Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Padova PADOVA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO 21 1 Padova Quota di edifici residenziali e ad uso produttivo nelle zone amministrative Quota di edifici residenziali sul totale Quota di edifici ad uso produttivo sul totale su dati Censimento popolazione 211 Il mercato immobiliare residenziale di Padova ha registrato a consuntivo, per il secondo anno consecutivo, un aumento delle compravendite, segnando quasi 2.1 transazioni nel 215. Tale ripresa è anche frutto del sostegno del credito bancario, che ha ripreso a crescere negli ultimi due anni, segnando nel 215 un aumento del 9 rispetto al 214. Il mercato immobiliare residenziale padovano però è ancora lontano dai livelli precrisi: infatti, il numero delle compravendite residenziali dal 2 al 215 si è dimezzato, a causa di una domanda debole e non sufficiente ad assorbire l eccesso di offerta, con evidenti ripercussioni sulle dinamiche dei prezzi che si mantengono in territorio negativo, seppur in misura meno consistente rispetto agli ultimi tre anni. Il ridimensionamento delle quotazioni riguarda anche le nuove costruzioni, per lo più localizzate nelle aree periferiche della città, i cui valori di mercato si stanno avvicinano pericolosamente, soprattutto nei valori minimi, ai prezzi di costruzione. Le difficoltà percepite dal mercato residenziale si riflettono anche sugli sconti praticati in fase di compravendita che tendono aumentare nel primo semestre 21, accompagnati a tempistiche di vendita piuttosto stazionarie e ben lontane dai tempi pre-crisi. Il mercato della locazione degli immobili residenziali, rispetto a quello della vendita, appare più stabile, potendo probabilmente contare sul potenziale bacino degli studenti universitari, evidenziando un lieve recupero della domanda a fronte di un offerta che tende a stabilizzarsi. Ciò si riflette in un rallentamento della flessione dei canoni (-,5 su base semestrale), mentre i tempi di locazione rimangono sostanzialmente stabili, attestandosi intorno ai 4 mesi e mezzo. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 171
Padova Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Figura 1 Padova Evoluzione delle compravendite residenziali e non residenziali Numero di compravendite 5. 4. 3. 2. 1. Residenziale Non residenziale 2 27 28 29 21 211 2 213 214 215 Residenziale 4.181 3.271 2.49 2.7 2.41 2.539 1.82 1.18 1.743 2.99 Non residenziale 797 78 448 454 415 38 29 255 279 254 Totale 4.978 3.95 2.857 3.1 3.55 2.925 2.117 1.872 2.23 2.353 Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Il mercato non residenziale risulta ancora scarsamente dinamico rispetto a quello residenziale, caratterizzato da una persistente flessione non solo dei prezzi ma anche dell attività transattiva. Il segmento della locazione sconta l ampliamento dello sfitto e una diminuzione dei canoni particolarmente evidente nella periferia. Le previsioni degli operatori per il secondo semestre 21 confermano le aspettative di crescita delle transazioni del comparto residenziale (indicato dal 7 degli intervistati), soprattutto per gli immobili del centro città, che stentano però ancora a tradursi, almeno nel breve termine, in una ripresa generalizzata dei prezzi di mercato. Anche il mercato delle locazioni viene previsto in ripresa, con una stabilizzazione dei canoni. Le attese per il mercato non residenziale risultano meno ottimistiche, continuando a scontare gli effetti della crisi economica. Gli operatori prevedono, infatti, contratti di compravendita e quotazioni in calo, soprattutto per il segmento direzionale, mentre il mercato delle locazioni dovrebbe risultare più stabile in termini di contratti. Figura 2 Padova Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni semestrali) 1, Prezzi Canoni 1,, -1, -2, -3, -4, -5, 21 211 2 213 214 215 21 Abitazioni Uffici Negozi, -1, -2, -3, -4, -5, 21 211 2 213 214 215 21 Abitazioni Uffici Negozi 172 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Padova Con riferimento alle trasformazioni urbane, si cita il progetto immobiliare Fondo Erasmo - nuove residenze per studenti universitari dalla riqualificazione di uffici dismessi. Fabrica