INTERVENTO IMMOBILIARE A KELIBIA
Kelibia è una cittadina di circa 45.000 abitanti, circa due volte Fidenza, posta nella punta del corno della Tunisia, nel Governatorato di Nabeul, lo stesso di Hammamet. Il paesaggio è ridente ed il mare è splendido, tanto da essere denominata I Caraibi della Tunisia. E una zona lasciata vergine dal vecchio regime, che aveva indirizzato lo sviluppo a nord di Tunisi e al sud dove ci sono paesi conosciuti come Monastir, Sousse e Madia. In questi paesi ci sono stati e sono ancora in corso investimenti immobiliari oltre che della KELIBIA cittadinanza locale, anche di molti stranieri, Inglesi, Italiani, Tedeschi, Cinesi e ultimamente dei Paesi dell Est Europeo. A Kelibia è stato costruito un unico villaggio turistico, una decina d anni fa, dalla società Franco Rosso, attualmente GOING. Qualche tempo prima dei moti popolari che portarono alla caduta del regime, alcune società a capo della moglie del vecchio Presidente, avevano cominciato i lavori di espansione e costruzione nella cittadina di un complesso turistico di notevoli dimensioni. Allo stato attuale le costruzioni sono allo stato grezzo e abbandonate, ma è il sintomo che la zona è ora pronta per nuovi investimenti. E nostra intenzione eseguire un intervento immobiliare sul posto. In loco abbiamo una persona di ventennale conoscenza e fiducia, che durante le visite effettuate a Kelibia e nei paesi limitrofi, ci ha fatto da guida per la ricerca di
terreni edificabili e per le consulenze di commercialisti e avvocati sulle regole e leggi Tunisine. Tra l altro è una persona conosciuta dalle Istituzioni pubbliche locali, avendoci già fatto conoscere diversi dirigenti in vari settori. Questa persona, per esigenze della legislatura del posto, avrà una quota di capitale sociale e ci rappresenterà come Amministratore nella società immobiliare che andremo a costituire, ovviamente i capitali investiti e gli acquisti in loco verranno assicurati con apposite procedure già studiate. E importante avere un personaggio del posto per tutti i rapporti con gli Enti Pubblici a cui dovremo ricorrere per permessi e varie autorizzazioni, considerando che il meccanismo statale funziona come in Italia. Va ricordato che per nostre conoscenze personali con la Signora Stefania CRAXI, abbiamo approfondito buone relazioni con i dirigenti dell Ambasciata Italiana che ci hanno consigliato Professionisti che parlano la nostra lingua e ci seguiranno durante tutto l intervento. Abbiamo già aperto un conto corrente in valuta, per la verifica della fattibilità delle operazioni bancarie, che sono molto semplici e si può operare anche dall Italia con Home Banking, Carte di Credito e Bancomat. Gli utili della società sono tassati al 30% e una volta pagate le tasse si ottiene l autorizzazione al trasferimento in qualsiasi Stato estero sempre in Euro. L inizio dell intervento sarà la costituzione di una società a responsabilità limitata, che avrà caratteristiche del tutto simili a quelle italiane, tra l altro operazione è molto snella. Tutte le modalità e le necessità di ogni singolo investitore comunque verranno analizzate nella loro interezza, una volta raggiunto il numero dei soci necessari al completamento della totalità del capitale iniziale. Abbiamo pertanto individuato un terreno di circa 3.300 mq., già edificabile, fronte mare da frazionare in lotti per la costruzione di n. 8 ville ed un condominio di n. 6 appartamenti. Si inizierà con la costruzione della strada privata d accesso, le murette di confine, le canalizzazioni di acqua, energia elettrica e telefonica. Ogni singolo lotto sarà inoltre dotato di una fossa settica e relativa fognatura di scarico acque bianche e nere, indirizzate successivamente in quella pubblica.
