Corso di laurea in Scienze dell'architettura A.A. 2013/2014 PROGETTAZIONE ARCHITETTONICA E URBANA - LABORATORIO 6 A Estimo - Docente Fabrizio Finucci Studenti: Giulia Franceschini - Giulia Gherardi 1. Quadro conoscitivo del contesto (1 fase dell elaborato) 1.1 Aspetti territoriali L'area progettuale fa parte di un lotto compreso tra Viale Trastevere, Via degli Orti di Cesare, Via Portuense e Via Ettore Rolli in vicinanza della stazione Trastevere e di Circonvallazione Gianicolense. Figura 1 - Inquadramento Si tratta di un punto d'incontro tra ben tre quartieri: Monteverde a nord-ovest, Marconi a sud e Trastevere ad est. Vista questa mescolanza di tali quartieri riteniamo opportuno approfondirli sia nella descrizione della tipologia edilizia che Monteverde: Comunemente chiamato Gianicolense, il XII quartiere di Roma nell anno 1900 era una collina percorsa solo da qualche vecchia strada rurale. La collina fu urbanizzata a partire dagli anni Dieci quando, in seguito al grande Piano Regolatore Generale del 1909 (destinato a cambiare definitivamente il volto dell intera città), essa vide sorgere abitazioni di carattere sia popolare che signorile, chiese, strade. Insieme ad uno sviluppo edilizio e sociale tanto serrato, andava nascendo parallelo un forte senso identitario di quartiere, quasi che Monteverde fosse più un paese a sé stante che un quartiere parte di una capitale. Figura 2 Foto storica Gianicolo (Fonte ArvaliaStoria)
Figura 3 Monteverde (ArvaliaStoria) Figura 4 Monteverde (ArvaliaStoria) Marconi: Il quartiere Marconi è l emblema di quella fredda logica tipica della più selvaggia speculazione edilizia degli anni 60-70. Eppure stiamo parlando di un territorio con una importante valenza storica, conquistato dai Romani nel quinto secolo avanti Cristo quando gli Etruschi dovettero ritirarsi dai loro possedimenti a sud del Tevere. La zona è quindi testimone di una lunga vita che viene avvalorata dai numerosi rinvenimenti archeologici intercettati qua e là durante scavi occasionali e andati poi distrutti o sacrificati per la costruzione abitativa intensiva. Considerando la sua collocazione lungo la sponda destra del fiume Tevere, si capisce pure l eredità della sua antica funzione commerciale. La vicinanza dell odierno monte Testaccio configurano l area destinata a un intensa attività commerciale e anche in assenza di documentazioni specializzate, si è portati a credere nell esistenza di attracchi commerciali, attrezzature fluviali, catene di sbarramento, resti di ville in continuità con gli Horti Caesaris (da cui il nome della via adiacente il lotto). Tornando allo sviluppo attuale del quartiere, questo avvenne a cavallo fra gli anni 50 e 60 con la costruzione di edifici a carattere intensivo, che raggiungono anche gli otto piani, il quartiere ha assunto rapidamente il ruolo di "centro commerciale" della Circoscrizione, soprattutto intorno alle due principali vie che l attraversano, viale Marconi e via Oderisi da Gubbio. La realizzazione del ponte Marconi agli inizi degli anni 50, voluta per facilitare l espansione edilizia verso l EUR ed il mare, contribuì in maniera decisiva allo sviluppo del quartiere, così che intorno al 1965 l edificazione di Marconi può dirsi completata. Alta densità di abitanti, assenza di verde pubblico, alta concentrazione di traffico, inquinamento ambientale ed acustico, sono i problemi che affliggono attualmente il quartiere, la cui soluzione non appare certo facile.
