mprese project competitività uffici mercato capannoni immobiliare mprese IL MERCATO DEGLI IMMOBILI D IMPRESA project Orientamento ai prezzi degli immobili non residenziali N 6 - Dossier Milano competitività uffici mercato capannoni immobiliare ompetitività project mercato immobiliare property Immobili d Impresa giovani e scuola property ffici investimenti investimenti investimenti mercato immobiliare localizzazione valorizzazione mercato immobiliare localizzazione imprese uffici uffici Milano property imprese facility capannoni real estate
Report coordinato e realizzato da con la collaborazione di e il contributo di
La redazione dei Dossier sul mercato degli immobili d impresa è coordinata da: Margherita Corsi e Matteo Pedretti per OSMI BORSA IMMOBILIARE; Emanuela Curtoni e Maria Grazia De Maglie per ASSOLOMBARDA. Collaborano alla redazione: Andrea Agresti e Valeria Lupatini per ASSOLOMBARDA; Lidia Mezza, Aurora Caiazzo, Maria Elisabetta Romagnoni per la CAMERA DI COMMERCIO DI MILANO Agnese Cirinnà, Elena Molignoni e Chiara Zaccaria per NOMISMA. Si ringraziano per la cortese collaborazione e il supporto metodologico: Alberto Lunghini per REDDY S GROUP; Livia Piperno per PRELIOS; Simone Roberti per BNP PARIBAS.
SOMMARIO 1. INTRODUZIONE... 2 2. EXECUTIVE SUMMARY... 3 3. GUIDA ALLA LETTURA... 7 4. LE ATTIVITÀ ECONOMICHE NEL COMUNE DI MILANO... 9 4.1 LE IMPRESE... 9 4.2 IL BILANCIO DEMOGRAFICO DELLE IMPRESE... 14 4.3 LA SPECIALIZZAZIONE PRODUTTIVA DI MILANO... 16 4.4 EVOLUZIONE DELLA STRUTTURA PRODUTTIVA... 17 5. LE TRASFORMAZIONI DELLA CITTÀ... 22 5.1 LO STRUMENTO DELLA TRASFORMAZIONE: IL PGT DI MILANO... 22 5.2 I PROGETTI INFRASTRUTTURALI... 24 5.3 SELEZIONE DI INTERVENTI DI TRASFORMAZIONE... 26 6. DIMENSIONE DEL MERCATO DEGLI IMMOBILI D IMPRESA E TENDENZE... 38 7. I PREZZI E I CANONI DI LOCAZIONE DEGLI IMMOBILI D IMPRESA DEL COMUNE DI MILANO... 47 7.1 I VALORI DI COMPRAVENDITA E I CANONI DI LOCAZIONE DEGLI UFFICI... 49 7.2 I VALORI DI COMPRAVENDITA E I CANONI DI LOCAZIONE DEGLI UFFICI IN STABILI DIREZIONALI... 53 7.3 I VALORI DI COMPRAVENDITA DEI CAPANNONI/OPIFICI NUOVI O RISTRUTTURATI... 57 7.4 I VALORI DI COMPRAVENDITA DEI CAPANNONI/OPIFICI VECCHI... 60 7.5 I CANONI DI LOCAZIONE DEI CAPANNONI/OPIFICI... 63 7.6 I VALORI DI COMPRAVENDITA E I CANONI DI LOCAZIONE DEI DEPOSITI/MAGAZZINI (S.P.P.)... 64 7.7 I VALORI DI COMPRAVENDITA E I CANONI DI LOCAZIONE DEI LABORATORI... 68 8. PREVISIONI DEI PREZZI DI UFFICI E CAPANNONI INDUSTRIALI NEL COMUNE DI MILANO... 72 9. APPENDICE 1: Rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di milano e provincia... 74 10. APPENDICE 2: Glossario... 75 1
1. INTRODUZIONE A distanza di quasi due anni dalla pubblicazione del primo dossier sul comune di Milano, Assolombarda Sportello Immobili d Impresa e OSMI Borsa Immobiliare propongono una nuova edizione aggiornata e arricchita di contenuti originali e inediti. Parte, così, il secondo ciclo di dossier dedicati al mercato degli immobili d impresa, che vede da questa uscita la collaborazione anche del Servizio Studi e supporto strategico della Camera di Commercio di Milano. Dopo quello di Nomisma, si aggiunge quindi un altro tassello che permette di arricchire ulteriormente i dossier con nuove informazioni sul mercato immobiliare e sull attrattività del territorio: sviluppo economico e produttivo, consumo del suolo per le attività produttive, dimensione del mercato e prospettive future, dimensione degli immobili, numero di compravendite e dinamicità di questo segmento del mercato. Mentre, come di consueto, gli approfondimenti dei dossier sui valori immobiliari di compravendita per il segmento del mercato degli immobili d impresa, fanno riferimento alla rilevazione di Fimaa sui prezzi degli immobili pubblicati semestralmente da OSMI Borsa Immobiliare. Dalla presentazione del primo dossier su Milano a oggi, l impegno costante di Assolombarda e OSMI nello sviluppare i dossier che si sono susseguiti sui diversi ambiti del territorio milanese, (Milano, Zona Nord, Zona Sud, Zona Est, Zona Ovest) corrispondenti alle reciproche competenze territoriali, è stato quello di potenziare il set di indicatori e di informazioni con dettaglio comunale, utili a perseguire in modo sempre più preciso i molteplici obiettivi alla base di questo progetto: rendere più trasparente il segmento del mercato immobiliare d impresa, mettendone in evidenza elementi critici e peculiarità; offrire alle imprese un punto di riferimento che costituisca un primo orientamento nelle decisioni delle strategie aziendali che riguardano gli investimenti o le valorizzazioni immobiliari; rendere disponibile un nuovo strumento per gli operatori della filiera immobiliare e per le pubbliche amministrazioni che devono decidere come orientare la trasformazione del territorio; permettere una lettura articolata dei temi trattati su un ambito territoriale vasto, prossimo a quello di un area metropolitana. Infine, la collana editoriale di cui questo dossier fa parte è sviluppata all interno di un progetto di lavoro stabile e strutturato tra Assolombarda Sportello Immobili d Impresa e OSMI Borsa Immobiliare che ha portato alla sigla di uno specifico accordo di collaborazione. Milano, 23 settembre 2013 2
2. EXECUTIVE SUMMARY A cura di Assolombarda IMPRESE E HABITAT TERRITORIALE DEL COMUNE DI MILANO Forte terziarizzazione, presenza di grandi imprese e di multinazionali caratterizzano le attività economiche del comune di Milano. Nel Comune di Milano sono attive oltre 164 mila aziende, più della metà di quelle operanti nell intera provincia e un quinto di quelle lombarde. Il territorio mantiene una presenza tutt altro che irrilevante di attività manifatturiera (quasi il 9% del totale) nonostante la prevalenza di attività terziarie (oltre il 55%). Gli addetti alle imprese milanesi sono più di 1milione300mila, pari al 70% del totale provinciale; anche l occupazione si concentra in prevalenza nei servizi che impiegano quasi il 60% della forza lavoro. Il sistema produttivo milanese si caratterizza per la significativa presenza di micro-aziende che rappresentano l 88% del totale. Rispetto alla realtà provinciale e italiana, nel comune è più alta la diffusione di imprese di media e grande dimensione (con più di 50 addetti), che arrivano a coprire il 3% circa del totale contro il 2% della provincia e lo 0,7% nazionale. Milano si conferma, quindi, città globale e centro pulsante dell economia del Paese, destinazione ideale per le sedi di importanti marchi italiani e di grandi multinazionali estere. Le medie e grandi imprese, inoltre, forniscono un consistente contributo all occupazione cittadina: 959mila addetti, pari al 73% del totale, di cui oltre la metà lavora in quelle con più di 250 addetti. Le imprese milanesi hanno sviluppato una forte specializzazione in alcuni importanti segmenti del terziario ad alto valore aggiunto e in particolare nei servizi professionali, nelle attività di noleggio e di supporto alle imprese, nella finanza, nei servizi d informazione e comunicazione e nell immobiliare; si distingue anche la specializzazione nella sanità e assistenza sociale e nelle attività artistiche e d intrattenimento. Nonostante la crisi economica, la dinamica delle attività produttive mostra un territorio ancora vitale, con una tenuta delle imprese attive. Nel 2012 l andamento demografico della natalità e mortalità delle imprese milanesi è stato positivo: le nuove iscrizioni sono state 13.602 a fronte di 9.112 cancellazioni, generando un saldo positivo di 4.590 unità. È importante osservare, però, che nell ultimo anno l aumento di nuove imprese (1,1%) 3
è stato inferiore di quello delle cessazioni (8,1%). Segnale, quest ultimo, delle difficoltà delle imprese a sopravvivere in questo lungo periodo di crisi. Considerando gli ultimi quattro anni, 2009-2012, il numero delle imprese operanti nel comune ha mostrato una contrazione contenuta, pari allo 0,6% (poco più di mille aziende). Il risultato è stato, però, peggiore di quanto osservato nell intera provincia (+0,1%) e nella regione (-0,2%). A livello settoriale, il manifatturiero è il comparto che ha perso di più (-8,3%). Fra le attività terziarie, hanno mostrato segni di sofferenza le attività immobiliari (-5,5%), quelle dei trasporti e della logistica (-1,8%), mentre sono risultati i più attivi i servizi professionali alle imprese (+5,2%), le attività di noleggio e i servizi di supporto alle imprese (+8,8%), gli alberghi e ristoranti (+11,8%) e la finanza (+6,8%). IL MERCATO DEGLI IMMOBILI D IMPRESA A MILANO II SEMESTRE 2012 Il mercato degli immobili d impresa non mostra ancora segnali di ripresa: a fronte di un offerta crescente, la domanda continua a contrarsi, il numero di transazioni e i prezzi diminuiscono. Nel corso del secondo semestre 2012 la produzione di nuovi spazi direzionali a Milano è risultata particolarmente bassa. L anno, inoltre, si è chiuso con un livello di investimenti in uffici tra i più bassi degli ultimi quattro anni. Il numero delle compravendite di unità immobiliari ad uso ufficio sono diminuite portando il tasso di rotazione degli spazi direzionali (IMI) sotto il 2% rispetto al 4% medio degli anni 2000-2007. Riguardo al mercato della locazione, la scarsa capacità di assorbire sia l offerta preesistente (spesso di modesta qualità) sia quella di nuova realizzazione si è espressa nella crescita del tasso di sfitto che nel secondo semestre del 2012 ha raggiunto l 11,3%. Anche il mercato degli immobili del settore industriale continua a permanere in fase recessiva. Ad un lieve ampliamento dell offerta di vendita ha fatto riscontro una marcata diminuzione della domanda e una progressiva contrazione dell attività transattiva. Dall inizio della crisi ad oggi il numero di compravendite di capannoni industriali è più che dimezzato, portando il tasso di rotazione a scendere progressivamente fino ad attestarsi poco sopra l 1% (nel 2008, anno in cui il mercato ha toccato il picco più alto, l IMI era pari al 2,6%). Complessivamente analoga è la situazione sul versante locativo dove i tempi medi necessari per la locazione si sono progressivamente ampliati e il numero di nuovi contratti stipulati è stato piuttosto contenuto. 4
Contrazione dei valori immobiliari e significativi ribassi dei canoni di locazione sia degli uffici che dei capannoni. La persistente debolezza del mercato immobiliare si è tradotta nella contrazione dei valori immobiliari di compravendita e, in misura più marcata, nei canoni di locazione. Nel primo semestre 2013 il prezzo medio degli uffici nel comune di Milano è stato di 2.611 /mq, in diminuzione rispetto all anno precedente del 4%. Variazioni più significative hanno caratterizzato il mercato delle locazioni: il canone di affitto degli uffici è diminuito del 9,2% attestandosi su un valore medio di 104 /mq/anno Riguardo agli uffici in stabili direzionali, il prezzo di vendita in un anno è sceso del 3,8% per fermarsi sul prezzo di 3.061 /mq. I canoni di locazione hanno evidenziato contrazioni del 10,8% e un costo medio di 191 /mq/anno. A Milano, il prezzo medio di vendita dei capannoni/opifici nuovi o ristrutturati è stato di 957 mq, in diminuzione del 3,5% rispetto all anno precedente; mentre i prezzi dei capannoni/opifici vecchi hanno avuto una contrazione marginale dell 1,1% e si sono attestati su un valore medio di 688 /mq. Complessivamente, i canoni di locazione dei capannoni/opifici sono diminuiti dell 8,1% fermandosi su un valore medio di 43 /mq/anno. I depositi/magazzini del comune di Milano, nel primo semestre 2013, sono stati compravenduti ad un prezzo medio di 851 /mq, inferiore del 4,7% rispetto all anno precedente. Ancora più marcata è stata, invece, la contrazione dei canoni di locazione che è stata pari al 14,7% con un canone medio di 36 /mq/anno. Infine, i prezzi dei laboratori a Milano sono diminuiti in un anno del 4,9% fermandosi su un valore medio di 1.300 /mq. Anche in questo caso la contrazione dei canoni di locazione è più marcata e pari all 8,9% attestandosi su un valore medio di 54 /mq/anno. La previsione è di una diminuzione dei prezzi fino al 2015 sia per gli uffici che per i capannoni industriali. I prezzi del mercato degli uffici nel comune di Milano sono previsti ancora in flessione sostenuta fino al 2014 per poi quasi stabilizzarsi nel 2015 (ultimo anno di previsione). Nel mercato dei capannoni, invece, le stime dei prezzi a Milano permangono negative fino al 2015, anche se la flessione sembra rallentare nell ultimo anno della previsione. 5
Comune di Milano Previsioni dei prezzi medi di uffici e capannoni industriali (variazioni % annuali) 2012 2013 2014 2015 Prezzo medio di uffici -3,8-4,0-2,6-0,2 Prezzo medio di capannoni industriali -4,3-4,1-3,0-1,4 Fonte: Nomisma 6
