730, Unico 2016 e Studi di settore Pillole di aggiornamento

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1 730, Unico 2016 e Studi di settore Pillole di aggiornamento N : detrazione interessi acquisto o costruzione abitazione principale Categoria: Dichiarazione Sottocategoria: 730 Il concetto di abitazione principale si riferisce al luogo in cui si ha effettivamente la propria residenza, o meglio la dimora abituale. La condizione di dimora abituale prevale su quello di residenza anagrafica, ossia parliamo di abitazione principale anche quando il soggetto ha la residenza in un comune diverso da quello in cui dimora abitualmente. Le agevolazioni previste per l abitazione principale fanno riferimento a: esenzione dal pagamento IMU; la possibilità di detrarre gli interessi passivi dei mutui stipulati per l'acquisto o la costruzione di una casa destinata ad abitazione principale; non imponibilità della rendita catastale in sede di calcolo IRPEF; altre agevolazioni previste da alcune amministrazioni comunali, come quelle per la stipula dei nuovi contratti relativi alle utenze domestiche (acqua, luce, gas) o per tasse e tariffe locali. Un immobile avente i requisiti di prima casa può non essere la propria abitazione principale. In questo speciale dichiarativo vogliamo soffermarci sulla detrazione degli interessi passivi collegati al mutuo contratto per l acquisto o la costruzione di un immobile destinato ad essere adibito ad abitazione principale. Analizzeremo una serie di differenti situazioni, quali ad esempio la detraibilità in caso di mutuo con più intestatari, nuda proprietà, usufrutto, perdita di residenza e vedremo quali sono i risvolti a livello di compilazione del modello 730. Premessa Quando si stipula un mutuo ipotecario, garantito da ipoteca, per acquistare l abitazione principale, propria o di suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo), è possibile detrarre dall'irpef il 19% degli 1

2 interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione, pagati all istituto di credito. La detrazione va calcolata su un importo annuo massimo di euro e ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo. Per avere diritto alla detrazione è necessario essere intestatari del mutuo e proprietari dell'abitazione. Inoltre, la detrazione spetta: dalla data in cui l immobile è adibito ad abitazione principale, e comunque entro due anni dall acquisto, se l immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente; nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi dall acquisto, l acquirente notifica al locatario l atto d intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l immobile è adibito ad abitazione principale. La detrazione è fruibile anche se il mutuo è acceso in un momento differente rispetto all acquisto. In sostanza, l acquisto dell'abitazione può avvenire nei 12 mesi precedenti o successivi alla stipula del mutuo. Regime di detraibilità Ai fini dell individuazione del regime di detraibilità è necessario fare riferimento alla data di stipula del contratto di mutuo ed al momento in cui il contribuente ha iniziato a risiedere nell immobile, ossia ha stabilito la sua residenza abituale; è opportuno andare a considerare le condizioni alla base della possibilità di detrazione degli interessi collegati ai mutui fondiari. Per i contratti di mutuo stipulati antecedentemente al 1 gennaio 1993 è stabilito che l abitazione principale doveva configurarsi entro l 8 dicembre 1993, e che a partire da questa data il contribuente non doveva cambiare la propria abitazione principale, se non solo per motivi di natura lavorativa; la detrazione massima va calcolata su un importo di interessi non superiore a euro per ciascun intestatario. Mutui stipulati fino al 1 Gennaio Detrazione massima va calcolata su 4000, per ogni intestatario del mutuo. Per i contratti di mutuo risalenti al periodo che va dal 1 gennaio 1993 fino al 31 dicembre 2000, l importo massimo della detrazione è calcolato su complessivi, ed è ammessa solo se l immobile sia diventato abitazione principale entro sei mesi dall acquisto e che lo stesso acquisto sia avvenuto entro sei mesi antecedenti alla stipula del mutuo o nei sei mesi successivi. 2