Figura 5 Foto storica Viale Guglielmo Marconi Trastevere: In antichità la zona di Trastevere era una terra ostile in quanto appartenente agli etruschi, gli acerrimi nemici dei romani che se ne impossessarono con la forza per controllare il fiume da ambo i lati. La sua importanza era soprattutto strategica ed era collegata al resto della città solo da un esile ponte: il Sublicio. L irregolarità delle vie di Trastevere, la tortuosità dei suoi vicoli e viottoli che caratterizzano il quartiere viene fatta risalire al Medioevo. Le strade non ebbero alcun tipo di pavimentazione fino alla fine del 400 quando Papa Sisto IV la fece lastricare prima con mattoncini sistemati a spina di pesce e successivamente con i più caratteristici sanpietrini. Nel 1744 Papa Benedetto XIV compì una revisione della delimitazione dei rioni conferendo a Trastevere gli attuali confini e nel 1870 il quartiere fu dotato dei muraglioni per arginare le periodiche inondazioni del fiume. Oggi la notte Trastevere si riempie anche di altre presenze decisamente più terrene, ragazzi, italiani e stranieri che affollano i numerosi locali e pub dislocati lungo le sue vie. È uno dei quartieri più vivi, caratteristici e autosufficienti della città. Figura 6 Foto Storica Trastevere Figura 7 Foto storica Trastevere
Dopo questo breve ma per noi fondamentale riferimento storico ne abbiamo dedotto che il lotto circondato da questi tre quartieri oltre ad esserne un punto d'incontro risulta essere una frontiera tra tre realtà molto diverse fra loro. Inoltre ad arricchire la complessità dell'area si aggiunge l'orografia del territorio: ha una conformazione che passa dal rilievo collinare di Monteverde alla pianura di Marconi fino a raggiungere il livello del Tevere ed in particolare il nostro lotto presenta un salto di quota (da ovest verso est) di 6,85 metri. Di alta rilevanza e influenza sono anche le emergenze o i poli che si distribuiscono e descrivono il territorio: 1. La Stazione Trastevere: essa si trova di fronte all'area di progetto ed è un complesso terminal ferroviario, il quarto per il traffico passeggeri a Roma. Dismesso lo scalo merci nel 1950 e la stazione di smistamento nel 1990, oggi Trastevere è una stazione passante (sviluppata su sei binari), unita operativamente con la Stazione Ostiense con cui forma un unico snodo. 2. La zona industriale comprendente il Gasometro e il Ponte dell'industria 3. Il Fiume Tevere con la sua pista ciclabile 4. La Vegetazione: in particolare parliamo dei viali alberati presenti su Viale Trastevere e Circonvallazione Gianicolense caratterizzata da importanti presenze quali i platani. In conclusione l'area si presenta come un nodo estremamente complicato per via della trama viaria tanto che abbiamo attribuito al lotto una funzione di quinta che cerchi in qualche modo di assecondare la viabilità esistente. Attraverso l'immagine seguente sintetizziamo gli elementi di rilievo a livello infrastrutturale, ambientale e storico. Figura 8 Analisi Contesto
1.2 Aspetti Socio-Economici Già dalla precedente descrizione si evince che il luogo è caratterizzato da una mescolanza di tipologie edilizie tra cui l'intensivo, la palazzina ed il villino che sono racchiusi all'interno di una maglia tutt'altro che regolare. Risulta quindi fondamentale andare ad affrontare gli aspetti economici relativi all'area analizzando anche i valori di mercato della zona,delle residenze sopra citate e delle aree commerciali visto che il nostro progetto oltre alla parte residenziale prevede una destinazione commerciale e servizi. A tale scopo abbiamo svolto uno studio dei valori di mercato per quei tre quartieri limitrofi all'area: Monteverde, Marconi e Trastevere. Prima di procedere nel particolare, mostriamo una ricerca più generale che riporta il valore medio di un abitazione a Roma nel 2012 per macroarea: nell immagine sottostante con la linea rossa è indicato il valore medio di un abitazione che equivale a circa 383 mila Euro. Nella spezzata sono invece rappresentati i valori nelle diverse macroaree del valor medio di un abitazione. Figura 9 Grafico Valore medio per macroarea (anno 2012) Vediamo quindi come nella nostra zona ( Semicentrale Aurelia Gianicolense e Semicentrale Ostiense ) i valori oscillano tra i 350 e i 420 mila euro. ( Fonte Agenzia delle Entrate) Partendo da ciò e continuando a consultare L Agenzia del territorio" (Agenzia delle entrate), entrando nella banca dati abbiamo potuto verificare il valore al metro quadrato delle residenze, del commerciale e del terziario.
