti comuni a più edifici o a più condomini, ogni condominio deve nominare il proprio rappresentante all assemblea per la gestione delle parti comuni (a più condomini). In mancanza ciascun partecipante può richiedere all autorità giudiziaria di nominare il rappresentante del proprio condominio. Qualora altri condomini non abbiano provveduto alla nomina del proprio rappresentante, anche uno solo dei rappresentanti già nominati può richiedere all autorità giudiziaria di provvedere alla nomina. Modifica delle parti comuni Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l art.1122-bis del c.c. stabilisce che il condomino interessato: ne dà comunicazione all amministratore indica il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. Sul punto, l assemblea può: prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione; imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza, del decoro architettonico; con particolare riferimento all installazione di impianti per la produzione di

Numero 252/2012 Pagina 4 di 9 energie rinnovabili, a richiesta degli interessati, ripartire l uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto; subordinare l esecuzione delle opere alla prestazione, da parte dell interessato, di idonee garanzie contro eventuali danni. La maggioranza richiesta affinché l assemblea possa impartire eventuali prescrizioni è quella particolarmente qualificata prevista dal comma 5 dell art. 1136 c.c.; occorrerà pertanto la maggioranza degli intervenuti all assemblea ed almeno i 2/3 del valore dell edificio. La stessa maggioranza è prevista anche in caso di deliberazioni concernenti l installazione sulle parti comuni di impianti volti a consentire la videosorveglianza. (art. 1122-ter del c.c.). Inoltre, l ultimo comma del nuovo articolo 1122-bis, stabilisce : da un lato che l accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l esecuzione delle opere ; dall altro che: non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative ; introducendo in tal modo una disparità di trattamento in relazione alle tipologie di destinazione delle unità alle quali gli impianti sono funzionali. Modifica delle destinazioni d uso Una delle novità di maggior interesse introdotte dalla nuova disciplina è la possibilità per l assemblea di modificare la destinazione d uso delle parti comuni dell edificio. A tal fine, sono previsti particolari adempimenti per la convocazione dell assemblea e una maggioranza rafforzata per le relative deliberazioni. In particolare, per modificare la destinazione d uso delle parti comuni, l art. 1117-ter introdotto dalla riforma, dispone che: CONVOCAZIONE ASSEMBLEA QUORUM DELIBERATIVO La convocazione dell assemblea deve essere affissa per non meno di 30 giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno 20 giorni prima della convocazione. La suddetta convocazione deve indicare, a pena di nullità, quali parti comuni saranno oggetto di modifica e qual è la nuova destinazione d uso. L assemblea può deliberare con un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio ed i 4/5 del valore dell edificio. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa

Numero 252/2012 Pagina 5 di 9 che sono stati effettuati gli adempimenti per la convocazione dell assemblea. La norma consente pertanto di deliberare le suddette modifiche delle destinazioni d uso senza pretendere l unanimità, peraltro, subordinandole a una doppia maggioranza. In ogni caso, sono vietate le modificazioni delle destinazioni d uso che: rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell edificio; alterino il decoro architettonico dello stabile (art. 1117-ter co. 5 c.c.). Innovazioni Nel testo sinora vigente l art. 1120 c.c. regola le innovazioni stabilendo che i condomini, con la maggioranza di cui all art. 1136, co. 5 del c.c. (maggioranza dei condomini e 2/3 dei millesimi), possono disporre quelle innovazioni dirette al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, sottolineando che (co. 2) esse sono vietate se recano pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato, al decoro architettonico o rendano talune parti comuni inservibili all uso o al godimento anche di un solo condomino. La recente riforma del condominio in parte modifica tale assetto, in quanto: con il nuovo co. 5 dell art. 1136 c.c. si dispone la doppia maggioranza degli intervenuti all assemblea (e non più dei condomini) e di 2/3 del valore dell edificio; integra l art. 1120 c.c. aggiungendo, altri 2 commi relativi ad innovazioni di particolare valenza sociale, per le quali è richiesta la più agevole maggioranza del nuovo dell art. 1136 co. 2; tali innovazioni sono ora deliberabili dalla maggioranza degli intervenuti all assemblea, che rappresenti almeno il 50% dei millesimi dell edificio. Le innovazioni in questione riguardano le opere e gli interventi: volti a migliorare sicurezza e salubrità di edifici e impianti per eliminare barriere architettoniche, per contenere il consumo energetico dell edificio per realizzare parcheggi a servizio delle unità immobiliari o dell edificio per la produzione di energia mediante utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari, o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune per l installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e di accesso a qualunque genere di flusso informativo, anche da satellite o via