3. GUIDA ALLA LETTURA L analisi riporta i valori di mercato degli immobili d impresa nel Comune di Milano. I dati presentati sono estratti dalla Rilevazione dei Prezzi degli Immobili sulla piazza di Milano e Provincia n 43, riferita al I semestre 2013. Nella identificazione del prezzo si è tenuto conto della media, scartando le quotazioni relative a particolari fattispecie di punte massime o minime. Pertanto, i prezzi - espressi in euro/mq e riferiti alle superfici commerciali 1 - hanno carattere indicativo; possono essere incrementati o diminuiti fino al 30% in relazione al particolare stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all ubicazione dell immobile. Si sottolinea come la determinazione del prezzo di alienazione e locazione del prodotto immobiliare, per la peculiarità di ogni singola unità, abbisogna dell apporto di specifiche conoscenze ed esperienze professionali di operatori del settore. I valori di mercato riportati nel presente documento intendono costituire un ausilio informativo per i privati e un supporto indicativo per gli operatori. Di seguito sono indicate le tipologie immobiliari oggetto di analisi. Destinazione d uso Categoria catastale Uffici A/10 Uffici in stabili direzionali A/10 - /D8 Capannoni/opifici nuovi o ristrutturati D/1-D/7 Capannoni/opifici vecchi D/1-D/7 Depositi/magazzini senza permanenza di persone C/2 Laboratori con permanenza di persone C/3 Nell indicazione dei prezzi di compravendita si è proceduto alla suddivisione del Comune di Milano in 4 cerchie: Centro Storico, Bastioni, Circonvallazione e Decentramento. Per arrivare a un maggiore livello di dettaglio queste macroaree, ad eccezione del Centro Storico, per le già ridotte dimensioni, sono ulteriormente suddivise in settori: Nord, Est, Sud e Ovest. I canoni di locazione sono riferiti alle 4 macroaree delle cerchie, non suddivise in settori. 1 In funzione della specifica tipologia immobiliare sono individuabili diverse modalità per la determinazione della superficie commerciale. 7
Mappa 1 Suddivisione del Comune di Milano nelle zone di rilevazione identificate da OSMI Borsa Immobiliare Fonte: Rilevazione dei Prezzi degli Immobili sulla piazza di Milano e Provincia di OSMI Borsa Immobiliare in collaborazione con F.I.M.A.A. Milano LEGENDA Le cerchie in cui è suddiviso il Comune di Milano sono: - Centro, delimitato da tratto bianco continuo; - Bastioni, delimitati da tratteggio di pallini bianchi; - Circonvallazione, delimitata da tratteggio di stanghette bianche; - Decentramento, la porzione di territorio compresa tra la Circonvallazione e i confini urbani. I settori in cui è suddiviso il Comune di Milano sono: - Nord, indicato con colorazione grigia; - Est, indicato con colorazione arancione; - Sud, indicato con colorazione verde; - Ovest, indicato con colorazione giallo scuro. 8
4. LE ATTIVITÀ ECONOMICHE NEL COMUNE DI MILANO A cura della Camera di Commercio di Milano 4.1 Le imprese Lo scopo di questo paragrafo è quello di illustrare brevemente le caratteristiche del sistema produttivo del comune di Milano, di mettere in evidenza quali sono i suoi settori più rappresentativi e di tracciare le principali trasformazioni avvenute negli ultimi anni. Le imprese operanti nel territorio cittadino al 31 dicembre 2012 sono 164.475 e rappresentano oltre la metà di quelle localizzate nell intera provincia milanese (57,7%) e un quinto delle lombarde. A livello settoriale, si evidenzia una forte prevalenza dei servizi rispetto alla manifattura: rispettivamente 90.955 e 14.241 aziende attive, pari al 55,3% e all 8,7% del totale. Un peso rilevante è rappresentato anche dal commercio che conta oltre 38mila unità, un quarto del sistema. Il comune risulta dunque, com era ovvio attendersi, ancora più terziarizzato dell intera provincia, che già di per sé si distingue per questo aspetto nel contesto regionale e nazionale (nella provincia, servizi e commercio insieme raggruppano il 73% del totale). Gli addetti alle imprese cittadine sono invece più di 1milione300mila, pari al 70% del totale provinciale; anche in questo caso, la maggiore concentrazione si riscontra nei servizi (59,5%), seguiti dal commercio (17,6%) e dal comparto manifatturiero, che conta oltre 226mila addetti, pari al 17,3% del totale 2. Dal punto di vista dimensionale, il sistema produttivo metropolitano si caratterizza per una prevalente diffusione di micro-aziende, che rappresentano l 88,2% del totale, un dato che rispecchia il panorama imprenditoriale italiano, fatto appunto di piccole realtà, ma che si distingue perché tale quota è decisamente più contenuta rispetto alla media nazionale (94%) e a quella provinciale (90,5%); di contro, è più elevata la diffusione di aziende di media e grande dimensione (con più di 50 addetti), che infatti arrivano a coprire il 2,9% del totale contro il 2% della provincia e lo 0,7% nazionale 3. Ciò è tipico delle economie più mature e solide, fortemente terziarizzate e dove più diffusa è la presenza di grandi operatori, di società quotate, di gruppi bancari e finanziari e delle più importanti multinazionali. Inoltre, sono proprio le medie e le grandi a fornire il contributo decisivo in 2 I dati sugli addetti qui utilizzati sono di fonte INPS e vengono comunicati trimestralmente al Registro delle Imprese delle Camere di Commercio. Tali addetti sono attribuiti alla sede dell impresa e non distribuiti nelle varie unità locali dove l addetto lavora. 3 Tali percentuali si riferiscono alle imprese con addetti dichiarati, che nel comune di Milano sono 96.228, mentre sono 68.247 quelle per le quali non sono disponibili informazioni sugli addetti. 9
termini occupazionali all economia cittadina: 959mila addetti, pari al 73% del totale, di cui oltre la metà attribuibile a quelle con più di 250 addetti (55,8%). A conferma della più complessa struttura imprenditoriale comunale ci sono anche i dati sulla distribuzione delle forme giuridiche: le società di capitale sono quasi 80mila, il 48% del totale (nella media provinciale, tale quota, che è già più rilevante di quanto accada a livello regionale o nazionale, è pari al 38%); nel complesso le forme societarie raggiungono quasi i due terzi delle imprese operanti, mentre le ditte individuali, che pure mantengono un ruolo importante nella compagine locale, sono poco meno di un terzo del totale. Tavola 1 Popolazione*, densità abitativa e produttiva nel comune di Milano e nella provincia di Milano (anno 2012) Popolazione Superficie totale (Km2) Densità abitativa Densità imprese Densità addetti Comune di Milano 1.247.379 181,67 6.866,08 905,34 7.210,94 Provincia di Milano 3.057.455 1.575,65 1.940,44 180,82 1.183,60 Fonte: elaborazioni Servizio Studi Camera di Commercio di Milano su dati Istat e Infocamere * Popolazione residente al 1 dicembre 2012 (dati provvisori) Tavola 2 Imprese attive e addetti per settore di attività nel comune di Milano (anno 2012, valori assoluti) Imprese attive Addetti Agricoltura, silvicoltura e pesca 1.055 2.435 Attività estrattiva 47 528 Attività manifatturiere 14.241 226.622 Fornitura di energia 828 5.963 Fornitura di acqua, reti fognarie 187 2.815 Costruzioni 17.803 59.941 Commercio 38.884 230.412 Servizi 90.955 779.850 Imprese non classificate 475 1.465 Totale 164.475 1.310.031 Fonte: elaborazioni Servizio Studi Camera di Commercio di Milano su dati Infocamere 10
Tavola 3 Imprese attive e addetti del comparto servizi nel comune di Milano (anno 2012, valori assoluti) Imprese attive Addetti Trasporto e magazzinaggio 6.635 84.249 Attività dei servizi di alloggio e di ristorazione 9.872 83.712 Servizi di informazione e comunicazione 9.336 136.230 Attività finanziarie e assicurative 5.992 56.902 Attività immobiliari 22.606 23.719 Attività professionali, scientifiche e tecniche 18.402 86.046 Noleggio, agenzie di viaggio, servizi di supporto alle imprese 7.369 243.160 Istruzione 1.167 7.076 Sanità e assistenza sociale 1.285 29.931 Attività artistiche, sportive, di intrattenimento 2.142 10.862 Altre attività di servizi 6.149 17.963 Totale servizi 90.955 779.850 Fonte: elaborazioni Servizio Studi Camera di Commercio di Milano su dati Infocamere Tavola 4 Imprese attive e addetti del comparto manifatturiero nel comune di Milano (anno 2012, valori assoluti) Imprese attive Addetti Alimentari e bevande 831 18.538 Tessile 469 8.958 Abbigliamento 1.683 10.401 Articoli in pelle 395 2.358 Industria del legno e dei prodotti in legno 413 1.664 Carta e prodotti di carta 216 5.682 Stampa e riproduzione di supporti registrati 1.018 4.862 Fabbricazione di coke e prodotti derivanti dalla raffinazione 40 2.123 Prodotti chimici 604 22.852 Farmaceutici di base 180 14.252 Gomma e materie plastiche 458 9.552 Altri prodotti della lavorazione di minerali 397 3.862 Metallurgia 203 26.389 Prodotti in metallo (esclusi macchinari) 1.723 17.579 Computer e prodotti di elettronica 830 12.485 Apparecchiature elettriche 680 20.724 Macchinari ed apparecchiature nca 1.328 27.244 Autoveicoli, rimorchi e semirimorchi 110 4.391 Altri mezzi di trasporto 134 1.190 Mobili 423 2.352 Altre industrie manifatturiere 1.593 6.647 Riparazione, manutenzione e installazione di macchine 513 2.517 Totale manifatturiero 14.241 226.622 Fonte: Elaborazioni Servizio Studi Camera di Commercio di Milano su dati Infocamere 11
Grafico 1 Distribuzione percentuale delle imprese del comune di Milano per settore (anno 2012) 0,6% 8,7% 0,6% 10,8% Agricoltura, silvicoltura pesca Attività manifatturiere Altre attività industriali 55,3% 23,6% Costruzioni Commercio Servizi Fonte: elaborazioni Servizio Studi Camera di Commercio di Milano su dati Infocamere Grafico 2 Distribuzione percentuale degli addetti alle imprese del comune di Milano per settore (anno 2012) 0,2% 17,3% 0,7% Agricoltura, silvicoltura pesca Attività manifatturiere 4,6% Altre attività industriali 59,5% 17,6% Costruzioni Commercio Servizi Fonte: elaborazioni Servizio Studi Camera di Commercio di Milano su dati Infocamere 12
Grafico 3 Imprese attive con addetti dichiarati per classe di addetti e area geografica (anno 2012 - valori percentuali) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Comune di Milano Provincia di Milano Lombardia Italia oltre 250 addetti 0,6% 0,4% 0,2% 0,1% da 50 a 249 addetti 2,3% 1,6% 1,1% 0,6% da 10 a 49 addetti 8,9% 7,5% 6,8% 5,3% fino a 9 addetti 88,2% 90,5% 91,9% 94,0% Fonte: elaborazioni Servizio Studi Camera di Commercio di Milano su dati Infocamere Grafico 4 Imprese attive per forma giuridica nel comune di Milano (anno 2012 valori assoluti e percentuali) 5.824 3,5% 53.106 32,3% 79.970 48,6% Società di Capitale Società di Persone Imprese Individuali Altre Forme 25.575 15,5% Fonte: elaborazioni Servizio Studi Camera di Commercio di Milano su dati Infocamere 13
4.2 Il bilancio demografico delle imprese I dati sulla natalità e la mortalità delle imprese milanesi mostrano nel 2012 un bilancio nel complesso incoraggiante: le nuove iscrizioni sono state 13.602 a fronte di 9.112 cancellazioni, generando un saldo positivo di 4.590 unità, che ha senza dubbio contribuito positivamente al risultato medio provinciale (+5.976), ma che appare in contrazione rispetto al trend degli ultimi tre anni. Un calo generato sia dalla diminuzione delle iscrizioni (-1,1% rispetto all anno precedente) che dal parallelo aumento delle cessazioni (+8,1%). E importante precisare che, nel calcolo dei saldi tra iscritte e cessate e, conseguentemente, dei tassi di crescita, si prendono in considerazione le cancellazioni di imprese al netto di quelle d ufficio, che a partire dal 2006 vengono effettuate annualmente dalle Camere di Commercio. Tali cancellazioni sono finalizzate all eliminazione delle imprese non più operative ma ancora figurativamente iscritte al Registro delle Imprese. Queste vengono tolte dalle elaborazioni proprio per misurare il reale andamento della dinamica imprenditoriale e annullare l effetto di questi interventi di tipo puramente amministrativo. L incremento delle cessazioni (al netto di quelle d ufficio), di cui si diceva, è un elemento da tenere sotto osservazione perché evidenzia le difficoltà delle imprese a sopravvivere in un momento di crisi che pare non trovare soluzione. Le tipologie imprenditoriali interessate da una più elevata mortalità sono le ditte individuali, mentre a livello settoriale i servizi (in particolare le attività professionali e immobiliari), che registrano oltre il 47% delle cessazioni dell anno, seguiti dal commercio e dalle costruzioni, due segmenti che da tempo sono esposti ai rovesci della congiuntura economica negativa. Nonostante ciò, è alta la voglia di fare impresa dei milanesi tanto che i saldi in questi ultimi quattro anni si sono sempre mantenuti positivi, come accade del resto nell intera provincia, spesso in controtendenza rispetto alle altre aree geografiche. Il tasso di crescita del 2012 si conferma quindi positivo: +2,1%, dato superiore alla stessa media provinciale (+1,7%), sebbene in calo rispetto agli ultimi due anni, come si registra a tutti i livelli territoriali. 14
