BILANCIO SECONDO I PRINCIPI CONTABILI INTERNAZIONALI - IAS 16 e IAS 40 Dott. RENZO PARISOTTO Università degli Studi di Bergamo Anno accademico 2014/2015 Bergamo, 10 marzo 2015
INDICE Immobili, impianti e macchinari (IAS 16)* Investimenti immobiliari (IAS 40)* Le attività materiali nella Circolare 262/05: BILANCIO INDIVIDUALE * cfr Flavio Dezzani Manuale IAS/IFRS III Edizione 2014 - IPSO 2
INDICE Immobili, impianti e macchinari (IAS 16): ambito di applicazione dello IAS 16; rilevazione iniziale; l ammortamento; valutazione successiva; fair value o rideterminazione del valore, come sostituto del costo; IAS 16: transizione agli IAS; informazioni generali in nota integrativa 3
IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI (IAS 16): Ambito di applicazione dello IAS 16 Lo Ias 16 si applica a tutti gli immobili, impianti e macchinari, fatta eccezione per il caso in cui un altro principio contenga specifiche disposizioni in materia. Occorre da subito rilevare che l ambito di applicazione dello Ias 16 non è del tutto assimilabile al concetto di immobilizzazioni materiali che siamo abituati a fare riferimento nella redazione del bilancio secondo: principi contabili nazionali vedi OIC 16 -. Lo Ias 16 si applica Alla contabilizzazione di immobili, impianti e macchinari definiti come beni tangibili (= materiali) che: a) sono posseduti dall impresa per essere utilizzati nella produzione o nella fornitura di beni o servizi, per affittarli ad altri o per scopi amministrativi; e b) ci si attende che siano utilizzati per più di un esercizio. 4
IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI (IAS 16): Ambito di applicazione dello IAS 16 segue - Lo Ias 16 medesimo (Ias 16, par. 3.7), fornisce la seguente lista da ritenersi non esaustiva di separate classi di immobilizzazioni, impianti e macchinari: a) terreni; b) terreni e fabbricati; c) macchinari; d) navi; e) aerei; f) autoveicoli; g) mobili e attrezzature; e h) macchine d ufficio. 5
IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI (IAS 16): Ambito di applicazione dello IAS 16 segue - Lo Ias 16 non si applica a: - immobili, impianti e macchinari classificati come posseduti per la vendita in conformità all Ifrs 5 occorre precisare che l Ifrs 3, al paragrafo 6, classifica un bene o un gruppo di beni, come posseduti per la vendita quando il loro valore verrà recuperato non attraverso l utilizzo del bene nel processo produttivo (realizzo indiretto), ma mediante la vendita del bene stesso (realizzo diretto). - attività biologiche connesse all attività agricola, la cui disciplina è contenuta nello Ias 41; - diritti e riserve minerarie (petrolio, gas naturale) e altre risorse naturali non rigenerabili, la cui disciplina è per lo più contenuta nell Ifrs 6, Esplorazione e valutazione delle risorse minerarie, concernente l esplorazione e la valutazione delle risorse minerarie in un futuro principio. - immobili considerati investimenti immobiliari disciplinati dallo IAS 40 (vedi investimenti detenuti per concederli in locazione ovvero per trarre vantaggi nel lungo termine). 6
IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI (IAS 16): definizioni Valore contabile: il valore al quale un bene strumentale è rilevato al netto dell ammortamento accumulato, ossia al netto del corrispondente fondo ammortamento, ed al netto di tutte le perdite per riduzione di valore accumulate nel tempo, ossia al netto del corrispondente fondo svalutazione. Costo: viene definito come l importo monetario, o quello ad esso equivalente, corrisposto; o il fair value di altri corrispettivi dati per acquistare un bene, così come determinato al mento dell acquisto o della costruzione del bene stesso. Valore ammortizzabile: è definito come il costo meno il valore residuo. Valore residuo: è definito come il valore del bene strumentale al termine del periodo di utilizzo, cioè il valore che l impresa ritiene di poter ricevere in un dato momento, al netto dei costi di dismissione, se il bene strumentale si trovasse già nella condizione attesa alla fine della vita utile. Ammortamento: è definito come il procedimento sistematico attraverso il quale il valore ammortizzabile del bene viene ripartito nel corso della sua vita utile. 7
IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI (IAS 16): definizioni Vita utile: può essere definita, alternativamente, come: a) il periodo di tempo durante il quale si ritiene di utilizzare il bene strumentale; b) la quantità di prodotti o unità similari che l impresa ritiene di poter ottenere dal suo utilizzo. Valore d uso: è definito come il valore attuale dei flussi finanziari che l entità ritiene di poter ottenere dall uso continuativo di un bene strumentale e dalla sua dismissione al termine della sua vita utile, intendendo per entità un impresa o un gruppo aziendale. Si tratta quindi di un valore attribuito ad un bene strumentale, valore che viene facendo riferimento alla specifica situazione dell impresa che lo utilizza e prescindendo da ogni altra valutazione Valore recuperabile: è definito come il valore più alto tra il fair value al netto dei costi di vendita ed il valore d uso del bene strumentale. Perdita per riduzione valore: è definita come l ammontare del valore contabile che eccede il valore recuperabile, quest ultimo rappresentato dal valore più alto tra fiar value al netto dei costi di vendita e valore d uso. 8
IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI (IAS 16): Rilevazione iniziale Le condizioni previste perché uno degli elementi oggetto di disciplina dello Ias 16 possa essere contabilizzato sono quelle standard per cui un attività in genere sia rilevabile. Si prevede, quindi, che immobili, impianti e macchinari debbano essere iscritti in bilancio quando: è probabile che l impresa potrà godere dei benefici economici connessi al bene; il costo del bene o il fair value a seconda del criterio valutativo utilizzato può essere attendibilmente determinato. Lo Ias 16 indica tre diverse tipologie di iscrizione iniziale in bilancio per i quali sono previsti criteri valutativi diversi: a) acquisto; b) permuta; c) costruzione in economia. 9
IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI (IAS 16): Rilevazione iniziale segue - a) Acquisto: lo Ias 16 prevede che i beni acquisiti debbano inizialmente essere rilevati al loro costo, inteso come importo monetario o equivalente pagato (prezzo d acquisto, eventuali dazi all importazione, tasse d acquisto non recuperabili, altri costi direttamente imputabili). Sconti e abbuoni costituiscono, invece, voci da portare in detrazione del costo di acquisto. Il valore di un immobile, impianto e macchinario comprende, in aggiunta qualsiasi costo direttamente attribuibile a portare l attività nel luogo e nelle condizioni necessarie per renderlo operante, quali costi di manodopera, costi di preparazione del luogo, costi di trasporto e consegna, installazione, collaudo nonché spese di natura professionale (1). Sono inclusi, inoltre, nel valore dei cespiti gli elementi acquisiti per motivi ambientali e di sicurezza anche se questi non portano direttamente benefici economici all azienda, quali i costi di smantellamento o bonifica. 1) Costi accessori verificatisi in corso d opera devono essere, invece, imputati al conto economico dell esercizio in cui gli stessi hanno la propria manifestazione economica. 10
IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI (IAS 16): Rilevazione iniziale segue - I costi per lo smantellamento, per la rimozione dell attività e per la bonifica del luogo I costi per lo smantellamento, per la rimozione dell attività e per la bonifica del luogo su cui insiste un elemento devono essere imputati a maggior valore del bene soltanto nel caso in cui si verifichino le condizioni previste dallo IAS 37 per l iscrizione in bilancio di un accantonamento, ovvero di una passività con scadenza o ammontare incerti. Tali condizioni possono essere riassunte nelle due che seguono: a) deve esistere un obbligo di smantellamento, rimozione e bonifica; tale obbligo deve comportare un costo e tale costo deve essere determinabile attendibilmente; b) i costi per lo smantellamento, la rimozione e la bonifica devono essere legati all installazione del bene e non al suo indirizzo. Sul piano contabile il valore iscrizione include tali costi in contropartita ad una passività. 11
IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI (IAS 16): Rilevazione iniziale segue - b) Permuta: diversamente da quanto previsto per i beni acquistati in modo ordinario, un bene che rientra nell ambito di applicazione dello IAS 16, e che sia stato ricevuto in permuta, deve essere sempre iscritto al suo fair value se: la permuta ha sostanza commerciale; i fair value di entrambe le attività oggetto di permuta (l attività acquisita e quella data in cambio) sono valutabili attendibilmente Nel caso in cui il bene acquisito non possa essere valutato al fair value, esso viene iscritto in contabilità al valore contabile del bene che è stato dato in cambio. Lo IAS 16 indica, al paragrafo 25, le modalità con cui un azienda deve valutare se una permuta ha sostanza commerciale ; a tal fine l azienda deve determinare la misura in cui presumibilmente, i flussi finanziari futuri originati dal bene acquisito saranno differenti rispetto a quelli del bene ceduto in cambio. In particolare, secondo lo IAS 16, un operazione di scambio ha sostanza commerciale se: a) vi è una differenza, in termini di rischio, tempistica ed ammontare, fra la configurazione dei flussi di cassa derivanti dall attività ceduta in cambio; o segue 12
IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI (IAS 16): Rilevazione iniziale segue - b) vi è una differenza tra il valore specifico di quell insieme di operazioni aziendali interessate dallo scambio, così come determinato prima e dopo lo scambio medesimo; o c) le differenze di cui ai punti precedenti sono di importo significativo se confrontate con il fair value delle attività oggetto di scambio. La sostanza commerciale consiste nella capacità di generare un valore aggiunto per l azienda in termini, ad esempio, di maggior ricavi, di risparmi di costi, di miglioramenti nel layout produttivo; tale valore aggiunto si deve concretizzare in significative variazioni nei flussi di cassa generati dall attività scambiata dopo l operazione di permuta. Semplificando, una permuta ha sostanza commerciale se, con lo scambio, si modifica il valore specifico dell attività scambiata dall azienda. c) Costruzione in economia: la valutazione iniziale segue i medesimi principi previsti per le attività acquisite. I costi sostenuti che risultano direttamente attribuibili alla costruzione sono capitalizzati, mentre i costi dovuti a inefficienze e inadempienze non possono essere inclusi nel costo del bene, ma devono essere imputati interamente nel conto economico del periodo. 13
