Tavolo della Casa 4 marzo 2004 PRESENTAZIONE DELL ESPERIENZE DI: A) AGENZIA SOCIALE PER LA CASA, Fondazione S. Carlo di Milano direttore Sala Giuseppe B) AUTOCOSTRUZIONE ASSOCIATA, Associazione ALISEI arch. Cusatelli Giuseppe ELENCO DEI PARTECIPANTI ALL INCONTRO Albani Fabio; Baio Camilla; Baio Michela (Ufficio di Piano); Carcassola Giuseppe (ACLI); Carzaniga Riccardo (ACLI); Colombo GianLuigi (Sicet); Colombo Giorgio (Assessore Servizi Sociali); Colombo Guido; Cornago Davide (Formaurbis); Ghinzani Vincenzo; Innocenti Luigi Romano; Leoni Guido (Progetto Mondialità); Mazza Pietro (commerciante); Milanese Giuseppe (Offerta Sociale); Riva Andrea (FNP CISL); Rodda Luca (Assessore Urbanistica); Roncalli Emilio (ACLI); Ronchi Arianna (Progetto EQUAL Tetto per tutti ); Sarubbi Gianfranco (Assessore Casa); Venezia Sergio (CISL Brianza, Associazione Mondo Comunità e Famiglia, Tavolo Nuove Povertà Offerta Sociale). PRINCIPALI ELEMENTI EMERSI DALL INCONTRO A) AGENZIA SOCIALE PER LA CASA FONDAZIONE S. CARLO DI MILANO Che cos è la Fondazione San Carlo La Fondazione S. Carlo è una ONLUS di cui sono soci la Caritas e la Diocesi di Milano che interviene sul terreno delle problematiche relative alla casa e al lavoro. Il problema casa Per cercare di capire che cosa si può fare è importante cercare una risposta a Cosa sta succedendo?, ossia interpretare le dinamiche in atto sul tema della casa. Dai dati della Borsa immobiliare di Milano emerge come i costi delle case siano aumentati in un anno almeno del 10%. Siamo di fronte a una situazione di mercato drogato, le leggi economiche della domanda e dell offerta sono saltate. C è infatti sia una grossa domanda che una grossa offerta di case inelusa (ci sono molte case vuote di standard medio-alto). Spesso chi compra non ha bisogno della casa, ma lo fa per una logica di investimento legata alla crisi del mercato finanziario e alla casa considerata come bene rifugio. Ciò crea una distorsione del mercato che acuisce i problemi di chi ha veramente bisogno di una casa. I problemi sono molto complessi sia per l affitto che per l acquisto. Esiste un rapporto stretto tra l affitto e l acquisto: otto famiglie su dieci sono proprietari di casa. Dato che incide sull affitto. Il mercato dell affitto (a differenza di quello dell acquisto) funziona in base alle classiche regole economiche: bassa è l offerta di case in affitto, alta è la domanda, da qui gli alti costi dei canoni. L offerta di case in affitto spesso è all interno di case fatiscenti, in aree degradate dove i costi per la ristrutturazione sarebbero molto alti e non convenienti economicamente. E quindi un offerta che si indirizza alle fasce più deboli, agli immigrati, a chi perde lavoro, agli anziani e che innesca un circolo vizioso che produce processi di degrado ambientali, economici ma soprattutto sociali. Un altro aspetto del problema è legato a persone che pur avendo un buon reddito non offrono garanzie sufficienti alle banche per poter accendere un mutuo. Si tratta sia di immigrati con un buon lavoro, sia giovani che sono sul mercato del lavoro con contratti a tempo determinato. Da qui la strada obbligata per questi settori sociali di prendere casa in affitto pagando alti canoni. L alto canone, soprattutto per gli immigrati, è richiesto anche per coprire il rischio percepito dai proprietari della casa.
