Social Housing 2.0: Nuovi Modelli di Sostenibilità Verso un nuovo modello di social housing come strumento di sviluppo (Jacopo Palermo) Iceberg Dwellings Arhus, Denmark
Comitato europeo per la promozione del diritto alla casa (CECODHAS) Thessaloniki 2006 Housing for households whose needs are not met by the open market and where there are rules for allocating housing to benefiting households Le soluzioni abitative per quei nuclei familiari i cui bisogni non possono essere soddisfatti alle condizioni di mercato e per le quali esistono regole di assegnazione Profilo funzionale: soddisfazione del bisogno abitativo Profilo soggettivo: definizione dei destinatari Profilo gestionale: meccanismi di allocazione CARATTERISTICHE DEL PRODOTTO SEGMENTAZIONE DELL END USER STRUMENTI DI SUPPORTO ETEROGENEITA INTRINSECA SU MOLTE DIMENSIONI NECESSITA DI CONCILIARE VALENZA SOCIALE E SOSTENIBILITA ECONOMICA APPROCCIO SISTEMICO VS. APPROCCIO REGOLATORIO Ing. Jacopo Palermo 2
Non a caso recentemente la tematica del Social Housing inizia ad essere affrontata mediante le teorie sviluppate nello studio dei commons (i.e. dei beni comuni/di fruizione collettiva). Queste metodologie si basano sull'individuazione e lo studio della cosiddetta action arena, cioe del luogo in cui avviene l'interazione tra gli attori coinvolti nel processo di decisione su come governare e gestire un determinato tipo di risorsa. Investitore Gestore Destinatari PROGETTO DI SOCIAL HOUSING (action arena) Costruttore Sviluppatore Pubblica Amministrazione La teoria implicata e quella secondo la quale gli attori per raggiungere i propri obiettivi in alcune circostanze dovranno sviluppare delle decisioni e dei comportamenti cooperativi. Il principale fattore che induce gli attori a cooperare e rappresentato dal sistema di regole con le quali gli attori conducono il gioco. Il Social Housing rappresenta attualmente circa lo 0,5% del PIL Lo stock di unità immobiliari sociali in Italia è percentualmente tra i più bassi in Europa Cresce la domanda per effetto della polarizzazione della società e delle spinte alla inclusione sociale E NECESSARIO UN CAMBIO DI PARADIGMA PER TRASFORMARE IL SOCIAL HOUSING DA STRUMENTO DI SOSTEGNO IN STRUMENTO DI SVILUPPO Ing. Jacopo Palermo 3
STRUMENTO DI SVILUPPO PENSARE IL SOCIAL HOUSING COME UNA ATTIVITA INDUSTRIALE PRODOTTO: ABITABILITA L'abitabilita e una proprietà complessa e multidimensionale, qualitativa e prestazionale di un contesto territoriale, laddove con il termine proprietà ci si riferisce da un lato alle caratteristiche distintive di un determinato contesto locale e alle capacita che esso presenta di accogliere o sviluppare un certo tipo di attivita, dall'altro all'insieme di regole con le quali questi usi vengono resi possibili e attuabili. FATTORI DI PRODUZIONE ACCESSIBILITA CONGRUENZA ANALISI DELLE ESIGENZE DEI CLIENTI IN TEMRINI DI PRESTAZIONI DEL PRODOTTO CONSIDERARE CLIENTI E NON DESTINATARI E DEFINIRE I CLUSTER TARGET ANALISI DEGLI STAKEHOLDERS E DELLA LORO INCIDENZA SUL PRODOTTO DEFINIZIONE DEL SISTEMA DI REGOLE AD HOC DA APPLICARE AL PRODOTTO PARTECIPAZIONE CONTROLLO GESTIONE DELLE RELAZIONI LEGITTIMAZIONE ISTITUZIONALE GESTIONE INTEGRATA VALORIZZAZIONE MATCH TRA CARATTERISTICHE DEL PRODOTTO E ASPETTATIVE DEI CLIENTI TARGET MATCH TRA SISTEMA DI REGOLE E ASPETTATIVE DEGLI STAKEHOLDERS Ing. Jacopo Palermo 4
Le criticità dei correnti modelli di Social Housing, che spesso ne inficiano la sostenibilità di medio periodo, possono essere ricondotte ai gap tra prestazioni del prodotto e aspettative declinate sia sulla dimensione dei clienti (i.e. i destinatari) che sulla dimensione degli stakeholders (i.e. tutti gli altri attori coinvolti nel processo). Questi gap possono nascere per effetto dei sistemi di forze esterne tra loro strettamente interconnessi - che insistono su prodotto Social Housing e che provocano delle criticità strutturali nel progetto. TREND DI EVOLUZIONE DEL PRODOTTO AMBIENTE ESTERNO E VINCOLI NORMATIVI MERCATO DI RIFERIMENTO CRITICITA STRUTTURALI DEL PRODOTTO Ing. Jacopo Palermo 5