3 Mutui stipulati dal 1 gennaio 1993 fino al 31 dicembre Detrazione massima calcolata su 4000 complessivi. Per i contratti di mutuo accesi a partire dal 1 gennaio 2001, la detrazione è definita sulla base di un importo massimo relativo agli interessi pari a 4000 complessivi, se l immobile è diventato abitazione principale entro un anno dall acquisto, e se l acquisto è avvenuto entro l anno antecedente o successivo all accensione del mutuo. Mutui stipulati dal 1 Detrazione massima gennaio 1993 fino al 31 calcolata su dicembre complessivi. Oltre gli interessi passivi pagati, possono essere portati in detrazione anche oneri accessori relativi alla stipula del mutuo con la banca, eventuali oneri fiscali e spese aggiuntive come l imposta di iscrizione o cancellazione di ipoteca e l imposta sostitutiva sul capitale prestato. Anche la provvigione per lo scarto rateizzato, le spese notarili sostenute per l istruzione della pratica di mutuo e di eventuali perizie tecniche rientrano nel conteggio, così come l apertura di un conto corrente accessorio. In ogni caso, l importo massimo sul quale calcolare la detrazione è di euro, somma che va ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo. Sono escluse invece eventuali polizze sull immobile o polizze vita. Come opera la detrazione Andiamo ora ad analizzare i diversi casi che possono dare o meno diritto alla detrazione, e qualora sia possibile beneficiarne, metteremo in risalto i risvolti pratici collegati alla compilazione del modello. Nella tabella di seguito, con l intento di dare un maggiore risvolto pratico all elaborato evidenziamo quelli che sono i soggetti e le operazioni di acquisto dell abitazione principale con mutuo, che determinano il perfezionarsi del diritto alla detrazione o il suo mantenimento. Soggetti/ Detrazione proprietario 19% si/no Condizioni d accesso Nudo proprietario Si La detrazione spetta anche al nudo proprietario (e cioè al proprietario dell immobile gravato, ad esempio, da un usufrutto in favore di altra persona) sempre che ricorrano tutte le condizioni richieste. 3

4 Usufruttario No Non compete mai all usufruttuario in quanto lo stesso non acquista l unità immobiliare. Coniugi cointestatari Si Ognuno potrà portare in detrazione la propria quota di interessi sempre nel limite massimo di per ogni coniuge. Coniugi cointestatari di cui uno a carico dell altro Si Nel caso in cui il contratto di mutuo sia cointestato a entrambi i coniugi e uno dei due sia fiscalmente a carico dell altro, quest ultimo ha diritto alla detrazione di entrambe le quote (cfr. Circolare 18 maggio 2006, n. 17). Lo stesso meccanismo non si applica nel caso di soggetti fiscalmente a carico diversi dal coniuge e non si applica, come si vedrà più avanti al caso di contrazione di mutuo per la costruzione/ristrutturazione dell abitazione principale. Coniuge legalmente separato Si Finché non interviene l annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari. Coniuge divorziato Si In caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque il beneficio della detrazione per la quota di competenza, se presso l immobile hanno la propria dimora abituale i suoi familiari. Soggetti che acquistano Si Solo il contraente del mutuo potrà in comproprietà ma solo beneficiare della detrazione, in uno è contraente del mutuo questo caso al 100%, ossia calcolata al massimo su un importo di Genitori e figlio per Si Il figlio è l unico dei tre mutuatari acquisto prima casa di cointestati ad avere i requisiti proprietà del figlio al 100%. (intestazione del mutuo ed 4

5 intestazione dell'abitazione) per la detrazione. Contribuente Si La detrazione spetta al contribuente acquirente ed acquirente ed intestatario del intestatario del contratto di mutuo, anche se contratto di mutuo, e l immobile è adibito ad abitazione immobile adibito ad principale di un suo familiare abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado). Soggetti ricoverati in maniera permanente in istituti Si La detrazione spetta anche in base all articolo 15, comma 1, lett. b), TUIR in caso di contribuente ricoverato in maniera permanente in istituti di ricovero e cura, indipendentemente dal fatto che il contribuente dimori nell immobile in maniera abituale o meno; è necessario che l immobile non sia locato. Forze armate di polizia Si La detrazione è riconosciuta anche per gli interessi passivi corrisposti da soggetti appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile, in riferimento ai mutui ipotecari per l acquisto di un immobile costituente unica abitazione di proprietà, prescindendo dal requisito della dimora abituale. Lavoratore che trasferisce la sua dimora per motivi di Si La Circolare del 23 aprile 2010, n. 21 (punto 4.5) chiarisce che è consentito continuare a fruire della detrazione lavoro in un altro nei casi in cui la variazione comune italiano dell abitazione principale risulti oggettivamente attribuibile all attuale situazione lavorativa del 5

6 contribuente (che deve permanere), a prescindere dal luogo in cui il contribuente pone la nuova residenza. Lavoratore residente all estero per motivi di lavoro Si Con la Circolare n. 17/E del 24 aprile 2015 l Agenzia delle Entrate ha precisato che il diritto a detrarre gli interessi passivi sul mutuo per l acquisto dell unità immobiliare da adibire ad abitazione principale spetta pure al contribuente che ha un rapporto di lavoro in uno Stato estero, anche se la stessa abitazione risulti locata; permangano le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale e il contribuente non abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale nello Stato estero di residenza. Casi pratici 1 esempio - Supponiamo un contribuente che ha sostenuto nel 2015 spese per interessi collegati al mutuo a lui intestato per acquisto abitazione principale di sua unica proprietà; gli interessi ammontano ad quindi la detrazione spettante sarà pari a 2700*19/100= 513. Come va compilato il modello? 2 esempio - Mutuo cointestato a due coniugi di cui uno fiscalmente a carico dell altro. Supponiamo che un mutuo ipotecario stipulato nel 2015 per l acquisto della prima casa sia intestato ad una coppia di coniugi e che gli interessi passivi su tale mutuo siano pari ad 4.800,00. Supponiamo inoltre che la moglie sia fiscalmente a carico del marito. Le quote interessi verranno così suddivise: quota interessi max imputabile al marito 4.000,00; quota interessi massima imputabile alla moglie: 0,00. 6

