Fiscal Adempimento La circolare che guida passo passo al rispetto degli adempimenti N. 8 29.02.2016 Detrazione IRPEF. Interessi di mutuo per acquisto abitazione principale A cura di Pasquale Pirone Categoria: Irpef Sottocategoria: Varie La detrazione IRPEF del 19% riconosciuta per gli interessi relativi al mutuo stipulato per l acquisto dell abitazione principale spetta a condizione che vi sia coincidenza tra acquirente l immobile e intestatario del mutuo (con alcune eccezioni) e che l immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale entro un certo periodo di tempo (che varia a seconda del momento in cui è stato stipulato il mutuo). La detrazione spetta su un limite massimo di 4.000 euro (inclusi gli oneri accessori e le quote di rivalutazione). Il limite deve intendersi riferito nel complessivo (se il mutuo è cointestato con il coniuge e questi non è a carico, il limite è da intendersi di 2.000 per ciascuno dei coniugi). In caso di estinzione e riaccensione di un nuovo mutuo, in caso di rinegoziazione o nel caso in cui il costo di acquisto dell immobile sia inferiore al capitale del mutuo stipulato, occorre procedere alla c.d. riparametrazione al fine di individuare la percentuale di interessi su cui determinare la detrazione spettante. Situazioni particolari possono verificarsi in caso di mutuo stipulato per l acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale e che al momento dell acquisto risulta in ristrutturazione oppure risulta locato o altresì può essere acquistato all asta. Altri due casi particolari che meritano di essere approfonditi sono quello dell accollo del mutuo e quello in cui il contribuente è sovvenzionato con contributi pubblici per il pagamento degli interessi relativi al mutuo stipulato. Premessa Tra le spese sostenute nel periodo d imposta e che danno diritto alla detrazione IRPEF del 19% (art. 15, comma 1, lett. b) vi rientrano gli interessi passivi per mutui ipotecari contratti per l acquisto di immobili adibiti ad abitazione principale (con relative pertinenze). 1
Con riferimento al periodo d imposta 2015, l importo su cui calcolare la detrazione è riportato al rigo E7 del Modello 730/2016 o al rigo RP7 del Modello Unico/2016. L onere da indicare è quello effettivamente sostenuto nel 2015. Come si evince dalle istruzioni ministeriali del modello 730/2016 (e anche da quelle del Modello Unico 2016), per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l autocertificazione effettuata ai sensi del DPR 20/12/2000 n. 445, con la quale il contribuente può attesta anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici. Il beneficiario della detrazione deve coincidere con il proprietario dell unità immobiliare (Circolare n. 7/E/2001) e il requisito congiunto di acquirente e mutuatario è sempre necessario, ad eccezione dei mutui contratti anteriormente al 1991 per i quali è prevista la detraibilità anche per i soggetti che non siano titolari di redditi di fabbricati (Circolare n. 95/E/2000). Secondo quanto precisato dall Amministrazione Finanziaria nella Circolare n. 7/E/2001, la detrazione spetta al contribuente ed intestatario del contratto di mutuo, anche se l immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare. A tal fine per familiare deve intendersi il coniuge, i parenti entro il 3 grado ed affini entro il 2 grado. Tuttavia, se lo stesso contribuente contrae un mutuo per l acquisto della propria abitazione principale, ed un mutuo per l acquisto dell abitazione principale di un suo familiare, la detrazione spetta solo sull immobile adibito a propria abitazione principale (Circolare n. 50/E/2002). Inoltre, la detrazione spetta solo al soggetto che dall atto di acquisto risulta essere il proprietario o il nudo proprietario ma non spetta mai all usufruttuario poiché questi non acquista la proprietà dell immobile (Circolare n. 95/E/2000). Nel caso l unità immobiliare sia stato oggetto di ordinanza di sgombero per causa di forza maggiore (eventi sismici, eventi calamitosi, ecc.) la variazione della dimora non preclude il diritto alla detrazione purché le rate del mutuo siano regolarmente versate e l onere resti effettivamente a carico del contribuente beneficiario della detrazione (Circolare n. 11/E/2014). Oltre agli interessi passivi, danno diritto alla detrazione anche gli oneri accessori sostenuti per accendere il mutuo. In particolare, gli oneri 2
accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese necessarie alla stipula del contratto di mutuo, quali: l intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni del cambio per mutui stipulati in altra valuta; la commissione spettante agli istituti di credito per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (imposte di registro, ipotecarie e catastali compresa l imposta per l iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l imposta sostitutiva sul capitale prestato); la cosiddetta provvigione per scarto rateizzato; le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica; la penalità per anticipata estinzione del mutuo; le spese sostenute per eventuali autorizzazioni del Giudice tutelare e quelle sostenute in caso di acquisto dell immobile effettuato nell ambito di una procedura esecutiva concorsuale o individuale. Le spese notarili includono sia l onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita) sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente come, ad esempio, l iscrizione e la cancellazione dell ipoteca. Detrazione interessi mutuo abitazione principale Abitazione principale Beneficiario Acquisto abitazione principale per il familiare Quali oneri Quadro dichiarazion e redditi Immobile nel quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Vi deve essere coincidenza tra acquirente l immobile e mutuatario. Beneficia della detrazione colui che al tempo stesso è proprietario dell immobile e mutuatario. La detrazione spetta al contribuente ed intestatario del contratto di mutuo, anche se l immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare. Tuttavia se egli è intestatario anche del mutuo relativo alla propria abitazione principale, la detrazione spetta solo con riferimento a tale mutuo. Interessi passivi + oneri accessori. Modello 730/2016 rigo E7 Modello Unico/2016 rigo RP7 Come indicato dalle istruzioni ministeriali, i predetti righi devono comprendere anche gli interessi passivi sui mutui ipotecari indicati nella sezione Oneri detraibili della Certificazione Unica con il codice onere 7. 3
Documenti necessari Certificazione della banca da cui si evincono gli interessi versati nel periodo d imposta oggetto della dichiarazione dei redditi; certificazione da cui si evince la quota di capitale residuo (in caso di estinzione e riaccensione di un nuovo mutuo o in caso di rinegoziazione); atto di acquisto dell immobile; contratto di mutuo; parcella del notaio; altra documentazione attestante gli oneri accessori; documentazione da cui si evince l eventuale accollo del mutuo. Condizioni Per aver diritto alla detrazione è necessario che siano rispettate determinate condizioni previste dal Legislatore. Al riguardo occorre distinguere a seconda del periodo in cui è stato stipulato il mutuo: mutui stipulati dall 1/1/2001; mutui stipulati dall 1/1/1993 fino al 31/12/2000; mutui stipulati nel corso del 1993; mutui stipulati prima del 1993. La tabella che segue illustra il dettaglio delle condizioni da rispettare. Condizioni Mutui stipulati dall 1/1/2001 Mutui stipulati dall 1/1/1993 al 31/12/2000 Mutui stipulati nel 1993 Mutui ante 1993 L immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 12 mesi dalla data di acquisto e l acquisto deve avvenire nell anno antecedente o successivo alla data di stipula del mutuo. L immobile deve essere stato adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dalla data di acquisto e l acquisto deve essere avvenuto nei 6 mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del mutuo. L immobile deve essere stato adibito ad abitazione principale entro l 8 giugno 1994. L immobile deve essere stato adibito ad abitazione principale entro l 8 dicembre 1993 e il contribuente non deve aver variato successivamente l abitazione principale per motivi diversi da quelli lavorativi. 4
Il diritto alla detrazione viene meno qualora il contribuente non utilizzi più l immobile come abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro (anche se poi l immobile viene locato) o per motivi diversi dal ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari (a condizione che l immobile non venga locato). Il diritto è perso a decorrere dall anno successivo quello in cui l immobile non è più utilizzato come abitazione principale (Circolare n. 15/E/2005). Tuttavia, egli riacquista il diritto alla detrazione, sulle rate residue del mutuo, a decorrere dal momento in cui torna ad adibire l immobile a propria abitazione principale (Circolare n. 55/E/2002). Altro chiarimento fornito dall Agenzia delle Entrate è quello contenuto nella Circolare n. 95/E/2000, in cui è precisato che qualora il contribuente, in caso di acquisto dell unità immobiliare da un impresa, non trasferisca la residenza in tale immobile entro 12 mesi dall acquisto, perde il diritto alla detrazione anche qualora la causa del mancato trasferimento non si a lui imputabile ma sia imputabile al Comune il