SGR ha perfezionato l acquisto di un immobile uso uffici a Padova da adibire, post riconversione e riqualificazione, a residenza per studenti universitari. L operazione, che sarà realizzata attraverso il fondo immobiliare Erasmo (partecipato al dal FIA, Fondo Investimenti per l Abitare gestito da CDP Investimenti SGR ed al 4 dal Fondo Aristotele sottoscritto da INPS), ha per oggetto un immobile di 1 piani fuori terra uso uffici dismesso da una decina di anni, di proprietà del Gruppo Intesa Sanpaolo, nelle immediate vicinanze di gran parte delle sedi universitarie padovane. Fabrica svolgerà a breve un beauty contest per la progettazione e, successivamente, per l appaltatore cui affidare la realizzazione dell intervento, con l intento di avviare i primi cantieri entro l autunno 21. Mercato delle abitazioni Tavola 1 Padova Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (primo semestre 21) Prezzi ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) Sconti () di pregio 2.982-1,7-2, 8,,9 Centro 2.374-1, -3,8 8, 14, Semicentro 1.53-1, -2, 9,3 1,2 Periferia 1.14-1, -2,2 9,5 18,8 Media urbana 1.521-1,4-2,7 9, 15,5 Media 13 città 1.9 -,8-2, 7,5 15,2 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () di pregio 138, -1,1 4,1 4, Centro 119 -,3 -,9 4, 5, Semicentro 87 -,5-2,4 4, 5, Periferia -,7-2,4 4,8, Media urbana 84 -,5-2, 4,5 5,5 Media 13 città 97 -,3-1,1 3,8 5,1 Media semplice Nomisma 173
Padova Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Mesi Figura 3 Padova Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 8 4 2 7 8 9 1 11 13 14 15 1 Tempo di vendita Tempo di locazione Tavola 2 Padova Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (primo semestre 21) Prezzi ( /mq) sem. () ann. () di pregio 4.21-2,1-3,7 Centro 3.285-1,1-3,4 Semicentro 2.117 -,2-2,1 Periferia 1.429-2, -3,5 Media urbana 2.33-1,3-3,1 Media 13 città 2.35 -,7-1,8 Tavola 3 Padova Settore residenziale Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 21-1, 2,31 211-3,8 2,22 2-28,3 1,59 213-11,1 1,41 214 7,8 1,52 215 2,4 1,83 Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate Figura 4 Padova Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () 7 8 9 1 11 13 14 15 1 Anche se per il terzo semestre consecutivo le compravendite degli immobili residenziali mantengono un segno positivo, confermando l allentamento della fase recessiva, si segnala tuttavia un ulteriore ridimensionamento dei prezzi di mercato, seppur di minore intensità rispetto ai periodi precedenti. A livello semestrale la flessione dei prezzi risulta pari a -1,4 (-2,7 su base annua), portando le quotazioni delle abitazioni usate a 1.521 euro/mq (ai livelli di fine 23). Il segmento residenziale padovano sconta l eccesso di offerta accumulato nel periodo di crisi, acuito da un boom edilizio piuttosto consistente che ha caratterizzato i primi anni Duemila e che ora stenta ad essere riassorbito da una domanda ancora modesta. Anche gli operatori confermano la percezione di una lenta convergenza del mercato, con un incremento della domanda di immobili residenziali che riguarda anche le zone periferiche e semicentrali. Tale orientamento però, secondo la percezione unanime degli operatori, non si riflette sui prezzi di mercato che continuano a calare, seppur in misura meno consistente rispetto agli ultimi tre anni. L effetto dello sbilanciamento dell offerta rispetto alla domanda si riflette anche sulle abitazioni nuove, che scontano la difficoltà di assorbimento dal mercato, subendo un ulteriore flessione dei prezzi. Ciò è particolarmente evidente per il 18 15 9 3 174 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Padova nuovo localizzato nelle aree periferiche, che raggiunge un prezzo medio di circa 1.4 euro al mq, avvicinandosi pericolosamente, soprattutto nei valori minimi, ai prezzi di costruzione. Le difficoltà del mercato sono tali da condizionare anche lo sconto praticato in fase di compravendita, che subisce un lieve aumento rispetto ai due semestri precedenti, attestandosi su un valore medio del 15,5. A livello localizzativo lo sconto praticato è maggiore nelle aree periferiche (raggiungendo un valore medio del 18,8), segno di una maggiore rigidità