TREND DI EVOLUZIONE DEL PRODOTTO STANDARD DI EFFICIENZA ENERGETICA RIDUZIONE DEI RUNNING COSTS DELL EDIFICIO ASPETTATIVE DEI CLIENTI IN CHIAVE DI ABITABILITA ED INCLUSIONE AMBIENTE ESTERNO E VINCOLI NORMATIVI MERCATO DI RIFERIMENTO CRITICITA STRUTTURALI DEL PRODOTTO COSTRUIRE IN CLASSE A PUO COMPORTARE UN AUMENTO DEI COSTI DI COSTRUZIONE STIMABILE IN 150-200 /MQ DI SUPERFICIE COMMERCIALE IMPATTO NEGATIVO SUL PREZZO, MA POSITIVO SUI RUNNING COSTS NECESSITA DI ORIZZONTE TEMPORALE DI MEDIO PERIODO PER L INVESTIMENTO NECESSITA DI CERTIFICAZIONE LEED PER ACCEDERE AL MERCATO DEGLI INVESTITORI INTERNAZIONALI Ing. Jacopo Palermo 6
AMBIENTE ESTERNO E VINCOLI NORMATIVI RIDUZIONE DEL CONSUMO DI SUOLO E DEL POTERE EDIFICATORIO TREND DI EVOLUZIONE DEL PRODOTTO FOCUS SU RIQUALIFICAZIONE/RECUPERO PATRIMONIO EDILIZIO ESISTENTE PIANIFICAZIONE URBANISTICA ED ONERI STANDARD REGOLAMENTO EDILIZIO E LEGGI SPECIFICHE (L. 338/00, TOGNOLI, ETC.) MERCATO DI RIFERIMENTO CRITICITA STRUTTURALI DEL PRODOTTO OFFERTA LIMITATA DI AREE E LIMITAZIONE INDICI COMPORTA AUMENTO DEL COSTO DEL TERRENO PER LE INIZIATIVE GREENFIELD COSTI DI RIQUALIFICAZIONE/BONIFICA COMPORTA AUMENTO COSTI DI SVILUPPO ONERI DI URBANIZZAZIONE ELEVATI: 200-300 /MQ IN ITALIA CONTRO I 20-30 /MQ DI FRANCIA E GERMANIA RIGIDEZZA REGOLAMENTI EDILIZI E LEGGE TOGNOLI COMPORTA AUMENTO DEI COSTI DI SVILUPPO E NON CONSENTE DI DIFFERENZIARE ED OTTIMIZZARE IL PRODOTTO IN FUNZIONE DEL TARGET DI CLIENTI Ing. Jacopo Palermo 7
MERCATO DI RIFERIMENTO TREND DI EVOLUZIONE DEL PRODOTTO AMBIENTE ESTERNO E VINCOLI NORMATIVI CRITERI DI ATTRATTIVITA ED ASPETTATIVE DI RENDIMENTO DEGLI INVESTITORI ECONOMIE DI SCALE E DIMENSIONI DELL INTERVENTO MECCANISMI DI FINANZIAMENTO E DI GARANZIA CRITICITA STRUTTURALI DEL PRODOTTO VINCOLI SULLA GENERAZIONE DEI RICAVI NON CONSENTONO DI COSTRUIRE UN PACKAGE COMPLESSIVO IN CHIAVE DI SOSTENIBILITA DEL BP COSTI DI COSTRUZIONE E GESTIONE ELEVATI COSTRINGONO A PROGETTI DI GRANDI DIMENSIONI CON CONSEGUENZE SU TASSO DI OCCUPAZIONE, RISCHIO IMMOBILIARE, ATTRATTIVITA DEL FRAZIONATO NECESSITA DI MECCANISMI DI FINANZIAMENTO FINALIZZATI AD AMPLIARE IL BACINO DEI POTENZIALI INVESTITORI E DI MECCANISMI DI GARANZIA SUL RISCHIO LOCATIVO IN PRESENZA DI NORMATIVA PROTETTIVA DEL CONDUTTORE Ing. Jacopo Palermo 8
In sintesi, come detto, una iniziativa di Social Housing risulta spesso compressa da diverse spinte esterne la cui azione combinata genera una serie di gap o incongruenze che a loro volta ne inficiano sia la sostenibilità nel medio periodo che l attrattività per eventuali investitori. PROGETTO DI SOCIAL HOUSING GAP TRA ESIGENZE DEI CLIENTI TARGET E CARATTERISTICHE DEL PRODOTTO GAP TRA POTERE D ACQUISTO DEI CLIENTI E PREZZO DI LOCAZIONE GAP TRA RUNNING COSTS E SOSTENIBILITA DELLE FUNZIONI ACCESSORIE GAP TRA PROFILO ED ASPETTATIVE DI RENDIMENTO DEGLI INVESTITORI E TENUTA DEL BUSINESS PLAN A tali gap possono corrispondere altrettante risposte finalizzate al ripristino di congruenza complessiva dell iniziativa. FLESSIBILITA REGOLATORIA SUL SINGOLO PROGETTO IN OTTICA BUILT TO SUIT STUDIO APPROFONDITO DEL PROGETTO E DELLE TECNOLOGIE COSTRUTTIVE INDIVIDUAZIONE DI SCHEMI DI GENERAZIONE DI RICAVI IN CHIAVE DI SOSTENIBILITA STRUTTURA FINANZIARIA DEL PROGETTO TALE DA ATTIRARE CAPITALI DAL MERCATO Ing. Jacopo Palermo 9