IL PROGETTO DI MASSIMA
ANALISI DEI COSTI E DEI RICAVI
I costi per la lottizzazione del terreno sono i seguenti: PROSPETTO SPESE LOTTIZZAZIONE Acquisto terreno 210.000,00 Notarili e tasse 8.000,00 Costituzione società 3.000,00 Contabilità x 2 anni 5.000,00 Consulenza legale iniziale 1.000,00 Tecniche 3.000,00 Concessioni 6.500,00 Opere edili di urbanizzazione 9.000,00 Sostenute precedentemente 15.000,00 Pubblicitarie 2.000,00 Progetto 3.500,00 Trasferte durante i lavori 5.000,00 Varie 2% 5.500,00 Totale spese 276.500,00 Il modo migliore per affrontare l investimento, a nostro avviso, è quello di vendere una parte dei lotti sino al recupero delle spese soprariportate. VENDITA LOTTI Lotto n. 3 35.000,00 Lotto n. 4 35.000,00 Lotto n. 5 35.000,00 Lotto n. 6 35.000,00 Lotto n. 7 40.000,00 Lotto n. 8 60.000,00 Lotto n. 9 60.000,00 Totale vendite 300.000,00
Rimarranno due lotti, il n. 1 e il n. 2. Sul lotto n. 1 andremo a costruire un condominio di n. 6 appartamenti. DISTINTA APPARTAMENTI N. APP.TO GIARDINO BALCONE 1 79,00 66,00 2 89,00 78,00 3 77,00 146,00 4 79,00 11,00 5 90,00 11,00 6 86,00 14,00 MQ. 500,00 290,00 36,00 I costi da sostenere saranno i seguenti: SPESE COSTRUZIONE APPARTAMENTI Costruzione appartamenti mq. 500,00 x /mq. 350,00 = 175.000,00 Costruzione balconi mq. 36,00 x /mq. 175,00 = 6.300,00 Sistemazioni esterne 1.000,00 Progetto 8.000,00 Tecniche sul posto 9.500,00 Oneri 18.000,00 Pubblicità 4.000,00 Trasferte 10.000,00 Gestione tecnica 12.000,00 Varie 2% 4.200,00 Totale costi 248.000,00 I prezzi di vendita sul mercato a Kelibia e paesi limitrofi, per costruzioni simili, raggiungono anche i 1.300/1.400 al mq., come si vede da una pagina estrapolata da un sito internet tunisino di una Agenzia Immobiliare, ma una stima corretta e prudenziale consiglia un prezzo medio di 900,00 /mq.
Per un incasso presunto di mq. 518,00 x /mq. 900,00 = 466.200,00 oltre a circa 10.000,00 per i giardini privati, per un totale di 477.000,00.
Nel lotto n. 2 andremo a costruire una villetta a schiera di testa. L intervento verrà programmato in base all andamento delle vendite degli appartamenti, in quanto gli incassi ci permetteranno di affrontare le spese. SPESE COSTRUZIONE VILLETTA Costruzione villetta mq. 166,00 x /mq. 350,00 = 58.100,00 Costruzione balconi mq. 8,00 x /mq. 175,00 = 1.400,00 Sistemazioni esterne 500,00 Progetto 2.500,00 Tecniche sul posto 3.000,00 Oneri 6.000,00 Pubblicità e mediazioni 1.000,00 Trasferte 2.000,00 Gestione tecnica 3.400,00 Varie 1.600,00 Totale costi 79.500,00 Applicando lo stesso prezzo di vendita degli appartamenti, maggiorato del 15%, dovuto alla particolarità dell oggetto, prevediamo un incasso di 170.000,00. RIEPILOGO INVESTIMENTO Descrizione Spese Incassi Lottizzazione 276.500,00 Lotti 300.000,00 Costruzione appartamenti 248.000,00 Appartamenti 477.000,00 Costruzione villa 79.500,00 Villa 170.000,00 Totali 604.000,00 947.000,00 UTILE 343.000,00 L utile previsto sull investimento iniziale di 280.000,00 è pari al 123% in un tempo stimato d intervento di massimo un anno e mezzo.
Le quote societarie e il relativo costo, saranno così ripartite, per far fronte al capitale necessario per la lottizzazione, 280.000,00: QUOTE SOCIETARIE 1 12% Amministratore gratuita 2 16% Nostra 47.000,00 3 16% Nostra 47.000,00 4 14% Investitore 47.000,00 5 14% Investitore 47.000,00 6 14% Investitore 47.000,00 7 14% Investitore 47.000,00 100% 282.000,00 Come si vede l Amministratore, visto i servigi che gli competono, avrà la quota gratuita, ma deve intendersi solo come percentuale dell utile finale. Le quote n. 2 e 3 sono leggermente maggiorate in considerazione del tempo e spese da noi sostenute.