1 REPARTO INFRASTRUTTURE TORINO Ufficio Demanio, Servitù Militari e Infrastrutture Inattive NUCLEO TECNICO DI GENOVA RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA ALBENGA (SV) - Via Piave, civv. 116 e 118 Comprensorio - Palazzine 116 e 118 Palazzina 116 ID.764 (Alloggio ESV.0032) 1
Indice 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA 2
ALLEGATI Allegato 1 documentazione fotografica (edificio e interni singola unità immobiliare); Allegato 2 estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure; Allegato 3 planimetrie dell unità immobiliare, della cantina e del posto auto di uso esclusivo, oggetto di valutazione; Allegato 4 tabelle millesimali; Allegato 5 certificato di destinazione urbanistica; Allegato 6 certificati conformità impianti dell unità immobiliare e abitabilità.- Allegato 7 certificato ACE dell unità immobiliare.- 3
Scheda riassuntiva Data sopralluogo: 22. Settembre. 2011 Indirizzo: Via Piave, civv. 116 e 118 Albenga SV Descrizione: Palazzina 116 (ID.764) Edificio a pianta rettangolare in muratura e c.a. con con nr. 4 piani fuori terra destinato ad alloggi ed uno seminterrato, destinato a cantine e parti comuni, copertura piana con volume tecnico, unico corpo scala interno e area cortilizia esterna comune con la Palazzina 118 (ID.765).- Detta area esterna è utilizzata per passaggi pedonali, aiuole, posti auto ed è perimetrata da muro di sostegno a monte e dotata di due cancelli carrai manuali e due cancelletti pedonali su Via Piave. Data di costruzione dell edificio: intorno al 1960 Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: (non risultano lavori di straord. manut) Consistenza unità immobiliare: Superficie Catastale mq. 102 Attuale uso unità immobiliare: VUOTO Identificativi catastali: Catasto Fabbricati (U.I.U.) : 1) Alloggio : Fg.ALB 27 part.938 sub.5 ZC.U - cat. A.3 cl. 1 vani 4,5 R.C.. 569,39 Via Piave n. 116 piano 1 2) Cantina : Fg.ALB 27 part.938 sub.16 ZC.U - cat. C.2 cl. 4 s.c. mq.22 R.C.. 47,10 Via Piave n. 116 piano S1 3) Posto auto : Fg.ALB 27 part.936 sub.5 ZC.U cat. C.6 cl. 1 s.c.mq.12 R.C.. 43,38 Via Piave n. 116 e 118 piano T 4) Cant. Com : Fg.ALB 27 part.938 sub.23 ZC.U - cat. C.2 cl. 4 s.c. mq.20 R.C.. 44,16 Via Piave n. 116 piano S1 N.B. : la cantina comune sub 23 và suddivisa tra tutti gli alloggi della Palazzina in ragione dei millesimi di proprietà 4
1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Con riferimento alle attività previste dall art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa n. ID.764 ESV.0032) sita all interno s.n. della scala unica al 1 (piano) del fabbricato Palazzina 116, ubicata in Provincia di Savona, nel Comune di Albenga, alla Via Piave, civ. 116 L alloggio dispone di una cantina ed un posto auto di uso esclusivo ; la cantina comune (mapp. 938 sub 23) e l area cortilizia fanno parte dei beni comuni in ragione dei millesimi di proprietà di ciascuna unità immobiliare. 2. UBICAZIONE Ubicazione e accessibilità L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in una zona semi-periferica e fa parte di un fabbricato nelle immediate vicinanze del quale transitano le principali linee di trasporto pubblico urbano che consentono di raggiungere agevolmente qualsiasi zona della città. La viabilità avviene mediante strada veicolare a doppio senso di marcia, la stazione ferroviaria e la stazione marittima dista circa 1,5 Km, Aeroporto di Villanova d Albenga a circa 7 Km, tra gli 800 mt e 1 Km. si trovano varie attività commerciali e finanziarie (negozi alimentari, farmacie, istituti di credito, ecc.) diverse scuole pubbliche primarie e secondarie, l Ospedale Santa Maria della Misericordia a circa 5 km. Indicare inoltre: a. se l unità immobiliare presenta particolari caratteristiche di panoramicità, rispetto a elementi paesaggistici (mare, fiumi, parchi, altro) o di interesse storicoartistico (monumenti, piazze, altro) ovvero quando il fabbricato si trovi in posizione di particolare pregio o valore (su strade, piazze, di particolare interesse commerciale o immobiliare). b. se l unità risente di elementi negativi connessi alla posizione, quali l ubicazione all interno del perimetro militare, la prossimità di attività industriali o artigianali che arrecano disagio o punti di particolare degrado sociale. Per quanto riguarda i soprastanti punti a e b, sussistono gli elementi che concorrono positivamente ad una preminenza di esposizione rispetto al circondario edificato; non si trova all interno di un perimetro militare, non risente di disagi per attività industriali o artigianali e non si trova in prossimità di punti di particolare degrado sociale.- 5
