TRIBUNALE di BOLOGNA

TRIBUNALE di BOLOGNA *** FALLIMENTO n. 176/2013 *** PERIZIA di STIMA degli IMMOBILI LOTTO 5 *** DATI DEL FALLIMENTO Sentenza dichiarativa di fallimento n. 176/2013 emessa dal Tribunale di Bologna il 01 ottobre 2013. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Piena proprietà su area edificabile ad uso residenziale, facente parte di un comparto edificatorio in corso di urbanizzazione sito in Comune di Faenza (Ra), nel centro abitato frazionale di Granarolo Faentino. Nel lotto sono comprese le aree destinate alle opere di urbanizzazione e n. 1 manufatto ad uso cabina di trasformazione elettrica, beni questi che dovranno essere ceduti gratuitamente al Comune dopo il completamento e collaudo delle opere. Il comparto edificatorio è ubicato immediatamente a nord del centro abitato di Granarolo Faentino, ad est della via Altini ed a nord della via Ponte Valle, strade queste con le quali confina. L abitato di Granarolo Faentino è posto a nord del Capoluogo comunale di Faenza dal quale dista circa 10 chilometri. Esso è a questo collegato tramite la strada provinciale 8, strada che interseca a circa 4 chilometri dal capoluogo l autostrada A 14 in corrispondenza del casello di Faenza, pertanto il centro frazionale dove è ubicata l area in esame dista dal casello autostradale circa 6 chilometri. La consistenza complessiva del comparto edificatorio e di mq. 37.215 di questi solamente mq. 34.755, sono di proprietà della società fallita. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima risultano così identificati. 1

Catasto Terreni del Comune di Faenza (RA) : Foglio 13 mappale 272 seminativo di mq. 26.975 Foglio 13 mappale 161 seminativo di mq. 632 Foglio 13 mappale 95 vigneto di mq. 835 Foglio 13 mappale 252 seminativo di mq. 6.283 Foglio 13 mappale 273 ente urbano di mq. 30 (*) Totale mq. 34.755 (*) area di sedime fabbricato cabina elettrica Catasto Fabbricati del Comune di Faenza (RA) : Foglio 13 mappale 273 sub. 1 categoria D/1 rendita euro 112,00 (cabina di trasformazione elettrica). CONFINI L area confina a sud con la via Ponte Valle, ad ovest con la via Altini, a nord con i mappali 249, 248, 251 e 361 del foglio 13,a est con il mappale 253 e varie aree cortilive di fabbricati urbani. PROVENIENZA DEL BENE L area edificabile nel suo complesso risulta pervenuta alla società fallita attraverso i seguenti atti notarili: 1) Atto di compravendita stipulato a ministero del notaio dott. Vincenzo Santoro di Bologna, in data 05 aprile 2002 repertorio n. 105943 raccolta n. 17241 registrato all Agenzia delle Entrate Ufficio di Bologna 1 il giorno 12 aprile 2002 n. 1358 serie 1V, trascritto a Ravenna il 17 aprile 2002 n. 37 reg. gen. 8287 - reg. part. 5255 (mappale 95). 2) Con atto a rogito notaio Vincenzo Maria Santoro di Bologna in data 27 settembre 2004 Repertorio n. 111021, la società fallita ha mutato la denominazione sociale; l atto è stato trascritto in data 13 ottobre 2004 all art. 15271 reg. part. 3) Atto di compravendita stipulato a ministero del notaio dott. Vincenzo Santoro di Bologna, in data 21 giugno 2006 repertorio n. 115224 raccolta n. 23221 registrato all Agenzia delle Entrate Ufficio di Bologna 1 il giorno 13 luglio 2006 n. 4786 serie 1T, trascritto a Ravenna il 18 luglio 2006 n. 9 reg. gen. 19147 - reg. part.. 11508 (mappali 161-272-273). 2

