TRIBUNALE DI PIACENZA Esecuzione immobiliare: n 327/2012 Promossa da: BANCA POPOLARE DI MILANO Soc. Coop. a r.l. Contro: LOPEZ VALVERDE ROBINSON PATRICIO Giudice Esecutore: dott. Antonino Fazio RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO Piacenza, lì 16 gennaio 2014 IL TECNICO INCARICATO 1
PREMESSA L ill.mo Sig. Giudice dott. Antonino Fazio, con decreto in data 02/08/2013, ha nominato il sottoscritto Dott. Ing. Celestina Mulazzi quale esperto nell esecuzione immobiliare n 327/2012 promossa da BANCA POPOLARE DI MILANO Soc. Coop. a r.l. contro LOPEZ VALVERDE ROBINSON PATRICIO. Nell udienza tenuta il 18/09/2013 il sottoscritto ha prestato giuramento di rito. INCARICO Si riporta di seguito il contenuto del Verbale del giuramento dell esperto ex art. 569 C.P.C. Il Giudice dell esecuzione - letta l istanza di vendita nella procedura esecutiva in epigrafe - esaminata la documentazione prodotta - visti ed applicati gli artt. 569 comma 1 c.p.c. e 173 bis disp. Att. c.p.c. CONFERISCE all esperto il seguente incarico: - esaminare l atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza od inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione; - ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente: 1. l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; 2
3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; 4. l attestazione circa l esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare - domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento - atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione - il regime patrimoniale della famiglia e l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; - altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); 5. l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie o regolarizzazioni catastali; 3
7. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare; 8. l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; 9. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero su una alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 10. l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 11. il nominativo e recapito dell Amministratore condominiale, qualora il bene oggetto di stima faccia parte di un edificio in condominio; 12. l allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dall esterno e 2 scatti dall interno); 13. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie in formato pdf ed un altro cd-rom in formato word delle perizie che sarà consegnato al professionista delegato delle operazioni di vendita. 4
OPERAZIONI PERITALI Il sottoscritto ha accettato l incarico ed ha proceduto all espletamento dello stesso mediante le seguenti prestazioni: Visura presso il Servizio catastale dell Agenzia del Territorio (ex U.T.E.) ufficio Provinciale di Piacenza - in data 25/10/2013 - per la verifica della posizione catastale. In tale occasione è stata richiesta ed ottenuta la visura storica per immobile, stralcio dalla mappa catastale e copia della planimetria catastale; Visura presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell Agenzia del Territorio (Ex Conservatoria RR.II.) Ufficio Provinciale di Piacenza in data 11/11/2013 per verificare i pignoramenti, i passaggi di proprietà, le iscrizioni e gli annotamenti nel ventennio; Sopralluogo all immobile pignorato effettuato in data 13/12/2013. In tale occasione il sottoscritto: o ha preso visione delle caratteristiche costruttive, delle finiture e dello stato di manutenzione o ha raccolto documentazione fotografica sia dell interno che dell esterno dell immobile o ha raccolto documentazione relativa allo stato di possesso dell immobile; Ricerca anagrafica effettuata presso l Ufficio Anagrafe e Stato Civile del Comune di Castel San Giovanni (Pc) in data 09/12/2013; Richiesta e ritiro del certificato di residenza e stato di famiglia presso l Ufficio Anagrafe del Comune di Borgonovo Val Tidone (Pc) ove è attualmente residente il debitore esecutato in data 9/12/2013; (V. Certificati anagrafici ALLEGATO A alla presente); Richiesta dell estratto per riassunto del certificato di matrimonio presso il Comune di Roma (V. Certificati anagrafici ALLEGATO A alla presente); Ricerche presso il Comune di Castel San Giovanni Servizio Edilizia in data 09/12/2013 per la verifica della regolarità edilizia dell unità immobiliare pignorata e per l acquisizione di stralcio del PRG vigente e relative Norme di Attuazione; Ha infine eseguito indagini relative alla commercialità del bene per la determinazione dell attuale valore di mercato. I risultati delle sopracitate operazioni sono riportate nelle risposte di seguito riportate. 5