Grafico 5 Iscrizioni, cessazioni (al netto di quelle d ufficio) e saldi nel comune di Milano (anni 2009-2012 valori assoluti) 16.000 14.000 13.456 14.386 13.748 13.602 12.000 10.000 8.884 8.694 8.428 9.112 iscritte 8.000 cessate 6.000 4.000 4.572 5.692 5.320 4.490 saldi 2.000 0 2009 2010 2011 2012 Fonte: elaborazioni Servizio Studi Camera di Commercio di Milano su dati Infocamere Tavola 5 Iscritte e cessate (al netto delle cessate d ufficio) per settore nel comune di Milano (anni 2009-2012 - valori assoluti) Iscritte Cessate (al netto delle cessate d ufficio) 2009 2010 2011 2012 2009 2010 2011 2012 Agricoltura 39 37 16 39 61 53 46 51 Estrazione di minerali 0 0 0 1 6 0 3 2 Attività manifatturiere 421 417 399 459 685 653 619 712 Fornitura di energia 40 73 55 112 19 34 47 53 Fornitura di acqua; reti fognarie 10 2 3 2 7 11 5 5 Costruzioni 1.079 1.021 1.028 1.038 1.024 932 847 977 Commercio 1.967 2.000 1.799 2.031 2.209 2.110 2.083 2.119 Trasporto e magazzinaggio 272 212 177 188 331 336 299 336 Servizi alloggio e ristorazione 571 533 505 504 518 504 482 499 Servizi di informazione e comunicazione 391 403 399 368 402 381 390 415 Attività finanziarie e assicurative 261 312 319 349 313 299 299 351 Attività immobiliari 552 485 444 389 692 617 630 609 Attività professionali, scientifiche e tecniche 896 942 872 877 793 833 916 1.004 Noleggio, agenzie di viaggio 331 347 377 433 333 341 336 407 Istruzione 39 45 45 58 47 44 38 48 Sanità e assistenza sociale 19 17 21 31 39 40 36 41 Attività artistiche, sportive, di intrattenimento 98 92 87 94 74 85 96 105 Altre attività di servizi 429 493 307 379 375 424 403 501 Imprese non classificate 6.041 6.955 6.895 6.250 956 996 853 877 Totale 13.456 14.386 13.748 13.602 8.884 8.694 8.428 9.112 Fonte: elaborazioni Servizio Studi Camera di Commercio di Milano su dati Infocamere 15
Grafico 6 Tassi di crescita per area geografica (anni 2010-2012 valori percentuali) 4 3,0% 2,5% 2,6% 2,4% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 2,3% 2,2% 2,1% 1,7% 1,3% 1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,3% 2010 2011 2012 Comune di Milano Provincia di Milano Lombardia Italia Fonte: elaborazioni Servizio Studi Camera di Commercio di Milano su dati Infocamere 4.3 La specializzazione produttiva di Milano Gli indici di specializzazione ci possono aiutare a comprendere meglio le specificità del sistema produttivo del comune di Milano rispetto all intero contesto provinciale. Tali indici misurano, infatti, in termini di addetti, il peso dei principali settori economici cittadini confrontati con la media della provincia: se il coefficiente è uguale a 1, il comparto considerato avrà la stessa consistenza in entrambe le zone, se invece tale valore è maggiore o minore di 1 si metterà in evidenza la specializzazione o la despecializzazione in quell ambito. I dati segnalano una netta specializzazione del comune nei segmenti del terziario, in particolare nei servizi professionali, nelle attività di noleggio e di supporto alle imprese, nella finanza, nei servizi d informazione e comunicazione e nell immobiliare; si distinguono anche la sanità e l assistenza sociale e le attività artistiche e di intrattenimento. Di contro, si rileva una più marginale qualificazione nei settori industriali (manifattura e costruzioni) e nel commercio, nonostante Milano sia un importante polo commerciale e rinomata capitale dello shopping; nei servizi, infine, sono poco caratterizzanti la componente trasporto e magazzinaggio, trattandosi di aziende che trovano un più facile insediamento nel territorio extra-urbano, e l istruzione. Gli indicatori mettono in luce ancora una volta l intensa terziarizzazione di una città che è capoluogo di una provincia che già si differenzia fortemente per la concentrazione di aziende operanti nei 4 Il tasso di crescita è così calcolato: [iscritte(t) cessate(t) (al netto delle cancellazioni d ufficio)] /registrate (t-1) x 100. 16
servizi e per i relativi addetti. La specializzazione di Milano è certamente più evidente se si confronta il comune con aree tradizionalmente più industriali come la Lombardia o l Italia nel suo insieme, perché i coefficienti risultano superiori a 2, in particolar modo nel settore informazione e comunicazione e nelle attività professionali e di supporto alle imprese, dove Milano può vantare una leadership incontrastata. Tavola 6 Indici di specializzazione produttiva del comune di Milano rispetto alla struttura produttiva della provincia di Milano, della regione Lombardia e dell Italia (addetti alle imprese; anno 2012) Settori Indici di specializzazione del comune di Milano sulla provincia sulla Lombardia sull'italia Attività manifatturiere 0,87 0,63 0,76 Costruzioni 0,74 0,51 0,44 Commercio 0,87 0,96 0,89 Trasporto e magazzinaggio 0,92 1,15 0,97 Attività dei servizi di alloggio e di ristorazione 1,01 0,92 0,70 Servizi di informazione e comunicazione 1,19 2,00 3,36 Attività finanziarie e assicurative 1,23 1,49 1,29 Attività immobiliari 1,14 1,34 1,55 Attività professionali, scientifiche e tecniche 1,20 1,63 2,35 Noleggio, agenzie di viaggio, servizi di supporto alle imprese 1,27 2,00 2,97 Istruzione 0,97 0,77 0,72 Sanità e assistenza sociale 1,06 0,73 0,77 Attività artistiche, sportive e di intrattenimento 1,06 1,04 0,68 Fonte: elaborazioni Servizio Studi Camera di Commercio di Milano su dati Infocamere 4.4 Evoluzione della struttura produttiva 5 Nel periodo 2009-2012 6 il numero delle imprese operanti nel comune di Milano è calato dello 0,6%, una diminuzione tutto sommato contenuta considerato il momento congiunturale avverso ma peggiore rispetto all andamento della provincia nel suo complesso (+0,1%) e alla media lombarda (-0,2%). A questo risultato (apparentemente in contraddizione con i dati relativi alla nati-mortalità delle imprese) hanno contribuito anche le cancellazioni d ufficio a cui si è già accennato. Infatti, le 5 Questa breve analisi riguarda solo la dinamica delle imprese e non gli addetti. L informazione sugli addetti più aggiornata a nostra disposizione riguarda solo gli ultimi due anni, ma trattandosi di una fonte dati molto giovane che va arricchendosi progressivamente, non si ritiene utile analizzare le variazioni intervenute tra il 2012 e il 2011 che potrebbero riportare risultati legati, per l appunto, più a un implementazione della banca dati che a un reale andamento economico. 6 Analizziamo qui l arco temporale 2009-2011 per consentire un raffronto omogeneo tra i diversi settori essendo stata introdotta a partire dal 2009 la nuova classificazione ATECO 2007. 17
operazioni di pulizia degli archivi camerali rispetto alle imprese non più operative, ma che non hanno mai dichiarato di avere cessato l attività, comporta necessariamente una riduzione dello stock delle imprese. Basti pensare che nel 2012 le cessate d ufficio nel comune di Milano sono state oltre 5mila e nel quadriennio 2009-2012 hanno superato abbondantemente le 25mila unità. Pur tenendo presente questi aspetti, l analisi ci mostra che, in termini assoluti, sono più di mille le aziende mancanti all appello. A livello settoriale, il manifatturiero risulta essere il segmento che ha perso più posizioni (-8,3%), mentre le costruzioni, che pure versano in una crisi profonda, registrano una singolare variazione percentuale positiva (+2,7%), che si spiega probabilmente con la varietà dei segmenti che compongono il comparto (dalla costruzione di edifici residenziali e non ai lavori di ingegneria civile, all installazione di impianti, al completamento e finitura di edifici), con le basse barriere d ingresso che caratterizzano da sempre l edilizia e con l iniziativa imprenditoriale dei cittadini extracomunitari che rimane vivace. È tutto sommato positivo anche l andamento del commercio (+0,5%), che pure è contrassegnato da una notevole turbolenza in termini di natimortalità. Per quanto riguarda il terziario, soffrono le attività immobiliari (-5,5%), come era naturale aspettarsi vista la crisi del mattone dopo il boom degli anni pre-crisi, e quelle legate ai trasporti e alla logistica (-1,8%), mentre appaiono in salute i servizi professionali alle imprese (+5,2%), le attività di noleggio, agenzie di viaggio e i servizi di supporto alle imprese (+8,8%), ma anche gli alberghi e ristoranti (+11,8%) e la finanza (+6,8%), praticamente tutti i segmenti che più specializzano Milano e che contribuiscono alla sostanziale tenuta del sistema imprenditoriale in questa difficile fase economica. 18
Tavola 7 Variazione delle imprese attive del comune di Milano (anni 2009-2012 valori percentuali) Variazione % 2012/2009 Settori Imprese attive Agricoltura, silvicoltura pesca -8,2% Attività estrattive -24,2% Attività manifatturiere -8,3% Fornitura di energia 134,6% Fornitura di acqua; reti fognarie 4,5% Costruzioni 2,7% Commercio 0,5% Trasporto e magazzinaggio -1,8% Attività dei servizi di alloggio e di ristorazione 11,8% Servizi di informazione e comunicazione 2,7% Attività finanziarie e assicurative 6,8% Attività immobiliari -5,5% Attività professionali, scientifiche e tecniche 5,2% Noleggio, agenzie di viaggio, servizi di supporto 8,8% Amministrazione pubblica e difesa 0,0% Istruzione 13,1% Sanità e assistenza sociale 15,7% Attività artistiche, sportive, di intrattenimento 8,8% Altre attività di servizi 4,7% Imprese non classificate -87,4% Totale -0,6% Fonte: Elaborazioni Servizio Studi Camera di Commercio di Milano su dati Infocamere Le mappe qui di seguito riprodotte mostrano l attuale distribuzione spaziale delle imprese dell industria, del commercio e dei servizi nel territorio del comune. La cosa che appare subito evidente è la maggiore concentrazione di tutti i settori esaminati nelle aree centrali e questo si spiega con l aver considerato sia le sedi legali delle imprese (dato indispensabile per non escludere le aziende unilocalizzate), che tendono a situarsi nelle zone più prestigiose, magari con uffici di rappresentanza o semplicemente perché domiciliate presso gli studi notarili (è questo il caso delle più piccole), sia le loro unità locali. Pur tenendo conto di questi elementi che portano a sovrastimare il carico localizzativo nelle zone più centrali di Milano, soprattutto quando si guarda all industria, si possono fare le seguenti brevi osservazioni: il commercio, al di là dell alto addensamento nel centro storico e nell area strettamente adiacente, che però è assolutamente plausibile, ha una diffusione abbastanza omogena in tutta la regione urbana, ma presenta alcune nicchie a più alta densità sull asse nord-est (Buenos Aires Città Studi) e sud-ovest (corso Vercelli via Washington), mentre risultano meno commerciali la zona di San Siro, primariamente residenziale, e la Bicocca, di recente 19
sviluppo; i servizi, gravitano anch essi fortemente nella Cerchia dei Bastioni, con una ripartizione che ricalca quasi fedelmente quella del commercio, fatta salva una minore consistenza nelle zone più periferiche, in particolare nord-occidentali; l industria, infine, si sviluppa in particolare verso la vecchia area industriale del nord di Milano e a sud (Gratosoglio-Quintosole). Mappa 2 Imprese e unità locali del settore commercio nel comune di Milano (anno 2013) Fonte: Elaborazioni Servizio Studi Camera di Commercio di Milano e Assolombarda su dati Infocamere-Ulisse 20
Mappa 3 Imprese e unità locali del settore servizi nel comune di Milano (anno 2013) Fonte: Elaborazioni Servizio Studi Camera di Commercio di Milano e Assolombarda su dati Infocamere- Ulisse Mappa 4 Imprese e unità locali del settore industriale nel comune di Milano (anno 2013) Fonte: Elaborazioni Servizio Studi Camera di Commercio di Milano e Assolombarda su dati Infocamere- Ulisse 21