Per quanto riguarda l affitto è più difficile: di fronte alla diffidenza di chi affitta c è poco da fare, le pratiche sperimentate incidono poco. Le esperienze sono quelle di cercare delle forme di garanzia, con la fondazione che fa da garante. E risultato più efficace il caso recente di Sesto San Giovanni dove è lo stesso Comune a fare da garante e da interlocutore con il privato, avendo poi la possibilità di subaffittare e gestire con i suoi criteri. Cosa si può fare: buone pratiche Una pratica sperimentata dalla fondazione S. Carlo che è risultata funzionare meglio riguarda l acquisto. Per sopperire al problema delle garanzie per il mutuo bancario, l acquisto viene fatto da un terzo soggetto (la Fondazione San Carlo) che tratta con la banca, in modo che alla fondazione risulti intestata la proprietà dell alloggio, mentre il mutuo è associato alla persona che intende acquistare casa. Quando la persona ha finito di pagare il mutuo si fa una secondo rogito per il passaggio di proprietà dalla fondazione a chi ha pagato il mutuo. E uno strumento che funziona bene perché la proprietà resta alla fondazione fino al termine del mutuo e nel frattempo la persona ha sempre la possibilità di cambiare idea e scegliere di passare all affitto serenamente. Un altra pratica consiste in forme di prestito restituibile in un certo numero di anni sotto forma di fondo di garanzia, tra banca e associazione. La pratica è efficace per quelle fasce deboli che devono sopportare le spese degli anticipi dei mesi di affitto e le spese di trasloco e allacciamento alle reti. Un esempio è il progetto Una Tetto per Tutti del Vimercatese-Trezzese di Offerta Sociale. Infine un ruolo di controbilanciamento del mercato delle case può essere giocato dal soggetto pubblico mettendo in circolo le case sfitte. Inoltre può agire in direzione del contenimento dei costi stabilendo standard delle case offerte. Infatti, se 100 è il costo totale di una casa, 30 è il costo del terreno, 30 il costo di costruzione, 15 gli oneri finanziari e le tasse, 20 gli oneri di urbanizzazione. E possibile quindi costruire riducendo i costi al 50% agendo sul contenimento dei costi per l acquisto del terreno, riducendo gli oneri di urbanizzazione e i costi di costruzione con progetti a standard inferiori ma che garantiscano comunque qualità. La dimensione territoriale l attuazione politiche efficaci sulla casa è la scala sovracomunale, in quanto garantisce che non si creino squilibri tra un Comune e un altro. B) AUTOCOSTRUZIONE ASSOCIATA La buona pratica presentata dall Arch. Cusatelli è rappresentata da alcune esperienze pilota che in Italia hanno interessato finora circa 100 costruzioni. Di che cosa si tratta E una forma di evoluzione di impresa a profitto sociale che nasce dalla constatazione che gli operatori tradizionali (le cooperative) non riescono a dare una risposta esaustiva al problema casa. Consiste in una soluzione originale e pragmatica, senza forme di tutela assistenziale, in quanto il processo è autogestito dall utenza stessa: le persone che hanno un bisogno di casa e che si rendono disponibili all esperienza, danno luogo ad un processo collettivo di costruzione della propria casa. Ciò è possibile anche senza avere competenze professionali, secondo il modello della cultura Ikea. Ovvero l acquisto di un
pacchetto che tutti possono essere in grado di montare ottendendo per esempio una cucina, esportato nella costruzione di abitazioni: questo è possibile perché si progettano materiali e prodotti ad elevato contenuto tecnologico che consentono l abbassamento del livello di professionalità richiesto in fase di costruzione. Al contrario un mattone è un prodotto edilizio a basso valore tecnologico che richiede un elevata professionalità per costruire un muro, per esempio. Gli elementi positivi riguardano diverse dimensioni: 1. Dimensioni sociali: - Crea spazi di socializzazione collettiva: il processo di autocostruzione permette di progettare lo spazio della quotidianità, del vivere insieme - Si ricostruisce una rapporto di identificazione con il luogo: le relazioni con gli altri e con il luogo che si creano durante il processo di autocostruzione contribuiscano a creare un senso di appartenenza che in genere non esiste comprando una casa in funzione del solo parametro economico. - Esiste un coinvolgimento di tutte le componenti familiari e sviluppa processi di integrazione accelerata di persone e famiglie extracomunitarie con persone e famiglie italiane. 