Di seguito la planimetria con i valori di mercato: RESIDENZIALE: Monteverde (Gianicolense Via Poerio,) - Marconi (Portuense Piazza Enrico Fermi) - Trastevere (Gianicolense Piazza Ponte Testaccio) / Zone limitrofe: Ostiense (Ostiense Largo delle Sette Chiese) - Testaccio (Piazza Santa Maria Liberatrice) - Trastevere (Trastevere Via Dandolo) Figura 10 Planimetria valori di mercato (residenziale) A seguire abbiamo deciso di confrontare i valori ottenuti attraverso la consulenza di un altro sito: www.immobiliare.it. Questo per avere uno studio più completo perchè talvolta i valori dell'agenzia delle entrate non tengono in considerazione che il prezzo di un immobile può variare di caso in caso: materiale utilizzato, tipi di impianti, classe energetica etc... Questa verifica quindi ci permette di avere dei dati ancora più certi che effettivamente sono stati riscontrati: 1. Monteverde: prezzo medio immobili in vendita 4264 euro/mq 2. Marconi: prezzo medio immobili in vendita 3555 euro/mq 3. Trastevere: prezzo medio immobili in vendita 6375 euro/mq
COMMERCIALE: Monteverde (Gianicolense Via Poerio,) - Marconi (Portuense Piazza Enrico Fermi) - Trastevere (Gianicolense Piazza Ponte Testaccio) Figura 11 Planimetria valori di mercato (commerciale) TERZIARIO (SERVIZI): Monteverde (Gianicolense Via Poerio,) - Marconi (Portuense Piazza Enrico Fermi) - Trastevere (Gianicolense Piazza Ponte Testaccio) Figura 12 Planimetria valori di mercato (terziario)
Secondo il Sondaggio Congiunturale Banca d Italia di Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate sul mercato delle abitazioni in dicembre è aumentata a 70,5% (da 68,2% del Sondaggio di ottobre) la quota di agenti immobiliari che segnala una diminuzione dei prezzi di vendita. Il risultato riflette principalmente le valutazioni riscontrate nelle aree urbane e metropolitane, in particolare del Centro. Tasso di compravendita: Il tasso medio annuo del numero di abitazioni compravendute a Roma tra il 2004 ed il 2012 è pari a -6,2%. Le uniche macroaree che registrano un tasso positivo sono l Appia-Tuscolana (+1,1%), Fuori GRA Ovest (+2%) e Fuori GRA Sud (+4,6%). Di seguito una tabella esplicativa: Figura 13 Tasso di variazione medio annuo NTN (2004-2012) E possibile che una nuova flessione dei prezzi nominali possa far recuperare qualche tendenza al rialzo del numero di compravendite, pur se è ovviamente il quadro economico generale a determinare i livelli di domanda delle abitazioni, attualmente assai basso. Nel nostro caso, trattandosi di un modello di abitazione temporanea, facciamo riferimento piuttosto ai dati sugli affitti differenziando i quartieri di interesse:
Figura 14 Grafico del valore degli affitti (Marconi,Monteverde,Trastevere) Dati occupazionali: (ANSA) - ROMA, 18 MAR Il terziario si conferma il principale serbatoio di lavoro dell'area romana, pari all'82% del totale del mercato occupazionale locale (a fronte di un'incidenza nazionale del 65,6%). All'interno di questo comparto, rispetto al tradizionale impiego nella pubblica amministrazione (il settore occupa 171mila addetti e rappresenta il 10,8% dell'occupazione complessiva), un peso in crescita stabile è quello che si registra nel settore dei servizi alle imprese e delle altre attività professionali (240 mila occupati, pari al 15% del totale, rispetto al 10% nazionale) e dei servizi alla persona (rappresentato dai comparti sanità e istruzione, con 216.000 addetti e equivalente al 13,6% del totale). I comparti con variazioni marcate sono l'intermediazione finanziaria (cresciuta rispetto al 2005 di 10.500 addetti, +14,8%); alberghi e ristoranti (+9,9%) e il commercio (+2,8%). In sintesi abbiamo: Figura 15 Grafico relativo agli immobile e popolazione in base ai dati ISTAT
1.3 Aspetti normativi Per quanto riguarda gli aspetti normativi, facciamo riferimento al PRG del 2008 di Roma. Abbiamo constatato che il nostro lotto di progetto è inserito all interno di un area a ridosso di una Centralità urbana e metropolitana quale lo snodo ferroviario della Stazione Trastevere ed è perimetrata come ambito di valorizzazione ; in particolare ci troviamo in corrispondenza di un area dismessa segnalata (C9) che attualmente è stata ridestinata a parcheggio pubblico di zona. I tessuti che compongono la maglia del nostro quartiere sono: - Tessuti di espansione otto-novecentesca ad isolato - Tessuti di espansione otto-novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme - Tessuti di espansioni novecentesca a fronti continue - Tessuti di espansione novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme - Edifici isolati Figura 16 Estratto di PRG di Roma (2008)