5. LE TRASFORMAZIONI DELLA CITTÀ A cura di Assolombarda e Nomisma 5.1 Lo strumento della trasformazione: il PGT di Milano Dal 21 novembre 2012, dopo la doppia approvazione, ad opera della Giunta Moratti prima, e di quella Pisapia successivamente, Milano è dotata del nuovo Piano di Governo del Territorio (PGT) 7, che ha definitivamente archiviato il PRG del 1980. Più di qualunque altro Piano dei comuni della provincia milanese, quello di Milano ha interpretato in modo innovativo i dettami della LR 12/2005, introducendo diverse novità di seguito sintetizzate. La più rilevante e in forte discontinuità rispetto all azzonamento dei vecchi piani regolatori è senza dubbio l indifferenza funzionale, ovvero la facoltà di insediare qualsiasi destinazione d uso nel tessuto urbano consolidato senza alcuna esclusione o distinzione né un rapporto percentuale definito, fatta eccezione per le verifiche di compatibilità e della qualità dei suoli. Sulla base di questo principio, è sempre ammesso il cambio di destinazione d uso tra funzioni urbane (residenza, commercio, produttivo, terziario, servizi privati) con mantenimento della Slp esistente, con la sola esclusione dei mutamenti da produttivo verso altre funzioni in aree di intervento superiori a 5.000 mq. La seconda innovazione consiste nell attribuzione di un Indice di Utilizzazione territoriale unico pari a 0,35 mq/mq - a tutte le aree del tessuto urbano consolidato, a pertinenza diretta e indiretta, in maniera indifferente alla destinazione funzionale dei suoli. Si tratta di una scelta importante in termini di parità di trattamento, attraverso la quale l Amministrazione Comunale punta anche all acquisizione gratuita delle pertinenze indirette (aree destinate a verde urbano, infrastrutture, depositi ed edilizia residenziale sociale, corrispondenti a 4,1 milioni di mq), a cui è assegnato l indice unico perequativo in cambio della cessione. Alle regole della perequazione sono associate ulteriori regole per permettere lo sviluppo di volumetrie aggiuntive che l amministrazione attribuisce per il perseguimento di obiettivi condivisi. Tali premialità sono legate all efficienza energetica degli edifici, al recupero di edifici di interesse storico e artistico, alla tutela delle attività produttive esistenti, alla promozione di procedure concorsuali. 7 Per consultare gli elaborati cartografici del Piano, è possibile utilizzare il servizio fornito dall Ordine degli Architetti della Provincia di Milano all indirizzo http://pgtmilano.ordinearchitetti.mi.it/. La documentazione completa è invece disponibile sul sito del Comune di Milano, nella sezione dedicata al PGT accessibile direttamente dalla home page. 22
La densificazione attorno ai nodi delle reti di trasporto pubblico, in cui l indice di Utilizzazione territoriale massimo pari a 1 mq/mq deve essere obbligatoriamente raggiunto, pone finalmente Milano in linea con le altre città europee, verso la costruzione di quella città multicentrica, in alternativa allo sviluppo esclusivamente radiale» 8 che ha contraddistinto la dotazione di servizi di Milano sino ad oggi. La quinta novità consiste nell attivazione del meccanismo di sussidiarietà nella gestione dei servizi, affiancando i privati - mediante un sistema di accreditamento - al soggetto pubblico per migliorare l offerta complessiva dei servizi di interesse pubblico e generale. La combinazione delle regole richiamate permette dunque di intervenire nei tre differenti ambiti del tessuto urbano consolidato-tuc (nuclei di antica formazione-naf, ambiti contraddistinti da un disegno urbanistico riconoscibile-adr e ambiti di rinnovamento urbano-aru), per i quali il Piano detta specifiche indicazioni morfologiche volte a garantire la qualità delle trasformazioni. All interno del TUC, gli ARU, che si estendono su una superficie di 63.874.921 mq 9, corrispondono alle aree a maggiore potenziale di trasformazione: ricadono in prevalenza in questo ambito, infatti, le aree industriali del vecchio PRG sia attive che dismesse o sottoutilizzate. Il Documento di Piano, inoltre, individua 21 Ambiti di trasformazione urbana-atu per circa 4,6 milioni di mq di superficie, aree strategiche per il rinnovamento dell intero tessuto comunale da sottoporre a pianificazione attuativa. Risulta infine doveroso sottolineare che l introduzione delle novità brevemente descritte richiede l attivazione di alcuni strumenti (registro delle cessioni dei diritti edificatori, regolamento edilizio, ecc.), oltre alla riorganizzazione della macchina comunale, che al momento non garantiscono la piena operatività del Piano. 8 Relazione generale e norme di attuazione del Documento di Piano, pag. 45. 9 Relazione generale e norme di attuazione del Documento di Piano, pag. 268. 23
5.2 I progetti infrastrutturali Lo sviluppo economico e sociale di un territorio è strettamente correlato alla dotazione infrastrutturale e al suo potenziamento. Milano è al centro di una vasta regione urbana interessata da diversi progetti infrastrutturali (vedi report sulle altre Zone), che inevitabilmente ne influenzano l accessibilità e hanno ricadute sulla sua attrattività. Al contempo è la stessa città capoluogo ad essere coinvolta direttamente da programmi di investimento infrastrutturale, necessari a distribuire in maniera sempre più efficace ed efficiente i grandi flussi di traffico di persone e merci che quotidianamente genera grazie alla presenza e alla concentrazione di lavoro, sapere e loisir. Sulla base di tali premesse è utile esaminare lo stato di avanzamento dei lavori in corso e dei progetti ormai maturi e in procinto di essere cantierizzati dei principali interventi di potenziamento infrastrutturale che ricadono direttamente nella città. Linea metropolitana 4 Linate-Lorenteggio Intervento in corso Il progetto prevede la realizzazione di una metropolitana ad automazione integrale (senza conducente) che collega lungo un percorso di 14,2 km l'aeroporto di Linate con la stazione FS di Milano San Cristoforo (sulla linea ferroviaria Milano-Mortara), per un totale di 21 fermate (Linate, Quartiere Forlanini, Forlanini FS, Argonne, Susa, Dateo, Tricolore, San Babila, Sforza-Policlinico, Santa Sofia, Vetra, De Amicis, Sant Ambrogio, Parco Solari, Foppa, Washington-Bolivar, Tolstoj, Frattini, Gelsomini, Segneri, San Cristoforo FS). I cantieri sono stati aperti all inizio di giugno 2012 a partire dall aeroporto di Linate. Per la primavera del 2015 sarà attivata solo la subtratta Linate-Forlanini FS (dove sarà realizzata una nuova fermata del passante ferroviario di Milano all altezza di Via Ardigò) con l apertura delle due stazioni omonime. Si prevede che l intera linea sarà aperta all esercizio nel 2018. Linea metropolitana 5 Bignami-San Siro Intervento in corso Complessivamente il progetto prevede la realizzazione di una metropolitana ad automazione integrale (senza conducente) lunga 12,3 km e con 19 stazioni (Bignami, Ponale, Bicocca, Ca Granda, Istria, Marche, Zara, Isola, Garibaldi FS, Monumentale, Cenisio, Gerusalemme, Domodossola FNM, Tre Torri, Lotto, Segesta, San Siro Ippodromo, San Siro Stadio), che collega la periferia nord di Milano con Piazza Axum. 24
La tratta Bignami-Zara è in esercizio dal 10 febbraio 2013 mentre la tratta Zara-Garibaldi FS entrerà in esercizio alla fine del 2013. Per quanto riguarda la tratta Garibaldi FS-San Siro, l apertura al traffico è prevista per la primavera del 2015 (con le fermate di San Siro Stadio, San Siro Ippodromo, Segesta, Lotto, Domodossola FNM) e per l autunno dello stesso anno (con le fermate Monumentale, Cenisio, Gerusalemme, Tre Torri). Collegamento stradale SS 11 e SS 233 (tratta funzionale della cosiddetta Zara-Expo) Procedure di appalto in corso Del progetto originario, che prevedeva la realizzazione di una strada trasversale a nord di Milano che connettesse tra loro i quartieri di Niguarda, Affori, Bovisasca, Quarto Oggiaro, Stephenson e Cascina Merlata, verrà realizzato solo il lotto 1A tra Via Eritrea e Via Stephenson, per una lunghezza di 1,8 km. Nel mese di aprile 2013 è stato pubblicato il bando per la gara d appalto con durata dei lavori prevista di 660 giorni. Collegamento stradale Molino Dorino A8 Lavori in corso Il progetto prevede la realizzazione di una tratta stradale che connette Molino Dorino con Cascina Merlata (primo lotto) e Cascina Merlata con l autostrada A8 (secondo lotto). I lavori sono stati avviati nel luglio 2012 e la conclusione è prevista nella primavera del 2015. E allo studio una variante al progetto per sopperire alla mancata realizzazione del lotto 1B del collegamento stradale SS 11 e SS 233 (vedi sopra) tra Via Stephenson e Cascina Merlata. 25
5.3 Selezione di interventi di trasformazione Nelle pagine seguenti è presentata una selezione di progetti di trasformazione urbana destinati per una quota significativa ad attività economiche (almeno 10 mila mq di Slp (superficie lorda di pavimento) per gli interventi con mix funzionale o operazioni dimensionalmente più contenute ma completamente destinate ad attività produttive in senso ampio). Senza alcuna pretesa di esaustività, il secondo criterio di selezione riguarda la data di immissione di questi spazi sul mercato. Sono quindi stati inclusi nella rassegna solo gli interventi recentemente ultimati (nel 2012 o nell anno in corso) e quelli la cui fine lavori è prevista entro il 2016. I 14 progetti descritti sono riconducibili a tre categorie di intervento: - trasformazione: interventi di ristrutturazione urbanistica o sostituzione; - riqualificazione aree dismesse: interventi su ex aree produttive con consistenti opere di bonifica; - completamento: interventi di nuova costruzione su aree libere. La mappa che apre la sezione ne evidenzia la localizzazione diffusa sul territorio comunale, con una prevalenza dei quadranti settentrionali. Benché si tratti di una selezione ristretta di interventi, la caratteristica localizzativa emergente delle attività economiche (in particolare terziarie) nel capoluogo lombardo, sta proprio nella sua diffusione all'interno dell ambito urbano. Anche Porta Nuova, il più recente intervento con la maggiore concentrazione di edifici a destinazione terziaria, è immerso in un contesto urbano multiforme sia per gli usi sia per le caratteristiche del tessuto edilizio e urbanistico. A Milano non c'è, dunque, un distretto direzionale paragonabile per dimensione e caratteristiche a quello di altre aree metropolitane internazionali (si pensi alla Défense di Parigi o al Carnaby Wharf londinese), al contrario, gli interventi destinati ad attività economiche sono variamente distribuiti nel tessuto urbano, frammisti ad altre funzioni, con elevata possibilità, quindi, di uno scambio costante fra i diversi livelli di rete di cui è composta la città. Va osservato, inoltre, come le quote consistenti di terziario che si stanno realizzando anche in zone un tempo considerate semiperiferiche, stiano sempre più contribuendo ad allargare i confini di quello che viene identificato come centro della città. 26
I PROGETTI TRASFORMAZIONE RIQUALIFICAZIONE AREE DISMESSE COMPLETAMENTO 09 10 08 12 07 02 03 01 14 04 05 11 06 13 TRASFORMAZIONE 01_ Porta Nuova 03_ Feltrinelli Porta Volta 05_Via Brera 06_ Porta Vittoria 13_ Parallelo 14_ Palazzo per uffici RIQUALIFICAZIONE AREE DISMESSE 02_ Enel Porta Volta 04_ Fiera City Life 07_ Portello Nord 08_ La Forgiatura 09_ Affori FNM 11_ I giardini di Lambrate Everest 12_ Adriano Marelli COMPLETAMENTO 10_ Cascina Merlata 27
01_ PORTA NUOVA Localizzazione: Via Melchiorre Gioia Superficie territoriale: 230.338 mq Promotore iniziale: Hines Italia, Fondiaria SAI, Comune di Milano Costo: 2.500 mln Strumento attuativo: PII Stato di avanzamento: in costruzione Fine lavori prevista: 2015 Porta Nuova Garibaldi SLP Residenziale: 15.000 mq Terziario:169.700 mq Commerciale: 10.000 mq Altro: 35.000 mq Porta Nuova Varesine SLP Residenziale: 33.000 mq Terziario: 41.000 mq Commerciale: 7.000 mq Altro: 3.000 mq Porta Nuova isola SLP Residenziale: 22.000 mq Terziario: 6.300 mq Commerciale: 850mq Altro: 2.360 mq Il progetto Porta Nuova, con la trasformazione di oltre 230.000 mq di aree sottoutilizzate, è il più grande intervento di trasformazione urbana effettuato nel cuore di Milano. Complessivamente il progetto, che si suddivide nei tre interventi Porta Nuova Garibaldi, Porta Nuova Varesine e Porta Nuova Isola, dovrebbe sviluppare 345.000 mq di nuove strutture: residenze, spazi commerciali, uffici, spazi culturali, un hotel, un ampio spazio espositivo, il nuovo polo istituzionale formato dall Altra Sede della Regione Lombardia e dalla nuova sede del Comune di Milano. Al momento sono stati completati diversi edifici tra cui: la torre Unicredit e la piazza sottostante, parte delle residenze di Corso Como, lo Showroom commerciale (in P. N. Garibaldi), la torre ad uffici Diamante e i Diamantini, le Ville di Porta Nuova (in P. N. Varesine), la Piramide per uffici, le residenze dei Giardini, l incubatore per l arte (in P. N. Isola). Rispetto al progetto originale sono stati cancellati un hotel, uno spazio espositivo e il grattacielo del Comune, mentre sono al momento sospesi il museo della moda e il centro culturale. 28