RISPOSTE ALL INCARICO RICEVUTO Verifica preliminare della documentazione presentata. Preliminarmente il sottoscritto ha verificato che la documentazione di cui all ex art. 567 cod. proc. Civ. depositata dal legale del creditore procedente in data 31/01/2013, è completa ed idonea. Sono infatti presenti: Certificazione Notarile ventennale; Storico catastale; Estratto mappa. 6
PUNTO 1: 1. l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; RISPOSTA: 1.a) Confini: Appartamento: cortile comune, ragioni di terzi, corridoio (salvo altri e come meglio in fatto) Cantina: cortile comune per tre lati, corridoio d accesso alle cantine (salvo altri e come meglio in fatto). 1.b) Dati catastali: L immobile, alla data del 25/10/2013, risultava censito con i seguenti dati catastali: Catasto Fabbricati del Comune di Castel San Giovanni Intestazione e titolo: LOPEZ VALVERDE Robinson Patricio nato in ECUADOR il 17/12/1972 Proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni. Dati identificativi e di classamento: Foglio n 27 - Particella n 223 - Sub 28 - Cat. A/3 - Classe 4 - Consistenza 4 vani Rendita Euro 206,58 Indirizzo: VIA DEI MULINI piano: T-4 7
derivante da: o VARAZIONE TOPONOMASTICA del 17/10/2011 n. 73139.1/2011 in atti dal 17/10/2011 (protocollo n. PC0205301) VARIAZIONE DI TOPONOMATICA RICHIESTA DAL COMUNE o VARIAZIONE del 28/10/1992 n. 1576.1/1992 in atti dal 28/10/1998 VARIAZIONE NELLA QUALITA CLASSAMENTO CON PROGETTO FINALIZZATO o VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO o Impianto meccanografico del 30/06/1987. A seguito delle verifiche eseguite nel corso del sopralluogo, lo scrivente ha riscontrato che la planimetria catastale dell unità immobiliare è conforme allo stato di fatto. (V. Documentazione catastale ALLEGATO B alla presente). 1.c) Verifica della corrispondenza dei dati catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento: Il sottoscritto tecnico incaricato ha verificato che i dati risultanti dagli atti catastali corrispondono ai dati catastali riportati nell atto di pignoramento. 1.d) Diritto reale sottoposto a pignoramento: Il pignoramento riguarda l intera piena proprietà dell unità immobiliare sottoposta ad esecuzione. 1.e) Estremi dell atto di provenienza e cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio: L intera proprietà dei beni pignorati è pervenuta al debitore esecutato per acquisto dal Sig. Monenciu Florin nato a Beius (Romania) il 28/06/1981 con atto Dott. Luigi Ligori Notaio in Vigevano (Pv) del 30/10/2007 Rep. n 186806 Raccolta 13308 trascritto a Piacenza il 13/11/2007 RG 19283 RP 11542. 8
Al Sig. Monenciu Florin la stessa proprietà, era pervenuta per acquisto dalla Sig.ra Rossi Angelita nata a Guardamiglio (Lo) il 25/02/1940 con atto Dott. Amedeo Fantigrossi Notaio in Castel San Giovanni (Pc) del 27/06/2005 Rep. n 97531/17408 trascritto a Piacenza il 01/07/2005 RG 11235 RP 7270. La Sig.ra Rossi Angelita era proprietaria da oltre il ventennio. La proprietà delle aree coperte e scoperte le era pervenuta per acquisto con atto del Dott. Viscardo Tagliaferro Notaio in Castel San Giovanni in data 26/03/1964 Rep. n 11436/4835 trascritto a Piacenza in data 21/04/1964 ai n.ri 2262/2062. Quanto ai fabbricati, per costruzione, previa demolizione degli stabili preesistenti, a propria cura e spese dal 20/06/1965 al 15/05/1967. I fabbricati sono stati dichiarati abitabili in data 27/09/1968. 9
PUNTO 2: 2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; RISPOSTA: 2.a) Descrizione dell immobile pignorato E stato effettuato sopralluogo all immobile in data 13/12/2013. L unità immobiliare oggetto di esecuzione fa parte del complesso di stabili in Condominio siti in Castel San Giovanni, Via dei Mulini, numeri civici 25-27-29-31 costituiti da un corpo principale di fabbricato denominato Fabbricato Scale A e B, da un più piccolo fabbricato denominato Fabbricato scala C nonché da due costruzioni accessorie rispettivamente denominate Costruzione D e Costruzione E, poste l una nel cortile a nord, l altra nel cortile a sud del fabbricato principale. Il complesso è dotato di due aree cortilizie (rispettivamente a nord e a sud del fabbricato scale A-B) poste tra loro in comunicazione da un androne carraio che sottopassa il fabbricato scale A-B. L unità immobiliare oggetto di esecuzione fa parte della scala B con accesso da Via dei Mulini, n.c. 27. Trattasi di appartamento posto al piano quarto composto da ingresso, corridoio, cucina, soggiorno, camera da letto, disimpegno, servizio e un