ATTIVITÀ MATERIALI: IAS 16 Approccio Per Componenti Obbligo di determinare separatamente la quota di ammortamento per ciascuna parte rilevante di una immobilizzazione. Secondo lo IAS 16, quindi, se vi sono una o più parti di un bene strumentale che presentano un costo rilevante rispetto al costo totale del bene, ciascuna di queste parti deve essere iscritta ed ammortizzata separatamente in contabilità. Esempio. Terreni e fabbricati I terreni e gli edifici sono beni separabili e sono contabilizzati separatamente, anche quando vengono acquistati congiuntamente. I terreni non sono ammortizzabili, in quanto hanno vita utile illimitata: fanno eccezione cave e siti utilizzati per discariche. Gli edifici, invece, sono ammortizzati, in quanto hanno vita utile limitata. 14
IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI (IAS 16): L ammortamento L ammortamento del costo deve avvenire al netto del valore residuo, se questo è determinabile. Il valore residuo di un bene è definito come il valore stimato che l impresa potrebbe ricevere in quel momento dalla sua dismissione, al netto dei costi stimati di dismissione, se il bene fosse già al tempo e nella condizione attesa alla fine della sua vita utile. Valore ammortizzabile = Valore contabile Valore residuo Il valore residuo può essere rappresentato dal valore già fissato per la vendita del bene. 15
IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI (IAS 16): L ammortamento segue - L ammortamento inizia dal momento in cui l immobilizzazione è disponibile per l uso, per esempio, quando è nel luogo e nelle condizioni necessarie perché sia in grado di funzionare e continua fino alla dismissione, anche se durante tale periodo l immobilizzazione è inattiva. L ammortamento cessa quando l attività è eliminata contabilmente. Quindi, l ammortamento non cessa quando l attività diventa inutilizzata, non è più in uso ed è destinata alla dismissione, a meno che l attività non sia completamente ammortizzata. L eliminazione di una immobilizzazione segue le regole dettate dallo Ias 18, pertanto, rileva, a tal fine, il trasferimento dei rischi e dei benefici in capo all acquirente: trasferimento che, generalmente, ma non sempre avviene, con il passaggio giuridico della proprietà. Quando il valore residuo di un bene aumenta fino a diventare uguale o superiore al suo valore contabile, l ammortamento del bene deve essere sospeso fino a quando il valore residuo non torna ad essere inferiore al valore contabile. 16
IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI (IAS 16): La valutazione successiva Le spese successive, se si ritiene probabile che avranno l effetto di apportare all impresa un flusso di benefici economici superiore a quello attuale, devono essere capitalizzate, altrimenti devono essere imputate a conto economico. Lo Ias 16 dispone che gli elementi di immobilizzazioni, impianti e macchinari possono essere valutati, successivamente, applicando: il modello del costo: il quale prevede che i beni siano iscritti al costo, al netto degli ammortamenti accumulati; il modello di rideterminazione del valore: secondo tale metodo i beni devono essere iscritti al fair value inteso come l importo al quale un attività può essere scambiata tra parti consapevoli e consenzienti in una libera transazione. Con riferimento all ammortamento lo Ias 16 dispone che i terreni e gli edifici, essendo beni separabili, devono essere contabilizzati separatamente. Gli edifici hanno una vita utile limitata e, per questo motivo, sono ammortizzati; i terreni, al contrario, hanno vita utile illimitata e, quindi, non sono ammortizzati (Ias 16, par. 58). 17
IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI (IAS 16): La valutazione successiva segue - MODELLO DEL COSTO La valutazione al costo prevede che gli elementi di immobili, impianti e macchinari siano iscritti al costo al netto degli ammortamenti accumulati e delle eventuali riduzioni durevoli di valore effettuate. MODELLO DI RIDERTEMINAZIONE DEL VALORE Il modello poggia essenzialmente sulla rideterminazione dei valori dei cespiti al loro fair value. Condizione necessaria perché si possa utilizzare il modello è che il fair value sia attendibilmente determinabile altrimenti, le pertinenti informazioni contenute in bilancio sarebbero prive della caratteristica qualitativa dell attendibilità ritenuta per il Framework fondamentale. Trattamento degli ammortamenti accumulati (ricalcolati o eliminati) Contropartita del nuovo valore: incremento riserva patrimoniale ovvero componente economica È fondamentale sottolineare che l applicazione del metodo della rideterminazione del valore non elimina l ammortamento. In definitiva, anche se un cespite è valutato al fair value, negli esercizi in cui non si effettua la verifica del suo valore effettivo, è comunque necessario ammortizzare il bene in base al suo piano di ammortamento. 18
IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI (IAS 16): Eliminazione MODELLO DEL COSTO Secondo quanto indicato al paragrafo 67 dello IAS 16, l eliminazione del valore contabile degli immobili, impianti e macchinari deve avvenire nei seguenti due casi: dismissioni; mancata utilità economica futura sia tramite l utilizzo diretto sia attraverso la dismissione. Le operazioni attraverso le quali usualmente avviene la dismissione vengono identificate: nella vendita o nella stipula di un contratto di leasing o di donazione; nella stipula di un contratto di donazione; nella rottamazione. Pertanto la dismissione è identificabile in tutti quegli atti che determinano il trasferimento della proprietà o della perdita di possesso di un bene. 19
FAIR VALUE O RIDERTERMINAZIONE DEL VALORE, COME SOSTITUTO DEL COSTO In fase di transizione dai principi contabili nazionali a quelli internazionali può risultare difficile la valutazione al costo; infatti in tale circostanza talora può essere impossibile ricostruire i dati, comprese le tabelle di ammortamento, relativi al costo degli immobili. Il Board ha, quindi, deciso di consentire l uso del fair value o del valore rivalutato come costo presunto (deemed cost). Tale disposizione può essere applicata agli investimenti, immobili e macchinari (IAS 16), alle attività immateriali (IAS 38) e agli investimenti immobiliari (IAS 40). L impresa può scegliere di valutare un elemento degli immobili, impianti e macchinari alla data di passaggio agli IAS/IFRS al fair value (valore equo) e utilizzare tale valore come sostituto del costo a tale data. Il neo-utilizzatore può scegliere di utilizzare il valore rideterminato di un elemento degli immobili, impianti e macchinari, alla data di passaggio agli IAS/IFRS, o ad una data precedente a tale passaggio, in base ai precedenti principi contabili, come sostituto del costo alla data della rideterminazione del valore, se tale rideterminazione del valore, alla data in cui è stata effettuata, era nel complesso paragonabile al: a) fair value; o b) al costo o al costo ammortizzato in base agli IAS/IFRS, rettificato per riflettere, per esempio, le variazioni di un indice dei prezzi generale o specifico. 20
IMMOBILI, IMPIANTI E MACCHINARI (IAS 16): Transizione agli Ias In sede di prima applicazione, l impresa deve verificare i valori iniziali di iscrizione delle immobilizzazioni materiali considerando il trattamento di: eventuali oneri finanziari impliciti; oneri di ripristino e/o smantellamento; capitalizzazione di oneri finanziari; eventuali operazioni di permuta; manutenzioni e riparazioni; fondi per manutenzioni cicliche, i quali devono essere eliminati se non esiste un obbligazione implicita alla data del bilancio che deriva da un evento passato; fondi di ripristino e sostituzione dei beni gratuitamente devolvibili, i quali devono essere eliminati, ove non sussista un obbligazione attuale alla data di riferimento del bilancio, quale risultato di un evento passato. L IFRS 1, ai paragrafi 16-19, consente, in sede di transizione agli IAS/IFRS, di derogare al principio del costo, utilizzando un valore che rappresenterà in seguito il costo stesso. Tale valore è rappresentato dal fair value alla data della situazione di apertura, ovvero dal costo ammortizzato, rideterminato per riflettere la variazione nell indice generale o specifico dei prezzi. La deroga può essere utilizzata anche per un singolo bene e non comporta che tale bene in seguito debba essere trattato come bene rivalutato. Gli ammortamenti saranno successivamente calcolati sulla base del valore attribuito in sede di apertura. 21
22 RELAZIONI E BILANCI 2005 BPU transizione agli IAS
RELAZIONI E BILANCI 2005 BPU transizione agli IAS 1. Attività materiali I principi contabili internazionali prevedono la separazione del valore del terreno rispetto al valore del fabbricato con riguardo agli immobili, siano questi detenuti ad uso funzionale o per investimento. Al fine di determinare in modo attendibile il valore attribuibile al terreno, si è effettuata un apposita perizia attraverso un terzo indipendente che ha quantificato in termini percentuali l incidenza del terreno sul complesso immobiliare. In fase di prima applicazione si è pertanto provveduto ad iscrivere separatamente il valore del terreno dal valore del fabbricato e ad annullare il fondo ammortamento cumulato relativo al terreno. L effetto derivante dallo storno del fondo ammortamento terreni è complessivamente pari a 114.215 migliaia di euro che generano un impatto positivo a patrimonio netto. Inoltre, in fase di prima applicazione si è utilizzata l esenzione concessa dall IFRS 1 e si è quindi provveduto ad iscrivere sia i fabbricati che i terreni al fair value in sostituzione del costo. 23