Trasformazione 02_ ENEL PORTA VOLTA Localizzazione: Via Ceresio, via Bramante, via Procaccini Superficie territoriale: 25.986 mq SLP Residenziale: 12.886 mq Commerciale: 1.400 mq Terziario: 3.500 mq (ristrutturazione) Ricettivo: 5.203 mq Promotore: Immobiliare Porta Volta SpA Costo: 50 ml Strumento attuativo: PII Stato di avanzamento: in costruzione Fine lavori prevista: 2015 uffici; albergo 2016; residenze oltre 2015 Il Programma interessa un area complessiva di 31.305 mq localizzata nel quadrante nord-ovest di Milano, a ridosso del Cimitero Monumentale e a nord del Parco Sempione. Il progetto prevede la realizzazione di 19.489 mq di nuova edificazione, destinati a residenza (di cui il 50% a regime convenzionato), a ricettivo e a commerciale, oltre al mantenimento di edifici ad uso terziario per 12.411 mq, attraverso la ristrutturazione dell immobile in stile liberty. Attualmente è stato completato l isolato che ospita il centro moda e a breve sarà pronto il museo nell edificio ex-enel; negli altri isolati sono in corso bonifiche e sono stati richiesti i permessi di costruire. 03_ FELTRINELLI PORTA VOLTA Localizzazione: Via Pasubio, viale Crispi Superficie territoriale: 17.268 mq SLP Terziario: 8.480 mq Altro: 2.120 mq Promotore:Finaval Immobiliare Costo: 50 ml Strumento attuativo: PII Stato di avanzamento: in costruzione Fine lavori prevista: fine 2015 L'area interessata è quella tra viale Pasubio e viale Crispi, di proprietà della famiglia Feltrinelli da fine 800, e quella tra viale Montello e Porta Volta, di proprietà del Comune di Milano. Si tratta di un importante progetto di riqualificazione che porterà alla creazione della nuova sede della Fondazione Giangiacomo Feltrinelli, con spazi di aggregazione culturale aperti alla città e una sistemazione dell'area pubblica e verde. Fortemente ispirato alle linee architettoniche lombarde, rivisitate in chiave attuale, il progetto di Herzog & de Meuron disegna una struttura edilizia composta di due corpi, che esaltano gli elementi urbanistici e valorizzano l'antica Porta, grazie a due strutture gemelle. 29
04_ FIERA CITYLIFE Localizzazione: quartiere storico della fiera Superficie territoriale: 365.748 mq SLP Residenziale: 160.000 mq Terziario:105.000 mq Commerciale: 20.000 mq Promotore: Citylife SpA, società partecipata da Gruppo Generali e Gruppo Allianz Costo: 2.200 mln Strumento attuativo: PII Stato di avanzamento: in costruzione Fine lavori prevista: 2016 CityLife è il progetto di riqualificazione dello storico quartiere della Fiera Campionaria di Milano che darà luogo ad attrezzature d interesse generale all interno di un grande parco pubblico, e a funzioni urbane come residenza, terziario e commercio al posto degli originari padiglioni espositivi. La zona ad uffici è concentrata attorno alla piazza centrale, segnata dalla presenza di tre grattacieli. Al piede di questi edifici si articola la parte commerciale. Allo stato attuale sono in corso revisioni del progetto iniziale che comporteranno un ridimensionamento dell intero intervento. 05_ VIA BRERA Localizzazione: via Brera 21 Superficie territoriale: - SLP Terziario: 7.200 mq Commerciale: 800 mq Promotore iniziale: Gruppo Generali Costo: - Strumento attuativo: Convenzione Stato di avanzamento: completato nel 2013 L intervento consiste in una riqualificazione di un edificio di oltre 8.000 mq che occupa il lotto tra via Brera 21 e via Fiori Chiari. L immobile, adibito interamente ad uffici, si inserisce in un contesto nobile, che ha bisogno di qualità per mantenere il prestigio di una delle zone storiche della città. Per questo è stata prevista la creazione di attività commerciali ai piani seminterrato e terra che apriranno l immobile a nuove relazioni urbane su Via Fiori Chiari. 30
Riqualificazione aree dismesse 06_ PORTA VITTORIA Localizzazione: viale Umbria Superficie territoriale: 137.601 mq SLP Residenziale: 21.639 mq Terziario: 9.686 mq Commerciale: 18.755 mq Ricettivo: 14.896 mq Promotore iniziale: Metropolis S.p.A., Risanamento S.p.A.,IPI S.p.A. Costo: 150 ml (parti private) Strumento attuativo: PII Stato di avanzamento: in costruzione Fine lavori prevista: 2014 Il PII riguarda un area originariamente occupata dallo scalo ferroviario dismesso di Porta Vittoria. Il sito è in parte di proprietà comunale e in parte di proprietà privata. Il progetto ne prevede la trasformazione unitaria attraverso la realizzazione di un complesso multifunzionale comprendente, oltre a funzioni alberghiere, residenziali, commerciali e leisure, la nuova sede della B.E.I.C, la Biblioteca Europea di Informazione e Cultura. Dal momento che i finanziamenti per la BEIC non sono mai stati stanziati, l amministrazione ha deciso di trasformare temporaneamente in area verde il sedime destinato alla biblioteca. Il cantiere risulta ultimato per quanto riguarda le opere strutturali. Sono in corso le attività impiantistiche e le finiture dell'autorimessa e delle residenze e il montaggio delle facciate dell'hotel. 07_ PORTELLO NORD Localizzazione: Viale Serra Superficie territoriale: 266.183 mq SLP Residenziale: 75.863 Terziario : 48.203 mq Commerciale: 19.603 mq Produttivo: 5.098 mq Altro: 2.959 mq Promotore: Auredia Srl e Nuova Portello Srl, Esselunga Costo: - Strumento attuativo: PII Stato di avanzamento: in costruzione Fine lavori prevista: 2013 Il Progetto Portello, sulle aree dismesse ex Alfa Romeo ed ex Lancia nella zona nord-ovest di Milano, si inquadra nel processo di riqualificazione di una parte della città in cui si trova anche l ex quartiere fieristico oggetto del progetto. Il cantiere è attivo dal 2001: sono interamente abitate le residenze di Cino Zucchi (7 edifici), mentre sono in corso di costruzione le torri residenziali su via Traiano. Un edificio per uffici è occupato da Vittoria Assicurazioni, mentre negli altri due direzionali gli spazi sono ancora sul mercato. 31
Sostituzione 08_ LA FORGIATURA Localizzazione: Via Varesina, via Raimondi Superficie territoriale: - SLP Terziario: 25.000 mq Promotore: Realstep Property Management Costo: 50 ml Strumento attuativo: convenzione Stato di avanzamento: completato nel 2013 Il complesso è un ex acciaieria situata in zona Certosa, integralmente trasformata in otto edifici per il terziario avanzato al fine di creare un nuovo quartiere direzionale concepito come un campus studentesco, con verde e spazi comuni "abitabili" che invitano alla sosta, allo scambio e alla comunicazione. 09_ AFFORI FNM Localizzazione: Via Taccioli Superficie territoriale: 79.690 mq SLP Residenza: 6.150 mq Terziario : 8.930 mq Ricettivo: 15.756 mq Commerciale: 1.153 mq Produttivo: 1.350 mq Altro: 1.868 mq Promotore: Ferrovienord SpA, Gecofin s.r.l. Unipersonale Costo: - Strumento attuativo: PII Stato di avanzamento: demolizioni Fine lavori prevista: 2016 Il progetto prevede la realizzazione nella parte nord dell area, in adiacenza alla nuova stazione F.N.M., di un edificio terziario, un edificio ricettivo e alcune funzioni commerciali. Nella parte sud, invece, sorgerà un edificio residenziale e alcune attività artigianali. In particolare, a nord gli insediamenti edilizi si concentreranno in prossimità del nodo di interscambio progettato, a est e a ovest del tracciato. Tra la stazione ed i nuovi edifici sono previste due piazze ipogee con un collegamento pedonale sottostante la stazione. Gli spazi alla base degli edifici saranno destinati ad attività commerciali e funzioni compatibili. 32
Riqualificazione aree dismesse 10_ CASCINA MERLATA Localizzazione: Via Gallarate, via Daimler Superficie territoriale: 524.714 mq SLP Residenziale: 323.507 mq Terziario: 10.000 mq Commerciale: 45.000 mq Ricettivo: 15.000 mq Promotore: Cascina Merlata SpA Costo: 1.200 ml Strumento attuativo: PII Stato di avanzamento: in costruzione Fine lavori prevista: fine 2015 L area di completamento sulla quale sorgerà il nuovo insediamento, a carattere prevalentemente residenziale, è ubicata nelle vicinanze del polo fieristico di Rho-Pero. All interno di un grande parco attrezzato di 200.000 mq sorgeranno residenze in vendita a libero mercato, agevolate e convenzionate, oltre che housing sociale; sono previsti, inoltre, l inserimento di un centro commerciale, un albergo, un presidio sanitario e uffici. 11_ I GIARDINI DI LAMBRATE EVEREST Localizzazione: via Canzi, via Pitteri Superficie territoriale: 44.612 mq SLP Terziario: 36.097 mq Produttivo: 19.437 mq Promotore: Galotti SpA Costo: - Strumento attuativo: PII Stato di avanzamento: demolizioni Fine lavori prevista: 2016 Il progetto consiste nel programma di recupero architettonico e paesaggistico dell'area industriale ex Laminati Colombo attualmente dismessa ed in stato di abbandono, attraverso un intervento di riqualificazione e recupero atto alla realizzazione di nuove funzioni direzionali e produttive. 33
Trasformazione 12_ ADRIANO-MARELLI Localizzazione: Via Elio Adriano Superficie territoriale: 306.724 mq SLP Residenza: 167.340 mq Terziario: 21.555 mq Commerciale: 19.000 mq Altro: 14.500 mq Promotore: Adriano 81 (Aedes + Gefim) Costo: - Strumento attuativo: PII Stato di avanzamento: in costruzione Fine lavori prevista: 2016 L intervento di riqualificazione urbana unisce due PII, nello specifico l area industriale dismessa Adriano- Marelli e quella Adriano-Cascina San Giuseppe. La pianificazione prevedeva la nascita di un quartiere dotato di standard di elevata qualità, integrato con il sistema a verde già previsto a Est di via Adriano e di quello a Nord, individuato nel piano regolatore di Sesto San Giovanni. Allo stato attuale risultano completati gli interventi edilizi, ma non i servizi e tutte le opere di urbanizzazione, a seguito dello scioglimento della joint-venture tra le due società sviluppatrici avvenuto nel 2010. 13_ PARALLELO Localizzazione: Via Santander Superficie territoriale: - SLP Terziario: 14.000 mq Promotore: Duemme Sgr SpA Costo: 25 ml Strumento attuativo: convenzione Stato di avanzamento: completato nel 2012 L edificio, progettato dall architetto Cucinella, si compone di tre piani adibiti a uffici sollevati dal suolo a un'altezza di 12 metri. Il piano terra è interamente libero e si articola in piazze, percorsi pedonali, spazi verdi e servizi per gli abitanti. Le significative dimensioni della costruzione sono mitigate dal suo andamento orizzontale che permette di sfruttare al meglio gli apporti solari. Grazie a un impianto integrato di 2500 mq di celle fotovoltaiche e 500 mq di pannelli solari termici, l'edificio è stato certificato Casaclima Classe A. 34
14_ PALAZZO PER UFFICI Localizzazione: Via Siusi Superficie territoriale: - SLP Terziario: 5.952 mq Promotore: Seteci S.C.P.A Costo: 18.7 ml Strumento attuativo: convenzione Stato di avanzamento: completato nel 2013 Nell area compresa tra le vie Siusi, Tolmezzo e Deruta è stato recentemente ultimato un edificio per uffici che, su una superficie fondiaria di 5.000 mq sostituisce una preesistenza cui erano assegnate altre funzioni. Sull area, precedentemente occupata da magazzini industriali, nel 2009 la proprietà bandisce una consultazione ad inviti per il progetto di conversione ad uso terziario, poi aggiudicata allo studio Giussaniarch. Il progetto iniziale è stato modificato a seguito di specifiche richieste della committenza, che hanno portato a scelte tipologiche e distributive completamente diverse da quelle inizialmente previste. 9 35
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Tabella comparativa NOME PROGETTO LOCALIZZAZIONE (quadrante) ST (mq) SLP RESIDENZA TERZIARIO COMMERCIALE PRODUTTIVO RICETTIVO ALTRO FINE LAVORI TOTALE (mq) PORTA NUOVA C 230.338 20,3% 62,9% 5,2% 0,0% 0,0% 11,7% 345.210 2015 ENEL - PORTA VOLTA C 25.986 56,1% 15,2% 6,1% 0,0% 22,6% 0,0% 22.989 2016 FELTRINELLI PORTA VOLTA C 17.268 0,0% 80,0% 0,0% 0,0% 0,0% 20,0% 10.600 2015 FIERA "CITYLIFE" C 365.748 56,1% 36,8% 7,0% 0,0% 0,0% 0,0% 285.000 2016 VIA BRERA C - 0,0% 90,0% 10,0% 0,0% 0,0% 0,0% 8.000 completato PORTA VITTORIA C 137.601 33,3% 14,9% 28,9% 0,0% 22,9% 0,0% 64.976 2014 PORTELLO NORD NO 266.183 50,0% 31,8% 12,9% 3,4% 0,0% 2,0% 151.725 2013 LA FORGIATURA NO - 0,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 25.000 completato AFFORI FNM NO 79.690 17,5% 25,4% 3,3% 3,8% 44,8% 5,3% 35.207 2016 CASCINA MERLATA NO 524.714 82,2% 2,5% 11,4% 0,0% 3,8% 0,0% 393.507 2015 GIARDINI DI LAMBRATE EVER EST NE 44.612 0,0% 65,0% 0,0% 35,0% 0,0% 0,0% 55.534 2016 ADRIANO-MARELLI NE 306.724 75,2% 9,7% 8,5% 0,0% 0,0% 6,5% 222.495 2016 PARALLELO SO - 0,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 14.000 completato PALAZZO PER UFFICI NE - 0,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 5.952 completato TOTALE 1.998.864 1.640.195 SLP complessiva attività economiche_741.005 mq di cui il 70,3% è destinata a terziario e il 3,5% a produttivo Commerciale 8,8% Ricettivo Produttivo 3,1% 1,6% Altro 3,8% fine lavori 2016 38% completato 3% fine lavori 2013 9% fine lavori 2015 46% fine lavori 2014 4% Terziario 31,7% Residenza 51,1% Di questi progetti, il 3% di SLP risulta completata, mentre oltre il 70% sarà ultimata tra il 2015 e il 2016 37