quale non rilascia per tempo il certificato di abitabilità. Limite di spesa e misura della detrazione La detrazione spetta su un importo massimo di spesa di 4.000 euro. Alla formazione di tale limite concorrono gli interessi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione. L importo è da ripartirsi tra i cointestatari del mutuo. Ciò sta a significare che se i mutuatari sono i due coniugi ciascuno non a carico fiscalmente dell altro, il limite di spesa su cui calcolare la detrazione è di 2.000 euro ciascuno. Se invece il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi. La predetta regola vale per i contratti di mutuo stipulati a decorrere dall 1/1/1993. Per i mutui stipulati anteriormente alla predetta data il limite massimo di spesa di 4.000 euro è da intendersi riferito a ciascun intestatario del mutuo. Tuttavia, per tali mutui non è possibile fruire della detrazione per la quota del coniuge fiscalmente a carico. Nel caso di due coniugi ognuno dei quali intestatario di un proprio mutuo riferito ciascuno ad immobili diversi rappresentanti la propria abitazione principale, ognuno di essi può detrarre gli interessi sul proprio mutuo nel limite massimo di spesa di 4.000 euro. 5
ESEMPIO Due coniugi entrambi lavoratori dipendenti ed entrambi che presentano autonomamente la propria dichiarazione dei redditi. Per determinati motivi il marito ha dovuto trasferire la residenza a Napoli e vive nell immobile acquistato lo scorso anno stipulando un mutuo. L immobile e il mutuo sono a lui intestati. La moglie è rimasta a vivere a Roma nell immobile in cui abitavano insieme. L immobile è di sua proprietà e su di esso sta beneficiando della detrazione degli interessi del mutuo (a lei intestato). Come anticipato in premessa, per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l autocertificazione effettuata ai sensi del DPR 20/12/2000 n. 445. Il beneficiario della detrazione deve coincidere con il proprietario dell unità immobiliare (Circolare n. 7/E/2001) e il requisito congiunto di acquirente e mutuatario è sempre necessario, ad eccezione dei mutui contratti anteriormente all anno 1991 per i quali è prevista la detraibilità anche per i soggetti che non siano titolari di redditi di fabbricati (Circolare n. 95/E/2000). Nell esempio in questione, ciascuna unità immobiliare rappresenta abitazione principale (ai fini IRPEF) per ciascuno dei coniugi, pertanto il marito può detrarre gli interessi sul mutuo acceso per l acquisto dell immobile di Napoli (che è la sua abitazione principale poiché è qui che dimora abitualmente e risiede) e la moglie può continuare a detrarre gli interessi sul mutuo relativo all immobile di Roma (che è la sua abitazione principale, poiché è qui che essa dimora e risiede). Dunque, nel modello 730/2016 ciascuno potrà riportare nel rigo E7 l importo degli interessi relativo al proprio mutuo da detrarre (nel limite massimo di 4.000 euro ciascuno). La stessa soluzione potrebbe ritenersi applicabile anche qualora i due immobili si trovassero nello stesso comune. Infatti, a tal proposito, non sembra esistere alcun espresso divieto da parte dell Amministrazione finanziaria circa la possibilità, per i due coniugi, di considerare abitazione principale ai fini della detrazione degli interessi sul mutuo due unità immobiliari situate nell ambito dello stesso territorio comunale (cosa, invece espressamente vietata, ad esempio, ai fini IMU nella circolare n. 3/Df/2012). Tuttavia in tal caso il condizionale è d obbligo, poiché nella predetta circolare, espressamente l Amministrazione finanziaria evidenza 6
che lo scopo del Legislatore è quello di evitare comportamenti elusivi in ordine all applicazione delle agevolazioni per l abitazione principale, e, quindi, la normativa deve essere interpretata in senso restrittivo, soprattutto per impedire che, nel caso in cui i coniugi stabiliscano la residenza in due immobili diversi nello stesso comune, ognuno di loro possa usufruire delle agevolazioni dettate per l abitazione principale e per le relative pertinenze (si precisa però che il contenuto della Circolare è inerente all IMU e non all IRPEF). Sempre con riferimento all esempio fatto, è utile richiamare la Circolare n. 38/E/2010 con cui l Amministrazione Finanziaria, ha chiarito che se ad esempio marito e moglie acquistano l abitazione principale con mutuo cointestato e successivamente il marito dona il suo 50% alla moglie (oppure viceversa) e nello stesso anno il marito (donante) acquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale con mutuo a lui intestato al 100%, la moglie potrà continuare a detrarre gli interessi sul mutuo accesso sulla prima