Introduzione I beni immobiliare giocano un ruolo importante sia a livello economico sia nella nostra vita privata: L alloggio è un bene importante, perché ha un influenza enorme sulla qualità della vita e sul benessere dell individuo nel suo ambiente sociale. Inoltre i beni immobiliari sono indispensabili per la produzione di altri beni e servizi. In altri termini, si tratta di fattori di produzione necessari a tutti i tipi di imprese e per i poteri pubblici. Infine, ma non meno importante, i beni immobiliari sono una forma di investimento appropriata per i privati, le casse pensioni, le banche e altri investitori. la costruzione di nuovi immobili, contribuisce ad aumentare il numero di edifici e di abitazioni. Queste attività rientrano nel campo dell edilizia. Il genio civile, invece, si occupa delle opere sopra o sotto la superficie della terra, come autostrade, canalizzazioni, gallerie o ponti. Parallelamente, le imprese del ramo «lavori di costruzione specializzati» (per esempio per le installazioni delle condutture del gas, dell acqua e del riscaldamento) si occupano degli impianti idraulici, dell installazione di porte e finestre, e molto altro. Foto: Keystone File d attesa per la visita di un abitazione: la domanda di abitazioni cambia più rapidamente dell offerta. «I beni immobiliari sono visibili, si possono toccare e ci si può vivere dentro.» René Zahnd Ma in che cosa consiste esattamente un bene immobiliare? Un bene immobiliare è un «bene materiale immobile» (perché è legato ad un luogo). Si può trattare di un terreno o di una costruzione (edificio, appartamento). In Svizzera, quando si parla di bene fondiario si intende il terreno e le costruzioni che vi sono state erette. Per abitare o per produrre, bisogna affittare o acquistare un bene immobile. Questa commercializzazione ha luogo sul mercato immobiliare; delle società specializzate offrono i loro servizi in questo ambito. Il ramo che genera valore aggiunto attraverso la commercializzazione e l affitto dei beni immobili si chiama ramo delle attività immobiliari. Il settore delle costruzioni è strettamente collegato a quello immobiliare. Non si limita a soddisfare i bisogni di ingrandimento o di ammodernamento, contribuendo in questo modo alla conservazione del patrimonio esistente, ma, attraverso «Il progetto di costruzione, di ristrutturazione o di ingrandimento è affare vostro. Il finanziamento è affare nostro. La cosa è molto semplice.» Questo è lo slogan di un istituto bancario che vuole pubblicizzare le sue offerte di finanziamento immobiliare. In effetti, l acquisto di un bene immobile richiede generalmente un apporto elevato di capitali. Determinate sul mercato dei capitali, le condizioni di finanziamento giocano un ruolo fondamentale. Il presente studio sul settore immobiliare si occupa delle seguenti problematiche: 1. Che importanza rivestono la costruzione, la commercializzazione e lo sfruttamento dei beni immobili per l economia? 2. Quali sono le particolarità del mercato immobiliare? 3. Come si evolve il settore immobiliare rispetto alla congiuntura? 4. Come funzionano le interazioni tra beni immobili, ipoteche e politica monetaria? 5. È meglio essere proprietari o affittuari? 1 7
1. L importanza dell immobiliare a livello economico Il settore delle costruzioni svizzero e il suo ramo associato della «attività immobiliare» generano circa il 6% del valore aggiunto nazionale, di cui un po più del 5% è riconducibile al solo settore delle costruzioni e appena l 1% a quello dell immobiliare. Il settore delle costruzioni impiega 348 000 persone, quello immobiliare 48 000. Ne consegue che l 8,3% della popolazione attiva in Svizzera lavora nell economia immobiliare. I beni immobili rappresentano il 44,2% del patrimonio delle famiglie (rispetto al 6,1% detenuto in azioni). raramente demoliti e sono invece spesso oggetto di ristrutturazioni e ampliamenti. Inoltre i loro tempi di produzione sono relativamente lunghi: non solo la progettazione e la costruzione, ma anche la richiesta dei permessi di costruzione e la loro autorizzazione necessitano di tempi considerevoli. Il suo reale impatto economico è però sottostimato, poiché, oltre agli effetti diretti sulla creazione di valore aggiunto e di impieghi, un gran numero di altri rami beneficiano dell economia immobiliare. Citiamo ad esempio gli studi di architettura e di ingegneria, i fornitori di materiali edili o i distributori di macchinari da cantiere. Inoltre il settore delle