2. Dimensione economica: - Permette di abbattere i costi fino al 30 40% (per es. 500 euro/mq) - La cooperativa di autocostruttori chiede un mutuo a una banca dietro garanzia della società di gestione o dell ente pubblico (regione, comune), che rende possibile anche il pagamento del mutuo da parte degli abitanti una volta entrati a vivere nelle abitazioni costruite (non avendo così più l affitto da pagare). Gli attori principali del processo di autocostruzione 1. L Ente locale: ha la responsabilità di definire il piano di zona finalizzandolo anche all autocostruzione mediante convenzioni che definiscano la cessione delle aree e destinando una % delle aree a questa sperimentazione. Per esempio in Emilia Romagna il 20% delle aree 167 sono state destinate all autocostruzione. 2. La società di gestione: un impresa sociale che sovrintende a tutta l organizzazione, dalla stesura del progetto, alla gestione tecnico-economica, al processo edilizio e costruttivo. 3. La cooperativa di autocostruttori: la creazione di una cooperativa di autocostruttori definisce uno statuto giuridico che garantisce le persone che si auto-costruiscono la casa. Verrà sciolta a lavori ultimati. Il lavoro collettivo E il vero capitale, il maggior investimento messo dalle persone che si impegnano per due anni circa a dedicare tutti i sabati e le domeniche alla costruzione delle abitazioni. Vi sono delle regole organizzative per garantire il funzionamento del lavoro collettivo: - non è consentito il lavoro conto terzi o finalizzato allo scambio economico-commerciale - nessuno conosce quale sarà la sua casa fino alla fine del processo di costruzione, quando avverrà a sorteggio - non è possibile monetizzare il proprio tempo di lavoro nel cantiere
Il progetto e il cantiere Fondamentale è la fase preliminare del progetto con un processo partecipato tra l architetto e il gruppo di autocostruttori. Il progetto deve essere illustrato dall architetto come un manuale di istruzioni, affinché avvenga un processo di alfabetizzazione alla costruzione delle case. I soggetti che partecipano al processo collettivo sono: - l architetto che si occupa del progetto, della direzione lavori, del responsabile del cantiere, del coordinamento e della sicurezza. - un tutor degli impianti elettrici, uno degli impianti idrosanitari e un capomastro che garantiscono il rispetto delle normative e formano e assistono un gruppo ristretto di autocostruttori che si occupano di seguire questi ambiti - un mediatore sociale che si occupa di gestire le dinamiche di gruppo, prevenire e risolvere le eventuali conflittualità. ALTRI ELEMENTI EMERSI DALLA DISCUSSIONE 1. Scarsa richiesta di Fondi a disposizione: Spesso i fondi messi a disposizione dalla Regione rimangono inutilizzati poiché i comuni non fanno richiesta. I motivi sono: - gli amministratori politici vogliono evitare altre tegole sulla testa, ossia non hanno il coraggio di affrontare la gestione di situazioni socialmente delicate e difficili. - i contributi regionali vanno a coprire solo parte dei costi; la restante parte è a carico dei comuni che con i tagli delle risorse non facilmente reperibili. 2. Integrazione tra settori che si occupano di casa: viene proposto di integrare i lavori del Piano regolatore partecipato sulla casa con il Tavolo sulle nuove povertà istituto nell ambito dei Piani di Zona.
