Presentazione, di Gualtiero Tamburini Premessa di Achille Fornasini e Antonio Porteri XV XIX Introduzione di Claudio Cacciamani 1 1 La proprietà immobiliare, i diritti reali di godimento e la multiproprietà di Clizia Cacciamani 5 1.1 La proprietà immobiliare 6 1.2 I diritti reali di godimento 8 1.3 La multiproprietà: problemi e prospettive 12 2 I contratti dell operazione di compravendita immobiliare di Gianfranco Tita 19 2.1 La lettera di intenti 20 2.2 La proposta irrevocabile di acquisto 24 2.3 Il preliminare 30 2.4 Il contratto di compravendita 42 3 Contratti di compravendita immobiliare e clausole vessatorie di Gianfranco Tita 55 3.1 Le condizioni generali di contratto e le clausole vessatorie 56
VIII Indice 3.2 Requisiti necessari al configurarsi delle condizioni generali di contratto 56 3.3 Presupposti di «validità» delle condizioni generali: la conoscenza o la conoscibilità 57 3.4 Le condizioni generali vessatorie 57 3.5 Presupposti di validità: la «doppia firma» 59 3.6 Le clausole vessatorie nei contratti tra professionista e consumatore 60 3.7 Il campo di applicazione delle «nuove» clausole vessatorie 60 3.8 Le clausole vessatorie: la «lista grigia» 60 3.9 Criteri di accertamento della vessatorietà delle clausole 63 3.10 Esclusione della vessatorietà 65 3.11 La «lista nera» 66 3.12 La sanzione: nullità 66 3.13 L azione inibitoria 66 3.14 Coesistenza dei due regimi di clausole vessatorie 68 3.15 L utilizzo delle clausole vessatorie nei contratti di compravendita di immobili 69 3.16 Le clausole vessatorie e l atto notarile 71 3.17 Brevi conclusioni 73 4 Le esecuzioni immobiliari di Alessia Cignali Monceri 75 4.1 L espropriazione immobiliare 76 4.2 Il procedimento di esecuzione in generale 76 4.3 Gli atti preliminari all esecuzione: titolo esecutivo e precetto 77 4.4 L espropriazione immobiliare (artt. 555-598 c.p.c. come modificati dalla legge 14 maggio 2005, n. 80) 80 4.5 Il pignoramento 81 4.6 Il custode del bene pignorato 81 4.7 La pubblicità 83 4.8 L esperto della perizia 83 4.9 La vendita 85 4.10 L assegnazione 87 4.11 La delega delle operazioni di vendita al professionista ex art. 591-bis c.p.c. novellato dalla legge 80/2005 88
IX 4.12 Il progetto di distribuzione (art. 596 c.p.c.) 88 4.13 La conversione del pignoramento e la procedura esecutiva immobiliare (art. 495 c.p.c. novellato dalla legge 80/2005) 89 4.14 Entrata in vigore delle nuove norme 91 5 La mediazione immobiliare e il diritto alla provvigione di Andrea Caputo 93 5.1 La mediazione immobiliare 94 5.2 La legge 3 febbraio 1989, n. 39, e l istituzione dell albo dei mediatori in affari 96 5.3 Il diritto alla provvigione 98 5.4 La modulistica delle agenzie immobiliari 102 5.5 Diritto alla provvigione e prescrizione 105 6 L acquisizione di società «immobiliari» nella contrattazione d affari di Andrea Caputo 107 6.1 Introduzione 108 6.2 La fase prenegoziale: le trattative 108 6.3 Il contratto di acquisizione 111 6.4 Le dichiarazioni e garanzie del venditore 113 6.5 Le dichiarazioni e garanzie del venditore relative agli immobili 116 7 Il fallimento: le fasi della procedura fallimentare e gli effetti generati di Pierluca Princigalli 119 7.1 Premessa 121 7.2 Natura e caratteristiche del fallimento 122 7.3 I presupposti per la dichiarazione di fallimento 123 7.4 La dichiarazione di fallimento 124 7.5 L estensione del fallimento 125 7.6 Gli organi del fallimento 126 7.7 Gli effetti del fallimento sul fallito 128 7.8 Gli effetti del fallimento sui creditori 130 7.9 Gli effetti del fallimento sui rapporti giuridici preesistenti 132 7.10 Gli atti del fallito in pregiudizio dei creditori. Effetti del fallimento 135 7.11 Le fasi della procedura fallimentare 138 7.12 La ripartizione dell attivo 143
X Indice 7.13 Il rendiconto del curatore 144 7.14 La chiusura del fallimento 144 7.15 Gli effetti della chiusura del fallimento 145 7.16 L esdebitazione del fallito 145 7.17 Il caso dei fallimenti immobiliari 146 7.18 Alcune definizioni 147 7.19 I principali strumenti di tutela previsti dal decreto 148 7.20 Conclusioni 151 8 I veicoli immobiliari: aspetti tributari di Massimiliano Speranza 153 8.1 Premessa 154 8.2 Le imposte dirette 156 8.3 Le imposte indirette 168 8.4 Il regime tributario dei proventi percepiti dai partecipanti ai fondi immobiliari 174 8.5 Imposta Comunale sugli Immobili (ICI) 175 8.6 Conclusioni 176 9 Il contratto di leasing immobiliare di Alessandro Sampietro 177 9.1 Struttura 178 9.2 Forma 179 9.3 Schema tipico e rapporti tra le parti 181 9.4 Condizioni generali e condizioni particolari 183 9.5 Tipologie specifiche 185 9.6 Leasing immobiliare 187 9.7 Lease back 190 10 Le coperture assicurative per i diversi attori del mercato immobiliare di Pasquale Cormio 193 10.1 Premessa 194 10.2 Le esigenze di coperture assicurative 198 10.3 La legge 2 agosto 2004, n. 210, e le coperture assicurative 208