costruzioni riveste un ruolo chiave nel processo economico di creazione di capitale produttivo. Gli investimenti in costruzioni giocano un ruolo importante per il potenziale di crescita di un economia. A livello nazionale, negli ultimi anni, gli investimenti effettuati nelle costruzioni sono stati circa 50 miliardi di franchi all anno, ovvero circa il 9% del PIL. I beni immobili rivestono naturalmente un ruolo essenziale per la loro funzione di abitazione. La Svizzera conta attualmente circa 4,2 milioni di abitazioni con una progressione annuale, in questi ultimi anni, di 45 000 alloggi all anno, grazie alle nuove costruzioni. Nel corso degli ultimi decenni, il fabbisogno di superficie abitativa pro capite è aumentato costantemente: nel 1980 bastavano, in media, 34 m² per persona; nel 2012 gli svizzeri ne volevano 45 m². Nonostante queste aumentate esigenze in campo abitativo, le spese per l alloggio e per l energia sono rimaste relativamente stabili in questi ultimi anni. Esse rappresentano circa il 16% del reddito lordo e costituiscono la principale voce di spesa dei bilanci familiari. In valore assoluto, i costi per l abitazione e per l energia erano nel 2012 di 1 475 franchi al mese. 2. Particolarità del mercato immobiliare Il mercato immobiliare è un mercato particolare e questo per due ragioni. Innanzitutto i beni immobili sono caratterizzati dalla loro longevità. Una volta costruiti sono generalmente utilizzati per diversi decenni. Gli edifici sono Le demolizioni sono rare. Gli edifici sono, quasi sempre, ristrutturati o ingranditi. Data la longevità dei beni immobili, l investimento in un tale bene deve essere pianificato con cura. Per capire se si tratta di un investimento redditizio, bisogna prendere in considerazione il valore attuale del bene: se è superiore al prezzo di vendita, allora l investimento è conveniente. Il livello dei tassi di interesse gioca un ruolo importante nella determinazione del valore attuale. In effetti, tanto più bassi sono i tassi di interesse, tanto maggiore è il valore del bene. Di conseguenza è meglio investire in un bene immobile quando i tassi di interesse sono deboli. (Per approfondire questo legame, leggete il riquadro «Precisazione: il valore attuale di un bene immobile»). Considerata la longevità dei beni fondiari e l impatto non trascurabile degli interessi composti, anche un cambiamento minimo del livello attuale o previsto dei tassi di interesse influenza considerevolmente la domanda di beni immobili. Per questa ragione si parla di elasticità della domanda rispetto ai tassi: se i tassi di interesse diminuiscono, la domanda di beni immobili aumenta. 1 1 In Svizzera, il livello dei tassi di interesse è determinato essenzialmente dalla politica monetaria. Condotta dalla Banca nazionale Svizzera, la politica monetaria influenza enormemente la domanda di beni immobili (vedi punto 4). 2 7
Dal momento che la costruzione di un nuovo immobile o di una fabbrica richiedono del tempo, si dice che l offerta è inelastica nel breve periodo. Quando la domanda di beni immobili cresce ad esempio a causa di un flusso migratorio improvviso o per un calo dei tassi di interesse l offerta non è in grado di soddisfare la domanda, almeno a breve termine. Per questa ragione aumenti, anche solo moderati, della domanda generano inevitabilmente forti incrementi dei prezzi. Deboli variazioni del livello attuale o previsto dei tassi, possono influenzare enormemente la domanda di beni immobili. Precisazione: il valore attuale di un bene immobile Perché 100 franchi guadagnati oggi valgono di più di 100 franchi guadagnati tra due anni? Sarebbe sufficiente depositarli subito, e tra due anni, oltre ai 100 franchi avreste anche gli interessi e gli interessi composti. Il loro valore finale tra due anni può essere calcolato come segue: 100 franchi x (1 + tasso d interesse) 2. Se vogliamo conoscere il valore attuale di quei 100 franchi che riceveremo tra due anni, e non il loro valore finale, dobbiamo scontare i 100 franchi (si dice anche «attualizzare»). Per farlo, procediamo in questo modo: 100 franchi / (1 + tasso d interesse) 2 e otteniamo così il loro valore attuale (detto anche present value o valore realizzabile o valore in contanti). Un tasso d interesse basso implica che il reddito futuro derivante dalla gestione immobiliare utili da interessi ipotecari, rendimenti locativi o semplicemente i benefici dello sfruttamento dell abitazione di proprietà sono soggetti ad un tasso di sconto