6. DIMENSIONE DEL MERCATO DEGLI IMMOBILI D IMPRESA E TENDENZE A cura di Nomisma Nel corso del secondo semestre del 2012, il mercato direzionale italiano non ha mostrato alcun segnale di ripresa. Gli investimenti in uffici, infatti, hanno raggiunto la modesta cifra di circa 750 milioni di euro, dato più che dimezzato rispetto agli oltre 1,5 miliardi registrati nel 2011 e nemmeno paragonabile rispetto ai livelli raggiunti fino al 2007. Alla costante flessione degli investimenti direzionali ha contribuito la perdurante sfiducia degli investitori internazionali verso l Italia, in ragione non soltanto dell incertezza economica e dell inadeguatezza del repricing ma, a partire dal 2011, dell aggravio fiscale scaturito dall introduzione della nuova tassa sugli immobili (IMU). Il progressivo allontanamento degli investitori stranieri ha lasciato campo agli investitori nazionali, che sono stati pressoché gli unici a movimentare il mercato negli ultimi anni in un contesto di crescente difficoltà del settore. Tuttavia, anche a livello nazionale si è registrata, a partire dal 2010, una tendenza sempre più accentuata a disinvestire da parte di società del settore e investitori istituzionali. L operatività è prevalentemente appannaggio dei fondi immobiliari che, al termine del 2012, hanno garantito circa il 40% degli investimenti. La restante quota è risultata pressoché equamente ripartita tra investitori privati e grandi imprese. La presenza di una domanda sempre più rarefatta ha spinto al ribasso i prezzi medi anche nella seconda parte del 2012. In particolare, sono stati i mercati secondari e periferici, dove l eccesso di offerta è più accentuato, a manifestare i ribassi più contenuti, anche se la tendenza negativa ha riguardato quasi sempre l intero territorio cittadino. Analoghe dinamiche hanno caratterizzato il comparto locativo, dove è sempre più forte la pressione dei conduttori per la rinegoziazione dei contratti in essere su livelli di canoni più contenuti. Solamente la fascia prime del mercato evidenzia una sostanziale capacità di tenuta dei livelli raggiunti, seppure in un contesto fortemente deteriorato. Il 2012 è risultato l anno peggiore per il mercato degli investimenti corporate milanese. I circa 500 milioni di euro investiti corrispondono a meno di un terzo di quanto movimentato solamente nel 2011. In un quadro di evidente debolezza, il settore direzionale è tornato ad avere un ruolo preponderante: circa il 70% delle transazioni ha riguardato immobili del comparto, a differenza di quanto avvenne in anni precedenti quando altre tipologie avevano catalizzato l interesse della domanda. Le tipologie di investitori si sono ulteriormente compattate negli ultimi mesi del 2012, al punto che circa il 60% degli investimenti sono stati effettuati da fondi immobiliari italiani, seguiti da investitori privati (20,1%) e da fondi internazionali (13,4%). Gli yields, nel secondo semestre del 38
2012, hanno confermato la tendenza al rialzo evidenziata nella prima parte dell anno che si è accompagnata ad una flessione dei canoni, sia prime che medi. L assorbimento di nuovi spazi è diminuito di circa il 30% rispetto al 2011 e ciò ha comportato un aumento del tasso di sfitto a livello cittadino, che ha raggiunto l 11,3%. Le difficoltà nell assorbire sia i nuovi spazi che quelli già esistenti, hanno spinto gli sviluppatori a ridurre notevolmente la pipeline e a differire molte delle iniziative in programma, al fine di evitare ulteriori eccessi di offerta. Nel corso del secondo semestre del 2012, la produzione di nuovi spazi direzionali a Milano si è fortemente contratta. I circa 50 mila mq immessi sul mercato risultano una quantità piuttosto esigua se paragonata alle variazioni degli anni precedenti. Grafico 7 Stock di uffici a Milano (mq) Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Il 2012 si è chiuso con un livello di investimenti in uffici tra i più bassi degli ultimi anni, persino inferiore a quanto registrato nel 2009. Occorre comunque osservare come anche gli investimenti nel complesso siano crollati, a testimonianza della debolezza di quasi tutti i comparti immobiliari cittadini. Unica nota positiva: gli investimenti in uffici sono tornati ad essere la quota maggioritaria del totale investito a scapito della componente retail. 39
Grafico 8 Il volume degli investimenti immobiliari istituzionali a Milano (in milioni di euro) Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati BNP Paribas RE e CB Richard Ellis La città di Milano sembra ancora riuscire ad attrarre investitori stranieri verso il comparto direzionale. Al contrario sembrano definitivamente scomparse le società immobiliari e, soprattutto, le compagnie assicurative e i fondi pensione che nel 2009 superavano il 20% degli investimenti. Oggi gli unici attori del mercato sembrano essere i fondi immobiliari di diritto italiano e gli investitori privati che, insieme, arrivano a rappresentare circa l 80% del totale investito. Grafico 9 Investimenti immobiliari a Milano per tipologia di investitore (%) Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati BNP Paribas RE e CB Richard Ellis 40
L ultimo dato disponibile relativo al tasso di rotazione degli spazi direzionali (IMI) riferito al 2012 rileva un ulteriore flessione del numero di compravendite di unità immobiliari ad uso ufficio, che porta l indice abbondantemente sotto il 2%. Grafico 10 Tasso di rotazione (IMI) di unità ad uso ufficio a Milano (%) Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle entrate Nel corso del secondo semestre del 2012 è proseguito il calo dei prezzi soprattutto nelle localizzazioni semicentrali e periferiche. In media la flessione annuale è stata pari al 2,6% mentre, rispetto a cinque anni fa la riduzione si attesta nell ordine del 3,2%. Tali variazioni risultano, tuttavia, ancora contenute rispetto alle aspettative dei potenziali acquirenti, che continuano a richiedere sconti elevati rispetto ai prezzi richiesti I canoni prime, nel corso del 2012, hanno fatto registrare una nuova flessione che li ha portati a riavvicinarsi ai livelli osservati nel 2010. Le difficoltà delle aziende si riflettono in maniera anche sui canoni medi, che diminuiscono in misura più marcata rispetto al 2011. In generale, i conduttori sono alla ricerca di incentivi sempre maggiori o di sconti sui canoni. L incertezza economica tende a facilitare tale contrattazione al ribasso. Gli yields tendono ad aumentare in tutte le localizzazioni a causa della crescente percezione di rischiosità. Nonostante i lievi rialzi non risulta sostanzialmente migliorata la capacità di attrarre nuovi investitori, anche alla luce delle difficoltà sul versante locativo che inducono alla prudenza anche gli operatori più solidi. 41
Grafico 11 Prime Yields Milano* (valori percentuali) * CBD: zona centrale della città compresa entro il perimetro dei Bastioni; Semicentro: area compresa fra i Bastioni e i viali di circonvallazione esterna; Periferia: la porzione di territorio compresa tra la circonvallazione e i confini urbani. Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Nomisma, BNP Paribas RE e Cushman & Wakefield Nella seconda parte del 2012, il tasso di sfitto degli uffici è tornato ad aumentare portandosi all 11,3%. Tale variazione è dovuta ad una scarsa capacità del mercato di assorbire sia l offerta preesistente (spesso di modesta qualità) che gli spazi direzionali di nuova realizzazione. Attualmente la superficie complessivamente non locata si attesta nell ordine di 1,4 milioni di mq tra Milano e hinterland. Grafico 12 Vacancy rate di spazi direzionali corporate a Milano e hinterland (mq e valori percentuali) Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati BNP Paribas RE, CB Richard Ellis e DTZ 42
Il 2012 si è concluso con un assorbimento piuttosto esiguo, attestatosi poco al di sopra dei 240.000 mq, vale a dire su livelli inferiori rispetto alla media degli anni 2007-2011. Rispetto al 2011 il calo è stimabile nell ordine del 28%. Grafico 13 Assorbimento di spazi direzionali corporate a Milano (mq) Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati BNP Paribas RE, CB Richard Ellis e DTZ Nonostante il 2012 abbia fatto registrare un buon numero di progetti ultimati, una parte della pipeline continua ad essere posticipata nel tempo. Alla luce di ciò, ci si attende che nel 2013 vengano consegnati circa 180.000 mq di nuovi uffici, per la maggior parte già in cantiere. La quota più significativa della pipeline è stata, invece, differita al 2015 e oltre, anche se valutazioni più puntuali potranno essere fatte solo alla luce delle dinamiche economiche e di settore dei prossimi anni. 43
Grafico 14 Pipeline* direzionali a Milano (mq) * Superficie direzionale complessiva degli interventi in cantiere e dei progetti (se la costruzione non è ancora iniziata) per i quali è stato ottenuto il permesso di costruire alla data dell analisi. Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati BNP Paribas RE e DTZ Tavola 8 Top deals a Milano (2012) Zona Indirizzo Trimestre Superficie in mq Prezzo di vendita CBD Piazza Cordusio Q4 2012 13.000 100.000.000 Semicentro Viale Regina Giovanna Q1 2012 16.856 45.200.000 Periferia Via Temolo 6 Q4 2012-21.700.000 Periferia Via Fulvio Testi 327 Fonte: Nomisma su fonti varie Q4 2012 9.290 18.000.000 Venditore Cattolica Assicurazioni Deka Immobilien Investment Amundi RE Sgr / Europa Torre Sgr / Unicredito Immobiliare Uno Acquirente Fondo Euripide Fabrica Immobiliare SGR S.p.A. IGV Institutional Funds GmbH European Property Investments LLC Nel settore industriale, tra la fine del 2012 e i primi mesi del 2013, si sono acuite le tendenze già in atto nel primo semestre dell anno passato. Ad un ulteriore lieve ampliamento dell offerta di vendita ha fatto riscontro una marcata diminuzione della domanda e una progressiva contrazione dell attività transattiva. Nonostante la lieve riduzione del tasso tendenziale di flessione registrata tra il 2011 e il 2012, non si ravvisano per il momento segnali di attenuazione della spinta recessiva. 44
Dall inizio della crisi ad oggi il numero di compravendite di capannoni industriali (D1-D7) è più che dimezzato, portando il tasso di rotazione a scendere progressivamente fino ad attestarsi, per l anno 2012, poco al di sopra dell 1%. Tavola 9 NTN, IMI, variazione annua per Capannoni (D1-D7) 2008 2009 2010 2011 2012 NTN 138 107 100 69 62 Var % NTN sull anno precedente 0,0% -0,7% -6,0% -31,2% -10,4% IMI 2,64% 2,06% 1,92% 1,31% 1,18% Diff. IMI rispetto anno precedente -0,60-0,58-0,14-0,61-0,14 Fonte: Agenzia delle Entrate Grafico 15 Tasso di rotazione (IMI) di Capannoni (D1-D7) a Milano (%) Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Le difficoltà del settore si sono riflesse anche sulle tempistiche di vendita che sono cresciute sensibilmente negli ultimi semestri, a conferma della modestia degli scambi e della sostanziale incapacità di assorbimento degli immobili tuttora sul mercato. La flessione dei prezzi è stata generalmente piuttosto marcata, penalizzando soprattutto gli immobili nuovi o ristrutturati, il cui arretramento si è attestato, in media per il comune di Milano, 45
intorno al -3,5% su base annua con andamenti differenti tra le diverse zone cittadine. Leggermente migliore è risultata la capacità di tenuta dei valori di capannoni usati che hanno fatto registrare una perdita annua contenuta in un -1,2% in media. Nel complesso, si presenta analoga la situazione sul versante locativo dove i tempi medi necessari per la locazione si sono progressivamente ampliati e il numero di nuovi contratti stipulati è stato piuttosto contenuto. Il ridimensionamento dei canoni è stato più marcato rispetto a quello dei prezzi, con contrazioni nell ordine del -5,3% nel secondo semestre 2012 rispetto allo stesso semestre dell anno precedente. In termini di stock è stato possibile dimensionare la dotazione di superficie destinata a capannoni industriali ma, limitatamente al settore manifatturiero. In città si stimano 3 milioni di mq di capannoni, magazzini e depositi del comparto manifatturiero 10 di cui il 21% è destinato all editoria, il 16% alla chimica (comprendente la chimica farmaceutica), il 12% all elettronica e il 10% alla meccanica. 10 Si tratta di una stima ricavata dalla dimensione media degli immobili in rapporto all attività produttiva a cui sono destinati, desunta dal Censimento Industria e Servizi del 2001, e dal numero di unità locali presenti sul territorio al 2010 (fonte ASIA). 46