balcone con annesso un vano di cantina posto al piano terra. A tale unità immobiliare compete la proporzionale quota di comproprietà degli spazi ed enti comuni dell intero fabbricato in ragione di legge e del Regolamento di Condominio che, con le unite tabelle millesimali, si trova allegato all atto del Notaio Alberto Vullo in data 01/04/1979 rep. n 44597/5037, registrato a Piacenza il 18/04/1979 al n 2783, ivi trascritto il 20/04/1979 ai n.ri 3302/2767. Le principali caratteristiche costruttive e di finitura del fabbricato sono le seguenti: - Strutture portanti verticali: cemento armato e murature tradizionali; - Strutture portanti orizzontali: solai prefabbricati in laterizio; - Copertura: con struttura in legno e laterizio con sovrastante manto di copertura di tegole; - Lattoneria: in lamiera preverniciata; - Finiture esterne: parte in intonaco tinteggiato e parte in mattoni faccia a vista; - Balconi con ringhiere metalliche di tipo semplice; 10
- Tramezzature: pareti di laterizio; - Intonaci: al civile; - Vano scala di collegamento fra i piani con scala in marmo e ringhiera metallica, pianerottoli in graniglia; - Grado di finitura: normale in relazione all epoca di costruzione; - Stato di conservazione: scadente. Le principali finiture dell appartamento sono le seguenti: - Porta di ingresso all appartamento: di tipo blindato; - Pavimenti: parte in piastrelle di ceramica e parte in parquet; - Rivestimenti: cucina e bagno in ceramica: - Serramenti esterni: tapparelle in plastica; - Serramenti interni: in legno con doppi vetri; - Porte interne: in legno ti tipo cieco; - Impianto elettrico: sottotraccia; - Impianto idrico-sanitario: esistente; - Impianto di riscaldamento: di tipo centralizzato; - Impianto di condizionamento: non esistente; - Grado di finitura: normale; - Stato di conservazione: scadente. Per la determinazione della consistenza commerciale dell unità immobiliare in oggetto, il sottoscritto tecnico incaricato ha tenuto conto della superficie comprensiva delle murature interne ed esterne (1/2 quelle comuni con altre proprietà) e considerato la superficie del balcone al 50%. La superficie calcolata con i suddetti criteri è risultata pari a circa mq. 70,00 11
PUNTO 3: 3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; RISPOSTA: 3.a) Stato di possesso del bene e titolo di occupazione L abitazione sottoposta ad esecuzione è attualmente disabitata. Il debitore esecutato ha infatti trasferito la propria residenza unitamente alla moglie e ai tre figli (fino all 11/04/2013 presso l unità immobiliare oggetto di esecuzione) in altra abitazione in Borgonovo Val Tidone (Pc) Via Cavallotti, 26 (V. Certificati anagrafici ALLEGATO A alla presente). In occasione del sopralluogo, come risulta dal verbale di sopralluogo (ALLEGATO C alla presente), si sono verificati problemi con la serratura della porta di ingresso con impossibilità di richiudere la stessa. Il debitore esecutato ha dichiarato di non essere disposto a cambiare la serratura ed ha lasciato allo scrivente CTU la chiave della serratura da sostituire dichiarando così di consegnare l appartamento. 12
PUNTO 4: 4. l attestazione circa l esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare o domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento o atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione o il regime patrimoniale della famiglia e l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; o altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); RISPOSTA: 4.a) Oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente L unità immobiliare fa parte del Condominio denominato Condominio Mulini. Dalle informazioni fornite dall Amministratore del Condominio Geom. Giuseppe Tutino risulta che all unità immobiliare in oggetto competono 33/1000 di comproprietà sulle parti comuni e che il debito complessivo maturato nei confronti dell Amministrazione Condominiale risulta pari ad Euro 5.862,41. Risulta inoltre specificato che il debito riferito alla gestione anno 2012 risulta essere pari ad Euro 812,81 e quello relativo alla gestione anno 2013 pari ad Euro 1.172,13. Ai sensi dell art. 63 disp. Att. c.c., nel caso non venissero pagati dall esecutato, resteranno a carico dell acquirente le spese relative all anno in corso ed a quello precedente ossia per la somma di Euro 1.984,94. (ALLEGATO D alla presente). 13