meno importante, di conseguenza, hanno un maggior valore al momento presente. A causa della longevità dei beni immobili, delle variazioni anche minime del livello dei tassi esercitano degli effetti considerevoli sul loro valore attuale. Sembra che la fase di debolezza dei tassi di interesse debba continuare nel breve e medio periodo. Il valore attuale dovrebbe dunque continuare a crescere grazie all effetto degli interessi composti poiché, a lungo termine, lo sconto dei rendimenti sarà anche più debole. Il valore attuale permette di decidere se un investimento è redditizio o no al momento in cui lo si prende in considerazione. Se il prezzo d acquisto è inferiore al valore attuale, alloro bisogna investire. Il tasso di interesse costituisce un fattore determinante nel calcolo del valore attuale: tanto più elevato è il tasso di interesse, tanto più piccolo è il valore attuale. Al contrario, un tasso di interesse basso genera un valore attuale elevato. Di conseguenza, gli investimenti immobiliari sembrano attualmente lucrativi e questo stimola la domanda. Una variazione, anche minima, del livello dei tassi favorisce una forte espansione della domanda di beni immobili. Per questa ragione l elasticità della domanda immobiliare rispetto ai tassi di interesse è molto elevata. 3 7
3. Economia immobiliare e congiuntura L economia immobiliare è globalmente un ramo ciclico le cui fluttuazioni hanno un impatto importante sul resto del l economia: sulle costruzioni, sui prezzi e sugli affitti delle abitazioni e dei beni fondiari destinati alla produzione, sui mercati dei capitali, sul consumo e sul mercato del lavoro. Evoluzione dei prezzi delle abitazioni Investimenti in costruzioni Figura 2: Evoluzione dei prezzi delle abitazioni (Fonte: Wüest & Partner, UFS) Figura 1: Evoluzione degli investimenti in costruzioni e del PIL (variazione reale rispetto all anno precedente). Gli investimenti in costruzioni hanno fluttuazioni maggiori rispetto a quelle del PIL. (Fonte: SECO) In Svizzera, il mercato del settore residenziale non è stato praticamente toccato dalla crisi e dalla recessione congiunturale di questi ultimi anni ma la situazione è diversa per il mercato degli immobili commerciali e industriali e nel ramo del genio civile. Nonostante le crisi finanziarie e la crisi del debito sovrano, i prezzi del mercato immobiliare sono aumentati continuamente negli ultimi anni (figura 2). 4. Finanziamento dei beni immobili: banche, ipoteche e politica monetaria L acquisto di un bene immobile è una decisione importante e può raramente essere finanziato integralmente con i fondi disponibili. Per finanziare il loro acquisto, i nuovi compratori ricorrono spesso a dei crediti ipotecari sottoscritti presso delle banche. Una ipoteca serve come garanzia per i crediti. Il credito è garantito da un vincolo iscritto nel registro fondiario. Se il debitore ipotecario ha delle difficoltà finanziarie, il suo creditore non è penalizzato poiché gli viene allora trasferita la proprietà del bene immobile. In considerazione della grande importanza e delle particolarità del mercato immobiliare, non sorprende il fatto che esso sia ripetutamente oggetto di interventi politici e di tentativi di controllo. Per premunirsi contro le fluttuazioni di valore, la banca determina fino a che livello (valore di anticipazione) accetta di finanziare il bene immobile attraverso l ipoteca. In Svizzera questo limite è circa dell 80%. L acquirente deve, da parte sua, calcolare gli oneri che gli derivano dal pagamento degli interessi (che variano a seconda di chi beneficia del credito), ma anche le spese per l ammortamento del debito, le spese di mantenimento (manutenzioni e altre spese accessorie) e deve chiedersi se può far fronte a tutti questi costi (limite di sostenibilità finanziaria). La regola generale in questo campo è che i costi totali non devono superare il 35% del salario lordo. In caso contrario, si considera che l ipoteca non è finanziariamente sostenibile. 4 7