Informazioni generali, relative allo IAS 16, da indicare in nota integrativa Nel bilancio sono indicate le seguenti informazioni per ciascuna classe di immobili, impianti e macchinari : A. i criteri impiegati nella determinazione del valore contabile lordo (costo o rideterminazione di valore); B. il criterio di ammortamento impiegato; C. le vite utili o le aliquote di ammortamento utilizzate; D. Il valore contabile lordo iscritto e l ammortamento accumulato (aumentano con le perdite per riduzioni di valore accumulate) all inizio e al termine dell esercizio; E. una riconciliazione del valore contabile all inizio e alla fine dell esercizio che mostri : i. incrementi ; ii. iii. iv. attività classificate come possedute per la vendita o incluse in un gruppo di dismissione classificato come posseduto per la vendita in conformità all IFRS 5 ad altre dismissioni; acquisizioni a seguito di aggregazioni aziendali; incrementi o decrementi derivanti da rivalutazioni e da perdite per riduzioni di valore rilevate o eliminate contabilmente direttamente nel patrimonio netto secondo quanto previsto dallo a IAS 36; v. perdite per riduzione di valore iscritte in conto economico secondo quanto previsto dallo IAS 36; vi. vii. viii. ix. eliminazione di perdite per riduzione di valore rilevante a conto economico secondo quanto previsto dallo IAS 36; ammortamento (iscritto a conto economico come costo ovvero costo di altre attività); differenze nette di cambio derivanti dalla conversazione del bilancio dalla valuta funzionale alla differente moneta di presentazione, e altre conversazioni di gestione estere nella moneta di presentazione dell impresa che redige il bilancio; altri cambiamenti. 24
Informazioni generali, relative allo IAS 16, da indicare in nota integrativa segue - L esistenza e l ammontare di restrizioni gravanti sulla titolarità e proprietà di immobili, impianti e macchinari impegnati a garanzia di passività; l ammontare delle spese rilevate nel valore contabile di un elemento di immobili, impianti e macchinari nel corso della sua costruzione; l ammontare degli impegni contrattuali esistenti per l acquisto di immobili, impianti e macchinari; e se non è indicato separatamente nel prospetto del conto economico, l importo del risarcimento da parte di terzi, imputato a conto economico, per elementi di immobili,impianti e macchinari che hanno subito una perdita di valore, sono stati persi o dismessi. In conformità con quanto previsto dallo IAS 8, qualsiasi cambiamento in una stima contabile (ad. es. con riguardo a valori residui, costi stimati di smantellamento che ha un effetto sull esercizio corrente o su quelli futuri. 25
INDICE Investimenti immobiliari (IAS 40): ambito di applicazione dello IAS 40; valutazione degli investimenti al fair value; IAS 40: transizione agli IAS; informazione generale in nota integrativa; 26
INVESTIMENTI IMMOBILIARI (IAS 40): Ambito di applicazione Lo Ias 40 si applica a tutte le tipologie di imprese che detengono investimenti immobiliari: pertanto il documento non riguarda soltanto le imprese specializzate in tali investimenti. Gli investimenti immobiliari, in base allo Ias 40, non sono ammortizzati e si valutano al fair value. Tale valutazione non è obbligatoria, in quanto le imprese, come evidenziato di seguito, possono utilizzare la valutazione al costo prevista dallo Ias 16, relativo alle immobilizzazioni materiali, ma, in questo caso, non possono applicare il trattamento alternativo consentito che permette la rivalutazione degli immobili (con imputazione a riserva della stessa). Se un impresa utilizza il fair value deve valutare tutti gli investimenti, con l eccezione dei casi in cui il fair value non si attendibile: Investimenti immobiliari: alternative previste per la valutazione Valutazione: due possibilità 1 Fair value (IAS 40) nel conto economico senza ammortamento 2 Costo non rivalutato (IAS 16) con ammortamento 27
INVESTIMENTI IMMOBILIARI (IAS 40):Valutazione MODELLO DEL COSTO La scelta del modello del costo consentita dallo IAS 40 comporta che tutti gli investimenti immobiliari debbano essere valutati in conformità al modello del costo previsto dallo IAS 16, ovvero iscritti al costo d acquisto o di produzione, ridotto in funzione della vita utile del bene attraverso il processo di ammortamento. Secondo quanto previsto dal paragrafo 58 dello IAS 16, quando il costo di un immobile incorpora anche quello del terreno sottostante, il costo del terreno deve essere scorporato dal costo dell immobile. Terreni ed immobili sono beni separabili, pertanto devono essere contabilizzati separatamente, anche se vengono acquisti insieme, inoltre, i terreni hanno una vita utile illimitata, quindi non devono essere ammortizzati, mentre gli immobili hanno vita utile limitata, pertanto sono ammortizzabili. Lo IAS 40 impone, anche nel caso di opzione per il modello del costo, di indicare in nota integrativa il fair value di ogni singolo investimento immobiliare valutato al costo. 28