dell offerta rispetto alle aspettative della domanda per questo segmento di immobili. I tempi medi di vendita si mantengono stazionari intorno ai 9 mesi, senza particolari differenze tra zone cittadine, pur rimanendo distanti dai tempi medi del periodo pre-crisi (intorno ai 4 mesi). Per quanto riguarda la locazione, il primo semestre 21 segna un lieve aumento della domanda, a fronte di un offerta che tende a stabilizzarsi. Ciò si riflette in un rallentamento della flessione dei canoni (-,5 su base semestrale), mentre i tempi di locazione rimangono sostanzialmente stabili, attestandosi intorno ai 4 mesi e mezzo. L andamento simile dei prezzi e dei canoni fa sì che i rendimenti lordi da locazione non si discostino in modo sostanziale dal semestre precedente, attestandosi a quota 5,5. Padova Focus sul mercato residenziale (primo semestre 21) Domanda per acquisto e locazione Tipologie contrattuali delle locazioni 49, 58,5 5,8 51,8 4,8 Comodato d'uso Canone concordato, 1,9 44, 4,8 213 21 51, 41,5 34,2 48,2 53,2 Transitorio 9,7 7,7 2 213 214 215 21 Domanda per locazione Domanda per acquisto 4,3 Libero 28,8, 25, 5, 75, 1, Anche il focus sul mercato residenziale restituisce una fotografia in cui la domanda di acquisto, nel primo semestre 21, torna ad essere più consistente rispetto a quella di locazione. Per quanto riguarda la locazione, appare molto diffuso il canone concordato rispetto alle altre tipologie contrattuali. Mercato dei box e garage Il mercato dei box e garage vive ancora una fase di contrazione, sebbene meno marcata rispetto agli anni precedenti. Nomisma 175
Padova Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Secondo la percezione degli operatori l offerta tende a stabilizzarsi, a fronte di un lieve aumento della domanda che rimane pur sempre debole e rarefatta. Tale tendenza, quindi, stenta a ripercuotersi sui prezzi di mercato che continuano a diminuire, sebbene in misura meno marcata rispetto agli anni precedenti (-1,9 su base annua). Anche lo sconto medio applicato in fase di trattativa tende a crescere lievemente, così come i tempi medi di vendita, soprattutto per i box localizzati in periferia e maggiormente decentrati rispetto alle richieste della domanda. Sul versante locativo, si rileva una maggiore stabilità del mercato in termini di contratti stipulati e di offerta in locazione rispetto agli anni scorsi, sebbene si registri un ulteriore riduzione dei canoni (-1,3 su base annua), di intensità minore rispetto all anno precedente (-2,8) e un lieve allungamento dei tempi medi di locazione (,2 mesi). Tavola 4 Padova Box e garage Principali indicatori di mercato (primo semestre 21) Prezzi ( ) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) Sconti () Centro 73.544-1,1 7,8 1,8 Semicentro 33.785-1, 11, 14, Periferia 1.13-3,1 13,7 17,3 Media urbana 29.52-1,9 11, 14, Media 13 città 29.73-1,8 7,3 13,4 Canoni ( x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 2.4 -,8 4,2 3,4 Semicentro 1.494-1,7,4 4,4 Periferia 89-1,4 7,9 5,4 Media urbana 1.288-1,3,2 4,3 Media 13 città 1.28-1,3 4, 5, Media semplice 17 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Padova Figura 5 Padova Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Padova Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () 15 Mesi 1 8 4 9 2 7 8 9 1 11 13 14 15 1 Tempo di vendita Tempo di locazione 3 7 8 9 1 11 13 14 15 1 Mercato degli uffici Padova Uffici Principali indicatori di mercato (primo semestre 21) Tavola 5 Prezzi ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) Sconti () Centro 2.742-1,8-4, 11,3 15, Semicentro 2.9-1, -3,2,4 17,1 Periferia terziaria 1.743-2, -3,4 14, 15,9 Periferia 1.243-2,8-3,1 1,2 18,1 Media urbana 1.58-2,3-3,3 13,5 1,5 Media 13 città 1.885-1,2-2,5 1,1 1,5 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 9,4-2, 8,3 4,7 Semicentro 13-1,3-3,3 9,4 5, Periferia terziaria 91-1,8-4, 7,8 5,2 Periferia 7-2,4-4,3 1, 5, Media urbana 84-1,8-4,1 9, 5,3 Media 13 città 95 -,9-1,9,7 5,1 Media semplice Nomisma 177