Confini Il fabbricato (perimetro area cortilizia) confina a Nord-Ovest con mappali 935 e 74, a Nord-Est con mappali 104 e 402, a Sud-Ovest con mappale 359 e a Sud-Est con Via Piave (mappale 939).- Mappa Città di ALBENGA (SV) Particolare mappa su Via Piave, civv. 116 e 118 6
Particolare foto aerea su Via Piave, civv. 116 e 118 (si notino al centro dell immagine le due palazzine all interno del comprensorio la 118 con tetto a 4 falde, la 116 con tetto piano e volume tecnico in copertura) 3. DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici L edificio di cui trattasi (Palazzina 116), in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto della presente valutazione, costruito intorno agli anni sessanta, è del tipo edificio isolato a forma di rettangolare (con area cortilizia esterna) e si eleva in nr QUATTRO piani fuori terra, aventi destinazione d uso abitativa, oltre ad UN piano seminterrato destinato a cantine Nell unità immobiliare, nell anno 2000 è stato adeguato l impianto elettrico ed è stata sostituita la calderina per riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria; L alloggio dispone di Certificato di Abitabilità.- 7
In relazione al livello di piano dell unità immobiliare ed alla presenza o meno dell ascensore, barrare la casella di interesse. seminterrato terreno primo secondo terzo quarto quinto sesto e oltre Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore X Struttura e finiture dell edificio L edificio possiede le seguenti caratteristiche: Edificio isolato con area cortilizia di pertinenza, la struttura portante è in muratura e c.a., le facciate sono intonacate e tinteggiate e sono in normale stato di manutenzione, gli infissi esterni sono in legno e vetro, dotate di tapparelle, la copertura è piana con volume tecnico vano scale, si accede ai piani mediante atrio di ingresso e unico vano scale con pedate in marmo e ringhiera metallica, il portone di ingresso, le pavimentazioni, le pareti si presentano in discreto stato d uso.- Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare possiede le seguenti caratteristiche: La distribuzione degli spazi interni avviene mediante accesso dal locale ingresso/corridoio, i pavimenti sono in di graniglia e/o in piastrelle di gres ceramico, gli infissi interni sono in legno così come il portoncino di ingresso; l appartamento è dotato di cucina abitabile e di locale WC-Bagno, l appartamento dispone di una cantina di uso esclusivo nel seminterrato della palazzina e di un posto auto di uso esclusivo nell area cortilizia di uso comune alle due palazzine.- Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato degli impianti di seguito descritti: Impianto elettrico dei vani scale e area esterna, rete idrica, di scarico e del gas, non dispone di impianto di ascensore.- Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti: Impianto elettrico, idrico, di scarico e del gas, l acqua calda sanitaria è prodotta da calderina a gas, non dispone di impianto di condizionamento estivo.- 8
L unità immobiliare E dotata dell'attestato di certificazione energetica (ACE). [Il Valutatore dovrà indicare se il bene è dotato dell'attestato di certificazione energetica (ACE) ai sensi del D.P.R. 59 del 2 aprile 2009 (in G.U. 132, del 10 giugno 2009) Regolamento di attuazione dell art. 4, comma 1, lett. a) e b) del D.Lgs. 192 del 19 agosto 2005, concernente l attuazione della Direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia Riferimento art. 28 Legge Regione Liguria nr. 22 del 22 maggio 2007 e Regolamento Regione Liguria nr. 1 del 22 gennaio 2009 (attuazione L.R. nr. 22/2007)]. Stato manutentivo dell edificio Vale tutto quanto gìa descritto in precedenza.