Numero 252/2012 Pagina 6 di 9 Si rammenta, inoltre, che la riforma del condominio non ha toccato l art. 1121 c.c., che regola le innovazioni comportanti spese molto gravose o aventi carattere voluttuario e afferma il principio secondo cui, in tali casi e se le relative opere, impianti o manufatti sono suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati dal contribuire; se l utilizzazione separata non è possibile, l innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza che l ha deliberata sopporti l intera spesa. Per tutti i casi descritti, l amministratore è tenuto a convocare l assemblea entro 30 giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato; la richiesta deve riportare il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. Interventi in ambito energetico Con la riforma del condominio si interviene anche sui quorum per le delibere assembleari relative al consumo energetico degli edifici. In particolare, il quorum deliberativo: per gli interventi su edifici e impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti rinnovabili è dato da: 50% dei partecipanti all assemblea; almeno 1/3 del valore dell edificio; per l adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore è dato da: maggioranza dei partecipanti (50%+1); 50% del valore dell edificio; sia in prima sia in seconda convocazione. Sanzioni Per le infrazioni al regolamento di condominio è stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad 200 e, in caso di recidiva, fino ad 800. La somma è devoluta al fondo di cui l amministratore dispone per le spese ordinarie.

Numero 252/2012 Pagina 7 di 9 Registri e rendiconto condominiale I nuovi commi 6 e 7 dell art. 1130 c.c. definiscono in dettaglio quali registri debbano essere tenuti dall amministratore: contiene le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, ivi compreso: Registro anagrafe Registro verbali assemblee Registro amministratori Registro di contabilità il codice fiscale la residenza o domicilio i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei suddetti dati deve essere comunicata all amministratore in forma scritta entro 60 giorni. L amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi 30 giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili. contiene le eventuali mancate costituzioni dell assemblea, le deliberazioni, nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta. Al registro è allegato il regolamento condominiale, laddove sia adottato. contiene, in ordine cronologico, le date di nomina e revoca di ciascun amministratore condominiale, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. contiene, in ordine cronologico, le annotazioni dei movimenti in entrata e in uscita, entro 30 giorni dall effettuazione. Tale registro può anche essere tenuto con modalità informatizzate. L amministratore è tenuto ad indicare, all atto dell accettazione della nomina o del rinnovo dell incarico, il locale ove si trovano i suddetti registri, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata. Con la recente riforma si introduce altresì in cd rendiconto condominiale, (art. 1130-bis c.c.) ovvero un nuovo documento che contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l immediata

Numero 252/2012 Pagina 8 di 9 verifica. In particolare, questo si compone di: un registro di contabilità; un riepilogo finanziario; una nota sintetica esplicativa della gestione con l indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. ESEMPIO DI REGISTRO PER LA CONTABILITÀ DATA DESCRIZIONE OPERAZIONE ENTRATE (quote riscosse) USCITE (spese sostenute) 15/01/2013 Incasso quote cond. X 300 11/01/2013 Pagamento utenze 100........ Analogo prospetto viene predisposto al termine dell esercizio amministrato con l indicazione delle spese ripartite (per millesimi o per teste) ed il saldo in capo a ciascun condomino. Condò mino Sig. Rossi Sig. Verdi Sig. Bianchi.. Spese patrimoniali Spese di gestione Classificazione spese. Totale spese 2013 Saldo 2012 Quote 2013 Saldo 2013

Numero 252/2012 Pagina 9 di 9 Argomenti trattati in precedenza NELLA NOSTRA CDG N. 251-2012: PREMESSA NOMINA AMMINISTRATORE, DURATA INCARICO E ASSICURAZIONE RESPONSABILITÀ CIVILE REVOCA AMMINISTRATORE REQUISITI DELL AMMINISTRATORE COMPITI DELL AMMINISTRATORE CONVOCAZIONE DELL ASSEMBLEA IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI RAPPRESENTANZA