in un abbassamento del livello generale dei tassi e, di conseguenza, anche dei tassi d interesse ipotecari. Poiché la domanda immobiliare è molto sensibile ai tassi d interesse, un abbassamento dei tassi produce effetti benefici sul mercato immobiliare e sul settore delle costruzioni. Inoltre la riduzione dei costi di finanziamento contribuisce al rilancio congiunturale che, a sua volta, stimola il mercato immobiliare e il settore delle costruzioni. Una politica monetaria più accomodante stimola la domanda di beni immobili. La politica monetaria della Banca nazionale svizzera (BNS) è strettamente legata al mercato immobiliare e alle ipoteche. Una riduzione del tasso di riferimento della BNS si traduce La concessione di mutui ipotecari è una componente importante delle attività bancarie. Come l esperienza ci dimostra, una forte caduta dei prezzi degli immobili può minacciare anche la stabilità del sistema finanziario (vedi il riquadro: «Crisi del mercato immobiliare in Svizzera»). Le banche hanno una grande responsabilità nella concessione dei mutui ipotecari: sono le specialiste in questo campo e conoscono le particolarità del mercato immobiliare. Crisi del mercato immobiliare in Svizzera Dopo il crollo della borsa del 1987, le banche centrali adottarono una politica monetaria espansiva: per rilanciare l economia mantennero basso il livello dei tassi d interesse. Di conseguenza i prezzi dell immobiliare raggiunsero dei nuovi massimi verso la fine degli anni 80: i prezzi delle case unifamiliari, per esempio, raddoppiarono tra il 1980 e il 1990. Nel 1991 i prezzi del settore immobiliare crollarono quasi del 20%. A causa della debolezza congiunturale e dell aumento dei tassi d interesse ipotecari, un gran numero di debitori ipotecari non fu più in grado di onorare i propri impegni. Le banche ne pagarono il prezzo: tra il 1991 e il 1996, dovettero stralciare l 8,5% del loro volume di credito, vale a dire 42 miliardi di franchi. Se confrontiamo le dimensioni della Svizzera con quelle degli Stati Uniti, ciò corrisponde al valore distrutto dopo il 2008 nel quadro della crisi americana dei subprime (crisi dell immobiliare). Particolarmente colpite furono le banche regionali, poiché la loro attività era focalizzata soprattutto sulla concessione di mutui ipotecari. L immagine, ampiamente pubblicizzata dai media, della Casa di risparmio e di credito di Thun, che dovette chiudere i suoi sportelli il 3 ottobre 1991 causa insolvenza, segnò gli spiriti di tutta la Nazione. Foto: Keystone «Cassa di risparmio e del credito di Thun», 10 settembre 1991, prima della chiusura per sovra indebitamento Alla fine degli anni 90 la Banca nazionale svizzera decise un aumento dei tassi per prevenire i rischi inflazionistici. Questa scelta causò un rallentamento congiunturale e un aumento dei tassi d interesse ipotecari. Affinché una tale crisi non si possa ripetere, il Consiglio federale ha adottato nel febbraio 2013 un nuovo strumento: con il cosiddetto «cuscinetto anticiclico di capitale», le banche sono tenute a aumentare la dotazione di fondi propri quando concedono mutui ipotecari. Questo strumento non solo dovrebbe aumentare il costo delle ipoteche e, di conseguenza, frenare la loro domanda, ma le banche sarebbero in questo modo maggiormente protette contro le perdite nel caso di un eventuale scoppio della bolla speculativa perché avrebbero maggiori capitali propri. 2 2 Per maggiori informazioni, consultate l articolo sul blog iconomix (solamente in tedesco) www.iconomix.ch/de/blog/732-antizyklischer-kapitalpuffer/ 5 7
5. È meglio essere proprietari o affittuari? In questi ultimi anni i tassi ipotecari sono diminuiti considerevolmente, stimolando in questo modo la domanda di abitazioni. In effetti, il livello storicamente basso dei tassi di interesse ha permesso a un gran numero di famiglie di comprare la propria abitazione e questo nonostante l aumento dei prezzi sul mercato immobiliare. L acquisto sembra redditizio, almeno a prima vista. Alla domanda se «è meglio acquistare o affittare?», sempre di più rispondono che bisogna comprare. Tassi di interesse fino ad un limite compreso tra il 60 e il 70% 3 del valore d acquisto dell immobile (valore di anticipo) a seconda dell offerente. Per un finanziamento superiore a questo limite, viene generalmente concessa una seconda ipoteca. Con un tasso di interesse maggiorato di una quantità compresa tra lo 0,5% e l 1%, essa è più cara dell ipoteca di primo grado. In linea generale il finanziamento massimo concesso dalle banche è dell 80%, e ciò implica che gli acquirenti devono apportare come minimo il 20% del valore del bene immobile sotto forma di fondi propri. 