4) Atto di compravendita stipulato a ministero del notaio dott. Vincenzo Santoro di Bologna, in data 22 settembre 2006 repertorio n. 115558 raccolta n. 23461 registrato all Agenzia delle Entrate Ufficio di Bologna 1 il giorno 28 settembre 2006 n. 6205 serie 1T, trascritto a Ravenna il 04 ottobre 2006 n. 93 reg. gen. 25503 - reg. part.. 15312 (mappale 252). 5) Con atto a rogito notaio Vincenzo Maria Santoro di Bologna in data 31 gennaio 2007 repertorio n. 116362, la sede della società fallita è stata trasferita ad Imola; l atto è stato trascritto in data 21 febbraio 2007 all art. 2984 reg. part. ATTI PREGIUDIZIEVOLI SERVITU La sentenza di fallimento non risulta trascritta. Servitù attive e passive se e come esistenti e aventi ragioni legali di essere relativamente a servitù di elettrodotto, rete gas ed acqua, rete telefonica, rete pubblica illuminazione, reti fognarie, da costituire per l urbanizzazione del comparto urbanistico di cui le aree fanno parte. In riferimento all atto di provenienza di cui al punto 2) precedente, si dà atto che sulle aree acquistate con detto atto esistono servitù di elettrodotto a favore dell ENEL e di metanodotto a favore della SNAM regolarmente costituite son gli atti richiamati nel rogito. In riferimento all atto di provenienza di cui al punto 3) precedente, si dà atto che sulle aree acquistate con detto atto esiste servitù di metanodotto a favore della SNAM regolarmente costituita son l atto richiamato nel rogito. Nello stesso atto, in considerazione del fatto che il venditore è anche proprietario dei mappali 253 e 168 della superficie complessiva di mq. 2.460, confinanti con l area acquistata e facenti parte a loro volta del comparto edificatorio, la società acquirente, per espresso patto contrattuale, si è assunta l onere di provvedere alla totale urbanizzazione del comparto, ricomprendendo anche i due mappali di proprietà del venditore, senza nulla pretendere da questi. Il venditore a sua volta ha conferito alla società acquirente, mandato a compiere, anche per suo conto e nome, tutte le pratiche amministrative necessarie per dar corso all urbanizzazione del comparto nel suo complesso. Ai fini estimativi si dovrà tener conto che in forza di questo patto, tutti gli onere inerenti e conseguenti l urbanizzazione del comparto, faranno carico per intero all aggiudicatario. Nello specifico così come riportato nella relazione notarile ventennale agli atti, risulta : - trascrizione in data 25 maggio 2010 art. 5785, quale scrittura privata autenticata nelle firme dal notaio Vincenzo Palmieri in data 6 maggio 2010 Repertorio n. 356844/33679, portante 3

convenzione edilizia con il Comune di Faenza; - trascrizione in data in data 29 febbraio 2012 art. 2459, quale scrittura privata autenticata nelle firme dal notaio Massimo Gargiulo in data 23 febbraio 2012 Rep. 145761, avente ad oggetto servitù a favore dell'enel e a carico delle particelle 272 e 273 in oggetto; - trascrizione in data 15 marzo 2013 art. 2906, quale scrittura privata autenticata nelle firme dal notaio Mauro Barisone in data 28 febbraio 2013 Rep. 43393, avente ad oggetto servitù di metanodotto a favore Snam Rete Gas S.p.A. e a carico della particella 272 in oggetto; Risultano poi alcune trascrizioni riguardanti precedenti mappali, da cui derivano le attuali particelle 161, 272 e 273, trascrizioni che vengono comunque richiamate: - trascrizione in data 5 maggio 1972 art. 3450, quale servitù a favore dell'enel a carico dei mappali 20, 28, 37 e 52 del foglio 13 di Faenza (atto notaio Renato Ferraresi di Bologna in data 10 marzo 1972 Rep. 12077); - trascrizione in data 12 giugno 1987 art. 4601, quale servitù di elettrodotto a favore ENEL a carico dei mappali 28 e 76 del foglio 13 (atto notaio Giovanni De Pasquale del 19 dicembre 1986 Rep. 57258 e del 13 maggio 1987 Rep. 59618); - trascrizione in data 20 febbraio 1996 art. 1780, quale servitù di passaggio creatasi per destinazione del padre di famiglia a favore del mappale 198 del foglio 13 e a carico di carraia esistente sul mappale 197 del foglio 13 (dal quale derivano le partic. 272 e 273 in oggetto), in base a rogito di compravendita del notaio Antonfrancesco Vicini di Faenza del 15 febbraio 1996 Rep. 22833. REGIME FISCALE La Società fallita è qualificabile come IMPRESA COSTRUTTRICE che ha in corso i lavori di urbanizzazione dell area, lavori non ancora terminati. La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. o a imposta di registro secondo il regime fiscale vigente al momento del trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA- URBANISTICA Norme urbanistiche Il Comune di Faenza dal punto di vista della normativa urbanistica risulta dotato di P.R.G. (Piano Regolatore Generale) approvato con delibera di Giunta Provinciale n. 397/22571 del 29-04-1998 e di P.S.C. (Piano Strutturale Comunale ) approvato dal Consiglio Comunale con delibera n. 17 del 22-01-2010. In riferimento a quest ultimo strumento, non risultano ancora adottati il R.U.E. 4

