Siamo arrivati ad un altro appuntamento della rubrica sull Ingegneria Forense, quest articolo verte su aspetti che interessano le aule giudiziarie solo di rimbalzo, affacciandovisi, per ora, timidamente, ma come è avvenuto per l acustica e l isolamento termico in edilizia, le novelle legislative impiegano alcuni anni prima di diventare, diffusamente, oggetto di causa. Facciamo alcune riflessioni sulle dichiarazioni di conformità urbanistica ed edilizia degli immobili oggetto di atto di trasferimento tra vivi. Premetto che il tema è già stato oggetto di approfonditi studi dottrinali, di sentenze della corte di Cassazione e di Studi civilistici del Consiglio Nazionale del Notariato, in alcuni casi in contraddizione tra loro (1), oltre che di innumerevoli scritti di grande autorevolezza; con questo articolo non si vuole aggiungere nulla a quanto già noto, ma si vuole solamente fare un po di chiarezza ad uso dei tecnici in edilizia, cioè di chi è chiamato a dichiarare tali conformità, senza avere piena conoscenza del contesto nel quale tali dichiarazioni si inseriscono. Come indicato nel titolo, trattasi di riflessioni, in parte in materia di normativa urbanistica, quindi di percorso tortuoso in campo minato, pertanto non devono essere intese come trattazioni giurisprudenziali aventi valore verso o presso terzi, ricordatevi che sono un ingegnere, che approccia ai problemi come tale, quindi con una forma mentis diametralmente opposta a quella di un legale o di un giudice. Le conformità che il bene immobile deve possedere al momento del trasferimento per atto tra vivi sono di due tipi: quella catastale, che a sua volta si divide in conformità oggettiva e soggettiva, che origina da disposizioni di legge la cui razio è volta al contrasto dell evasione e dell elusione fiscale; e quella urbanistica - edilizia, che a sua volta si divide in conformità formale e sostanziale, che origina da leggi volte al contrasto del fenomeno dell abusivismo edilizio. La conformità catastale è da rispettare a pena di nullità dell atto o del contratto. Quando vi è l accertamento della nullità dell atto o del contratto, generalmente su attivazione dell acquirente (nullità da considerarsi esistente solo con sentenza passata in giudicato) si determinano le seguenti conseguenze: Pagina 1 di 8
- il contratto è considerato sin dall inizio privo di effetti; - l immobile va rilasciato e le somme di denaro versate vanno restituite; - va annotata nei registri immobiliari la sentenza che accerta la nullità o dichiara la risoluzione, accanto alla trascrizione dell atto nullo o risolto; - vanno risarciti gli eventuali danni patiti da chi, senza colpa, ha subito pregiudizi da tale situazione; - anche gli eventuali terzi successivi acquirenti dell immobile saranno tenuti a restituirlo, salvo rivalersi sul venditore iniziale. Se nessuno attiva prima un azione, chi ha acquistato l immobile, in buona fede, in forza di un atto debitamente trascritto, e si comporta indisturbato quale proprietario per almeno 10 anni dalla data della trascrizione di quel titolo, ne acquisisce la proprietà (c.d. usucapione in buona fede ai sensi dell art. 1159 del Codice civile). Quindi l acquirente che avesse interesse a mantenere il possesso dell immobile, trascorsi i termini di cui sopra, potrebbe acquisirlo (con sentenza) per usucapione, anche in caso che gli atti di trasferimento venissero dichiarati nulli. Entriamo ora nel merito di cosa si intende per conformità catastale e urbanistico edilizia degli immobili. Per quanto attiene la conformità catastale, la norma dispone (2) che Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformai' allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari. (omissis). Pagina 2 di 8
Il legislatore, nel 2017, ha poi previsto la possibilità di conferma degli atti nulli perché privi della dichiarazione sulla conformità catastale, con la novella (3) che così recita: Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli interessati, della conformità allo stato di fatto di dati catastali delle planimetrie, ovvero dell attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipesi dall inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità allo stato di fatto, l atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, omissis Per conformità catastale oggettiva si intende quanto segue: gli atti pubblici che prevedono il trasferimento di diritti reali su beni immobili devono riportare, obbligatoriamente, a pena di nullità: i dati catastali degli immobili oggetto dell atto, la planimetria catastale, la dichiarazione resa dagli intestatari della ditta catastale, o di un tecnico di loro fiducia, della conformità allo stato di fatto e allo stato dei luoghi rispettivamente dei dati catastali e della planimetria, a meno delle difformità che non comportano obbligo di aggiornamento catastale. Mentre la conformità catastale soggettiva deriva da questo incombente di Legge (2) il notaio prima della stipula dei predetti atti individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari. La norma si dovrebbe tradurre in una dichiarazione, rilasciata in parte dal venditore e in parte dal Notaio che riceve l atto pubblico avente ad oggetto il trasferimento dell immobile, di questo tenore: A sensi dell art. 19, comma 14, D.L. 31 maggio 2010, n. 78, Parte venditrice dichiara, e Parte acquirente ne prende atto, che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto, così come verificato e dichiarato dal Tecnico, e, in particolare, che non sussiste difformità alcuna che comporti l'obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale, ai sensi della vigente normativa. Dò atto io Notaio che prima della stipula del presente atto, come previsto dall'art. 19, comma 14, D.L. 31 maggio 2010 n. 78, ho individuato l'intestatario catastale e verificato la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari. Pagina 3 di 8