4.b) Regime patrimoniale della famiglia del debitore esecutato Dalle verifiche anagrafiche effettuate, risultano le seguenti informazioni: - Al Comune di Castel San Giovanni risulta che il debitore esecutato è di stato civile coniugato per aver contratto matrimonio con la Sig.ra Manobanda Chicaiza Blanca Beatriz nata ad Ambato (Ecuador) il 20/06/1982 in Roma il 10/10/2002; - E stato chiesto al Comune di Roma il relativo estratto per riassunto dell atto di matrimonio con annotazioni, ma come risulta dalla dichiarazione rilasciata dell Ufficiale di Anagrafe di tale Comune, non risulta ai loro atti il matrimonio indicato; - Da ulteriori informazioni assunte direttamente dal debitore esecutato, risulta che il matrimonio è stato sì contratto a Roma il 10/10/2002, ma presso l Ambasciata Ecuadoregna. Si desume pertanto che trattasi di matrimonio non soggetto alla legislazione italiana per quanto riguarda i rapporti patrimoniali; - In occasione della stipula dell atto di acquisto dell immobile in oggetto, il debitore esecutato aveva dichiarato di essere coniugato in regime di separazione dei beni. (V. Certificati anagrafici ALLEGATO A alla presente). 14
PUNTO 5: 5. l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; RISPOSTA: 5.a) Formalità che saranno cancellate dalla procedura e costi per la loro cancellazione. Dalle visure nei Pubblici RR.II. effettuate dallo scrivente in data 11/11/2013, è emerso che le unità immobiliari di cui trattasi sono gravate dalle seguenti formalità pregiudizievoli, che saranno cancellate dalla procedura o comunque non opponibili all acquirente - Iscrizione in data 13/11/2007 RP 3909 RG 19284 relativa all ipoteca volontaria concessa a garanzia di mutuo rogato dal Notaio Dott. Logori Luigi con atto Rep. n 186807/13309 del 30/10/2007 a favore della BANCA POPOLARE DI MILANO Soc. Coop. a r.l. con sede in Milano contro il debitore esecutato, durata di anni 30 per la somma di Euro 250.000,00 di cui capitale Euro 125.000,00; - Trascrizione in data 03/12/2012 RP 10580 RG 14067 relativa all atto di pignoramento immobiliare notificato dal Tribunale di Piacenza in data 26/09/2012 rep. n 2757/2012 a favore di Banca Popolare di Milano Soc. Coop. a r.l. e contro il debitore esecutato. I costi da sostenere per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sopra elencate ammontano complessivamente a Euro 302,00 (trecentodue/00) a titolo di imposte ipotecarie, tasse ipotecarie e bolli, esclusi gli onorari. 15
PUNTO 6: 6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie o regolarizzazioni catastali; RISPOSTA: 6.a) Verifica della regolarità edilizia del bene e dell esistenza della dichiarazione di agibilità. Presso l Ufficio Tecnico del Comune di Castel San Giovanni è stata reperita copia del Certificato di Abitabilità del fabbricato in cui è posta l unità immobiliare oggetto di esecuzione dal quale risulta che lo stesso è stato costruito a cura e spese della Sig.ra Rossi Angelita nata a Guardamiglio (Lo) il 25/02/1940 nel periodo 20/06/1965 15/05/1967 e dichiarato abitabile in data 27/09/1968. La posizione urbanistico-edilizia risulta regolare. (ALLEGATO E alla presente); 6.b) Verifica della classificazione nel P.R.G. vigente L area su cui insiste il fabbricato risulta classificata nel vigente Regolamento Urbanistico Edilizio del Comune di Castel San Giovanni quale Ambiti residenziali saturi di frangia urbana normata dall art. 28/IV. Si allega la tavola grafica e la relativa norma del RUE (ALLEGATO F alla presente); 6.c) Certificato di destinazione urbanistica Lo scrivente non ha provveduto a richiedere il Certificato di Destinazione Urbanistica di cui all art. 30 comma 2 del D.P.R. 6 giugno 2001, n 380, in quanto l area di pertinenza delle unità immobiliari pignorate ha una superficie inferiore a mq. 5.000 e pertanto il suddetto Certificato non è necessario nel caso in esame, come stabilito dal sopra citato art. 30 comma 2 del D.P.R. 380/01. 16
PUNTO 7: 7. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare; RISPOSTA: 7.a) Valutazione estimativa del lotto. Per la valutazione viene adottato il sistema sintetico comparativo, in quanto, a parere dello scrivente, è quello più obiettivo ed immediato in quanto direttamente collegato al mercato, punto di riferimento del valore di qualsiasi bene. Il criterio è quindi quello del più probabile valore di mercato che viene opportunamente abbattuto forfettariamente: - del 20% per tenere conto dell assenza di garanzia per vizi occulti e della natura esecutiva e non contrattuale della vendita Nella valutazione il sottoscritto tiene conto di quanto sopra ed in particolare dei seguenti elementi di stima: - destinazione d uso; - consistenza commerciale; - ubicazione; - grado di finitura; - epoca di costruzione; - stato di conservazione. A seguito delle considerazioni sopra riportate, lo scrivente procede ad attribuire al bene di cui trattasi il seguente valore di stima: 17