- questo paragrafo va indicato lo stato di manutenzione generale dell edificio in aderenza alle assunzioni della tabella di seguito riportata) Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): Stato manutentivo buono Stato manutentivo normale Stato manutentivo scadente X Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell edificio, si tiene conto dei seguenti elementi: Prospetti esterni; impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico; copertura; accessi, infissi comuni, scale, parti comuni; impianto di riscaldamento centralizzato; ascensore. In particolare, lo stato si considera: o buono, qualora sia in scadenti condizioni fino ad uno degli elementi sopra citati; o normale, qualora siano in scadenti condizioni fino a tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni oltre tre degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: i prospetti esterni si intenderanno scadenti quando l intonaco od altri tipi di paramento risultano gravemente deteriorati, in misura superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, ovvero presentino lesioni diffuse e passanti o risultino in uno stato di umidità permanente; 9
l impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico e/o videocitofonico sarà considerato scadente nel momento in cui non rispetta la vigente normativa in materia ovvero sono riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento la copertura sarà considerata scadente nel momento in cui consente l infiltrazione di acque piovane ; le scale, e parti comuni; saranno considerati scadenti quando verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici ovvero presentino lesioni diffuse e passanti; l impianto di riscaldamento centralizzato; sarà considerato scadente quando l impianto presenta malfunzionamenti non riparabili tali da non rendere economicamente conveniente la sua riparazione; l ascensore sarà considerato scadente quando non conforme alla normativa vigente. (barrare la casella di interesse) Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell edificio SCADENTE NON SCADENTE Prospetti esterni Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico Copertura Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore X X X X Non presente Non presente (Breve descrizione giustificativa della definizione di SCADENTE degli elementi costitutivi riportati in tabella). I prospetti esterni presentano parti di intonaco deteriorato, le altre parti non possono considerarsi scadenti ma risentono del passare del tempo (intonaci cassettoni camini).- Stato manutentivo dell unità immobiliare (In questo paragrafo va indicato lo stato di manutenzione generale dell unità abitativa oggetto di valutazione in aderenza alle assunzioni della tabella di seguito riportata) 10
Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare 21-40 anni unità immobiliare oltre 40 anni stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell unità immobiliare, si tiene conto dei seguenti elementi: a. pavimenti; b. pareti e soffitti; c. infissi esterni; d. infissi interni; e. impianto elettrico; f. impianto idrico-sanitario (tubazioni) e servizi igienici (compresi sanitari, rubinetterie, pavimenti e rivestimenti); g. impianto termico. In particolare, lo stato si considera: o ottimo, qualora nessuno degli elementi sopra riportati sia in scadenti condizioni; o buono, qualora sia in scadenti condizioni almeno uno degli elementi sopra citati; o mediocre, qualora siano in scadenti condizioni almeno tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni almeno cinque degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: a. pavimenti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici. b. pareti, soffitti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative superfici. c. infissi interni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni o problemi tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. d. infissi esterni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrati rilevanti problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. e. impianto elettrico: sarà definito scadente quando lo stesso non rispetta la vigente normativa in materia. f. impianto idrico e servizi igienico-sanitari: saranno considerati scadenti nel momento in cui verranno riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento. X 11
