ITALIA - INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE (sintesi con i punti salienti del mercato nazionale) PREZZI: -2,5% nei primi sei mesi del 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 I sem 2015-6,3% -4,2% -1,1% -4,7% -10,5% -8,9% -7,3% -2,5% Variazione percentuale dei prezzi Nel primo semestre 2015 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite del 2,5% nelle grandi città, del 2,1% nell hinterland delle grandi città e del 2,2% nei capoluoghi di provincia. Genova ha evidenziato il ribasso più forte (-4,4%), segue Torino con -3,6%. Firenze è la prima città a segnalare prezzi stabili, al secondo posto c è Milano che perde lo 0,9%; la Capitale, invece, chiude con un calo del -2,1%. L analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione maggiore per le città del Centro Italia (-3,7%), seguite da quelle del Nord (-2,2%) ed infine da quelle del Sud (-1,3%). DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale L analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale (36,8%), seguita dal bilocale (26,4%). Rispetto a sei mesi fa diminuisce la domanda su quest ultima tipologia e aumenta quella sugli altri tagli. Dall indagine sulla disponibilità di spesa emerge che aumenta la percentuale nelle fasce intermedie (da 250 a 474 mila ); in generale, nelle grandi città, si registra una maggiore concentrazione nella fascia fino a 119 mila. TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione A luglio 2015 i tempi di vendita si attestano intorno a 170 gg nelle grandi città, 189 gg nell hinterland delle grandi città e 177 gg nei capoluoghi di provincia. LOCAZIONI: domanda sostenuta, canoni in leggero ribasso L andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dello 0,5% sui monolocali, dello 0,7% sui bilocali e dello 0,4% sui trilocali. Per la prima volta si iniziano a registrare segnali positivi in città come Milano, Bologna e Firenze. Il contratto più praticato è quello a canone libero, tuttavia aumenta l interesse per il contratto a canone concordato. ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: aumenta la percentuale di chi acquista la seconda casa L analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 76,8% ha interessato l abitazione principale, il 16,4% la casa ad uso investimento ed il 6,8% la casa vacanza. Rispetto ad un anno fa è in aumento la percentuale di coloro che acquistano la casa diversa dall abitazione principale. PREVISIONI Il 2015 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 430 e 440 mila compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori compreso tra -4% e -2%, la stabilità potrebbe raggiungersi nel 2016 e confermarsi nel 2017.
VARESE: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE (sintesi con i punti salienti del testo integrale di seguito) PREZZI: stabili nel primo semestre 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 I sem 2015 0% -22,7% 0% -9,1% -3,7% 0% -16,2% 0% Variazione percentuale dei prezzi. Nel primo semestre del 2015 le quotazioni delle abitazioni di VARESE sono rimaste stabili rispetto al semestre precedente. Le zone vicine all Università e all Ospedale sono interessanti per gli investitori. In aumento l offerta immobiliare nel centro storico. DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale L analisi della domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale (55,4%), seguito dal bilocale (21,4%). L 81,6% dei potenziali acquirenti ha un budget che non supera i 249 mila. LOCAZIONI: domanda sostenuta Domanda sostenuta soprattutto vicino alle zone universitarie e nei pressi dell Ospedale. Un bilocale costa mediamente 500 al mese, un trilocale 600 al mese. COMPRAVENDITE: +9% nei primi 6 mesi del 2015 In aumento le compravendite sia a Varese (+9% nel primo semestre del 2015 rispetto al primo semestre del 2014) e sia in provincia (+5,3%). TESTO INTEGRALE MERCATO IMMOBILIARE VARESE città Ritornano gli investitori Nei primi sei mesi del 2015 le quotazioni di Varese sono rimaste stabili. Le banche più propense ad erogare hanno dato fiducia ai potenziali acquirenti. Sono ritornati anche gli investitori che acquistano prevalentemente piccoli tagli sui 50-60 mila da mettere a reddito. Infatti, in città esiste una buona domanda di affitto essendoci un importante Polo Ospedaliero e l Università. Chi acquista la prima casa in questo momento è molto attento al contenimento dei costi condominiali. Sempre molto richiesto il centro, soprattutto l area che si sviluppa tra via Cavour e via Matteotti e le piazze Giovine Italia e Motta dove una tipologia ristrutturata costa tra 2200 e 2500 al mq. Una tipologia di nuova costruzione si valuta 3000-3200 al mq. In questo periodo in centro c è abbondante offerta perché molti eredi vendono. Interessante anche Brunella, tra le vie Zara e Fiume, parte del centro che ospita palazzi signorili degli anni 60-70, i cui prezzi sono nell ordine di 1800-2000 al mq. Di stampo prestigioso è l offerta edilizia di Sant Ambrogio, che presenta quotazioni di 1500-1700 al mq per l usato medio e fino a 2100-2200 al mq per quello recente. Attorno a viale Borri si sviluppa Bosto, area dell Ospedale, dove è possibile acquistare in condomini degli anni 70 in edilizia civile e popolare a prezzi compresi tra 1100 e 1500 al mq. I valori salgono (1500-1700 al mq) nelle frazioni di Casbeno e Masnago, da cui si raggiunge facilmente il centro storico e dove sono