7 3 esempio - Mutuo cointestato genitori e figlio per acquisto prima casa di proprietà del figlio al 100%. Il figlio è l unico dei tre mutuatari cointestati ad avere i requisiti (intestazione del mutuo ed intestazione dell'abitazione) per la detrazione. Supponiamo che interessi passivi: 3200 : 3 (mutuatari)= Detrazione 1067 x 19% = 442,83. Quindi solo il figlio potrà portare la sua quota di interessi in detrazione nel modello esempio - Due proprietari, A e B, non sposati con quote di proprietà del bene e del mutuo, rispettivamente, al 75% e al 25%. La detrazione, in questa ipotesi, è commisurata alla ripartizione del finanziamento, proporzionale alla percentuale di intestazione del mutuo. Supponiamo che il totale degli interessi ammonta ad 3700, come avviene in termini pratici la detrazione e l inserimento nel modello 730? Calcoliamo gli interessi pro quota. 3700*75/100= 2775 per soggetto A. La detrazione Soggetto A sarà uguale a 2775*19/100% = 527,25 soggetto A. Per il soggetto B: 3700*25/100= 925. Detrazione= 925*19/100= 175,75. Detrazione interessi per costruzione abitazione principale La detrazione riguarda gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale. Condizione per usufruire della detrazione La stipula del contratto di mutuo da parte del possessore a titolo di proprietà o di altro diritto reale dell unità immobiliare deve avvenire nei sei mesi antecedenti, o nei diciotto mesi successivi all inizio dei lavori di costruzione. 7

8 Il beneficio spetta su un importo massimo di 2.582,28 euro. L importo deve comprendere gli interessi passivi sui mutui ipotecari indicati nella sezione Oneri detraibili della Certificazione Unica con il codice onere 10. Importo massimo su cui calcolare la detrazione 2.582,28 Anche in caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo. Esempio di compilazione Contribuente che nel 2015 ha pagato interessi sul mutuo costruzione abitazione principale per un totale di 1800, la detrazione spettante ammonterà a: 1800*19/100: 342. Per poter usufruire della detrazione in questione è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni: l unità immobiliare che si costruisce deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente; l immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione; il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale; il mutuo deve essere stipulato non oltre sei mesi antecedenti, ovvero nei diciotto mesi successivi alla data di inizio dei lavori di costruzione. Se si tratta di mutui stipulati in data antecedente al 1 dicembre 2007, i termini sono di sei mesi, antecedenti o successivi, alla data di inizio dei lavori di costruzione. La condizione del trasferimento della dimora abituale nell immobile destinato ad abitazione principale non è richiesta per il personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate ed alle Forze di polizia ad 8

9 ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile. La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l acquisto dell abitazione principale soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi. Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d imposta successivo a quello in cui l immobile non è più utilizzato per abitazione principale. È opportuno evidenziare che la detrazione spetta solo relativamente agli interessi calcolati sull importo del mutuo effettivamente utilizzato per il sostenimento delle spese relative alla costruzione dell immobile. Pertanto, nel caso in cui l ammontare del mutuo sia superiore alle menzionate spese documentate, la detrazione non spetta sugli interessi che si riferiscono alla parte di mutuo eccedente l ammontare delle stesse. Qualora per questi ultimi per gli anni precedenti si è fruito della detrazione è necessario che siano dichiarati nella Sezione II Redditi soggetti a tassazione separata del quadro D. I CASI RISOLTI DALLA PRASSI Circ. n. 11/E del 21 maggio 2014 ACCORPAMENTO DI DUE IMMOBILI ACQUISTATI IN MOMENTI DIVERSI Un contribuente acquista in un primo momento un immobile con contrazione di mutuo, il tutto per acquisto di abitazione principale, rispettando le regole previste per gli immobili considerati prima casa (cambio di residenza, detrazione degli interessi in maniera commisurata al corrispettivo di acquisto) e successivamente in un secondo momento acquista altro immobile dichiarando in atto che il secondo immobile verrà accorpato al primo al fine dell ampliamento dell abitazione principale; a seguito di tale secodno acquisto viene contratto un secondo mutuo. LA RISPOSTA DELL AGENZIA Il contribuente che acquista un unità immobiliare adiacente alla propria abitazione principale, con l intenzione di accorparle, può fruire della 9