(Regolamento Urbanistico Edilizio) ed il P.O.C. (Piano Operativo Comunale), di conseguenza in forza dell art. 3 comma 3 delle Norme di Attuazione del PSC fino all adozione del RUE e del POC in relazione alla specifica disciplina di competenza, rimangono in vigore gli strumenti urbanistici con le relative norme dei piani vigenti ed è consentita l adozione e approvazione degli strumenti urbanistici di cui al art. 41 comma 2 della L.R. 20/2000.(piani attuativi, varianti al PRG ecc... ndr.). In questo contesto normativo restano applicabili le disposizioni del vigente PRG 96 dove l area è individuata nella Tav. 3 con la scheda n. 158 per una superficie territoriale (ST) di mq. 37.215 con destinazione prevalentemente residenziale. Il Piano Particolareggiato di Iniziativa Privata In forza di questa destinazione la società proprietaria ebbe a presentare in data 17-06-2008 (pratica edilizia n. 647) un Piano Particolareggiato di Iniziativa Privata (PPIP denominato Area Ponte Valle ). Tale PPIP, dopo essere stato assoggettato alle procedure istruttorie di legge, fu approvato dal Consiglio Comunale del Comune di Faenza con delibera n. 7863/55 del 04 febbraio 2010. La convenzione urbanistica Successivamente tra la proprietà attuatrice ed il Comune è stata sottoscritta la convenzione urbanistica con autentica di firme a cura del notaio Vincenzo Palmieri di Ravenna in data 06 maggio 2010. L atto è stato registrato a Lugo il 24-05-2010 n. 1684 serie 1T e trascritto all Ufficio del Territorio di Ravenna il 25-05-2010 reg, gen. N.9745 reg. part. N.5785. All atto è allegata copia del rogito di acquisto di cui al punto 3) del precedente capitolo provenienza del bene, in quanto il legale rappresentante della società parzialmente proprietaria, ha sottoscritto la convenzione anche in nome e per conto del venditore, proprietario dei mappali 253 e 168, assumendo per intero a proprio carico gli oneri derivanti dall impegno ad urbanizzare l area ed a cedere gratuitamente al Comune, dopo il collaudo delle opere, le aree e le opere di urbanizzazione interessanti anche aree di proprietà del venditore medesimo. Scadenze adempimenti La convenzione fissa in 10 anni il temine di validità del Piano Particolareggiato, decorrenti dalla data di trascrizione della convenzione stessa. La scadenza viene pertanto fissata al 25-05-2020. Garanzie A garanzia degli obblighi assunti in convenzione relativamente alla puntuale realizzazione delle opere di urbanizzazione la Società attuatrice ha prestato polizza fidejussoria per l importo di euro 5

1.819.267,12 corrispondente al 100% della stima dei costi relativi alla realizzazione delle opere di urbanizzazione previste nel piano. La polizza è stata rilasciata dalla Fondiaria SAI s.p.a. il 30-04- 2010 n. M0995557611 agenzia 347 Mirandola. Titoli abilitativi delle opere di urbanizzazione L urbanizzazione del comparto è stata autorizzata dal Comune di Faenza con il rilascio del Permesso di Costruire n. 154 in data 23-08-2010, notificato in data 24-08-2010. La comunicazione di inizio lavori è del 16-02-2011 prot. 005354. Tra le opere di urbanizzazione assentite è compreso il manufatto ad uso cabina di trasformazione elettrica prevista nel PPIP. Successivamente risulta depositata in Comune una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C..I.A.) in data 11-02-2012 prot. 4804/12 Scia n. 117, relativa a variante alle opere di urbanizzazione per servizi tecnologici (area SNAM). Il termine previsto per ultimare i lavori in base al Permesso di Costruire rilasciato è scaduto il 24-08-2013, di conseguenza l aggiudicatario dovrà prendere accordi con il Comune per il rilascio di un ulteriore Permesso di Costruire avente per oggetto il completamento delle opere di urbanizzazione. A questo proposito risulta che in data 17-02-2014 l Amministrazione Comunale abbia richiesto alla Fondiaria Sai l escussione della fidejussione prestata in sede di sottoscrizione della convenzione urbanistica a garanzia della realizzazione delle opere di urbanizzazione. Suddivisione dell area in superficie fondiaria ed opere di urbanizzazione Il progetto di PPIP approvato prevede la suddivisione dell intero comparto in 10 lotti edificabili di superficie fondiaria (SF) complessiva pari a mq. 16.229, dei quali 8 lotti, per una superficie di mq. 15.075, interessano aree di proprietà della società fallita e 2, per una superficie di mq. 1.154 di proprietà di terzi. I rimanenti mq. 20.986, che completano la superficie del comparto, riguardano le opere di urbanizzazione quali viabilità, parcheggi, verde pubblico, marciapiedi, cabina di trasformazione, area impianto gasdotto SNAM ecc. La suddivisione dei lotti è la seguente: 1) lotti di proprietà della società fallita Lotto A mq. 1.122 Lotto B mq. 2.271 Lotto C mq. 955 Lotto D mq. 1.814 Lotto E mq. 2.438 6