presenti case indipendenti e condomini anni 70-80. Soluzioni indipendenti possono essere acquistate a Montello e Bobbiate a prezzi medi di 400-500 mila ; in quest ultimo quartiere si può godere della vista sul lago, pertanto le quotazioni degli appartamenti possono toccare 2500 al mq. A Montello è presente anche la Scuola Europea. Sul mercato delle locazioni si registra un elevata domanda e i proprietari prestano molta attenzione alle referenze ed alle garanzie dei potenziali inquilini. Oltre a single e giovani coppie che non riescono a comprare, ci sono molti studenti (soprattutto spagnoli del progetto Erasmus) e personale medico. Gli studenti ricercano prevalentemente appartamenti di grandi dimensioni, per una spesa media di 850 ; bilocali e trilocali, invece, costano 450-500 e 600 al mese. Si stipulano per la maggior parte contratti a canone concordato. MERCATO IMMOBILIARE VARESE provincia Nei primi sei mesi del 2015 le quotazioni delle abitazioni in provincia di Varese hanno registrato una contrazione dell 1,9%. Gallarate Nei primi sei mesi del 2015 le quotazioni di Gallarate sono diminuite del 4%. Valori in diminuzione nelle zone di Ronchi, Crenna e Moriggia. I tratti che hanno caratterizzato il mercato della zona sono: diminuzione della domanda ad uso investimento, riduzione delle compravendite da parte degli immigrati che ha bloccato le transazioni su abitazioni di qualità più bassa, aumento degli acquisti migliorativi e presenza di numerose abitazioni invendute. Nelle zone centrali, quali piazza Risorgimento, via Arnaldo da Brescia e nelle zone immediatamente a ridosso del centro storico, ci sono delle nuove costruzioni acquistabili a prezzi medi di 3000 al mq. Il maggior numero di preferenze dei potenziali acquirenti è per la zona Ronchi dove ci sono ville singole, villette e case di corte che, in buono stato, hanno prezzi medi di 1600 al mq. Area storica di Gallarate quella di Crenna, che si sviluppa intorno al castello della città e che presenta un offerta immobiliare più vetusta e caratterizzata da case di corte, spesso disabitate e da ville singole dal valore superiore al milione di euro. Le quotazioni delle tipologie usate sono di 1500 al mq. Sia a Ronchi che a Crenna sono presenti abitazioni di nuova costruzione realizzate in classe A ed acquistabili a valori medi di 2000-2300 al mq. In questo momento infatti il nuovo si compravende a prezzi medi che non superano i 2000 al mq, mentre sulle costruzioni ultimate tre anni fa si procede anche all affitto con riscatto. La tipologia più richiesta è il trilocale; si nota un aumentato interesse per le ville singole degli anni 60 (metratura media di 110 mq con giardino circostante) acquistabili a prezzi medi di 180 mila. Le abitazioni del centro sono sempre molto ambite. La difficoltà è nell incontro tra domanda ed offerta: chi vende vorrebbe collocarle sul mercato a prezzi medi di 3000-4000 al mq mentre chi vuole acquistarle esprime una disponibilità di spesa di 2300-2400 al mq. Ronchi e Crenna sono due zone residenziali di Gallarate molto apprezzate anche per la collocazione in un area collinare. Sviluppatesi negli anni 90 hanno quotazioni medie di 1500 al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono ad acquistare e che però si scontrano spesso con i timori dei proprietari che sono sempre più alla ricerca di garanzie. Per un bilocale arredato si spendono mediamente 550 al mese. Valori immobiliari in diminuzione ad Arnate e stabili a Madonna di Campagna nella prima parte del 2015. Si registra un mercato dinamico che vede protagonisti soprattutto giovani al primo acquisto che decidono di lasciare una situazione di affitto. Il taglio più richiesto è il trilocale su cui si investono da 125 a 150 mila. Si preferiscono sempre le zone nei pressi del centro perché più servite, come quella che sorge vicino alla superstrada per Malpensa e all autostrada. Le soluzioni usate ad Arnate risalgono agli anni 90 e si scambiano a prezzi medi di 1200-1300 al mq. Ci sono anche soluzioni nuove, i cui lavori di ultimazione sono ancora in corso, costruite in classe A e che si scambiano a prezzi medi di 2200-2300 al mq. A Madonna di Campagna il nuovo costa intorno a 2200 al mq mentre l usato varia da 800 a 1200 al mq a seconda che ci sia o meno il riscaldamento centralizzato. A Madonna di Campagna si registrano anche richieste di soluzioni indipendenti per le quali si possono spendere da 170 a 350 mila. In centro proseguono gli interventi di recupero su vecchie aree industriali dismesse le cui quotazioni medie sono di