Tornando quindi a considerare la singola iniziativa di Social Housing come una action arena in cui interagiscono una serie di attori portatori di interessi e rischi diversi, e provando ad elaborare le risposte definite come funzionali al ripristino di congruenza complessiva, non possono non riscontrarsi le dinamiche di costruzione e gestione del progetto e di allocazione dei rischi tipiche del project financing. Investitore Gestore Destinatari PROGETTO DI SOCIAL HOUSING (action arena) Sviluppatore Pubblica Amministrazione Schemi di project financing tipo DBOT (Design Build Operate Tranfer) Costruttore Sistema di regole ad hoc Security package L applicazione di specifiche regole (urbanistiche, costruttive, tecniche, economiche, finanziarie, etc.) per il singolo progetto mutuando il concetto di security package può garantire la corretta allocazione dei rischi, ossia la sostenibilità di medio periodo, e l attrattività per gli investitori riservando alla P.A. un ruolo di facilitatore, regista e garante. Investimento da parte di fondi immobiliari core, del mercato finanziario retail, del risparmiatore privato affluent Ing. Jacopo Palermo 10
Un esempio concettuale di applicazione di uno schema DBOT a un progetto di Social Housing: Little London and Beeston Hill & Holbeck Housing PFI Project - Leeds (fonte: SC4L Memorandum for rating agencies 25 March 2013) 215 Demolition 199 Beeston Hill & Holbeck, 16 Little London 388 New Build 275 Beeston Hill & Holbeck, 113 Little London 2, 3, 4 and 5 bed houses and apartments Built to Code 4 of the Sustainable Homes All for social rent 1296 Refurbishment 407 Beeston Hill & Holbeck, 889 Little London Including low, medium and high rise properties Refurbishment of a sheltered housing scheme Works to include kitchens, bathrooms, windows, roofing and environmental works Life Cycle Works to all 1684 properties Facilities Management of all properties, communal and environmental area COMPAGINE SOCIETARIA COMPOSTA DA: FONDO DI PRIVATE EQUITY, GRUPPO BANCARIO-ASSICURATIVO, SOCIETA DI COSTRUZIONE E FACILITY MANAGEMENT STRUTTURA CONTRATTUALE DI MINIMIZZAZIONE DEI RISCHI PER LA SPV CON GARANZIE E LIQUIDATED DAMAGES INTERVENTI DURANTE IL CICLO DI VITA DEL PROGETTO FANNO PARTE DEL PACKAGE FINANZIAMENTO DELL INTERVENTO MEDIANTE EMISSIONE DI PROJECT BOND E CERTIFICAZIONE DEL RATING DEL PROGETTO (S&P/MOODY S) GARANZIA DELLO STATO SUI CANONI CONCESSORI Ing. Jacopo Palermo 11
Un esempio concettuale di costruzione di un iniziativa privata con clienti e parametri comparabili a quelli di un progetto di Social Housing: Residenze Senior Quartoverde - Bergamo (fonte: Immobiliare Percassi 23 Dicembre 2013) Circa 8.200 metri quadrati commerciali 124 unità abitative divise in trilocali, bilocali e monolocali 65 posti auto interrati Circa 1.000 metri quadrati di servizi alle residenze Clienti target senior autosufficienti Canoni di locazione base tra i 600 e gli 800 euro/unità Servizi aggiuntivi a consumo o ad abbonamento Possibilità di aprire alcuni servizi pubblico selezionato collegato agli ospiti Contratto 18 anni con no-break option per tutta la durata Garanzie in fase di costruzione e garanzia corporate su intero importo contrattuale STUDIO APPRONDITO DEI LAYOUT DISTRIBUTIVI, DELL IMPIANTISTICA E DELLE SPECIFICHE DI CAPITOLATO CON IL COINVOLGIMENTO DEL GESTORE AL FINE DI OTTIMIZZARE I COSTI DI COSTRUZIONE TECNOLOGIE COSTRUTTIVE (PRFABBRICATO, COSTRUZIONE A SECCO, ETC.) PER OTTENERE PRODOTTO IN CLASSE A CON COSTI DI COSTRUZIONE ENTRO I 1000 /MQ STRUTTURA CONTRATTUALE CON MECCANISMI DI GARANZIA FINALIZZATI A GARANITRE SOSTENIBILITA DELL INIZIATIVA POSSIBILITA DI VENDITA DEL FRAZIONATO A REDDITO CONSENTE DI AMPLIARE BACINO DI POTENZIALI INVESTITORI STRUTTURA DEL BP DELL INIZIATIVA CONSENTE DI CONIUGARE UNA FASE VALUE-ADDED AD UNA FASE CORE Ing. Jacopo Palermo 12