10 detrazione per gli interessi passivi relativi al mutuo contratto per detto acquisto, ai sensi dell art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR, dopo che sia stato realizzato l accorpamento, risultante anche dalle variazioni catastali relative ad entrambe le unità immobiliari, in modo da risultare un unica abitazione principale (cfr. Risoluzione n. 117/E del 2009). Nel caso in esame, il limite di euro deve essere riferito all ammontare complessivo degli interessi e oneri accessori relativi ai due mutui accesi per l acquisto delle unità immobiliari accorpate. LE INDICAZIONI DELL AGENZIA: gli interessi sui due mutui sono detraibili contemporaneamente solo dopo l avvenuto accorpamento delle due unità immobiliari il limite massimo di spesa per interessi passivi resta euro sull ammontare degli interessi corrisposti per i due mutui e non si sdoppia in relazione al singolo mutuo contratto. MUTUO PER LA COSTRUZIONE DELL ABITAZIONE PRINCIPALE E CONIUGE A CARICO I coniugi che contraggono mutuo per l acquisto dell abitazione principale detraggono pro quota gli interessi del medesimo. Nel caso in cui uno dei due coniugi sia fiscalmente a carico dell altro, quest ultimo può portare in detrazione anche la quota del coniuge a carico. Viene richiesto chiarimento circa il fatto che si possa applicare la medesima regola anche in caso di contrazione di mutuo per la ristrutturazione/costruzione dell abitazione principale. LA RISPOSTA DELL AGENZIA L art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR riconosce una detrazione IRPEF del 19 per cento per gli interessi passivi e relativi oneri accessori corrisposti in dipendenza di mutui ipotecari contratti per l acquisto dell abitazione principale, per un importo non superiore a euro La medesima disposizione riconosce la detrazione, a decorrere dalla data in cui l unità immobiliare è adibita a dimora abituale. Ciò anche nel caso in cui l immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovata da concessione edilizia o atto equivalente. Nelle predette ipotesi, a seguito delle modifiche introdotte dalla Legge n. 388 del 2000, con effetto dal 2001, l ultimo periodo della disposizione in esame (attuale art. 15, comma 1, lett. b, del TUIR), dopo aver precisato che in caso di mutuo cointestato a entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi, stabilisce altresì 10

11 che, in caso di coniuge fiscalmente a carico dell altro, la detrazione spetta a quest ultimo per entrambe le quote. Il comma 1-ter dell art. 15 del TUIR, inserito dall art. 3, comma 1, della Legge n. 449 del 1997, riconosce la detrazione del 19 per cento per gli interessi passivi e relativi oneri accessori corrisposti in dipendenza di mutui ipotecari stipulati per la costruzione dell unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un importo non superiore a euro 2.582,28. Ciò premesso, si ritiene che, in mancanza di una disposizione analoga a quella introdotta dalla Legge n. 388 del 2000 in relazione alle tipologie di mutuo contemplate dalla lettera b) dell art. 15, comma 1, del TUIR, in caso di mutuo contratto per la costruzione dell abitazione principale, la quota di interessi del coniuge fiscalmente a carico non può essere portata in detrazione dall altro coniuge. LE INDICAZIONI DELL AGENZIA Qualora i coniugi non siano uno a carico dell altro, essi, in caso di contrazione di mutuo per l acquisto dell abitazione principale potranno detrarre pro-quota gli interessi a decorrere dalla data in cui l immobile diviene abitazione principale. Nel caso invece uno di essi sia fiscalmente a carico dell altro, quest ultimo potrà portare in detrazione la quota non detratta dall altro; in caso di mutuo contratto da coniugi uno fiscalmente a carico dell altro per la costruzione o ristrutturazione dell abitazione principale, trattandosi di norma diversa da quella di cui al punto precedente (l ammontare massimo degli interessi detraibili non è infatti euro ma euro 2.582,28)NON è possibile, mancando l effettiva disposizione, che il coniuge fiscalmente a carico ceda all altro coniuge la propria quota di detrazione. 11

12 Speciale dichiarazioni: le uscite precedenti Speciale dichiarazioni Uscito il N. 1 - Modello 730_ Ultime news N Contribuenti tenuti alla presentazione N Novità oneri detraibili e deducibili 1^ parte N Novità oneri detraibili e deducibili 2^ parte N Spese diversamente abili N Oneri detraibili spese sanitarie e spese funebri N Abitazione principale. Detrazione interessi Riproduzione riservata - 12