INVESTIMENTI IMMOBILIARI (IAS 40): Ambito di applicazione segue- La contabilizzazione al fair value differisce dalla contabilizzazione effettuata per le rivalutazioni, consentite, quale trattamento contabile alternative al costo, per alcune attività non finanziarie (Ias 16). In base a tale criterio alternativo, gli incrementi di valore contabile di una valutazione basata sul costo sono rivalutati in una riserva di rivalutazione, mentre in base alla valutazione al fair value prevista dallo Ias 40 tutti i cambiamenti dello stesso sono rilevati nel conto economico. In sostanza, tutte le oscillazioni del fair value, sia in aumento che in diminuzione, sono imputate al conto economico, mentre le rivalutazioni del costo previste dallo Ias 16 sono imputate in un apposita riserva. IAS 40 Investimenti immobiliari non sono più ammortizzati e si valutano al fair value con imputazione delle variazione nel conto economico. 29
VALUTAZIONE DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI AL FAIR VALUE Gli investimenti immobiliari (IAS 40), in alternativa al costo: non sono più ammortizzati e si valutano al "fair value" con imputazione delle variazioni nel conto economico Fair Value: si determina tramite: mercato attivo prezzi correnti di mercati attivi di immobili di diversa natura rettificati prezzi recenti di immobili similari in mercati meno attivi rettificati flussi finanziari attualizzati 30
INVESTIMENTI IMMOBILIARI (IAS 40): Quali sono gli investimenti immobiliari Sono investimenti immobiliari e si applica lo IAS 40 terreno posseduto per investimento; terreno posseduto per un utilizzo futuro non ancora determinato al momento attuale; edificio di proprietà dell impresa locato a terzi con leasing operativo; edificio posseduto tramite un contratto di leasing finanziario, locato a terzi con leasing operativo; investimenti immobiliari già esistenti che sono in fase di ristrutturazione per poter essere utilizzati continuativamente in futuro come investimenti immobiliari; immobile costruito per un utilizzo come investimento immobiliare, a partire dal momento, in cui la costruzione o lo sviluppo è terminato. 31
INVESTIMENTI IMMOBILIARI (IAS 40): Quali sono gli investimenti immobiliari segue- NON sono investimenti immobiliari e non si applica lo IAS 40 immobile posseduto per la vendita; immobile che viene costruito e sviluppato per conto terzi; immobile a uso del proprietario, inclusi gli immobili posseduti per un utilizzo futuro come immobili a uso del proprietario; immobili posseduti per una futura ristrutturazione e un successivo utilizzo come immobili a uso del proprietario; immobili a uso dei dipendenti e immobili a suo del proprietario in procinto di essere dismessi; immobile che, al momento attuale, è costruito e sviluppato per un utilizzo futuro come investimento immobiliare, prima del termine della costruzione o dello sviluppo; immobili dati in locazione a un altra impresa tramite un leasing finanziario(vedi IAS 17). 32
INVESTIMENTI IMMOBILIARI (IAS 40): Quali sono gli investimenti immobiliari segue- Immobile di un impresa locato e a disposizione della capogruppo Bilancio di esercizio Bilancio consolidato Investimento immobiliare Immobile a uso del proprietario 33
INVESTIMENTI IMMOBILIARI (IAS 40): Quali sono gli investimenti immobiliari segue- Due diversi metodi di valutazione Rivalutazione di immobilizzazioni (Ias 16) Variazioni di fair value di investimenti immobiliari (Ias 40) Sono imputate al patrimonio netto Sono imputate nel conto economico 34
INVESTIMENTI IMMOBILIARI (IAS 40): Transazione agli IAS In sede di transizione agli IAS/IFRS, l impresa deve: individuare e classificare separatamente gli investimenti immobiliari, stornando le eventuali attività non iscrivibili ai fini IAS, con contropartita l apposita riserva di patrimonio netto in cui confluiscono le differenze con gli IAS; decidere come valutare gli investimenti immobiliari, cioè se con il modello del costo o con quello del fair value (tuttavia, gli immobili posseduti tramite leasing operativo, qualificati come investimenti immobiliari, devono essere obbligatoriamente valutati al fair value). In particolare l IFRS 1 consente, alla data di passaggio agli IFRS, di: valutare gli investimenti immobiliari al fair value e utilizzare tale valore come sostituto del costo; utilizzare il valore rideterminato degli investimenti, alla data di passaggio o a una data precedente, in base ai precedenti principi contabili, come sostituto del costo se tale valore era, alla data in cui venne rideterminato, assimilabile al fair value o al costo o costo ammortizzato. 35
Informazioni generali, relative allo IAS 40, da indicare in nota integrativa Qualunque sia il modello scelto, fair value o costo, lo IAS 40 richiede a tutte le imprese di indicare il fair value dei loro investimenti immobiliari. Quindi le seguenti informazioni sono richieste in entrambi i casi: a. Se applica il modello il modello del fair value o il modello del costo; b. Se applica il modello del fair value, se ed in quali circostanze, gli immobili posseduti tramite leasing operativi sono classificati e contabilizzati come investimenti immobiliari; c. Quando la classificazione risulti difficile, i criteri definiti per distinguere un investimento immobiliare da un immobile ad uso del proprietario e da un immobile posseduto per la vendita nel normale svolgimento dell attività imprenditoriale; d. I criteri e le significative assunzioni utilizzati nel determinare il fair value dell investimento immobiliare, precisando se la determinazione del fair value sia stata effettuata sulla base di indicazioni di mercato oppure sia stata basata principalmente su altri fattori (che vanno specificati dall impresa) a causa della natura dell investimento e della mancanza di dati di mercato comparabili; 36