2.500 al mq. Maggiore sofferenza si registra per le aree popolari dove spesso si concentrano immobili di bassa qualità e che in passato erano acquistati soprattutto da immigrati ora non più attivi sul mercato. Le quotazioni sono di 800 al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono ad accedere al mutuo; tante le giovani coppie che stipulano contratti di un anno, per poi passare al contratto a canone libero. Per un bilocale si chiedono intorno a 500-550 al mese, per un trilocale 650 al mese. Busto Arsizio Nella prima parte del 2015 le quotazioni delle abitazioni di Busto Arsizio sono in diminuzione del 2,9%. A muoversi sul mercato sono state prevalentemente persone alla ricerca della prima casa, giovani coppie e famiglie al primo acquisto, alla ricerca del trilocale per il quale mettere in conto una spesa media di che può oscillare da 100 a 150 mila, a seconda della vetustà dell immobile. Piacciono soprattutto le tipologie in buono stato o quelle di nuova costruzione (se il prezzo è interessante) mentre quelle degli anni 50-60- 70 riscontrano difficoltà nella vendita a causa della presenza del riscaldamento centralizzato. A Busto Arsizio negli ultimi anni ci sono state numerose nuove costruzioni che sono immesse sul mercato a prezzi medi di 1800-1900 al mq con punte di 3000 al mq per le zone centrali. Si preferiscono soprattutto le zone semicentrali e quelle centrali tra cui San Giovanni che prende il nome dalla Basilica omonima dove le soluzioni ristrutturate d epoca hanno quotazioni medie di 3000 al mq, mentre quelle da ristrutturare si valutano intorno a 1000 al mq (1500 al mq se sono di prestigio). Sul mercato delle locazioni si registra una domanda alimentata prevalentemente da coloro che non riescono ad acquistare anche se adesso i prezzi più contenuti hanno convinto più persone all acquisto. Si cercano bilocali arredati e trilocali vuoti. Per un bilocale si spendono mediamente 400 al mese per un trilocale 500 al mese. La zona Frati di Busto Arsizio si caratterizza soprattutto per la presenza di abitazioni signorili e di prestigio e di ville d epoca in stile liberty che si alternano a condomini degli anni 70 e 80. Le prime abitazioni sono acquistate prevalentemente da persone del posto o da persone provenienti da Milano e che hanno una buona disponibilità di spesa. La restante offerta include condomini degli anni 70 e 80 che, ristrutturati negli ultimi 10 anni, si scambiano a prezzi medi di 1300-1400 al mq. Più recenti le abitazioni presenti in zona Ferrovie, area verde apprezzata dai pendolari, che si è sviluppata a partire dagli anni 80 fino ad arrivare a metà degli anni 2000. Per un buon usato si spendono intorno a 1200 al mq. Sono presenti delle nuove costruzioni edificate alcuni anni fa e che hanno valori medi di 1900 al mq. Buona la domanda di immobili in affitto: giovani coppie e militari appartenenti alla Caserma Ugo Mara cercano soprattutto monolocali e bilocali arredati. Per un monolocale si spendono mediamente 350 al mese, per un bilocale 450. In entrambi i quartieri acquistano prevalentemente famiglie alla ricerca del trilocale, con cucina separata più servizi. Castellanza Nella prima parte del 2015 le quotazioni immobiliari a Castellanza sono rimaste stabili rispetto al semestre precedente. Il mercato risulta comunque vivace a partire da settembre. Si sono mossi prevalentemente acquirenti di prima casa, provenienti anche dalla vicina Legnano, e alla ricerca di trilocali, quattro locali e villette singole. Ci sono anche investitori che acquistano per affittare agli studenti dell Università di Castellanza. Questi ultimi hanno una disponibilità di spesa che non supera i 100 mila e spesso orientano anche verso appartamenti in casa di corte nel centro città. Gli acquirenti di prima casa si focalizzano in particolare su tipologie recenti oppure nuove ma grazie anche all introduzione delle termovalvole si stanno movimentando anche le abitazioni anni 60-70 con riscaldamento centralizzato. In generale le zone più apprezzate sono quelle centrali per la presenza dell Università di Castellanza e quella della Stazione richiesta da coloro che devono spostarsi per motivi di lavoro. Mediamente per un abitazione usata si spendono 1000 al mq, mentre per il nuovo le quotazioni salgono a 1900-2000 al mq. Da segnalare la presenza di alcuni cantieri, presenti ormai sul territorio da alcuni anni ed in fase di completamento, dove si costruiscono abitazioni in classe energetica A e B. Attivo il mercato delle locazioni grazie alla richiesta da parte di studenti universitari: il monolocale si affitta a 350-400 al mese, il bilocale a 450-500 ed il trilocale a 700 al mese. Il contratto più utilizzato è quello a carattere transitorio e spesso si ricorre all utilizzo della cedolare secca.