ESITI DELLE SCHEDE DI VALUTAZIONE DISTRIBUITE AI PARTECIPANTI DURANTE L INCONTRO Istituto di Ricerca Ecopolis Durante l incontro, è stata distribuita una scheda di valutazione allo scopo di stimolare tra i presenti una riflessione circa le esperienze presentate. La scheda è stata pensata in modo tale che chi ha scelto di rispondere, ha potuto farlo secondo un grado di approfondimento personale. Per ogni esperienza sono state infatti previste due domande che prevedono una risposta tramite crocetta e degli spazi dove aggiungere eventuali commenti e osservazioni. Sono state riconsegnate 15 schede, di cui una compilata solo parzialmente. Riportiamo qui di seguito gli esiti. A) AGENZIA SOCIALE PER LA CASA, Fondazione S. Carlo di Milano direttore Sala Giuseppe Domanda 1. Hai trovato interessante l esperienza presentata relativa all Agenzia sociale per l affitto? 5 = Molto interessante 3 preferenze 4 = Interessante 5 preferenze 3 = Abbastanza interessante 5 preferenze 2 = Poco interessante 1 preferenza 1 = Per niente interessante -- Non so -- Quali aspetti hai trovato di interesse? Che cosa ti lascia perplesso? Commenti Le potenzialità ravvisate: 1. Possibilità di finanziamento reale e area a costo accettabile 2. Favorire la concorrenza ai privati da parte delle cooperative, Comuni, Province, ecc. nella costruzione di standard civili, ma nello stesso tempo economici, adatti a una famiglia con pochi componenti come sembra siano le famiglie di oggi. 3. L opportunità di creare un agenzia sul bisogno abitativo, per dare una risposta stabile al bisogno. Domanda 2. Ritieni che l esperienza presentata sia replicabile anche in Trezzo? Si 11 preferenze Si, ma solo in parte 3 preferenze No -- Non so -- B) AUTOCOSTRUZIONE ASSOCIATA, Associazione ALISEI arch. Cusatelli Giuseppe Domanda 1. Hai trovato interessanti le esperienze di autocostruzione presentate? 5 = Molto interessante 5 preferenze 4 = Interessante 8 preferenze 3 = Abbastanza interessante 2 preferenze 2 = Poco interessante -- 2 = Per niente interessante -- Non so -- Quali aspetti hai trovato di interesse? Che cosa ti lascia perplesso? Commenti Le potenzialità ravvisate: 1. Sono due altre possibilità da aggiungere alle proposte già presentate. 2. Il lavoro di gruppo e la disponibilità delle persone di fare insieme la loro casa e integrarsi con individui di diverse origini 3. La dimensione sociale di questa esperienza, il fatto che rappresenta una risposta concreta al bisogno di casa, rappresentando anche uno strumento di integrazione e di costruzione di diritti civili. Dovrei comunque approfondire la cosa per valutarla pienamente. 4. La crescita culturale e sociale tra i soci e l integrazione tra loro. 5. L esperienza di autocostruzione è stata una conoscenza nuova e quasi mi sembra qualcosa di fantascientifico, invece può essere realizzata. Le autorità pubbliche potrebbero attivarsi per metterla in pratica. 6. Tutti gli aspetti dell esperienza sono interessanti.
Le perplessità e le difficoltà: 1. Quello che mi lascia più perplesso è: dove trova i soldi l associazione per far fronte a tutte le spese eventuali? 2. Mi lascia perplessa, per il momento, la possibilità di aggregare persone, vista questa nostra società che si rifugia nel privato. 3. Queste case sono a mio avviso a pochi piani, di conseguenza abbisognano di ampie aree, e coi pochi spazi che abbiamo 4. Dipende dalla volontà politica! 5. Criticità: a. Non si riferisce alle fasce più sociali b. Attuale poca socializzazione degli utenti e costruttori c. Normative sulla sicurezza in cantiere e rischi per la salute, infortuni, ecc. d. Possibilità di edificare solo in campagna Domanda 2. Ritieni che l esperienza presentata sia replicabile anche in Trezzo? Si Si, ma solo in parte No Non so 7 preferenze 5 preferenze 1 preferenza 2 preferenze Commenti Credo di sì (che si possa replicare a Trezzo), sarebbe perlomeno importante valutare questa opportunità. Attualmente mancano spazi per questa sperimentazione. Possibilità a medio termine di intervento: fra circa 8-10 anni E un iniziativa da sostenere anche nella nostra zona. Le autorità pubbliche e le banche dovrebbero trovare il coraggio di iniziare questo modo innovativo di costruire alloggi.