Informazioni generali, relative allo IAS 40, da indicare in nota integrativa segue- e) La misura in cui il fair value dell investimento immobiliare (iscritto o indicato nell informativa di bilancio) si basa su una valutazione di un perito indipendente che possiede riconosciute e rilevanti qualifiche professionali e ha una recente esperienza nella localizzazione e nella tipologia dell investimento immobiliare oggetto di valutazione. Se non ci sono tali valutazioni da parte di un perito indipendente, questo fatto è indicato; f) gli importi rilevati nel conto economico per: i. ricavi per canoni da investimenti immobiliari; ii. costi operativi diretti (incluse le riparazioni e le manutenzioni) derivanti dall investimento immobiliare che ha prodotto ricavi da canoni di locazione nel corso dell esercizio; e iii. costi operativi diretti (incluse le riparazioni e le manutenzioni) derivanti dall investimento immobiliare che non ha prodotto ricavi da canoni di locazione nel corso dell esercizio; iv. la variazione complessiva del fair value rilevata a conto economico sulla vendita di un investimento immobiliare da un gruppo di attività in cui è adottato il modello del costo a un gruppo in cui è adottato il modello del fair value. g) l esistenza e gli importi dovuti a restrizioni sulla realizzabilità degli investimenti immobiliari o per riparazioni, manutenzioni o migliorie. 37
VALUTAZIONE SUCCESSIVA TRATTAMENTO CONTABILE PREFERITO: COSTO (AMMORTIZZATO) IMMOBILI STRUMENTALI (IAS 16) TRATTAMENTO CONTABILE ALTERNATIVO: RIVALUTAZIONE (impatto a PN a meno che sia successiva a precedenti svalutazioni. Sì ammortamento) TRATTAMENTO CONTABILE PREFERITO: IMMOBILI NON STRUMENTALI (IAS 40) FAIR VALUE (impatto a CE e no ammortamento) TRATTAMENTO CONTABILE ALTERNATIVO: COSTO (sì ammortamento) Il fair value può essere adottato a condizione che: la rideterminazione del valore venga effettuata con sufficiente regolarità; la valutazione venga effettuata per l intera categoria di beni alla quale appartiene il bene rideterminato. 38
DISMISSIONI E CESSIONI Un bene deve essere eliminato dallo stato patrimoniale: al momento della cessione quando nessun beneficio economico futuro è atteso dal suo utilizzo o dismissione La differenza tra il corrispettivo netto di cessione e il valore di bilancio deve essere rilevata a conto economico 39
INDICE Immobili, impianti e macchinari (IAS 16) Investimenti immobiliari (IAS 40) Le attività materiali nella Circolare 262/05: BILANCIO INDIVIDUALE 40
LEGGE STABILITÀ 2014 (LEGGE 27 DICEMBRE 2013 N. 147) Per i soggetti IAS Adopter il comma 147 della Legge di stabilità rinviando all art. 14 della Legge 342/2000 consente di riallineare, previo versamento di un imposta sostitutiva IRES e IRAP con aliquota del 16%, il valore dei beni d impresa, strumentali e non, incluse le partecipazioni in società ed enti, costituenti immobilizzazioni finanziarie(art. 85 c. 3 bis TUIR) indipendentemente dalle modalità con cui sono state acquisite quindi, non solo nel contesto di operazioni straordinarie. L importo oggetto di riallineamento da considerare al netto dell imposta sostitutiva, comporta la correlata apposizione di un vincolo di sospensione d imposta ad una riserva che può essere liberata, al pari della situazione di rivalutazione vista sopra, mediante versamento di un ulteriore imposta sostitutiva di IRES e IRAP con aliquota del 10%. E prevista l emanazione di un provvedimento attuativo. Adattando le disposizioni degli artt. 10 e 14 della legge n. 342/2000 alla terminologia utilizzata dai principi contabili internazionali, ne discende che i beni riallineabili sono quelli iscritti tra le attività non correnti, vale a dire (seguendo l elenco contenuto nello IAS 1): 1)gli immobili, impianti macchinari, posseduti per essere utilizzati nella produzione o nella fornitura di beni e servizi, ovvero per scopi amministrativi (IAS 16); 41
LEGGE STABILITÀ 2014 (LEGGE 27 DICEMBRE 2013 N. 147) 2) I beni immateriali, consistenti in attività non monetarie prive di consistenza fisica (IAS 38); 3) gli investimenti immobiliari, posseduti per essere locati a terzi o in attesa di un incremento di valore, da cui originano flussi finanziari indipendenti dalle altre attività aziendali (IAS 40). L ultimo periodo del comma 147 dispone che le imprese IAS Adopter devono vincolare una riserva in sospensione d imposta ai fini fiscali, soggetta alla medesima disciplina del saldo attivo di rivalutazione (comma 142), per l importo corrispondente ai maggiori valori oggetto di riallineamento al netto dell imposta sostitutiva. Il vincolo della sospensione d imposta può essere costituito sulle riserve di rivalutazione iscritte per effetto del revalutation model (in base allo IAS 16 e allo IAS 38). Qualora i maggiori valori iscritti siano stati imputati direttamente al conto economico senza la costituzione di una apposita riserva (come nel caso delle variazioni relative agli investimenti immobiliari di cui allo IAS 40), il vincolo della sospensione va costituito in relazione a qualsiasi altra riserva del patrimonio netto, che non si trovi già in regime di sospensione d imposta. 42