Saronno Nei primi sei mesi del 2015 le quotazioni delle abitazioni di Saronno sono rimaste stabili. Le richieste sono in aumento e questo ha reso il mercato più dinamico. Sono in difficoltà i monolocali e i bilocali che si vendono meno rispetto al passato. Il ribasso dei prezzi ha reso conveniente il trilocale che è diventato, insieme al quattro locali, la tipologia più richiesta. Un altro dei motivi che ha determinato questo trend è anche il venir meno degli investitori che quasi sempre si orientavano sui piccoli tagli. Per un trilocale usato, degli anni 60-70, ci sono valori medi intorno a 100 mila, mentre per quelli di recente costruzione inseriti in piccoli contesti condominiali si spendono intorno a 200 mila. Piacciono le zone centrali e semicentrali della città perché servite e con la presenza della ferrovia. In particolare piacciono gli immobili situati nella zona Prealpi, in viale Rimembranze, dove ci sono condomini di tipologia medio-signorile, ben tenuti, che hanno valori medi intorno a 1800-2000 al mq. Piace molto anche la zona Ospedale che si caratterizza per la presenza di condomini degli anni 70 che si concentrano soprattutto nel tratto che va da via Colombo e via Parini e che hanno quotazioni medie intorno a 1700-2000 al mq. In difficoltà le abitazioni di Cascina Colombara e Cascina Ferrara due località periferiche di Saronno dove ci sono prevalentemente soluzioni indipendenti, villette singole e piccoli condomini che subiscono la concorrenza delle tipologie simili presenti in zone non lontano in provincia di Como e di Milano e che hanno prezzi più convenienti ( intorno a 250 mila ). A Cascina Colombara sono presenti anche soluzioni di nuova costruzione acquistabili a prezzi intorno a 2000 al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una domanda non troppo elevata. I canoni sono in ribasso per volontà degli stessi proprietari che hanno l obiettivo di fidelizzarsi l inquilino. Per un bilocale si spendono mediamente intorno a 500 al mese, per un trilocale 600-650 al mese. Somma Lombardo A Somma Lombardo, nella prima parte del 2015, i valori delle abitazioni sono diminuiti del 6,1%.Si sono compravendute soprattutto tipologie usate dal momento che sul nuovo i prezzi ancora elevati non sempre incontrano il favore dei potenziali acquirenti. I venditori hanno abbassato le richieste e di conseguenza questo ha reso più facile l incontro tra domanda ed offerta. La zona più centrale si sviluppa intorno a piazza Sant Agnese ed in zona Sempione, dove si concentrano numerose attività commerciali. Questa area è composta prevalentemente da condomini costruiti negli anni 50: si tratta di soluzioni con riscaldamento centralizzato che non piacciono agli acquirenti perché comporta spese condominiali elevate. Un appartamento usato in buone condizioni con riscaldamento centralizzato costa circa 900 al mq, mentre per le soluzioni dotate di riscaldamento autonomo il prezzo sale a 1500 al mq. Completato in zona Murè un nuovo intervento che ha visto la realizzazione di 14 appartamenti immessi sul mercato a 1750-1800 al mq. Sempre buona la domanda di villette a schiera di cu però c è bassa offerta in zona e questo ha permesso una tenuta dei prezzi. Una soluzione di 150 mq, costruita circa 10 anni fa, è acquistabile intorno a 230 mila. Queste tipologie sono presenti in via dei Mille ed in direzione di Vergiate. Un mercato a parte è quello che si sviluppa in via delle Motte, area prestigiosa e signorile dove si trovano ville singole di nuova costruzione: il prezzo di una villa da 130 mq più interrato e giardino è di 350 mila. In calo la domanda di appartamenti in affitto sia perché sono in diminuzione le richieste da parte di lavoratori trasfertisti impiegati nelle strutture aeroportuali e sia perché chi può preferisce acquistare l abitazione.un bilocale arredato si affitta con una spesa mensile di 400, un trilocale non arredato a 500 al mese ed i contratti più utilizzati sono quelli a canone libero.