Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N. 27 04.02.2016 Telefisco e la nuova detrazione Iva delle abitazioni Categoria: Finanziaria Sottocategoria: 2016 La Legge di Stabilità 2016 ha previsto una misura per la promozione dell acquisto di abitazioni acquistate direttamente da imprese costruttrici. In particolare il comma 56, Legge di Stabilità 2016 ha previsto una detrazione dall IRPEF del 50% dell importo corrisposto per il pagamento dell IVA sull acquisto, effettuato entro il 2016, di abitazioni di classe energetica A o B cedute dalle imprese costruttrici. La detrazione è pari al 50 per cento dell imposta dovuta ed è ripartita in 10 quote annuali. Nel corso di Telefisco 2016 l Agenzia delle Entrate ha chiarito che: la detrazione deve ritenersi esclusa qualora le vendite siano effettuate da imprese che hanno solo eseguito lavori di recupero edilizio; la detrazione è regolata in base al principio di cassa e pertanto l agevolazione è subordinata alla circostanza che il pagamento dell'iva avvenga nel periodo d'imposta 2016. Premessa Come noto l applicazione dell IVA alle cessioni immobiliari, effettuate dalle imprese costruttrici, può portare ad un freno per la ripresa immobiliare. Infatti, a parità di condizioni, è più conveniente per le persone fisiche acquistare un immobile soggetto ad imposta di registro anziché ad IVA. Per tale ragione la Legge di Stabilità per il 2016 prevede la possibilità di considerare in detrazione, ai fini delle imposte sui redditi, una parte del costo costituito dal 50 per cento dell IVA applicata sull immobile oggetto di acquisto. 1
In linea di principio l applicazione del meccanismo del prezzo-valore determina una riduzione della base imponibile rappresentata dal valore catastale. Diversamente, la base imponibile ai fini IVA è rappresentata dal corrispettivo, nella maggior parte dei casi ben superiore al valore catastale. Tale circostanza è già di per sé sufficiente a determinare un notevole aggravio dell onere fiscale a carico dell acquirente. Acquisto di un immobile effettuato da una persona fisica non in possesso delle condizioni che legittimano l applicazione delle agevolazioni per l acquisto della prima casa. Valore catastale pari a 460.000 euro. Corrispettivo che ammonta a 1.080.000 euro. La cessione è soggetta naturalmente ad IVA in quanto il trasferimento viene effettuato entro i cinque anni dall ultimazione della costruzione dell immobile, oppure l impresa costruttrice applicherà l IVA esercitando l opzione ai sensi dell art. 10, comma 1, n. 8-bis), D.P.R. n. 633/1972. L IVA applicata, ammonta a 108.000 euro. Se la vendita dell immobile abitativo fosse effettuata da un privato o da un impresa non costruttrice l imposta di registro dovuta in base al valore catastale sarebbe pari a 41.400 euro (il 9% di 460.000 euro). La nuova detrazione Con la Legge di Stabilità 2016 il Legislatore ha inteso in parte eliminare il maggior onere rappresentato dall IVA quale tributo non detraibile dagli acquirenti privati persone fisiche. Al verificarsi di determinate condizioni, si può considerare in detrazione dall IRPEF lorda in importo pari al 50% dell importo corrisposto per il pagamento dell IVA per gli acquisti di unità immobiliari residenziali effettuati entro il 31 dicembre 2016. 2
Proseguendo con l esempio sopra indicato, l acquirente può considerare in detrazione un importo pari a 54.000 euro: l onere tributario sostenuto dall acquirente, qualora la cessione fosse soggetta ad IVA anziché ad imposta di registro, sarebbe quasi equivalente; la differenza non sarebbe però azzerata completamente. L applicazione dell imposta di registro sarebbe ancora una volta più conveniente essendo minore il costo rispetto all IVA per un importo pari a 12.600 euro, ma la differenza, come ricordato, sarebbe ora sensibilmente diminuita. L acquirente non sarebbe così penalizzato nel rivolgersi ad un impresa costruttrice per acquistare l immobile abitativo. Caratteristiche Dal punto di vista soggettivo, il beneficio è fruibile a condizione che: la cessione dell immobile abitativo sia effettuata da un impresa costruttrice e l unità immobiliare deve avere una classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente. La detrazione (parziale) del costo non è limitata alla prima casa, ma riguarda ogni tipologia di immobile (anche di lusso) di tipo abitativo a condizione, però, che l acquisto sia effettuato entro il 31 dicembre del 2016. É altresì irrilevante l aliquota IVA applicata che può essere del 4% (per la prima casa) del 10% o del 22% (per gli immobili di lusso). La detrazione potrà essere scomputata dall IRPEF non in un unica soluzione, ma in dieci quote costanti di pari importo. La previsione sembrerebbe essere sfavorevole al contribuente, ma in realtà non è così. Diversamente, nella maggior parte dei casi l acquirente perderebbe parte del beneficio. Si consideri ad esempio l acquisto di un unità immobiliare il cui corrispettivo ammonta a 300.000 euro con l applicazione dell aliquota nella misura del 10 per cento (mancando le condizioni per fruire delle agevolazioni per l acquisto della prima casa). In tale ipotesi l IVA sarà pari a 30.000 euro e la detrazione, commisurata al 50 per cento del tributo, sarà pari a 15.000 euro. 3
Il riconoscimento della detrazione in un unica soluzione avrebbe penalizzato i contribuenti che dichiarano i redditi di minore ammontare. Ad esempio se l imposta lorda del contribuente fosse pari a 10.000 euro, l acquirente avrebbe beneficiato di un credito IRPEF di pari importo alle ritenute subite senza poter più recuperare, neppure in futuro, il maggior importo della detrazione non considerata in diminuzione dell imposta lorda (5.000 euro nell esempio). Sarebbe poi sorto il problema di come far valere il credito pari alle ritenute subite e non utilizzabile immediatamente in mancanza di altri redditi. Potrebbe essere eventualmente considerato a scomputo dell IMU e della TASI se dovute, ma il recupero integrale potrebbe richiedere tempi molto lunghi. Il Legislatore ha così scelto un altra soluzione riconoscendo la detrazione del 50 per cento dell IVA, ma in dieci quote costanti di pari importo. Nell esempio il contribuente potrà considerare in detrazione 1.500 euro nell anno in cui è stata pagata l IVA e la quota residua di 13.500 euro in altrettante detrazioni (di pari importo) per le nove annualità successive. Dal punto di vista oggettivo, come si desume in base alla mera lettura della norma, la detrazione riguarda esclusivamente l acquisto di unità immobiliari residenziali. A tal proposito si dovrà fare riferimento alla categoria catastale A, ad esclusione degli immobili aventi categoria catastale A/10 (uffici). È irrilevante che l acquisto riguardi un unità immobiliare di lusso (A/1, A/8 e A/9). In tali ipotesi l acquisto sarà soggetto all applicazione dell aliquota ordinaria del 22 per cento, ma la circostanza non impedirà all acquirente, in presenza delle altre condizioni previste dalla legge, di fruire della detrazione IRPEF. Al fine di calcolare correttamente la detrazione si dovrà fare riferimento non solo all acquisto delle unità immobiliari aventi categoria catastale di tipo residenziale, ma anche alle eventuali pertinenze quali ad esempio, il posto auto, la cantina ecc. In questo caso sarà irrilevante la classificazione catastale (C/2, C/6 e C/7). È necessaria, però, la sussistenza del vincolo pertinenziale 4
Ad esempio se il contribuente è già proprietario di un immobile di tipo abitativo e nel periodo compreso tra il 1 gennaio ed il 31 dicembre 2016 acquista, con atto separato, una cantina, sarà possibile fruire della nuova detrazione solo costituendo il predetto vincolo pertinenziale. Telefisco 2016 Nel corso di Telefisco l'agenzia delle Entrate in risposta ai quesiti della stampa specializzata sulla nuova detrazione introdotta dalla Legge di Stabilità 2016 ha fornito i seguenti chiarimenti: dal tenore letterale della norma si desume che il presupposto agevolativo sia l acquisto di immobili nuovi (ovvero quelli per i quali non sia intervenuto un acquisto intermedio) venduti direttamente dalle imprese costruttrici dei medesimi. Restano pertanto escluse le vendite effettuate da imprese che hanno solo eseguito lavori di recupero edilizio, per le quali potrebbero tuttavia ricorrere i presupposti per