XI Allegato. D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, «Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210» Gazzetta Ufficiale 6 luglio 2005, n. 155 212 11 Logiche di gestione di un investimento immobiliare di Federico Musso 215 11.1 Premessa 216 11.2 La valutazione di un investimento immobiliare 218 12 I profili evolutivi del marketing immobiliare di Alessandro Petracca e Federica Ielasi 225 12.1 Premessa 226 12.2 Gli attori nel real estate e i relativi processi decisionali 226 12.3 Incontro tra domanda e offerta nel real estate: un confronto pre e post Internet 236 12.4 Una verifica empirica: la valutazione dei servizi immobiliari on-line 245 13 L analisi finanziaria degli investimenti immobiliari di Alberto Lanzavecchia 259 13.1 Premessa 260 13.2 Il metodo del Discounted Cash Flow, ovvero investire ogniqualvolta il valore attuale netto dei flussi di cassa è positivo 260 13.3 Quando la struttura finanziaria non è costante: il metodo dell adjusted present value (APV) 274 13.4 Analisi di scenario 277 13.5 Conclusioni 280 14 Il rischio immobiliare: una valutazione a livello di singolo investimento e di portafoglio di Claudio Cacciamani e Federica Ielasi 283 14.1 Premessa 284 14.2 Il rischio di un investimento immobiliare 284 14.3 Il rischio di un portafoglio immobiliare 302 15 La valutazione degli immobili nei bilanci delle aziende IAS-compliant di Matteo Cotugno 307 15.1 Introduzione e confine d applicazione degli IAS-IFRS 308 15.2 Il cambiamento dei soggetti destinatari del bilancio 310
XII Indice 15.3 Il cambiamento dei principi di bilancio e delle nozioni di reddito e patrimonio 312 15.4 Gli immobili secondo gli IAS-IFRS. Le possibili classificazioni 314 15.5 Gli immobili destinati all utilizzo strumentale: lo IAS 16 316 15.6 Gli immobili destinati all investimento: lo IAS 40 323 15.7 Lavori su commessa e IAS 11 327 15.8 La transizione agli IAS-IFRS: il caso Pirelli RE 328 16 La catena del valore di un investitore immobiliare di Juan Pablo Mariño 333 16.1 Definizione della catena del valore 334 16.2 Descrizione dei componenti della catena 337 17 La valutazione comparata dei veicoli di investimento immobiliare: confronto fra società immobiliare e fondo immobiliare ad apporto privato di Federica Ielasi 343 17.1 Premessa 344 17.2 Le caratteristiche dei fondi immobiliari ad apporto privato 345 17.3 Valutazione economico-finanziaria comparata dei veicoli giuridici «fondo immobiliare ad apporto privato» e «società immobiliare»: il modello REVV 349 17.4 Conclusioni 359 18 L analisi di convenienza per la scelta dei finanziamenti a lungo termine di Gian Marco Chiesi 361 18.1 Premessa 362 18.2 Il finanziamento degli investimenti 362 18.3 Gli indicatori per l analisi finanziaria: il TIR e il VAN 365 18.4 Il finanziamento attraverso il mutuo 377 18.5 La stima degli indicatori di convenienza per il mutuo 383 18.6 Il finanziamento tramite leasing finanziario 388 18.7 La stima degli indicatori di convenienza per il leasing al netto dell acquisto 391 18.8 Conclusioni 414 Appendice. Successione completa dei flussi di cassa rilevanti relativi alle operazioni di mutuo e leasing al netto dell acquisto 415
XIII 19 I fondi immobiliari: tipologie, disciplina e leva finanziaria di Claudio Giannotti e Gianluca Mattarocci 451 19.1 Introduzione 452 19.2 Le tipologie e la disciplina dei fondi immobiliari 452 19.3 I vantaggi e i rischi del ricorso all indebitamento 462 19.4 Le caratteristiche tecniche ed economiche dell indebitamento finanziario 470 19.5 Le misure di rendimento e l impatto della leva finanziaria 476 19.6 Conclusioni 481 20 Le Società d Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ) di Stefano Cervone e Valter Mainetti 483 20.1 Premessa 484 20.2 Qualifica SIIQ 485 20.3 Condizioni per il mantenimento della qualifica SIIQ 491 20.4 Il regime speciale tributario delle SIIQ 492 20.5 Conclusioni 493 21 La cartolarizzazione degli immobili: profili tecnici e di valutazione finanziaria di Matteo Cotugno 495 21.1 La tecnica finanziaria della cartolarizzazione 496 21.2 I soggetti coinvolti in un operazione di cartolarizzazione 499 21.3 Le fasi di un operazione di cartolarizzazione 504 21.4 I costi e i rischi dell operazione di cartolarizzazione 505 21.5 Le strutture tipiche di cartolarizzazione 511 21.6 La cartolarizzazione degli immobili 512 21.7 Le operazioni di cartolarizzazione degli immobili dello Stato (SCIP 1 e SCIP 2) 519 21.8 Alternative alla dismissione di portafogli immobiliari 524 Bibliografia 525 Gli Autori 543