Da ciò discende che, nei fatti, la conformità catastale soggettiva, cioè la conformità dei dati riguardanti gli intestatari del bene, compete esclusivamente al notaio, mentre quella oggettiva, cioè la conformità tra la situazione materiale del bene al momento del trasferimento e la sua rappresentazione catastale, caratteristica che non può essere dichiarata senza espletare uno o più sopralluoghi e, nel caso, rilievi, viene affidata, in genere, ad un tecnico edile, in quanto, parte venditrice non ha le necessarie competenze tecniche per effettuare compiutamente le verifiche necessarie. La Corte di Legittimità specifica quale sia la funzione della norma in esame, l articolo 29, comma 1 bis, è norma inserita in una serie di interventi, previsti dal Decreto Legge n. 78 del 2010, articolo 19, volti al contrasto all evasione fiscale e contributiva, quindi, la razio della legge è quella di ricondurre l immobile in conformità con la sua corretta rendita catastale prima della vendita. Notiamo di conseguenza altri due aspetti: il primo, è che tutti i dati catastali che influiscono sulla rendita, come categoria e classe, fanno parte della conformità oggettiva e quindi dell attestazione di conformità catastale dell immobile, che non è da intendersi solamente come conformità tra la configurazione fisica dell immobile al momento del trasferimento, e la sua rappresentazione nella planimetria catastale. Per aver certezza di ciò, basta ricordare che è stato dichiarato nullo l atto (oltre che sanzionato disciplinarmente il notaio rogante) che non conteneva la dichiarazione di conformità anche ai dati catastali, limitandosi a fare menzione esclusiva della conformità alla planimetria catastale (4). Il secondo è che, in materia catastale, l obbligo di presentazione di un aggiornamento catastale non è necessariamente connesso all obbligo di presentazione di una pratica edilizia, come limpidamente scritto nella circolare 2/2010 Agenzia del Territorio, che cita sotto tale profilo non assumono quindi rilievo la variazione dei toponimi, dei nomi dei confinanti e di ogni altro elemento, anche di carattere grafico convenzionale, non influente sulla corretta determinazione della rendita. Si ritiene opportuno precisare, per una migliore identificazione delle fattispecie riconducibili nell ambito delle novellate disposizioni, che non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di Pagina 4 di 8
un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non varia il numero dei vani e la loro funzionalità. Quindi, in estrema sintesi, si può affermare che un immobile può essere dichiarato catastalmente conforme, ai fini del trasferimento tra vivi (2), se tutti i dati catastali che concorrono alla determinazione della rendita sono conformi e le difformità eventualmente riscontrate tra stato di fatto e rappresentazione planimetrica rientrano tra quelle ammesse nella circolare 2/2010 dell Agenzia del Territorio. Veniamo ora alla conformità urbanistica; che in sintesi consiste nella corrispondenza tra quanto effettivamente edificato con quanto rappresentato nelle relative abilitazioni edilizie, o meglio consiste nella corrispondenza di tutte le porzioni d immobile costruite o trasformate nel tempo, rispetto a tutte le relative pratiche edilizie attinenti all intero immobile o sue porzione trasformate, a meno delle tolleranze ammesse per legge. Il primo atto legislativo, allo stato embrionale, che ha analizzato il rapporto commerciabilità/conformità urbanistica, è la Legge Ponte n. 765/1967, con cui fu statuita la nullità degli atti di compravendita relativi a terreni su cui vi è stata attuata lottizzazione abusiva. Il secondo passo normativo avviene con la Legge Bucalossi n. 10/77, con cui l art. 15 dichiarava nulli gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione e nei quali non risultava che l acquirente fosse a conoscenza del fatto. L aspetto si evolve a partire dal 02 marzo 1985, ovvero dalla pubblicazione dell articolo 17 della L. 47/85, il quale prescriveva (5) la citazione degli estremi della concessione edilizia, o della concessione edilizia in sanatoria, negli atti tra vivi di trasferimento, costituzione e scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, a pena di nullità. Col Testo Unico DPR 380/01, all art. 46 (6), non furono introdotte modifiche sostanziali relative alla commerciabilità degli immobili, vi era solo l obbligo, a pena di nullità, di citare gli estremi dei Permessi di Costruire ordinari o in sanatoria. Dall attento esame di quanto sopra, si evince che non è inibita la commerciabilità degli immobili gravati da difformità urbanistiche, ma solamente di quelli costruiti in assenza di Pagina 5 di 8