Estratto delle Norme Tecniche di Attuazione: C9 Stazione Trastevere Descrizione L ambito si estende dall incrocio tra Circonvallazione Gianicolense e Viale Trastevere, fino a Ponte Testaccio comprendendo Via Stradivari e il tratto antico di Via Portuense. Attualmente è un importante nodo viabilistico di collegamento tra diverse parti di città, caratterizzato da consistenti salti di quota e dall originaria struttura della linea ferroviaria di collegamento con la vecchia Stazione Trastevere. Gli spazi aperti di risulta, gli edifici incongruenti e le testate incompiute degli edifici verso Piazza F.Biondo e lungo Via Stradivari costituiscono un elemento di degrado poiché non sono inseriti in un disegno urbano compiuto. Obiettivi a) Recupero e sistemazione della parte di tracciato dell antica Via Portuense, degli spazi verdi di margine e del salto di quota del rilevato ferroviario. b) Connessioni pedonali tra la Circonvallazione Gianicolense e la Via Portuense. c) Demolizione e ricostruzione degli edifici incongruenti per il rimodellamento dei tracciati, dei tessuti e delle fronti edificate. d) Realizzazione di percorsi pedonali e ciclabili tra Piazzale Flavio Biondo, Piazzale della Radio e Via Orti di Cesare. e) Recupero e rifunzionalizzazione del casale sul mercato Portuense I. f) Definire come verde pubblico il Parco Ghetanaccio e l area al lato destro a scendere di Via Parini. e) Valorizzazione del sagrato della Basilica di S. Lorenzo e dell ingresso monumentale al cimitero. f) Smontaggio e riconfigurazione dello svincolo di Largo Passamonti e riqualificazione delle aree verdi e di parcheggio. In particolare ritroviamo nelle norme tecniche degli obiettivi comuni e di integrazione della nostra idea di progetto, quali la valorizzazione di Via Portuense (salto di quota e verde di margine) e la creazione dei percorsi di viabilità pedonale e ciclabile. 1.4 Descrizione della domanda e dell offerta potenziali Il laboratorio richiede la progettazione di residenze temporanee e quindi destinate ad un utenza composta da: - Studenti - Lavoratori - Turisti - Stranieri Ne risulta dalla Relazione in allegato al PRG che la domanda potenziale prevede: Quattro diverse tipologie di domanda nelle quali può essere segmentato a grandi linee il mercato abitativo romano: una fascia di domanda povera e debole rispetto al bisogno di abitare e all offerta, una fascia di domanda primaria che potremmo definire tradizionale, una fascia di domanda temporanea espressa da cittadini non residenti che vivono a Roma solo una parte del
loro tempo, quello legato alle attività lavorative, e infine un ampia fascia di domanda di qualità che alimenta gran parte del mercato romano delle compravendite. La domanda temporanea: La centralità di Roma, da valutare oltre che sul piano politico- istituzionale e su quello religioso, su quelli dell economia, della cultura, dell università e della ricerca scientifica, alimenta una sempre più consistente domanda da parte di non residenti che abitano la capitale solo per parti di tempo legate alle loro attività lavorative. E una domanda che si esprime tanto nell acquisto, quanto, soprattutto, nell affitto di abitazioni e loro parti, per la durata delle attività svolte. Si tratta di un mercato enorme e mediamente ricco, costituito da circa 85 mila studenti ( 2mila docenti universitari e ricercatori fuori sede), circa 90-100 mila tra liberi professionisti e lavoratori parasubordinati che hanno frequenti rapporti di lavoro nella capitale o che sono impegnati in progetti di durata limitata, a cui si aggiunge un numero difficilmente quantificabile di laureati che frequentano corsi di specializzazione e master e di altri soggetti che gravitano nell ambito delle centralità politiche e istituzionali. Le cifre del fenomeno, quindi, definiscono un valore complessivo di questo segmento di domanda valutabile in non meno di 180-190 mila unità che, considerando la sua articolazione tipologica in segmenti più ricchi (professionisti) e con disponibilità più contenute (studenti e parte dei lavoratori parasubordinati ), genera un volume d affari nel solo mercato degli affitti valutabile in oltre 620 milioni di euro all anno e interessa nel complesso circa 85-90 mila abitazioni. La domanda di qualità: Anche se le preferenze dimensionali evidenziano che il taglio più richiesto è quello 75-100 metri quadrati, una discreta quota di domanda (27,9%) si orienta anche su dimensioni medio piccole (50-75 metri quadrati). I nostri alloggi da 55 mq rispondono proprio a questa domanda.
