C I R C O L A R E D I S T U D I O N. 12 / 2 0 1 4 A: Da: V E Z Z A N I & A S S O C I A T I Pagine: 6 Data: 17 marzo 2014 LA CONVENIENZA DI ACQUISTARE IMMOBILI ASSOGGETTATI A IVA O A IMPOSTA DI REGISTRO Egregi Signori, si interviene su un argomento di recente oggetto di modifica normativa e che presta l'occasione di approfondire un confronto tra l'acquisto di immobili assoggettato ad Iva o ad imposta di registro. Infatti, l acquisto di un fabbricato sconta più imposte correlate alla: Tipologia dell immobile:abitazione prima casa o fabbricato strumentale Qualità del soggetto venditore: soggetto privato (consumer) o soggetto passivo IVA (business) E l acquirente, per conoscere il costo comprensivo di imposte che andrà a sostenere, deve valutare questi diversi aspetti. ADEMPIMENTO Quando si acquista un immobile, oltre al versamento delle imposte ipotecaria e catastale, bisogna ottemperare anche al pagamento dell imposta di registro e in alcuni casi dell IVA. L acquirente di un fabbricato deve porre attenzione a verificare se il cedente sia un privato ovvero un soggetto passivo IVA, in quanto le imposte da versare differiscono notevolmente in relazione al soggetto che pone in essere l operazione. Il valore delle imposte da corrispondere all Erario varia in base ad alcuni parametri. Oltre ad essere correlata alla tipologia dell immobile (immobile acquistato come abitazione prima casa, o meno, ovvero come fabbricato strumentale), lo stesso dipende anche dalla qualità del soggetto venditore: - soggetto privato (consumer) - soggetto passivo IVA (business) Se, infatti, il cedente è un privato, trova applicazione la disciplina disposta dal TUR che prevede il versamento a carico dell acquirente di
- imposta di registro - imposta catastale - imposta ipotecaria Se, invece, il venditore è un impresa, al prezzo pattuito tra le parti bisogna aggiungere anche l IVA da assolvere secondo le specifiche disposizioni vigenti in materia. Ne deriva che, anche per l acquirente, i costi complessivi da sostenere variano in relazione al fatto che l acquisto sia posto in essere da un privato o da un impresa. RECENTI NOVITA' NORMATIVE L Agenzia delle Entrate illustra le modifiche alla tassazione applicabile, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, agli atti di trasferimento o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari (circolare 21 febbraio 2014, n. 2/E). Le nuove misure si applicano dal 1 gennaio 2014 per gli atti pubblici formati o autenticati e per gli atti giudiziari pubblicati o emanati dalla stessa data. Per le scritture private non autenticate occorre considerare la data di richiesta della registrazione. SOGGETTI INTERESSATI I soggetti che acquistano un immobile sono tenuti anche al versamento dell imposta di registro da calcolare sul corrispettivo pagato ( per gli immobili ad uso abitativo anche sul valore catastale indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti) o alternativamente al versamento dell IVA, dove la base imponibile è costituita dal prezzo dichiarato e pattuito nell atto e non può essere calcolata sul valore catastale rivalutato. I soggetti cessionari sul prezzo del fabbricato oggetto della vendita devono applicare le imposte di registro e/o l IVA. Se la vendita viene effettuata nei confronti di cessionari che acquistano una abitazione prima casa le imposte da applicare sono nettamente inferiori. A decorrere dal 1 gennaio 2014, i privati interessati all acquisto della prima casa pagano un imposta di registro ridotta pari al 2% (in precedenza era del 3%) se acquistano da un privato o da un impresa diversa da quella di costruzione. Restano esclusi da tale aliquota agevolata gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili di lusso). Indipendentemente dall aliquota applicabile, è stato fissato un importo minimo, per cui l imposta di registro dovuta per eseguire i trasferimenti non potrà essere inferiore ad euro 1.000. In presenza di tale evenienza sono soppresse le esenzioni e le agevolazioni tributarie in vigore, anche se previste in leggi speciali. 2
PROCEDURE In caso di: 1. cessioni soggette ad IVA, in applicazione del vigente principio di alternativa IVA/imposta di registro, per le cessioni di fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze, l imposta di registro, nonché le imposte ipotecaria e catastale, si applicano in misura fissa 2. cessioni esenti da IVA, l imposta di registro si applica in misura proporzionale, ferma restando l applicazione delle agevolazioni sussistenti per l acquisto della prima casa per la quale, in alternativa all IVA, si paga l imposta di registro con aliquota ridotta del 2%. Cessioni di fabbricati ad uso abitativo Imposte di registro, ipotecaria e catastale In applicazione del principio di alternativa IVA/imposta di registro, per le cessioni di fabbricati ad uso abitativo, l imposta di registro, nonché le imposte ipotecaria e catastale, si applicano in misura: - fissa (euro 200 cadauna) in caso di cessioni soggette ad IVA - proporzionale in caso di cessioni esenti da IVA ferma restando l applicazione delle agevolazioni accordate per l acquisto della prima casa. Determinazione dell aliquota IVA Per la determinazione dell aliquota IVA da versare, si evidenzia che le cessioni di fabbricati abitativi (non aventi le caratteristiche di abitazioni di lusso) effettuate dalle imprese costruttrici sono assoggettate ad IVA con applicazione dell aliquota del 10 % salva l applicazione dell aliquota del 4% qualora il cessionario sia in possesso dei requisiti prima casa. La cessione avente ad oggetto un fabbricato abitativo aventi le caratteristiche di abitazione di lusso è, invece, soggetto ad IVA con applicazione dell aliquota ordinaria del 22%. Sintetizzando, al prezzo di vendita si applica IVA: 4% per immobili prima casa 10% per fabbricati abitativi 22% per abitazioni di lusso Cessioni di fabbricati strumentali Imposta di registro Per le cessioni di fabbricati strumentali, l imposta di registro si applica, in modo uniforme, nella misura fissa di euro 200,00 sia per le operazioni assoggettate ad IVA sia per quelle esenti dall imposta. 3