la diversa agevolazione di cui all'art. 16-bis, comma 3, TUIR; AGEVOLAZIONE SOLO PER LE VENDITE DA IMPRESE COSTRUTTIRCI D. Si tratta anche delle vendite fatte da impresa che ha eseguito lavori di recupero (manutenzione straordinaria, restauro, ristrutturazione)? R. Dal tenore letterale della norma si desume che il presupposto agevolativo sia l acquisto di immobili nuovi (ovvero quelli per i quali non sia intervenuto un acquisto intermedio) venduti direttamente dalle imprese costruttrici dei medesimi. Restano pertanto escluse le vendite effettuate da imprese che hanno solo eseguito lavori di recupero edilizio, per le quali potrebbero tuttavia ricorrere i presupposti per la diversa agevolazione di cui al comma 3, dell articolo 16-bis, del Tuir. la detrazione IRPEF, in vigore dal 1 gennaio 2016, è pari al 50% dell importo corrisposto per il pagamento dell IVA in relazione all acquisto di unità immobiliari effettuato o da effettuare entro il 31 dicembre 2016. Ne consegue che, ai fini della detrazione ed in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento dell IVA avvenga nel periodo di imposta 2016; 5
ACCONTO 2015 VENDITA 2016 D. È detraibile l Iva pagata in acconto del 2015 se la vendita è stipulata nel 2016? R. La detrazione Irpef, in vigore dal 1 gennaio 2016, è pari al «50% dell importo corrisposto per il pagamento dell Iva in relazione all acquisto» di unità immobiliari effettuato o da effettuare «entro il 31 dicembre 2016». Ne consegue che, ai fini della detrazione ed in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento dell Iva avvenga nel periodo di imposta 2016. l IVA in acconto versata nell anno 2016 per acquisti effettuati nel 2017 non è detraibile perché la norma si riferisce agli acquisti effettuati o da effettuare entro il 31 dicembre 2016 ; ACCONTO 2016 VENDITA 2017 D. È detraibile l Iva pagata in acconto nel 2016 se la vendita è stipulata nel 2017? R. L Iva in acconto versata nell anno 2016 per acquisti effettuati nel 2017 non è detraibile perché la norma si riferisce agli acquisti effettuati o da effettuare «entro il 31 dicembre 2016». per effetto delle modifiche apportate all art. 10, comma 1, n. 8-bis del D.P.R. n. 633/1972, dall art. 9, D.L. n. 83 del 2012 (Decreto Sviluppo), la cessione di fabbricati abitativi da parte delle imprese costruttrici può essere assoggettata all IVA anche dopo i cinque anni dalla fine dei lavori, purché l impresa abbia manifestato espressamente l opzione per la relativa imposizione. In presenza di quest ultima condizione, la detrazione IRPEF, introdotta dalla norma agevolativa, può essere riconosciuta indipendentemente dalla data di fine lavori, posto che, al riguardo, il comma 56 in commento non indica alcun termine finale; 6
CASE COSTRUITE DA PIÙ DI 5 ANNI D. E detraibile l Iva pagata per acquisto di case costruite da più di 5 anni? R. Per effetto delle modifiche apportate all articolo 10 comma 1, n. 8-bis del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, dall articolo 9 del DL n. 83 del 2012 (Decreto Sviluppo), la cessione di fabbricati abitativi da parte delle imprese costruttrici può essere assoggettata all Iva anche dopo i cinque anni dalla fine dei lavori, purché l impresa abbia manifestato espressamente l opzione per la relativa imposizione. In presenza di quest ultima condizione, la detrazione Irpef, introdotta dalla norma agevolativa, può essere riconosciuta indipendentemente dalla data di fine lavori, posto che, al riguardo, il comma 56 in commento non indica alcun termine finale. nel silenzio della norma, si ritiene che l acquisto nel periodo di imposta 2016 di un appartamento che l impresa costruttrice cedente abbia precedentemente concesso in locazione consenta comunque di fruire della detrazione. CASE IN LOCAZIONE D. È detraibile l Iva pagata per acquisto di un appartamento che l impresa costruttrice, in attesa di venderlo, abbia concesso in locazione? R. Nel silenzio della norma, si ritiene che l acquisto nel periodo di imposta 2016 di un appartamento che l impresa costruttrice cedente abbia precedentemente concesso in locazione consenta comunque di fruire della detrazione. - Riproduzione riservata - 7