4 L esempio numero 1 mostra come può essere finanziato un bene immobile attraverso un ipoteca. L esempio 2 illustra chiaramente come un incremento del tasso d interesse determini un aumento delle spese mensili che derivano dagli interessi ipotecari. Obbligo di effettuare dei versamenti supplementari: in caso di considerevoli variazioni dei prezzi, se il valore di mercato di un bene scende al di sotto di quello considerato per l ipoteca, la banca potrebbe richiedere dei versamenti supplementari. Il proprietario deve allora pagare la differenza tra il debito ipotecario e il nuovo valore di mercato dell immobile. Figura 3: Evoluzione dei tassi d interesse in Svizzera: Libor (in franchi) e ipoteche a tasso fisso (10 anni). (Fonte: Reuters, BNS) La decisione se affittare un bene immobile è relativamente facile da prendere: i costi sono trasparenti (affitto e spese accessorie) e il contratto di locazione prevede generalmente una disdetta di tre mesi. Gli affittuari beneficiano quindi di una certa flessibilità. Al contrario, la decisione se acquistare un bene immobile è nettamente più difficile, perché bisogna prendere in considerazione una pluralità di fattori. Quando si prevede di acquistare, bisogna tener conto dei seguenti elementi: Ammortamento: Il debito ipotecario deve essere ridotto in 15 anni ai due terzi del valore del prestito 5. In generale, l ammontare che deve essere rimborsato corrisponde alla cifra scelta per l ipoteca di secondo grado. Per quanto riguarda l ipoteca di primo grado, è raro che essa sia rimborsata integralmente; molto spesso il debitore rinuncia addirittura al rimborso totale (per esempio per ragioni fiscali). Spese di mantenimento: in questa categoria rientrano le spese ricorrenti, le manutenzioni periodiche e anche tutti i costi operativi quali, per esempio, le spese per l elettricità, per il riscaldamento, per i rifiuti domestici, i consumi dell acqua e i costi per le acque reflue. Interessi ipotecari: per il calcolo degli interessi ipotecari è meglio utilizzare un tasso d interesse medio a lungo termine, piuttosto che il tasso corrente. In Svizzera si distinguono le ipoteche di primo e di secondo grado. I prestatori d ipoteche concedono generalmente la prima ipoteca Imposte: Se il proprietario di un immobile deve dichiarare il valore locativo della sua abitazione come reddito, egli può tuttavia dedurre dal reddito imponibile gli interessi ipotecari e tutti gli investimenti necessari per mantenere il valore dell immobile considerato. 3 Dal il 1 settembre 2014, per determinare l ammontare concesso in mutuo (valore di anticipo), vale il principio del valore inferiore: per ogni bene immobile la banca effettua una stima che poi confronta con il prezzo di acquisto. In caso di discrepanza fra le due cifre, la banca usa come valore dell immobile la cifra inferiore. 4 Dal 1 luglio 2012, il ricorso ai fondi della cassa pensioni può costituire al massimo la metà dei fondi propri richiesti per la concessione del mutuo ipotecario. 5 Questa regolamentazione è entrata in vigore il 1 settembre 2014. 6 7
Evoluzione dei prezzi nel lungo periodo: ogni persona che acquista un abitazione lo fa di solito con l intenzione di abitarvi per un periodo di tempo piuttosto lungo. Può succedere tuttavia che questa persona sia costretta a venderla a causa di circostanze diverse (ad esempio pensionamento, divorzio o un nuovo lavoro). Il prezzo al quale vendere l abitazione è quindi molto importante. Il valore del bene immobile subisce delle variazioni, nel senso che può aumentare ma può anche diminuire. Diverse ragioni possono spiegare queste variazioni: per esempio una diminuzione della domanda, nuove norme regolamentari difetti di costruzione, cambiamenti della qualità di vita nel quartiere, l arrivo di un nuovo datore di lavoro nella regione, la modifica dei corridoi aerei, e altro ancora. Esempio di calcolo 1: Acquisto di un immobile del valore di 900 000 franchi Fondi propri 20% 180 000 franchi Ipoteca di 1 grado 66% 594 000 franchi Totale intermedio 774 000 franchi Ipoteca di 2 grado Saldo 126 000 franchi Prezzo dell immobile 100% 900 000 franchi Esempio di calcolo 2: Costi mensili per il pagamento degli interessi e dell ammortamento (ipoteca a tasso variabile) Scenario 1: Fase di tassi di interesse bassi Scenario 2: Fase di tassi d interesse normali Tasso dell ipoteca di 1 grado: 594 000 franchi Tasso dell ipoteca di 2 grado: 126 000 franchi Costo dell ammortamento (in caso di rimborso regolare) 2,875% (594 000 2,875%) / 12 = 1423.15 franchi 3,625% (126 000 3,625%) / 12 = 380.65 franchi (126 000 / 15 anni) / 12 = 700 franchi 5,0% (594 000 5,0%) / 12 = 2475.00 franchi 5,75% (126 000 5,75%) / 12 = 603.75 franchi (126 000 / 15 anni) / 12 = 700 franchi Totale mensile 2503.80 franchi 3778.75 franchi 7 7