g. impianto di riscaldamento: sarà definito scadente qualora gli elementi radianti dell unità immobiliare presentino malfunzionamenti non riparabili tali da richiedere la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. (barrare la casella di interesse) Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE NON SCADENTE Pavimenti Pareti e soffitti Infissi esterni Infissi interni Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici X X X X X X Impianto termico X (Breve descrizione giustificativa della definizione di SCADENTE degli elementi costitutivi riportati in tabella). Nota Bene : si considera lo stato conservativo dell U.I.U. buono anche se non è possibile indicare elementi costitutivi veramente scadenti; sono da effettuarsi piccoli lavori (tinteggiature pareti e soffitti).- Servitù attive e passive Indicare le servitù e altri diritti reali insistenti sulla proprietà, oltre a quelli desumibili dall atto di provenienza. Agli atti d ufficio non risultano servitù od altri atti insistenti sulla proprietà (Allegato 1 fotografie: almeno otto tra esterni ed interni). 4. DATI CATASTALI L immobile risulta censito Catasto Fabbricati della provincia di Savona Comune di Albenga come di seguito riportato. Catasto fabbricati Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] ALB 27 938 5 A.3 1 Vani 4,5 569,39 ALB 27 938 16 C.2 4 Mq. 16 47,10 ALB 27 936 5 C.6 1 Mq. 12 43,38 ALB 27 938 23 C.2 4 Mq. 15 44,16 Nota Bene : la cantina comune sub 23 và suddivisa tra tutti gli alloggi della Palazzina in ragione dei millesimi di proprietà (Allegato 2 estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure) 12
5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI P.R.G. Variante integrale approvata con Decreto Presidente Giunta Regionale nr. 136 del 04(09/2002.- Certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Albenga Area V Urbanistica Ufficio Edilizia per i terreni così classificati : Sezione di Albenga Fg. 27 Mappale 75 : Ambito urbanistico B.1, zona di completamento ; Sezione di Albenga Fg. 27 Mappale 101 : Parte Ambito urbanistico B.1, zona di completamento, zola 6, zona adibita a verde attrezzato.- Le aree contraddistinte ai mappali suddetti ricadono in fascia B delle fascie di inondabilità del Piano di Bacino del Fiume Centa di cu all art. 12 e 15 della vigente Normativa del Piano di Bacino approvato con D.P.C. 47 del 25.11.2003 e s.m.- 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali box auto e posti auto coperti e scoperti. Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) Sup. catastale cantina di uso esclusivo (m 2 ) Superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Cantina di uso comune da ripartire in ragione dei millesimi di proprietà tra tutti gli alloggi.- * mapp. 938 sub 23 Sup. Catastale mq. 20 102 22 12 20 da rip. in mm. di proprietà (Allegato 3 planimetrie dell unità immobiliare oggetto di valutazione) 7. SITUAZIONE LOCATIVA Indicare sinteticamente, secondo lo schema sotto riportato, la situazione locativa del bene al momento della valutazione. Usuario/Conduttore Scadenza atto di Canone annuo ( ) concessione VUOTO ========= ========== Nota Bene : non più assegnato dopo certificato di abitabilità (Luogo e data del documento). Firma del Direttore/Comandante 13
ALLEGATO 1 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Palazzina 116 (ID.764) Foto Palazzina di Via Piave, civ. 116 Albenga (SV) Ingresso carraio di Via Piave 116 14
Facciata su area cortilizia interna Vano Scala 15
parte dell area cortilizia interna dove vengono collocati i posti auto area verde antistante la palazzina lato Via Piave 16
Interni Unità Immobiliare (ESV.0032) Ingresso - Corridoio Camera 17
Camera Camera 18
Cucina WC Bagno 19
Balcone 20
ALLEGATO 2 ESTRATTO di MAPPA, PLANIMETRIE CATASTALI, VISURE : 21
pag. 1 di 2 22
pag. 2 di 2 23
Cantina N - di uso comune tra i condomini della Palazzina 116 24
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ALLEGATO 3 PLANIMETRIA U.I.U. oggetto di valutazione, CANTINA e P. AUTO: 35
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ALLEGATO 4 TABELLE MILLESIMALI Omissis 38
ALLEGATO 5 CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA 39
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ALLEGATO 6 Certificati conformità impianti dell unità immobiliare e abitabilità; 41
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ALLEGATO 7 Certificato ACE dell unità immobiliare : 45
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