Abitazione al quarto piano con annessa cantina al piano terra A corpo Euro 70.000,00 A dedurre: - abbattimento forfettario del 20% per le ragioni sopra esposte Euro 14.000,00 - spese condominiali che resteranno a carico dell acquirente Euro 1.984,94 ------------------- Sommano deduzioni Euro 15.984,94 Euro 15.984,94 ------------------ Valutazione Euro 54.015,06 che si arrotonda in Euro 54.000,00 =========== (diconsi Euro cinquantaquattromila/00) 18
PUNTO 8 : 8. l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; RISPOSTA: 8.a) Verifica della necessità o meno del pagamento dell IVA per il trasferimento al compratore Il trasferimento dell immobile pignorato al compratore non comporterà il pagamento dell IVA, in quanto l unità immobiliare sottoposta a esecuzione non costituisce bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato. 19
PUNTO 9: 9. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero su una alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; RISPOSTA: 9.a) Parere circa la comoda divisibilità o alienazione separata della quota spettante al debitore. Nel caso di cui trattasi l esecuzione immobiliare non ha per oggetto una quota indivisa, bensì l intera piena proprietà dell immobile pignorato in capo al debitore esecutato, pertanto il parere non è necessario. 20
PUNTO 10: 10. l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; RISPOSTA: 10.a) Nel corso del sopralluogo eseguito nell immobile oggetto di stima, non si sono riscontrati difetti o ammaloramenti tali da richiedere l esecuzione di opere urgenti al fine di ripristinare la funzionalità del bene o evitare la compromissione della funzionalità stessa. 21
PUNTO 11: 11. il nominativo e recapito dell Amministratore condominiale, qualora il bene oggetto di stima faccia parte di un edificio in condominio; RISPOSTA: 11.a) L Amministratore del Condominio in cui è posta l unità immobiliare in oggetto è il Geom. Giuseppe Tutino con recapito in Castel San Giovanni (Pc) Corso Giacomo Matteotti, 88 Tel. 0523/883698. 22
PUNTO 12: 12. l allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell esterno e 2 scatti dell interno); 12.a) Allegazione delle planimetrie e delle fotografie dell immobile pignorato. Per la planimetria si fa riferimento a quella catastale in quanto corrispondente allo stato di fatto. (ALLEGATO B alla presente). Si allegano altresì n 12 fotografie relative sia agli esterni sia agli interni (ALLEGATO G. alla presente). 23
PUNTO 13: 13. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie in formato pdf ed un altro cd-rom in formato word delle perizie che sarà consegnato al professionista delegato delle operazioni di vendita. RISPOSTA: 13.a) Predisposizione dei cd-rom contenenti i files della relazione e delle fotografie. Sono allegati n 3 supporti informatici (cd-rom) nei quali sono stati masterizzati i files della relazione peritale e delle fotografie (ALLEGATO H alla presente). Piacenza, lì 16 gennaio 2014 IL TECNICO INCARICATO Allegati: A. Documenti anagrafici; B. Documentazione catastale; C. Verbale di sopralluogo; D. Documentazione spese condominiali; E. Certificato di abitabilità; F. Estratto dello Strumento Urbanistico vigente e delle relative norme tecniche; G. Documentazione fotografica; H. N 3 cd-rom contenenti i files della relazione peritale e delle fotografie. 24
Allegato A DOCUMENTI ANAGRAFICI 25
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Allegato B DOCUMENTAZIONE CATASTALE 29
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Allegato C VERBALE DI SOPRALLUOGO 34
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Allegato D DOCUMENTAZIONE SPESE CONDOMINILAI 36
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Allegato E CERTIFICATO DI ABITABILITA 38
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Allegato F ESTRATTO DELLO STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE E DELLE RELATIVE NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE 40
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Allegato G DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA 43
Viste esterne Finestra e balcone dell appartamento 44
Vista del retro del fabbricato Vano scala condominiale 45
Porta di accesso all appartamento Particolare porta di accesso 46
Corridoio di ingresso Cucina 47
Camera 1 Bagno 48
Camera 2 Particolare serramento esterno 49
Allegato H N. 3 CD-ROM CONTENENTI I FILES DELLA RELAZIONE PERITALE E DELLE FOTOGRAFIE 50