IAS 40 INVESTIMENTI IMMOBILIARI Investment property Donatella Busso 1
IAS 40 INVESTIMENTI IMMOBILIARI 1.Finalità e ambito di applicazione 2.Definizioni 3.Rilevazione iniziale 4.Valutazione iniziale 5.Valutazione successiva 6.Cambiamenti di destinazione 7.Dismissione 8.Informazioni integrative 2
1. FINALITÀ E AMBITO DI APPLICAZIONE Un investimento immobiliare è: una proprietà immobiliare (terreno o fabbricato o parte di fabbricato - o entrambi) posseduta dal proprietario o dal locatario tramite un contratto di leasing finanziario al fine: di conseguire canoni di locazione per l apprezzamento del capitale investito per entrambe le motivazioni Non sono investimenti immobiliari le proprietà immobiliari (owner occupied properties): utilizzate nella produzione o nella fornitura di beni o di servizi o nell amministrazione aziendale; detenute per la vendita, nel normale svolgimento dell attività imprenditoriale. GENERAZIONE DI FLUSSI DI CASSA INDIPENDENTI DAGLI ALTRI ASSETS 3
1. FINALITÀ E AMBITO DI APPLICAZIONE Lo IAS 40 non si applica: Attività biologiche relative all attività agricola Diritti e riserve minerarie in risorse quali petrolio, gas naturale e simili risorse non rinnovabili. 4
ESEMPI 2. DEFINIZIONI Sono investimenti immobiliari: un terreno posseduto per un apprezzamento a lungo termine del capitale investito un terreno posseduto per un utilizzo futuro al momento non ancora determinato (Se l entità non ha ancora deciso se utilizzerà il terreno a uso del proprietario o per la vendita nel breve periodo, nel normale svolgimento dell attività imprenditoriale, il terreno è trattato come se posseduto per l apprezzamento del capitale investito) un edificio di proprietà dell entità che redige il bilancio (o posseduto dall entità tramite un contratto di leasing finanziario) e dato in locazione tramite una o più operazioni di leasing operativo un edificio attualmente non occupato ma posseduto al fine di essere locato tramite una o più operazioni di leasing operativo investimenti immobiliari esistenti che sono al momento attuale in fase di ristrutturazione per poter essere permanentemente utilizzati in futuro come investimenti immobiliari un immobile in costruzione per un utilizzo futuro come investimento immobiliare. 5
ESEMPI 2. DEFINIZIONI NON sono investimenti immobiliari: un immobile destinato alla vendita, nel corso del normale svolgimento dell attività imprenditoriale o nel processo di costruzione o sviluppo finalizzato ad una successiva vendita ( IAS 2 Rimanenze) esempio un immobile acquisito esclusivamente in prospettiva di una sua successiva dismissione nel futuro prossimo o perché esso sia sviluppato e successivamente venduto un immobile che viene costruito o sviluppato per conto terzi ( IAS 11 Lavori su ordinazione). un immobile ad uso del proprietario ( IAS 16), inclusi (tra gli altri): immobili posseduti per un utilizzo futuro come immobile ad uso del proprietario immobili posseduti per una futura ristrutturazione e un successivo utilizzo come immobili ad uso del proprietario immobili a uso dei dipendenti (sia nel caso che i dipendenti paghino un canone di locazione a tassi di mercato sia nel caso in cui non lo facciano) e immobili ad uso del proprietario in procinto di essere dismessi immobili che sono dati in locazione a un altra entità tramite un leasing finanziario 6
2. DEFINIZIONI Immobili con un duplice uso Se le parti possono essere vendute (o date in leasing) separatamente Se le parti NON possono essere vendute (o date in leasing) separatamente Separazione delle parti Investimento immobiliare IAS 40 Owner occupied properties IAS 16 È investimento immobiliare solo se una parte non significativa è utilizzata dal proprietario come owner occupied properties 7
2. DEFINIZIONI A A affitta un immobile a B Nel bilancio di A investimento immobiliare B controllata Nel bilancio consolidato owner occupied property Se B è una collegata o una joint venture, nel bilancio consolidato l immobile è un investimento immobiliare 8
3. RILEVAZIONE INIZIALE Un investimento immobiliare è rilevato nello stato patrimoniale se: vi è la probabilità che i futuri benefici economici riferibili al bene siano goduti dall impresa il costo del bene è determinabile in maniera attendibile Spese di manutenzione conto economico Sostituzione di parti rilevanti (es.: muri interni) capitalizzati, dopo aver eliminato il valore contabile della parte sostituita 9