abitazione nel limite massimo di 2.000 euro mentre il marito potrà detrarre gli interessi sul nuovo mutuo nel limite massimo di 4.000 euro (ovviamente sul mutuo precedente egli non potrà più detrarre poiché avendo donato non è più proprietario dell abitazione cui è legato il mutuo). Infine, nel caso in cui la casa è acquistata in comunione dei beni e quindi cointestata al 50% e il mutuo è, invece intestato, al 100% solo ad uno dei due coniugi, la detrazione spetterà nella misura del 100% all intestatario del mutuo sempre nel limite di spesa di 4.000 euro (Circolare n. 17/E/2006). Limite massimo Mutui stipulati dall 1/1/1993 Mutui stipulati prima del 1993 Limite massimo di 4.000 euro (interessi + oneri accessori + quote di rivalutazione). La spesa (ed il limite massimo) è da ripartirsi in funzione della quota d intestazione del mutuo salvo che il familiare non sia fiscalmente a carico. Il limite massimo è di 4.000 euro per ciascun intestatario e non è possibile fruire della quota del familiare a carico. 7
COMPILAZIONE MODELLO 730/2016 Marito e moglie, acquistano in comproprietà la propria abitazione principale e per l acquisto stipulano un mutuo cointestato. L acquisto e la stipula del mutuo risalgono al 2010. Si supponga che nel 2015 gli interessi versati per il mutuo (così come risultante dalla certificazione rilasciata dalla banca) ammontino ad euro 3.600 e che la moglie era a carico del marito. L importo è inferiore al limite massimo fissato in 4.000 euro ed essendo la moglie a carico del marito, questi può detrarre anche la quota del coniuge (se la moglie non era a carico il marito poteva detrarre solo la quota a suo carico e qualora la moglie non presentasse dichiarazione dei redditi oppure la sua quota di detrazione non trovasse capienza nell imposta lorda, tale quota andrebbe persa). Il rigo E7 del Modello 730/2016 del marito sarà: Mutuo per l acquisto dell unità adiacente Nel caso in cui, successivamente all accensione del mutuo per l acquisto dell abitazione principale, il contribuente stipuli un altro mutuo per l acquisto di un unità immobiliare adiacente da destinare all ampliamento dell immobile (abitazione principale), egli potrà detrarre anche gli interessi passivi e gli oneri accessori legati a questo secondo mutuo, sempre nel limite complessivo di 4.000 euro (interessi e oneri primo mutuo + interessi e oneri secondo mutuo = 4.000 max). Tuttavia, la detrazione potrà essere fruita solo dopo che è stato realizzato l accorpamento con l abitazione principale acquistata con il primo mutuo (Circolare n. 11/E/2014). La detrazione non spetta qualora il mutuo sia stato stipulato per acquistare in maniere separata dall abitazione principale una sua eventuale pertinenza come ad esempio garage, cantina, ecc. La pertinenza deve essere stata acquistata insieme all abitazione principale per la quale il mutuo è stato stipulato (Circolare n. 108/E/1996). Appartenenti alla Forze dell Ordine Per gli appartenenti alle Forze dell ordine vige una precisa regola ai fini della detrazione degli interessi sul mutuo per l acquisto dell abitazione principale e contenuta nella Circolare n. 20/E/2011. In particolare, questi possono detrarre gli interessi passivi solo ed esclusivamente con riferimento al caso in cui il mutuo è stato acceso per acquistare l unico immobile di proprietà ed indipendentemente dal fatto che esso sia adibito o meno a propria abitazione principale. 8
Egli, invece, non potrà detrarre gli interessi qualora al momento dell acquisto dell unità immobiliare su cui è stipulato il mutuo sia già proprietario di un altro immobile, a nulla rilevando se su quest ultimo gravi un diritto reale di godimento. Appartenenti alle Forze dell ordine Ipotesi Detrazione Mutuo stipulato per acquistare l unico immobile di proprietà anche se non adibito ad abitazione Si principale No (a meno che non lo Mutuo acquistato per il secondo immobile di adibisca ad abitazione proprietà principale) In caso di separazione Come si evince dalle stesse istruzioni ministeriali dei modelli dichiarativi, in caso di separazione legale, anche il coniuge separato, finché non interviene l annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari (quindi valgono le regole viste fin qui). Nel caso in cui sia intervenuto il divorzio, anche al coniuge non assegnatario dell immobile su cui è stato stipulato il mutuo, spetterà (o continuerà a spettare) la detrazione per la sua competenza, a condizione che presso l immobile in oggetto abbiano dimora abituale i suoi familiari (ad esempio i figli). Qualora in seguito alla separazione, l immobile, acquistato in precedenza da entrambi i coniugi in comproprietà e