titolo o con gravi difformità dal titolo conseguito. Forse il lettore rimarrà sorpreso, ma le attuali norme non prevedono espressamente la nullità degli atti di compravendita immobiliare in caso di mancanza della conformità urbanistico-edilizia. Ancora più esplicitamente la sentenza della Cassazione 24 marzo 2004 n. 5898 ha affermato che il difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo urbanistico non rileva di per sé ai fini della validità dell atto di trasferimento, trovando rimedio nella disciplina dell inadempimento contrattuale. Nei fatti, però, è difficile trasferire immobili che siano conformi solo catastalmente e formalmente sotto l aspetto urbanistico, infatti, le planimetrie catastali allegate al rogito illustranti abusi e difformità, diverrebbero un elemento probatorio inconfutabile, qualora emergessero contestazioni sull incidenza degli abusi sulla fruibilità del bene dopo l atto di vendita. Mediatori immobiliari (7) e notai (8), sebbene per questi ultimi la giurisprudenza dominante sia di diverso avviso, possono essere sanzionati nel caso propongano la vendita o ricevano gli atti di immobili affetti da abusi; per questo motivo tendono a richiedere, ritenendola fondamentale, una dichiarazioni da inserire in atti, sotto responsabilità penale del venditore o di un tecnico da questi incaricato, di totale conformità urbanistica dell immobile. Nella regione Emilia-Romagna, dal primo gennaio 2017, la relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale è comunque obbligatoria. In questo caso, se avviene la compravendita immobiliare con difformità urbanistico edilizie, anche minori, ma non chiaramente dichiarate, i rischi connessi alla vendita dell immobile, sebbene dotato di conformità catastale e di conformità urbanistica formale, cioè corretta elencazione, nell atto, dei titoli edilizi riguardanti l immobile, espongono il venditore, non alla nullità dell atto di trasferimento, ma ad una futura richiesta di risarcimento danni, soprattutto se le difformità urbanistiche sostanziali, nel senso di non formali, e gli abusi sono riscontrabili dalle planimetrie catastali conformi, obbligatoriamente allegate all atto di compravendita. Ing. Marco Manfroni Pagina 6 di 8
(1) Secondo la Cassazione l omissione della dichiarazione di conformità allo stato di fatto della planimetria dell immobile e dei dati catastali, determina la nullità assoluta dell atto, perché la norma ha una finalità pubblicistica di contrasto all evasione fiscale, conseguendone altresì la responsabilità disciplinare del Notaio, ai sensi della L. 16 febbraio 1913, n. 89, articolo 28, comma 1, (vd. altresì Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8611 dell 11/04/2014), e così disattendendo il precedente Studio dottrinale pubblicato dal Consiglio Nazionale del Notariato nel 2014 (Studio civilistico CNN n. 846-2014/C). (2) Comma 1-bis dell'art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 sulla meccanizzazione delle Conservatorie dei Registri immobiliari, introdotto dal comma 14 dell'art. 19 del D.l. 31 maggio 2010, n. 78, convertito con modificazione dalla legge 30 luglio 2010, n. 122. (3) Aggiungendo all Art. 29 il comma 1-ter introdotto dall Art. 8, comma 1-bis del D.L. 24 aprile 2017, n. 50 (convertito, con modificazioni, della L. 21 giugno 2017, n. 96 - in vigore dal 24 giugno 2017) (4) (Cass. Civile Sez. II 11507/2016). (5) L. 47/85 Art. 17 (Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici) Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell articolo 13. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù. Nei casi in cui sia prevista l irrogazione di una sanzione soltanto pecuniaria, ma non il rilascio della concessione in sanatoria, agli atti di cui al primo comma deve essere allegata la prova dell integrale pagamento della sanzione medesima. La sentenza che accerta la nullità degli atti di cui al primo comma non pregiudica i diritti di garanzia o di servitù acquisiti in base ad un atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda diretta a far accertare la nullità degli atti. Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza della concessione al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa: forma del precedente, che contenga la menzione omessa. (6) Art. 46 DPR 6 giugno 2001, n. 380 - Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, Pagina 7 di 8
per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù. (7) Il mediatore immobiliare è invece responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere con l'ordinaria diligenza, l'esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l'acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall'acquirente, sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione (cfr., Cass. civ. Sent. n. 6926/2012). Parimenti, sempre in applicazione dei principi espressi, si è statuito che la mancata informazione del promissario acquirente circa l esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell immobile contenuta nell atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione (cfr., Cass. civ. Sent. n. 16623/2010). (8) L affidamento nelle dichiarazioni, tenute dalle parti nella stipula di un contratto di compravendita di un immobile, e risultate poi mendaci, può costituire fonte di responsabilità per il professionista. È quanto stabilito dal Tribunale di Nola che, con sentenza n.886 depositata il 17/03/2014, Giudice dott. Dario Raffone, si è pronunciato sulla responsabilità di un notaio nell ambito di un procedimento instaurato dall acquirente di un immobile risultato difforme dall autorizzazione amministrativa, diversamente da quanto dichiarato e documentato dall alienante. Pagina 8 di 8