4. VALUTAZIONE INIZIALE INVESTIMENTI IMMOBILIARI DI PROPRIETÀ La rilevazione iniziale deve avvenire al COSTO di ACQUISTO, comprensivo degli oneri accessori Compensi a professionisti Imposte e tasse legate al trasferimento della proprietà Se l investimento è costruito internamente, si applicano le regole dello IAS 16 Se il pagamento è differito, il costo è pari al prezzo per contanti equivalente Se l investimento è ottenuto in permuta, le regole sono le medesime previste per lo IAS 16 10
5. VALUTAZIONE SUCCESSIVA È possibile scegliere tra i seguenti modelli Modello del COSTO Mantenimento del costo Ammortamento Impairment test se evidenze di perdite di valore IAS 36 RIMANDO ALLO IAS 16 Modello del FAIR VALUE Adeguamento al fair value a fine esercizio Svalutazioni/Rivalutazioni in conto economico NO Ammortamento LA SCELTA DEVE ESSERE APPLICATA A TUTTI GLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI 11
ESEMPIO 5. VALUTAZIONE SUCCESSIVA MODELLO DEL FAIR VALUE Costo di acquisto: 1.000 Oneri accessori: 20 Fair value al 31.12.anno 1: 1.030 Fair value al 31.12.anno 2: 1.100 Acquisto Valutazione al 31.12.anno 1 Fiscalità differita Investimento immobiliare a Banca c/c 1.020 Investimento immobiliare a Utili da valutazione al FV (conto economico) 10 Valutazione al 31.12.anno 2 Investimento immobiliare a Utili da valutazione al FV (conto economico) 70 12
5. VALUTAZIONE SUCCESSIVA MODELLO DEL FAIR VALUE Trattamento degli utili da fair value iscritti nel conto economico nel bilancio separato di società italiane D.Lgs. 38/2005, art. 6, co. 1, lett. a) Utili da valutazione di investimenti immobiliari (al netto dell effetto fiscale) non sono distribuibili Devono essere accantonati in una riserva non disponibile Se l utile dell esercizio non è capiente, il vincolo si iscrive su preesistenti riserve di utili disponibili Se tali riserve non sono sufficienti, la riserva verrà creata negli esercizi successivi, attingendo agli utili d esercizio La riserva si riduce: Per effetto della realizzazione della plusvalenza in seguito alla vendita dell investimento immobiliare Per effetto di successive svalutazioni per riduzioni di fair value iscritte in conto economico 13
ESEMPIO 5. VALUTAZIONE SUCCESSIVA MODELLO DEL FAIR VALUE Utile da fair value in conto economico 10 Aliquota fiscale: 30% Riserva non distribuibile da creare 7 Hp 1: utile d esercizio anno 1 100 Creazione della riserva indisponibile in sede di destinazione dell utile dell anno 1 Hp 2: utile d esercizio anno 1 5 riserve pregresse disponibili 10 Creazione della riserva legale per 0,25 Creazione della riserva indisponibile per 4,75 in sede di destinazione dell utile dell anno 1 Vincolo per 2,25 posto sulle riserve pregresse 14
ESEMPIO 5. VALUTAZIONE SUCCESSIVA MODELLO DEL FAIR VALUE Hp 3: Perdita d esercizio anno 1 riserve pregresse disponibili 5 Vincolo per 5 posto sulle riserve pregresse Negli esercizi successivi, obbligo di creare riserva indisponibile per 2 a partire dagli utili degli esercizi successivi 15
5. VALUTAZIONE SUCCESSIVA MODELLO DEL FAIR VALUE Se un entità possiede investimenti immobiliari collegati a passività i cui rendimenti dipendono dal rendimento dell investimento immobiliare può scegliere di valutarli al costo o al fair value, indipendentemente dalla scelta effettuata per gli altri investimenti immobiliari (par. 32A.a) Fondi immobiliari interni posseduti dagli assicuratori È difficile che il passaggio da fair value a costo permetta di ottenere informazioni più rilevanti e attendibili è difficile motivare l abbandono del fair value a favore del costo (par. 31) Per la determinazione del fair value, le entità sono incoraggiate ad utilizzare un perito (independent valuer) con riconosciute e pertinenti qualifiche professionali e con una recente esperienza nella localizzazione e nella tipologia dell investimento immobiliare oggetto della valutazione (par. 32). 16
5. VALUTAZIONE SUCCESSIVA MODELLO DEL FAIR VALUE Il fair value (valore equo) di un investimento immobiliare è il prezzo che si percepirebbe dalla vendita di una proprietà immobiliare in una regolare operazione tra operatori di mercato alla data di misurazione IFRS 13 Il fair value di un investimento immobiliare deve riflettere le condizioni di mercato alla data di riferimento del bilancio. Nella stima del fair value non bisogna conteggiare due volte attività o passività che sono rilevate come attività/passività separate (es.: ascensori, impianti di condizionamento, arredi, ecc.) 17