Figura 17 Tabella con numeri riguardanti la questione abitativa a Roma La domanda per attività: Si prevede inoltre di destinare parte del progetto a locali commerciali e servizi, per questo abbiamo ricavato dalla fonte ISTAT la seguente tabella: Figura 18 Domanda di superfici non residenziali (2007-2011) Soggetti che compongono l offerta: Troviamo che l offerta è ripartita tra soggetti pubblici come aziende regionali per il diritto allo studio, che si rivolgono alla domanda di residenze da parte degli studenti universitari, e soggetti privati come Fondazioni o soggetti specializzati che oltre agli alloggi per studenti o alloggi albergo si occupano di realizzare case a costi accessibili, destinate alle famiglie non in grado di soddisfare sul mercato le proprie esigenze abitative (la cosiddetta fascia grigia e le famiglie di stranieri). Tra i soggetti pubblici abbiamo: l Adisu (Ente per il diritto agli studi universitari nel Lazio) che già mette a disposizione le proprie residenze universitarie sul territorio attraverso un bando di concorso pubblico annuale; L Università di Roma Tre, in collaborazione con l Amministrazione Comunale, già promotori delle residenze presso Valco San Paolo.
Tra i soggetti privati: CDPI investimenti Sgr per FIA (Fondo Investimenti per l Abitare) che principalmente si occupa di investimenti nel settore dell edilizia privata sociale. Evidenziamo quei fondi, nazionali e locali, che potrebbero essere utili per il nostro progetto: Fondo: Housing Cooperativo Roma Società di gestione: Polaris Real Estate Sgr Ammontare obiettivo: 80 mln Investimento max FIA: Delibera di investimento per 27.7 mln Descrizione: Il Fondo è specializzato nella promozione e realizzazione di iniziative localizzate nelle Regioni del centro Italia e, in particolare, della Provincia di Roma. Il Fondo è promosso da cooperative locali Progetti: 13 Alloggi sociali: 428 Fondo: Erasmo Società di gestione: Fabrica Immobiliare Sgr Ammontare obiettivo: 150 mln Investimento max FIA: Delibera di investimento per 96,9 mln Descrizione: Il Fondo è specializzato nella promozione, realizzazione e gestione di residenze universitarie, localizzate nel territorio nazionale Progetti: 9 Posti letto in residenze temporanee: 3.610 Fondo: SH Roma Società di gestione: Fabrica Immobiliare Sgr Ammontare obiettivo: 150 mln (importo massimo) Investimento max FIA: Delibera di investimento per un importo di 20,7 mln Descrizione: Il Fondo opera per realizzare interventi di social housing nel Comune di Roma e nel Lazio Progetti: 3 Alloggi sociali: 326 1.5 Descrizione dei potenziali gruppi beneficiari I benefici del progetto possono essere quelli legati da una parte all aspetto economicocommerciale dell area, dall altra a quello dei servizi: La creazione di un nuovo polo commerciale e della ristorazione nel punto d incontro tra i diversi quartieri e la risistemazione dal punto di vista urbano dell area posso portare ad un incremento del valore immobiliare delle residenze adiacenti. La volontà, inoltre, di creare un complesso edilizio integrato, che sia costituito non solo da residenze, bensì da tutti quei servizi annessi, può andare a colmare la grande richiesta di servizio pubblico della zona, indirizzata ai residenti e non, vista la cospicua presenza di lavoratori e studenti pendolari. Se da un lato si parla di benefici, dall altro la presenza di un nuovo edificio può comportare dei disagi a livello di visibilità e soleggiamento: attualmente il lotto si presenta come un area aperta che non ha impatto sull edilizia circostante. Quindi uno dei nostri obiettivi è quello di mantenere una certa visibilità e permeabilità agendo sulla forma di progetto, oltre a quello di garantire uno spazio verde fruibile pensando all aspetto urbano dello spazio pubblico.