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ATTIVITÀ MATERIALI: DEFINIZIONE CONTENUTA NELLA CIRCOLARE 262/05, 3 AGGIORNAMENTO 22 DICEMBRE 2014 5.24 Attività materiali (principi generali, paragrafo 5) Le attività materiali comprendono sia gli immobili, gli impianti e i macchinari e le altre attività materiali disciplinate dallo IAS 16 sia gli investimenti immobiliari (terreni e fabbricati) disciplinati dallo IAS 40. Sono incluse le attività oggetto di operazioni di locazione finanziaria (per i locatari) e di leasing operativo (per i locatori) nonché le migliorie e le spese incrementative sostenute su beni di terzi purché relative ad attività materiali identificabili e separabili (es. ATM). 44
ATTIVITÀ MATERIALI NELLO STATO PATRIMONIALE DELLE BANCHE : CIRCOLARE 262/2005, 3 AGGIORNAMENTO 22/12/2014 110. Attività materiali / 120. Attività materiali (consolidato) Figurano nella presente voce le attività materiali ad uso funzionale e quelle detenute a scopo di investimento di cui, rispettivamente, agli IAS 16 e 40 nonché quelle oggetto di locazione finanziaria (per il locatario) e di leasing operativo (per il locatore) di cui allo IAS 17. Nel caso di locazione finanziaria con ritenzione dei rischi, cioè nel caso in cui i rischi non si trasferiscono sul locatario anteriormente alla presa in consegna del bene e alla decorrenza dei canoni di locazione, i locatori riconducono nella presente voce i beni in corso di costruzione e quelli in attesa di locazione. 45
ATTIVITÀ MATERIALI NEL CONTO ECONOMICO DELLE BANCHE : CIRCOLARE 262/2005, 3 AGGIORNAMENTO 22 DICEMBRE 2014 N.B: per motivi di spazio, il conto economico sopra riportato è stato tagliato. Per la sua visione integrale si rimanda alle slide presentate nel corso della prima lezione del corso. 46
ATTIVITÀ MATERIALI NEL CONTO ECONOMICO DELLE BANCHE : CIRCOLARE 262/2005, 3 AGGIORNAMENTO 22 DICEMBRE 2014 170. Rettifiche/riprese di valore nette su attività materiali 200. Rettifiche/riprese di valore nette su attività materiali (consolidato) Nella presente voce va indicato il saldo, positivo o negativo, fra le rettifiche di valore e le riprese di valore relative alle attività materiali detenute ad uso funzionale o a scopo di investimento, incluse quelle relative ad attività acquisite in locazione finanziaria e ad attività concesse in leasing operativo. Vi figurano convenzionalmente anche i risultati delle valutazioni, effettuate ai sensi dell'ifrs 5, delle attività materiali classificate come "singole attività". 220. Risultato netto della valutazione al fair value delle attività materiali e immateriali 250. Risultato netto della valutazione al fair value delle attività materiali e immateriali (consolidato) Nella presente voce figura il saldo, positivo o negativo, fra le svalutazioni e le rivalutazioni - diverse dalle rettifiche di valore e dalle riprese di valore da deterioramento, che sono indicate nelle voci 170 e 180 - delle attività materiali e immateriali (diverse dall avviamento) valutate al fair value o al valore rivalutato, che ai sensi degli IAS 16, 36 e 40 devono essere iscritte nel conto economico. 47
Attività materiali nel Bilancio consolidato 2013 UBI banca Parte A Politiche contabili 7. Attività Materiali 7.1 Definizione attività ad uso funzionale Sono definite Attività ad uso funzionale le attività tangibili possedute per essere utilizzate ai fini dell espletamento dell attività sociale ed il cui utilizzo è ipotizzato su un arco temporale maggiore dell esercizio. Sono ricompresi anche gli immobili concessi in locazione a dipendenti, ex dipendenti e loro eredi nonché le opere d arte. 7.2 Definizione attività detenute a scopo di investimento Sono definite Attività detenute a scopo di investimento le proprietà possedute con la finalità di percepire canoni di locazione o per l apprezzamento del capitale investito. Di conseguenza, un investimento immobiliare si distingue dall attività detenuta ad uso del proprietario per il fatto che origina flussi finanziari ampiamente differenziati dalle altre attività possedute dal Gruppo bancario. Sono ricomprese tra le attività materiali (ad uso funzionale e detenute a scopo di investimento) anche quelle iscritte a seguito di contratti di leasing finanziario sebbene la titolarità giuridica delle stesse rimanga in capo all azienda locatrice. 7.3 Criteri di iscrizione 7.4 Criteri di valutazione - 7.4.1 Definizione e determinazione del fair value 7.5 Attività materiali acquisite in leasing finanziario 7.6 Criteri di cancellazione 48
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