Padova Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Mesi 14 1 8 4 2 Padova Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 7 7 8 9 1 11 13 14 15 1 Tempo di vendita Tempo di locazione Figura 8 Padova Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Per quanto riguarda il settore direzionale, le percezioni degli operatori restituiscono, anche per il primo semestre 21, un quadro scarsamente dinamico, caratterizzato da una persistente flessione dell attività transattiva. Il comparto degli uffici, infatti, continua a scontare pesantemente gli effetti della crisi economica congiunturale. Pertanto, a fronte di un offerta continuamente in eccesso e spesso inadeguata rispetto alle esigenze del mercato, si contrappone una domanda sempre più selettiva e non sufficiente ad assorbire lo stock attualmente presente (si consideri che nel primo semestre 21 il calo della domanda di uffici viene percepito dal 2 degli operatori). Tale dinamica influisce sull andamento dei prezzi di mercato che segnano un ulteriore flessione (-3,3 su base annua), ancor più consistente rispetto all anno precedente (-2,4). Tavola Padova Settore terziario Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 21-4,7 3,32 211-23, 2,54 2-24, 1,93 213-4, 1,85 214 -,8 1,4 215 -,2 1,53 Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate 7 8 9 1 11 13 14 15 1 Ciò si riflette anche in un aumento dei tempi medi di vendita, passati da,5 a 13,5 mesi nell ultimo semestre, mentre lo sconto concesso in fase di trattativa diminuisce lievemente, attestandosi al 1,5 (era 17 a fine 215). A livello localizzativo, si rileva una peggiore tenuta del mercato degli uffici ubicati in periferia, penalizzati dal posizionamento in zone non attrezzate e decentrate. Sul fronte locativo si continua a segnalare la carenza di domanda di uffici, con il conseguente ampliamento dello sfitto e una diminuzione dei canoni, particolarmente evidente nelle periferie. Anche i tempi di locazione riflettono le problematiche del segmento, raggiungendo i 9 mesi (rispetto ai 7,5 dell ultimo semestre). Pressoché stazionario da fine 2 il rendimento medio lordo da locazione (5,3). 2 1 8 4 178 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Padova Mercato dei negozi Mesi 14 1 8 4 2 Padova Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 9 7 8 9 1 11 13 14 15 1 Tempo di vendita Tempo di locazione 18 15 9 3 Figura 1 Padova Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () 7 8 9 1 11 13 14 15 1 Tavola 7 Padova Negozi Principali indicatori di mercato (primo semestre 21) Prezzi ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) Centro 4.542-1, -3,5 9,8,7 Semicentro 2.42-1,4-5, 13, 1,9 Periferia 1.25-1,8-2,8 17,2 19,9 Sconti () Media urbana 2.271-1,5-3, 13,5 1,5 Media 13 città 2.1 -,9-2, 9, 15,8 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 335-1,2-3,4 5,4 7,4 Semicentro 19 -,4-2,3 7,4 7,8 Periferia 4-1,7-2,5 9,7 7, Media urbana 173-1,2-2,7 7,5 7, Media 13 città 19 -,8-1,8,3 7,3 Media semplice Anche il mercato commerciale padovano risulta ancora fortemente condizionato da un eccesso di offerta sempre più obsoleto che non riesce ad essere assorbito da una domanda contenuta e in calo, soprattutto nelle zone periferiche e del semicentro. Per tali motivi, le percezioni degli operatori evidenziano un ridimensionamento sia delle compravendite che dei prezzi di mercato, che risulta ancora più consistente rispetto al periodo precedente (-3, su base annua). Nomisma 179
Padova Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Tavola 8 Padova Settore commerciale Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 21-17,9 1,49 211 1,5 1,73 2-24,3 1,35 213-1,3 1,13 214 3,7 1,49 215-17,5 1,23 ( Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate Anche il mercato della locazione risente della contrazione della domanda, che risulta particolarmente accentuata nelle zone decentrate rispetto al centro città. I canoni proseguono la loro flessione, seppur con minore intensità rispetto ai periodi precedenti. Rispetto al livello massimo pre-crisi, registrato nel 28, i canoni medi hanno subito una riduzione cumulata pari a -31,5, il calo più intenso delle 13 città monitorate. Un elemento di incertezza riguarda i tempi di locazione, che tendono ad aumentare, attestandosi a 7,5 mesi. Il rendimento potenziale lordo da locazione si mantiene sostanzialmente stabile al 7,. 18 Nomisma