7. I PREZZI E I CANONI DI LOCAZIONE DEGLI IMMOBILI D IMPRESA DEL COMUNE DI MILANO A cura di Osmi Borsa Immobiliare Le informazioni relative alle dimensioni del mercato degli immobili d impresa sono aggiornate al secondo semestre del 2012, mentre quelle sull andamento dei prezzi si riferiscono al primo semestre 2013. La rilevazione dei valori immobiliari nel Comune di Milano evidenzia: 1) per tutte le tipologie di immobili strumentali analizzate contrazioni dei prezzi contenute (inferiori ai 3 punti percentuali) rispetto al semestre precedente e più accentuate rispetto al I semestre 2012; 2) contrazione quinquennali dei prezzi (calcolate rispetto al I semestre 2008) contenute entro i 5 punti percentuali per gli uffici, i capannoni/opifici vecchi e i laboratori e più significative per gli uffici in stabili direzionali, i capannoni/opifici nuovi o ristrutturati e i depositi/magazzini; 3) decrescite delle quotazioni superiori ai 5 punti percentuali generalizzate a tutti gli immobili strumentali (ad eccezione dei capannoni/opifici vecchi) rispetto ai momenti in cui i valori delle tipologie analizzate hanno raggiunto il picco; 4) evidenti contrazioni semestrali (che raggiungono il -7,3% per i depositi/magazzini) e annuali (superiori al -8,0% per tutte le tipologie e con punte del -14,7% per i depositi/magazzini e del -10,8% per gli uffici in stabili direzionali) dei canoni di locazione di tutte le tipologie; 5) decrescite assai significative dei canoni di locazione di tutte le tipologie rispetto a cinque anni fa (I semestre 2008) e ai semestri in cui i valori hanno raggiunto il picco: rispetto ai momenti di picco si segnalano, in particolare, le contrazioni dei canoni di uffici (-40,4%), depositi/magazzini (-35,6%) e laboratori (-34,7%). 47
Tavola 10 Comune di Milano. Prezzi (espressi in /mq) e canoni di locazione (espressi in /mq/anno) medi delle tipologie analizzate nel I semestre 2013 e relative variazioni percentuali Tipologia immobiliare I semestre 2013 Var.% 6 mesi Var.% 1 anno Var.% 5 anni Var.% I sem. 2013/ picco prezzi Uffici Uffici in stabili direzionali Capannoni/opifici nuovi o ristrutturati prezzo /mq 2.611-2,0-4,0-4,2-5,0 (su II sem. 2011) canone /mq/anno 104-4,7-9,2-32,5-40,4 (su I sem. 2003) prezzo /mq 3.061-2,1-3,8-5,1-5,3 (su II sem. 2007) canone /mq/anno 191-3,7-10,8-13,3-18,2 (su I sem. 2004) prezzo /mq 957-1,6-3,5-6,4-6,4 (su I sem. 2008) Capannoni/opifici vecchi prezzo /mq 688-0,7-1,1-2,4-2,7 (su I sem. 2009) Capannoni (senza distinzione per vetustà) Depositi/magazzini Laboratori canone /mq/anno 43-5,6-8,1-22,7-22,7 (su I sem. 2006) prezzo /mq 851-2,2-4,7-8,0-8,0 (su I sem. 2008) canone /mq/anno 36-7,3-14,7-32,6-35,6 (su I sem. 2005) prezzo /mq 1.300-2,5-4,9-3,8-5,7 (su II sem. 2011) canone /mq/anno 54-4,7-8,9-28,7-34,7 (II sem. 2004) Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza 48
7.1 I valori di compravendita e i canoni di locazione degli uffici Nella Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza di Milano e Provincia di OSMI Borsa Immobiliare - FIMAA Milano Monza & Brianza con il termine uffici si fa riferimento alle unità immobiliari a destinazione terziaria ad uso ufficio localizzate all interno di stabili ad uso misto. Nel I semestre 2013 il prezzo medio degli uffici nel Comune di Milano è 2.611 /mq. Le contrazioni medie rispetto al semestre precedente sono piuttosto contenute (-2,0%), mentre risultano più accentuate quelle annuali (-4,0%), quinquennali (-4,2%) e quelle determinate rispetto al II semestre 2011 (-5,0%), in corrispondenza del quale il prezzo medio degli uffici ha raggiunto in città il picco di 2.750 /mq. Analizzando le macroaree in cui è stato suddiviso il Comune di Milano si evince come il prezzo degli uffici nel Centro Storico (5.106 /mq) e nella Cerchia Bastioni (3.825 /mq) sia significativamente superiore a quello medio comunale: rispettivamente del 95,5% e del 46,5%; nella Cerchia Circonvallazione il prezzo (2.622 /mq) è allineato a quello medio, mentre nel Decentramento (1.705 /mq) è inferiore di quasi 35 punti percentuali. Rispetto a cinque anni fa i prezzi degli uffici decrescono lievemente nel Centro Storico (-2,0%), nella Cerchia Bastioni (-1,7) e nella Cerchia Circonvallazione (-1,3%); nel Decentramento, invece, le quotazioni si contraggono di 8,6 punti percentuali, raggiungendo il -22,2% nel settore Ovest. Il canone di locazione medio degli uffici nel Comune di Milano nel I semestre 2013 è di 104 /mq/anno, valore in significativa diminuzione: -4,7% rispetto al semestre precedente, -9,2% rispetto all anno precedente (I semestre 2012), -32,5% rispetto a cinque anni prima (I semestre 2008) e -40,4% rispetto al I semestre 2003, in corrispondenza del quale i canoni del segmento hanno raggiunto il picco di 175 /mq/anno. Rispetto a cinque anni fa, le elevate contrazioni dei canoni hanno interessato tutte le aree della città: la più contenuta è stata registrata nel Centro Storico (-25,5%), mentre quella più elevata è stata osservata nella Cerchia Circonvallazione (-39,6%). 49
Tavola 11 Comune di Milano. Prezzi medi degli uffici (espressi in /mq) per cerchia cittadina e settore, prezzo medio cittadino e relative variazioni percentuali semestrali, annuali e quinquennali Zona Prezzo medio I semestre 2013 Variazione % 6 mesi Variazione % 1 anno Variazione % 5 anni Centro storico 5.106-1,9-4,6-2,0 Bastioni Nord 4.163 0,0 0,0 6,4 Bastioni Est 4.300-3,4-3,9-4,4 Bastioni Sud 2.850-2,6-7,3-6,6 Bastioni Ovest 3.933-2,5-5,6-2,5 Media Bastioni 3.825-2,1-4,2-1,7 Circonvallazione Nord 2.646 0,3 0,3 3,6 Circonvallazione Est 2.700-3,6-4,7-3,0 Circonvallazione Sud 2.233-2,9-2,9-2,2 Circonvallazione Ovest 2.883-3,4-6,5-7,0 Media Circonvallazione 2.622-1,9-2,8-1,3 Decentramento Nord 1.748-0,0-0,2-0,9 Decentramento Est 1.794-2,3-4,2-7,7 Decentramento Sud 1.663-1,8-4,0-5,7 Decentramento Ovest 1.581-5,9-10,9-22,2 Media Decentramento 1.705-2,2-4,3-8,6 Media Comune di Milano 2.611-2,0-4,0-4,2 Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza Tavola 12 Comune di Milano. Canoni di locazione medi degli uffici (espressi in /mq/anno) per cerchia cittadina e relative variazioni percentuali semestrali, annuali e quinquennali Zona Canone medio I semestre 2013 Variazione % 6 mesi Variazione % 1 anno Variazione % 5 anni Centro 175-2,8-7,9-25,5 Bastioni 110-4,3-8,3-35,3 Circonvallazione 73-9,4-14,7-39,6 Decentramento 60-4,8-7,7-35,8 Media Comune di Milano 104-4,7-9,2-32,5 Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza 50
Grafico 16 Andamento indicizzato dei prezzi e dei canoni di locazione medi degli uffici nel Comune di Milano tra il II semestre 2002 e I semestre 2013 (base II semestre 2002 = 100) Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza Grafico 17 Comune di Milano. Andamento indicizzato dei prezzi e dei canoni di locazione medi degli uffici per cerchia cittadina tra II semestre 2002 e I semestre 2013 (II semestre 2002 = 100) Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza 51
Mappa 5 Rappresentazione cartografica del Comune di Milano per intervalli di prezzo degli uffici nel I semestre 2013 Fonte: elaborazioni GeoPrice Real Estate di OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza Grafico 18 Prezzi medi degli uffici (I semestre 2013) nel Comune di Milano per cerchia cittadina e relative variazioni percentuali quinquennali Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza 52
7.2 I valori di compravendita e i canoni di locazione degli uffici in stabili direzionali Nella Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza di Milano e Provincia di OSMI Borsa Immobiliare - FIMAA Milano Monza & Brianza con il termine uffici in stabili direzionali si fa riferimento a unità immobiliari a destinazione terziaria ad uso ufficio localizzate all interno di stabili completamente adibiti ad uso direzionale; può trattarsi di immobili aventi un unico proprietario/affittuario o una pluralità di proprietari/affittuari. Nel I semestre 2013 il prezzo medio degli uffici in stabili direzionali nel Comune di Milano è di 3.061 /mq: +17,2% rispetto alla quotazione media cittadina degli uffici localizzati all interno di stabili ad uso misto. Le contrazioni del valore medio rilevato nel Comune di Milano (considerato in complesso) per gli immobili del segmento terziario direzionale sono piuttosto contenute rispetto al semestre precedente (-2,1%) e più accentuate rispetto all anno precedente (-3,8%), a cinque anni fa (-5,1%) e al II semestre 2007 (-5,3%), quando i prezzi di questa tipologia hanno toccato il picco di 3.231 /mq. Con riferimento alle quattro macroaree del Comune di Milano i valori più elevati si rilevano nel Centro Storico (5.733 /mq) e nella Cerchia Bastioni (4.150 /mq), dove superano la quotazione media rispettivamente dell 87,3% e del 35,6%; si attestano invece al di sotto del prezzo medio nella Cerchia Circonvallazione (2.892 /mq) e nel Decentramento (2.215 /mq), rispettivamente del 5,5% e del 27,6%. Rispetto a cinque anni fa (I semestre 2008) i valori degli uffici in stabili direzionali diminuiscono in misura contenuta nella Cerchia Bastioni (-1,4%), dove decresce significativamente il settore Sud (-9,3%), e nella Cerchia Circonvallazione (-2,2%), mentre diminuiscono in modo decisamente più rilevante nel Centro Storico (-4,5%) e nel Decentramento (-8,5%), in particolar modo nei settori Sud (-10,0%) ed Est (-15,0%). Anche i canoni di locazione degli uffici in stabili direzionali hanno sperimentato significative contrazioni negli ultimi anni: il canone medio cittadino (191 /mq/anno) si contrae del 3,7% rispetto al semestre precedente, del 10,8% rispetto al I semestre 2012, del 13,3% rispetto a cinque anni fa (I semestre 2008) e del 18,2 % rispetto al I semestre 2004, in corrispondenza del quale ha raggiunto il picco di 234 /mq/anno. 53
Le contrazioni quinquennali dei canoni registrate nelle macroaree del Comune di Milano non si discostano significativamente dalla variazione media cittadina: la più rilevante è stata registrata nella Cerchia Circonvallazione (-17,1%). I canoni del segmento direzionale, sebbene in diminuzione, mostrano una capacità di tenuta decisamente maggiore rispetto a quelli degli uffici comuni, dovuta ad attributi come la qualità strutturale ed impiantistica degli edifici. Tavola 13 Comune di Milano. Prezzi medi degli uffici in stabili direzionali (espressi in /mq) per cerchia cittadina e settore, prezzo medio cittadino e relative variazioni percentuali semestrali, annuali e quinquennali Zona Prezzo medio I semestre 2013 Variazione % 6 mesi Variazione % 1 anno Variazione % 5 anni Centro storico 5.733-1,8-3,9-4,5 Bastioni Nord 4.575 0,0 0,0 1,9 Bastioni Est 5.075-2,4-2,4-0,5 Bastioni Sud 2.925-2,5-5,6-9,3 Bastioni Ovest 4.067-2,4-2,8-0,4 Media Bastioni 4.150-1,8-2,5-1,4 Circonvallazione Nord 3.017 0,3 0,3 0,8 Circonvallazione Est 2.967-2,7-4,8-4,8 Circonvallazione Sud 2.325-3,5-6,7-7,0 Circonvallazione Ovest 3.133-3,1-3,1-1,6 Media Circonvallazione 2.892-1,7-2,7-2,2 Decentramento Nord 2.381-0,7-1,6-2,5 Decentramento Est 2.092-3,8-7,3-15,0 Decentramento Sud 1.998-2,5-7,2-10,0 Decentramento Ovest 2.331-4,1-5,8-8,8 Media Decentramento 2.215-2,6-5,0-8,5 Media Comune di Milano 3.061-2,1-3,8-5,1 Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza Tavola 14 Comune di Milano. Canoni di locazione medi degli uffici in stabili direzionali (espressi in /mq/anno) per cerchia cittadina e relative variazioni percentuali semestrali, annuali e quinquennali Canone medio Variazione % Variazione % Variazione % Zona I semestre 2013 6 mesi 1 anno 5 anni Centro 288-4,2-11,5-14,2 Bastioni 195-2,5-10,3-9,3 Circonvallazione 158-4,5-10,0-17,1 Decentramento 125-3,1-10,7-12,3 Media Comune di Milano 191-3,7-10,8-13,3 Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza 54
Grafico 19 Andamento indicizzato dei prezzi e dei canoni di locazione medi degli uffici in stabili direzionali nel Comune di Milano tra il II semestre 2002 e I semestre 2013 (base II semestre 2002 = 100) Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza Grafico 20 Comune di Milano. Andamento indicizzato dei prezzi e dei canoni di locazione medi degli uffici in stabili direzionali per cerchia cittadina tra II semestre 2002 e I semestre 2013 (II semestre 2002 = 100) Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza 55