su cui fu stipulato il mutuo cointestato, diventi di proprietà esclusivo di uno dei due e questi si sia accollato il mutuo (accollo interno), la detrazione potrà essere fruita interamente dal coniuge accollatario anche se il mutuo continua ad essere intestato ad entrambi, e ciò a condizione che l accollo interno risulti nell atto pubblico di trasferimento dell immobile (o in una scrittura privata autenticata). Inoltre, il coniuge interamente proprietario dell immobile dovrà attestare (integrando la certificazione rilasciata dalla banca da cui risultano gli interessi versati nell anno d imposta e su cui spetta la detrazione) tramite autocertificazione che l intero onere è stato da lui sostenuto (Circolare n. 20/E/2011). Secondo lo stesso criterio, potrà detrarre interamente gli interessi il coniuge assegnatario dell immobile, che pur non essendo intestatario del mutuo (intestato all altro coniuge) è stato designato dal giudice come soggetto in capo al quale sussiste l obbligo di assolvere alle rate del mutuo. 9
La moglie è assegnataria dell immobile che era stato acquistato dal marito con mutuo intestato interamente a lui. Il giudice nella sentenza di separazione stabilisce che l onere di pagare le rate del mutuo deve essere assolto dalla moglie assegnataria. In tal caso anche se il mutuo è intestato al marito, il diritto alla detrazione spetta alla moglie che sostiene l onere. Anche in tal caso si può parlare di accollo interno il quale ai fini del beneficio deve risultare da atto pubblico o scrittura privata autenticata e la moglie deve attestare che l onere è interamente da lei sostenuto. La riparametrazione Potrebbe capitare che la somma presa a mutuo per l acquisto dell abitazione principale sia superiore rispetto al costo sostenuto per l acquisto dell immobile. In tale ipotesi, secondo quanto precisato dall Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 15/E/2005), la detrazione spetta nella misura del rapporto tra costo di acquisto dell immobile (comprensivo degli oneri accessori) e capitale del mutuo preso a prestito. % interessi da detrarre = costo acquisto + oneri accessori x 100 capitale preso a mutuo Marito e moglie, acquistano in comproprietà la propria abitazione principale e per l acquisto stipulano un mutuo cointestato. Il costo di acquisto dell immobile (risultante dall atto notarile) ammonta ad euro 110.000 euro. Gli oneri accessori (parcella notaio, ecc.) ammontano ad euro 4.500 euro. La banca concede un mutuo di euro 130.000. % interessi da detrarre = (110.000 + 4.500) / 130.000 = 88,08% Si supponga che nel 2015 gli interessi versati per il mutuo (così come risultante dalla certificazione rilasciata dalla banca) ammontino ad euro 5.600 e che i coniugi non siano fiscalmente l uno a carico dell altro. interessi detraibili = 5.600 x 88,08% = 4.932,48 L importo è superiore al limite massimo fissato in 4.000 euro Dunque, poiché il mutuo è cointestato e i coniugi non sono a carico l uno dell altro, ciascuno di essi nel Modello 730/2016 (o Modello Unico) potrà indicare al rigo E7 (o RP7) l importo di 2.000 euro (4.000 / 2). Il rigo E7 di ciascuno di essi sarà ad esempio così compilato: 10
La misura della detrazione segue sempre l intestazione del mutuo e non quella dell immobile. Quindi, se ad esempio, l immobile è intestato al 40% alla moglie e il 60% al marito, mentre il mutuo è cointestato, gli interessi saranno detraibili nella misura del 50% ciascuno (salvo che nel contratto di mutui la % di intestazione dello stesso sia fissata in misura diversa). In caso di rinegoziazione La riparametrazione dovrà essere effettuata anche in caso di rinegoziazione del mutuo. Infatti in tal caso, il diritto alla detrazione spetta nei limiti della quota di capitale residua del vecchio mutuo risultante alla data di rinegoziazione. Alla quota di capitale residua si aggiungono gli oneri correlati (rate scadute e non pagate, rateo interessi del semestre in corso, oneri necessari all estinzione anticipata della provvista in valuta estera, ecc.). % interessi da detrarre = capitale residuo mutuo + oneri accessori x 100 capitale preso a nuovo mutuo Stesso discorso vale nel caso di estinzione anticipata di un mutuo ed accensione di un nuovo mutuo (e ciò anche con una banca diversa). La Risoluzione n. 57/E/2008 precisa che nel caso in cui il mutuo estinto era intestato ad entrambi i coniugi e il nuovo mutuo è intestato ad uno solo di essi, il beneficio alla detrazione è mantenuto ed il nuovo intestatario potrà detrarre come unico intestatario (quindi al 100%) gli interessi sul nuovo mutuo sempre nei limiti della percentuale di riparametrazione e della spesa massima. Stessa