Determinazione dell IVA Venditore impresa costruttrice Se il venditore è un impresa costruttrice (o di ristrutturazione) e l atto viene eseguito entro 5 anni dall ultimazione lavori si deve versare l IVA al: 4% per l acquisto prima casa 10% per l acquisto non prima casa 22% per l acquisto immobile di lusso Venditore impresa non costruttrice Quando si acquista da un impresa non costruttrice o che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni dall ultimazione lavori (che non opta per l imponibilità dell operazione) l operazione avviene in esenzione IVA con l applicazione dell imposta di registro del 2% (prima casa) ovvero del 9% se l oggetto dell atto di compravendita è inerente a fabbricati diversi dalla prima casa. Cessioni effettuate da soggetti privati Cessioni di fabbricati ad uso abitativo In caso di cessioni effettuate da soggetti privati per le cessioni di fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze, l imposta di registro (nonché le imposte ipotecaria e catastale) si applica in misura fissa e ed in particolare: 2% per immobili prima casa 9% per civili abitazioni non prima casa 9% per abitazioni di lusso (prima casa o non prima casa) Cessioni di fabbricati strumentali Analogamente a prescindere dal regime IVA applicabile, le cessioni di fabbricati strumentali sono soggette alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa (pari a euro 200 cadauna) Distinzione tra fabbricati abitavi e fabbricati strumentali La distinzione tra fabbricati abitavi e fabbricati strumentali si basa su un criterio oggettivo legato alla classificazione catastale degli stessi, a prescindere dal loro utilizzo effettivo. Per cui rientrano nella categoria di: Fabbricati abitativi: classificati o classificabili nel gruppo catastale A (esclusa la categoria A/10 ) Fabbricati strumentali per natura (per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni ): unità immobiliari classificate o classificabili nei gruppi 4
catastali B, C, D, E e nella categoria A10 qualora la destinazione ad ufficio o studio privato risulti dal provvedimento amministrativo autorizzatorio. Le agevolazioni introdotte determinano riflessi positivi anche per le cessioni dei fabbricati abitativi e delle relative pertinenze effettuate da soggetti passivi IVA in esenzione del tributo (art. 10 n.8 bis D.P.R. n. 633/1972) nonché le cessioni di immobili esenti da IVA (art.10 n. 27-quinquies D.P.R. n. 633/1972) in quanto atti soggetti, per deroga al principio di alternatività all imposta di registro. Importante rilevare che l operazione di cessione assoggettata ad IVA o esente IVA determinerà in capo al cedente business ipotesi di indetraibilità dell IVA a credito (vuoi per l applicazione del pro rata vuoi per l applicazione della rettifica della detrazione). IMPOSTE DOVUTE PER ACQUISTO PRIMA CASA VENDITORE IVA REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE Privato NO 2% 50 Euro 50 Euro Impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione Impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori Impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori ESENTE 2% 50 Euro 50 Euro ESENTE 2% 50 Euro 50 Euro 4% 200 Euro 200 Euro 200 Euro IMPOSTE DOVUTE PER ACQUISTO IMMOBILI ABITATIVI DIVERSI DALLA PRIMA CASA VENDITORE IVA REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE Privato NO 9% 50 Euro 50 Euro Impresa non costruttrice o che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione Impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori o successivamente a tale termine optando per l imponibilità dell operazione ESENTE 9% 50 Euro 50 Euro 10% - 22% 200 Euro 200 Euro 200 Euro 5
DECORRENZA In fase di trascrizione dell atto di proprietà, l acquirente tramite il notaio effettua il versamento delle imposte dovute. Dal 1 gennaio 2014 chi acquista una abitazione prima casa sconta un imposta di registro ridotta al 2%. L impianto delineato dalle nuove disposizioni, trova applicazione per gli atti pubblici formati o autenticati a partire dal 1 gennaio 2014 e per gli atti giudiziari pubblicati o emanati a partire dalla medesima data. Per quanto riguarda, invece, le scritture private non autenticate occorre considerare la data di richiesta della registrazione e, pertanto, il nuovo regime tributario trova applicazione per le scritture private presentate per la registrazione a partire dal 1 gennaio 2014. Casi particolari Acquirente soggetto passivo di imposta Se l acquirente è un soggetto passivo di imposta (business), la cessione di fabbricati abitativi imponibile su opzione del cedente e la cessione di fabbricati strumentali imponibili per opzione avvengono con l applicazione del meccanismo dell inversione contabile, con il conseguente obbligo di assolvere l imposta a carico dell acquirente. In tale evenienza, la fattura emessa dal cedente (senza addebito dell imposta e con l indicazione della norma di riferimento, vale a dire art.17, comma 6, lett. a-bis) deve essere integrata dall acquirente applicando l imposta con l aliquota prevista per l operazione posta in essere. Attenzione. E opportuno sottolineare che il sistema del reverse-charge si applica soltanto nel caso di regime di imponibilità ad IVA opzionale. Diversamente, nei casi di cessioni di fabbricati che scontano l IVA per obbligo di legge l imposta deve essere assolta dal cedente secondo le modalità ordinarie (ad esempio, nell ipotesi in cui l impresa costruttrice ceda un fabbricato abitativo entro cinque anni dall ultimazione dei lavori di costruzione). * * * Lo Studio rimane a disposizione per eventuali chiarimenti. Distinti saluti. 6