Mappa 6 Rappresentazione cartografica del Comune di Milano per intervalli di prezzo degli uffici in stabili direzionali nel I semestre 2013 Fonte: elaborazioni GeoPrice Real Estate di OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza Grafico 21 Prezzi medi degli uffici in stabili direzionali (I semestre 2013) nel Comune di Milano per cerchia cittadina e relative variazioni percentuali quinquennali Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza 56
7.3 I valori di compravendita dei capannoni/opifici nuovi o ristrutturati Il prezzo medio di un capannone/opificio nuovo o ristrutturato localizzato nel Comune di Milano nel I semestre 2013 è pari a 957 /mq, in lieve diminuzione rispetto al semestre precedente (-1,6%). Il valore medio del comparto presenta una più evidente tendenza al ridimensionamento rispetto a un anno fa (-3,5%) e al I semestre 2008 (-6,4%), in corrispondenza del quale ha raggiunto il massimo di 1.028 /mq. Nella Cerchia Circonvallazione (1.054 /mq) i prezzi dei capannoni/opifici nuovi o ristrutturati superano di oltre 10 punti percentuali il valore medio del Comune di Milano, mentre nel Decentramento (946 /mq) si attestano 3,3 punti al di sotto dello stesso. Rispetto a cinque anni fa nella Cerchia Circonvallazione le quotazioni della tipologia in oggetto si contraggono del 3,8%, con diminuzioni assai significative nei settori Sud (-13,3%) e Ovest (-16,7%), una sostanziale stabilità nel settore Est (-0,7%) e un incremento nel settore Nord (4,1%). Più decisa la contrazione quinquennale dei prezzi del Decentramento (-7,4%): anche in questa cerchia sono i settori Sud (-14,5%) e Ovest (-15,7%) a evidenziare le diminuzioni più robuste dei prezzi, a fronte della decrescite assai modesta registrata nel settore Est e dell assoluta stabilità del settore Nord. Tavola 15 Comune di Milano. Prezzi medi dei capannoni/opifici nuovi o ristrutturati (espressi in /mq) per cerchia cittadina e settore, prezzo medio cittadino e relative variazioni percentuali semestrali, annuali e quinquennali Zona Prezzo medio I semestre 2013 Variazione % 6 mesi Variazione % 1 anno Variazione % 5 anni Circonvallazione Nord 1.015 4,1 4,1 4,1 Circonvallazione Est 1.150 0,0-0,7-0,7 Circonvallazione Sud 1.083-4,4-9,7-13,3 Circonvallazione Ovest 875-7,9-16,7-16,7 Media Circonvallazione 1.054-0,2-2,7-3,8 Decentramento Nord 963 1,3 1,3 0,0 Decentramento Est 922-1,2-1,2-2,1 Decentramento Sud 978-4,0-10,1-14,5 Decentramento Ovest 822-6,7-7,4-15,7 Media Decentramento 926-2,1-3,8-7,4 Media Comune di Milano 957-1,6-3,5-6,4 Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza 57
Grafico 22 Comune di Milano. Andamento indicizzato dei prezzi medi dei capannoni/opifici nuovi o ristrutturati per cerchia cittadina e nel Comune di Milano in complesso tra II semestre 2002 e I semestre 2013 (II semestre 2002 = 100) Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza Mappa 7 Rappresentazione cartografica del Comune di Milano per intervalli di prezzo dei capannoni/opifici nuovi o ristrutturati nel I semestre 2013 11 Fonte: elaborazioni GeoPrice Real Estate di OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza 11 La colorazione grigia in alcune zone del Centro Storico, dei Bastioni e della Circonvallazione indica la mancata rilevazione del dato (non l appartenenza delle zone all intervallo di prezzo più basso). 58
Grafico 23 Prezzi medi dei capannoni/opifici nuovi o ristrutturati (I semestre 2013) nel Comune di Milano per cerchia cittadina e relative variazioni percentuali quinquennali Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza 59
7.4 I valori di compravendita dei capannoni/opifici vecchi Nel I semestre 2013 un capannone/opificio vecchio localizzato nel Comune di Milano si compravende ad un prezzo medio di 688 /mq: tale quotazione risulta sostanzialmente stabile rispetto al semestre precedente (-0,7%) e in lievissima decrescita in un anno (-1,1%), cinque anni (-2,4%) e rispetto al I semestre 2009 (-2,7%), quando ha raggiunto il picco di 710 /mq. Nella Cerchia Circonvallazione (763 /mq) il valore dei capannoni/opifici vecchi supera del 10,9% il prezzo medio comunale, mentre nel Decentramento (663 /mq) si attesta 3,6 punti percentuali al di sotto dello stesso. Nella Cerchia Circonvallazione le quotazioni della tipologia in oggetto sono contraddistinte da una sostanziale stabilità (-0,3%) rispetto a cinque anni fa (I semestre 2008), saldo tra le decrescite rilevate dei settori Sud e Ovest (entrambi -8,3%) e gli incrementi dei settori Est (1,1%) e Nord (6,3%). Analogamente, nel Decentramento i prezzi diminuisco del 3,2%, con contrazioni significative nei settori Sud e Ovest (rispettivamente -8,8% e -12,4%), sostanziale stabilità nel settore Est (-0,9%) ed incrementi nel settore Nord (+4,2%). Tavola 16 Comune di Milano. Prezzi medi dei capannoni/opifici vecchi (espressi in /mq) per cerchia cittadina e settore, prezzo medio cittadino e relative variazioni percentuali semestrali, annuali e quinquennali Zona Prezzo medio I semestre 2013 Variazione % 6 mesi Variazione % 1 anno Variazione % 5 anni Circonvallazione Nord 765 5,5 5,5 6,3 Circonvallazione Est 767 0,0 0,0 1,1 Circonvallazione Sud 825-2,9-3,9-8,3 Circonvallazione Ovest 550-8,3-8,3-8,3 Media Circonvallazione 763 0,8 0,5-0,3 Decentramento Nord 717 3,3 4,6 4,2 Decentramento Est 650-1,3-1,3-0,9 Decentramento Sud 709-2,6-5,8-8,8 Decentramento Ovest 532-8,6-9,1-12,4 Media Decentramento 663-1,2-1,8-3,2 Media Comune di Milano 688-0,7-1,1-2,4 Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza 60
Grafico 24 Comune di Milano. Andamento indicizzato dei prezzi medi dei capannoni/opifici vecchi per cerchia cittadina e nel Comune di Milano in complesso tra II semestre 2002 e I semestre 2013 (II semestre 2002 = 100) Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza Mappa 8 Rappresentazione cartografica del Comune di Milano per intervalli di prezzo dei capannoni/opifici vecchi nel I semestre 2013 12 Fonte: elaborazioni GeoPrice Real Estate di OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza 12 La colorazione grigia in alcune zone del Centro Storico, dei Bastioni e della Circonvallazione indica la mancata rilevazione del dato (non l appartenenza delle zone all intervallo di prezzo più basso). 61
Grafico 25 Prezzi medi dei capannoni/opifici vecchi (I semestre 2013) nel Comune di Milano per cerchia cittadina e relative variazioni percentuali quinquennali Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza 62
7.5 I canoni di locazione dei capannoni/opifici Nel rilevare i canoni di locazione dei capannoni/opifici OSMI Borsa Immobiliare FIMAA Milano Monza & Brianza non effettuano distinzioni sulla base della vetustà dell immobile, come avviene invece per l indicazione dei prezzi di compravendita. Il canone medio cittadino di un capannone/opificio nel Comune di Milano nel I semestre 2013 si attesta sui 43 /mq/anno: valore in significativa diminuzione rispetto al semestre precedente (-5,6%), all anno precedente (-8,1%) e a cinque anni fa (-22,7%). I canoni dei capannoni si attestano sui 43 /mq/anno sia nella Cerchia Circonvallazione che nel Decentramento e rispetto a cinque anni fa (I semestre 2008) si contraggono in misura più significativa nella Cerchia Bastioni (-29,2%) che nel Decentramento (-15,0%). Tavola 17 Comune di Milano. Canoni di locazione medi dei capannoni/opifici (espressi in /mq/anno) per cerchia cittadina e relative variazioni percentuali semestrali, annuali e quinquennali Zona Canone medio I semestre 2013 Variazione % 6 mesi Variazione % 1 anno Variazione % 5 anni Centro - - - - Bastioni - - - - Circonvallazione 43-5,6-10,5-29,2 Decentramento 43-5,6-5,6-15,0 Media Comune di Milano 43-5,6-8,1-22,7 Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza Grafico 26 Andamento indicizzato dei canoni di locazione medi dei capannoni/opifici per cerchia cittadina e nel Comune di Milano in complesso tra il II semestre 2002 e I semestre 2013 (base II semestre 2002 = 100) Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza 63
7.6 I valori di compravendita e i canoni di locazione dei depositi/magazzini (s.p.p.) Per i depositi/magazzini s.p.p. OSMI Borsa Immobiliare - FIMAA Milano Monza & Brianza fanno riferimento a unità immobiliari utilizzate a deposito merci, senza permanenza di persone (s.p.p.). Nel I semestre 2013 il prezzo medio cittadino della tipologia si attesta sugli 851 /mq, evidenziando un calo contenuto rispetto al II semestre 2012 (-2,2%) e più accentuato rispetto all anno precedente (-4,7%), a cinque anni fa (-8,0%), quando ha raggiunto il picco di 925 /mq. Il prezzo medio dei depositi/magazzini è particolarmente elevato nel Centro Storico (2.183 /mq), dove supera quello medio del Comune di Milano di ben 156,4 punti percentuali, e si mantiene al di sopra di quest ultimo (+14,5%) anche nella Cerchia Bastioni (975 /mq). Le quotazioni del segmento si situano al di sotto del valore medio comunale nella Cerchia Circonvallazione (725 /mq) e nel Decentramento (552 /mq), rispettivamente del 14,9% e del 35,2%. Rispetto a cinque anni fa (I semestre 2008) i valori dei depositi/magazzini decrescono in misura significativa nel Centro Storico (-17,1%) e nel Decentramento (-5,9%); in quest ultima macroarea le contrazioni interessano tutti i settori, escluso quello Nord contraddistinto da una sostanziale stabilità. Le quotazioni del segmento analizzato fanno registrare lievi contrazioni quinquennali anche nella Cerchia Bastioni (-1,3%), mentre aumentano di misura nella Cerchia Circonvallazione (+3,3%). Il canone di locazione medio comunale del comparto si attesta sui 36 /mq/anno, valore da cui si discosta significativamente solo il Centro Storico (45 /mq/anno). Il canone medio cittadino sperimenta evidenti contrazioni: -7,3% rispetto al semestre precedente, -14,7% rispetto all anno precedente, -32,6% rispetto a cinque anni fa e -35,6% rispetto al I semestre 2005, in corrispondenza del quale ha raggiunto il picco (56 /mq/anno). 64
Tavola 18 Comune di Milano. Prezzi medi dei depositi/magazzini (espressi in /mq) per cerchia cittadina e settore, prezzo medio cittadino e relative variazioni percentuali semestrali, annuali e quinquennali Zona Prezzo medio I semestre 2013 Variazione % 6 mesi Variazione % 1 anno Variazione % 5 anni Centro storico 2.183-3,9-8,7-17,1 Bastioni Nord 1.063 0,0 0,0 2,4 Bastioni Est 1.150 0,0 0,0 2,2 Bastioni Sud 825-1,5-5,7-7,0 Bastioni Ovest 863-6,8-9,2-4,2 Media Bastioni 975-1,9-3,4-1,3 Circonvallazione Nord 871 10,6 10,6 12,4 Circonvallazione Est 642-4,9-6,1 0,0 Circonvallazione Sud 658-2,5-11,2-13,2 Circonvallazione Ovest 583-2,8-2,8 4,5 Media Circonvallazione 725 2,8 0,7 3,3 Decentramento Nord 667 0,9 0,9 0,6 Decentramento Est 528-3,1-3,6-4,0 Decentramento Sud 516-5,2-7,3-11,8 Decentramento Ovest 444-9,0-10,7-13,9 Media Decentramento 552-3,1-4,0-5,9 Media Comune di Milano 851-2,2-4,7-8,0 Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza Tavola 19 Comune di Milano. Canoni di locazione medi dei depositi/magazzini (espressi in /mq/anno) per cerchia cittadina e relative variazioni percentuali semestrali, annuali e quinquennali Zona Canone medio I semestre 2013 Variazione % 6 mesi Variazione % 1 anno Variazione % 5 anni Centro 45-6,3-10,0-25,0 Bastioni 35-9,1-12,5-36,4 Circonvallazione 30-7,7-20,0-40,0 Decentramento 35-6,7-17,6-30,0 Media Comune di Milano 36-7,3-14,7-32,6 Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza 65
Grafico 27 Comune di Milano. Andamento indicizzato dei prezzi e dei canoni di locazione medi dei depositi/magazzini nel Comune di Milano in complesso tra II semestre 2002 e I semestre 2013 (II semestre 2002 = 100) Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza Grafico 28 Comune di Milano. Andamento indicizzato dei prezzi e dei canoni di locazione medi dei depositi/magazzini per cerchia cittadina tra II semestre 2002 e I semestre 2013 (II semestre 2002 = 100) Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza 66
Mappa 9 Rappresentazione cartografica del Comune di Milano per intervalli di prezzo dei depositi/magazzini nel I semestre 2013 13 Fonte: elaborazioni GeoPrice Real Estate di OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza Grafico 29 Prezzi medi dei depositi/magazzini (I semestre 2013) nel Comune di Milano per cerchia cittadina e relative variazioni percentuali quinquennali Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati F.I.M.A.A. Milano, Monza & Brianza 13 La colorazione grigia nella zona S. Vittore della Cerchia dei Bastioni indica la mancata rilevazione del dato (non l appartenenza della zona all intervallo di prezzo più basso). 67