5. VALUTAZIONE SUCCESSIVA MODELLO DEL FAIR VALUE Inattendibilità della determinazione del fair value Fin dall acquisto o dalla data di completamento dell immobile Caso eccezionale derivante da transazioni di mercato poco frequenti e dall impossibilità di ottenere stima attendibile dei flussi di cassa futuri La valutazione avviene al costo, sulla base dello IAS 16 Il valore residuo deve essere assunto pari a zero L immobile sarà valutato al costo fino alla sua dismissione La valutazione di un investimento immobiliare al fair value continua fino alla dismissione dell investimento o fino a che l investimento diventa owner occupied property Anche se le transazioni di mercato diventano meno frequenti 18
6. CAMBIAMENTI DI DESTINAZIONE Ammessi solo in presenza di cambiamenti d uso del terreno o dell immobile DA A Motivazioni Trattamento contabile Investimento immobiliare (valutato al FV) Owner occupied Utilizzo da parte del proprietario Fair value alla data del cambiamento di destinazione diviene il sostituto del costo per la successiva valutazione (IAS 16) Investimento immobiliare (valutato al FV) Rimanenza Inizio di progetto di sviluppo finalizzato alla vendita Fair value alla data del cambiamento di destinazione diviene il sostituto del costo per la successiva valutazione (IAS 2 19
6. CAMBIAMENTI DI DESTINAZIONE Ammessi solo in presenza di cambiamenti d uso del terreno o dell immobile DA A Motivazioni Trattamento contabile Owner occupied Investimento immobiliare Cessazione dell utilizzo da parte del proprietario Inizio di un contratto di leasing operativo La differenza tra il valore contabile e il fair value alla data di cambiamento di destinazione è trattata sulla base di quanto previsto dallo IAS 16: Incremento riserva Decremento CE 20
6. CAMBIAMENTI DI DESTINAZIONE Ammessi solo in presenza di cambiamenti d uso del terreno o dell immobile DA A Motivazioni Trattamento contabile Immobile in corso di costruzione valutato al costo Rimanenza Investimento immobiliare Investimento immobiliare Completamento della costruzione Cessazione della volontà di dismettere l immobile La differenza tra il valore contabile e il fair value alla data del cambiamento di destinazione è imputata a conto economico La differenza tra il valore contabile e il fair value alla data del cambiamento di destinazione è imputata a conto economico 21
7. DISMISSIONE Eliminazione dell attività materiale: Al momento della vendita Se cessano i benefici economici futuri completamente utilizzata La plusv/minusvalenza non può essere iscritta tra i ricavi di vendita Lo IAS 18 Ricavi disciplina il momento di iscrizione della plusvalenza 22
8. INFORMAZIONI INTEGRATIVE INDIPENDEMENTE DAL MODELLO UTILIZZATO Modello utilizzato Criteri utilizzati in caso di classificazione difficoltosa Modalità di determinazione del fair value Valori di mercato Stime Utilizzo o meno di periti professionalmente qualificati Importi iscritti in conto economico Ricavi da locazioni Costi operativi da investimenti immobiliari che hanno generato ricavi Costi operativi da investimenti immobiliari che non hanno generato ricavi Restrizioni relative agli investimenti immobiliari Obbligazioni per acquisto, sviluppo, manutenzioni, ecc. 23
8. INFORMAZIONI INTEGRATIVE MODELLO DEL FAIR VALUE Riconciliazione tra valore iniziale e finale Incrementi per acquisti e per manutenzioni straordinarie capitalizzate Incrementi da aggregazioni aziendali Attività classificate come possedute per la vendita ai sensi dell IFRS 5 Proventi/oneri derivanti dalla valutazione al fair value Differenze cambi per conversione di investimenti immobiliari posseduti da gestioni estere Cambiamenti di destinazione Informazioni su investimenti immobiliari il cui fair value non è attendibilmente determinabile 24
8. INFORMAZIONI INTEGRATIVE MODELLO DEL COSTO Criterio di ammortamento utilizzato Vite utili Valore contabile e lordo all inizio ed alla fine del periodo, con relativa riconciliazione Il fair value degli investimenti immobiliari 25
QUIZ 1. La proprietà di un immobile è della società controllata A. La società controllata A affitta l immobile alla società controllante H. Nel bilancio consolidato l immobile è considerato un investimento immobiliare 2. Un immobile detenuto senza una precisa destinazione d uso è un investimento immobiliare 3. Per la determinazione del fair value di un investimento immobiliare è obbligatorio rivolgersi ad un perito esterno indipendente 4. Gli incrementi di fair value degli investimenti immobiliari sono rilevati nel conto economico 26
SUGGERIMENTI Verificate il peso degli investimenti immobiliari nel bilancio Aedes, la modalità di valutazione successiva, l impatto sul conto economico della valutazione e le informazioni presenti nella nota integrativa 27