logica deve essere applicata qualora il mutuo estinto era intestato ad uno solo dei due coniugi e il nuovo è invece cointestato (Circolare n. 21/E/2010). In caso di accollo Il diritto alla detrazione degli interessi spetta, nei limiti ed alle condizioni visti fin qui, anche in caso di accollo del mutuo. Quindi, spetta la detrazione anche per gli interessi pagati sul mutuo stipulato dall impresa costruttrice da cui il contribuente ha acquistato l abitazione principale e per la quale si è accollato il mutuo. In tal caso il diritto alla detrazione decorre dalla data di stipula del contratto di accollo del mutuo. In caso di decesso dell intestatario del mutuo, il diritto alla detrazione spetterà agli eredi (compreso il coniuge cointestatario) a condizione che l accollo sia formalizzato e sempre nel rispetto dei limiti e delle condizioni previste. 11
Tuttavia, gli eredi possono anche accordarsi (con atto pubblico o scrittura privata autenticata), e stabilire che il debito relativo al mutuo del de cuius se lo accolli solo uno di essi. In tal caso sarà solo questi a poter beneficiare della detrazione nel limite massimo di spesa ammesso. In caso di rinegoziazione, le parti contraenti si considerano invariate anche nel caso in cui la stessa rinegoziazione avvenga non con l intestatario originario ma con chi nel frattempo è subentrato per via di accollo. Alcuni casi particolari Se l immobile acquistato è sottoposto a ristrutturazione edilizia, la detrazione spetta dalla data in cui viene adibito ad abitazione principale, purché questo avvenga entro due anni dall acquisto. La detrazione può essere applicata soltanto nel caso in cui oggetto di ristrutturazione sia un immobile già idoneo, prima dell effettuazione dei lavori, ad essere adibito a dimora abituale. Qualora, invece, venisse acquistato un immobile allo stato grezzo, può trovare applicazione se rispettate tutte le condizioni previste, la detrazione d imposta relativa agli interessi passivi sui mutui contratti per la costruzione dell abitazione principale (rigo E8 codice 10 Modello 730/2016). Se è stato acquistato un immobile locato, la detrazione spetta, a partire dalla prima rata di mutuo corrisposta, a condizione che entro tre mesi dall acquisto, l acquirente notifichi al locatario l intimazione di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l immobile sia adibito ad abitazione principale. Qualora entro un anno dal rilascio l immobile non venga destinato ad abitazione principale, dovranno essere dichiarati a tassazione separata, quali oneri rimborsati, gli interessi per i quali il contribuente ha usufruito della detrazione d imposta. L Agenzia delle Entrate (Risoluzione n. 385/E/2008) ritiene applicabile la stessa disciplina prevista per gli immobili locati anche a quelli acquistati all asta. Pertanto la detrazione degli interessi relativi al mutuo contratto per l acquisto dell immobile all asta, spetta condizione che l azione esecutiva per il rilascio sia stata attivata entro 3 mesi dal decreto di trasferimento e che l abitazione sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dal rilascio. 12
Casi particolari Mutuo immobile in ristrutturazione Mutuo immobile locato Mutuo per immobile all asta La detrazione spetta solo se l immobile non è allo stato grezzo e a condizione che sia adibito ad abitazione principale entro due anni dall acquisto La detrazione spetta a condizione che: - l intimazione di sfratto sia notificata al conduttore entro 3 mesi dall acquisto - l acquirente adibisca l immobile ad abitazione principale entro 1 anno dal rilascio dell immobile. Come per gli immobili locati. In caso di contributi statali Qualora il mutuo ipotecario relativo all acquisto dell abitazione principale fosse sovvenzionato con contributi concessi dalla Stato o da altri Enti pubblici, erogati in conto interessi (e non in conto capitali), la detrazione spetta sull importo pari alla differenza tra gli interessi passivi e il contributo concesso e quindi per il solo importo rimasto effettivamente a carico del contribuente Tuttavia, potrebbe capitare che il contributo venga restituito dal contribuente e allora in tal caso egli potrà recuperare la quota di interessi non detratta, indicandola (prendendo come riferimento il Modello 730/2016) tra le Altre spese (rigo E8) con il codice 99. Infine, c è da dire che qualora il contributo venga erogato in un periodo d imposta successivo a quello in cui il contribuente ha fruito della detrazione per l intero importo degli interessi passivi, l ammontare del contributo percepito deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di onere rimborsato. Riproduzione riservata - 13