Lotto F mq. 2.438 Lotto G mq. 1.782 Lotto H mq. 2.255 Totale mq. 15.075 2) Lotti di proprietà di terzi facenti parte del comparto Lotto I mq. 564 Lotto L mq. 590 Totale mq. 1.154 L edificazione assegnata ai lotti è indicata a volume e tiene conto di una quota di bioedilizia. La volumetria totale assegnata agli 8 lotti di proprietà della società fallita ammonta a complessivi mc. 31.279,50 comprensiva di mc. 5.213,25 di bioedilizia. Verifica situazione urbanistica Nel presente capitolo lo scrivente ha riportato gli elementi essenziali contenuti nella convenzione urbanistica sottoscritta: Per accertare nei dettagli ed in modo esaustivo la situazione dei rapporti in essere con il Comune di Faenza, l aggiudicatario dovrà esaminare il testo integrale della convenzione allegata alla presente perizia. L immobile è libero da persone. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE Trattasi di terreno edificabile posto nell immediata periferia nord del centro abitato frazionale di Granarolo Faentino che rappresenta la frazione più importante del Comune di Faenza con i suoi circa 1.100 abitanti. Il comparto edificatorio può considerarsi la prima zona disponibile, per ubicazione e posizione strategica rispetto alla viabilità principale del paese, per il futuro sviluppo dell abitato quando la stasi del mercato immobiliare potrà essere superata con l auspicabile ripresa dell economia nel suo insieme. Attualmente l area risulta parzialmente urbanizzata in quanto i lavori principali sono già stati realizzati. La viabilità è in gran parte completata con anche la pavimentazione di base posta con un binder bituminoso, i marciapiedi sono già impostati con la fondazione in cls, la cabina elettrica è completa, le linee della rete fognaria già posate così come le polifere della pubblica illuminazione delle linee telefoniche e della rete di distribuzione dell energia elettrica. Sono già posti in opera i blocchi di fondazione e sostegno dei pali della 7

pubblica illuminazione e le cordonature dei parcheggi e delle aiuole verdi. Pur essendo l area regolarmente recintata, lo stato di abbandono del cantiere ha consentito a vandali e ladri di appropriarsi di molte botole in ghisa delle caditoie stradali e dei pozzetti in genere. Risultano già impostati i due accessi previsti in progetto per il collegamento alla viabilità pubblica ubicati sulla via Granarolo, viale questo a due corsie, ognuna per senso di marcia, divise da un ampia area verde centrale, che rappresenta la strada principale dell abitato. Non ci sono impianti esclusivi. CONFORMITA IMPIANTI STIMA DEL BENE Valutazione dell incidenza economica sul volume edificabile a destinazione residenziale nei lotti di proprietà della società fallita, in base ai dati del PPIP approvato. Si prende a riferimento la valutazione afferente terreni già urbanizzati. Nel caso specifico occorrerà detrarre i costi stimati per completare l urbanizzazione. Volumetria residenziale mc. 31.279,50 x 60,00/mq = 1.876.770,00 detrazione dei costi per completare l urbanizzazione stimati in... 850.000,00 Valore di Stima.. 1.026.770,00 Valore di mercato potenziale definitivo dell intera proprietà stimato a corpo e non a misura uro 1.000.000,oo PREZZO BASE D ASTA PROPOSTO AI FINI DI UNA VENDITA GIUDIZIARIA CON ABBATTIMENTO DEL 30 % uro 700.000,oo Bologna, li 14 aprile 2014 8