Social Housing: residenzialità integrata e collaborativa tra pubblico e privato 17.XII.2014
Obiettivo del seminario Fornire primi elementi per valutare interventi contenenti alloggi sociali I temi della comunicazione sono i seguenti: Social Housing e articolazione delle politiche residenziali di supporto Fasi del processo e dei soggetti coinvolti I determinanti del valore e gli strumenti funzionali alla fattibilità economica Esperienze italiane Una valutazione dello stato dell arte e delle prospettive del settore
Social Housing in Europa Social Housing: l intervento pubblico nell edilizia abitativa di supporto + + = SOCIAL HOUSING Definizione CECODHAS (Comité europeen de coordination de l habitat social) Un insieme di alloggi e servizi, di azioni e strumenti per un'utenza che non riesce a soddisfare il proprio fabbisogno abitativo sul mercato, per regioni economiche o per assenza di un'offerta adeguata; un insieme che favorisca la formazione di un contesto abitativo e sociale dignitoso, al fine di rafforzare la propria condizione abitativa e sociale. Approcci europei: un settore in cambiamento UNIVERSALISTICO TARGETED GENERALISTA RESIDUALE
Residenzialità di supporto in Italia Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) Edilizia sovvenzionata Enti pubblici o loro dirette emanazioni (Aziende Territoriali per l Edilizia Residenziale) realizzano e gestiscono gli interventi, con finanziamento pubblico Edilizia convenzionata Interventi attuati dalle ATER, dalle cooperative edilizie e loro consorzi e dalle imprese. Mediante convenzione l ente pubblico attribuisce beni o contributi al developer Edilizia agevolata Interventi attuati dai privati, realizzati con agevolazioni creditizie previste da leggi statali o regionali o da disposizioni dell'unione europea o di altri organismi internazionali, nonchè di enti pubblici
L evoluzione del mercato residenziale Il mercato abitativo in Italia: la fascia grigia Da ERP a ERS: Edilizia residenziale sociale MERCATO ORIENTATO ALLA PROPRIETA CRISI DEL COMPARTO DELL AFFITTO CRESCITA EMERGENZA ABITATIVA CAMBIAMENTO DELLA DOMANDA ABITATIVA
Social Housing in Italia Definizione di alloggio sociale : Social Housing ex DM 122/2008 unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L'alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie ALLOGGI A CANONE CALMIERATO SVILUPPO E GESTIONE IMMOBILIARE SERVIZI SOCIAL HOUSING GESTIONE SOCIALE
Soggetti coinvolti e fasi del processo Soggetti coinvolti in un intervento di Social Housing: pubblico e privato per processi efficienti P.A. DEVELOPER INVESTITORE GESTORE Fasi del processo SOCIAL HOUSING ANALISI SOCIALI - URBANE - ECONOMICHE INDIVIDUAZIONE AREA E AMBITO SOCIALE VALUTAZIONE DI IMPATTO ECONOMICO REALIZZAZIONE INTERVENTO ALLOCAZIONE ALLOGGI GESTIONE PIANO DI VENDITA - DISMISSIONE
Il costo dell intervento e i suoi determinanti Sostenibilità economica dell intervento: abbattere i costi a fronte di bassi ricavi Il costo di produzione I determinanti del valore Costo area Costo di costruzione Profitto del promotore Come influiscono sulla fattibilità?
Come ERA fattibile, come E fattibile, come SARA fattibile Dalle politiche abitative di supporto tradizionali a nuovi modelli di residenzialità: diversificazione degli approcci CONSERVATIVO-EMULATIVO ERP tradizionale rivista e aggiornata + Strumenti e risorse tradizionali INNOVATIVO-PRAGMATICO Programmi di intervento organici, risoluzione di problemi specifici + Strumenti innovativi ad hoc, funzionali a singoli interventi INNOVATIVO-STRUTTURALE integrazione politiche e strumenti. Forte struttura normativa e governo del territorio. Conformazione a modelli omogenei + Strumenti innovativi strutturali e modellizzabili. Discontinuità tra politiche della residenza tradizionali e nuove politiche autonome: strumenti specifici come leve
Leve per la fattibilità economica LEVE NORMATIVE E FISCALI LEVA URBANISTICA LEVA FINANZIARIA
Leva urbanistica Strumenti per l approvvigionamento fondiario: risorse dal soggetto pubblico per alimentare i processi finanziari Espropriazione NON SOSTENIBILE STRUMENTI AD HOC Varianti urbanistiche Cessione gratuita di area e diritti di superficie TEMPI LUNGHI Negoziazione pubblico - privato premialità volumetriche STRUMENTI STRUTTURALI Standard urbanistici Perequazione urbanistica + VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE (mixité abitativa - funzionale)
Leva finanziaria Reperimento di risorse private attraverso il PPP Finanziamenti speculativi Finanziamento etico Finanziamento enti no-profit Capitali a fronte di redditi Il SIF (Sistema Integrato di Fondi immobiliari) previsto dal Piano Nazionale di Edilizia Abitativa (DL 112/2008) Fasi di sviluppo di un Fondo Le SGR Il Business Plan La gestione delle quote GESTORE INVESTITORI Rendimento lordo Gestione immobili Canoni di locazione calmierati Capitali + FONDO IMMOBILIARE Società di gestione del fondo (SGR) ALLOGGI Aree P.A. Alloggi equivalenti = incidenza area Realizzazione e gestione immobili
Integrazione per processi efficienti Acquisizione area Concessione area Meccanismi perequativi Standard di piano Progettazione e costruzione Gestione Qualità progettuale Tipologia di gestore Dismissione Dismissione e vendite Nuove tecnologie Gestione sociale integrata Contributi all acquisto Bilancio energetico Mixité abitative-funzionali Reinvestimento delle risorse
Rendimenti del social housing Rendimenti di un investimento immobiliare Rendimenti obiettivo, limiti e possibilità ETEROGENEITA DI DEFINIZIONE ETEROGENEITA DEGLI STRUMENTI 3-5% 4-8% LEVA FISCALE LEVA URBANISTICA LEVA FINANZIARIA CRISI ECONOMICA - FINANZIARIA CARENZA FINANZIAMENTO PUBBLICO CARENZA DEL TERZO SETTORE 1-3% Dal rendimento base dell alloggio sociale ad un rendimento sostenibile
Bilancio di un intervento di Social Housing Un approccio integrato supporta la fattibilità economica + + + Le componenti della fattibilità economica 100% 50% 0% Fattibilità progetto iniziale Acquisizione aree Mix abitativi e funzionali Leva fiscale Leva finanziaria Fattibilità progetto finale
Casi studio - a grande scala Parma Social House Slp: 63.000 mq
Parma Social House AREA LAND LOW POLITICS COST SUPPLY - PEREQUAZIONE 852 ALLOGGI POLIFUNZIONALE CON SERVIZI 7 AREE - PARTI DELLA CITTA
Casi studio - a piccola scala Urban Village Bovisa Slp: 6.000 mq
Urban Village Bovisa CO-HOUSING / SHARING 32 ALLOGGI RECUPERO - RIUSO PARTECIPAZIONE NELLA PIANIFICAZIONE E GESTIONE DEI SERVIZI
Conclusioni: pianificare la residenza dalle politiche dei suoli al finanziamento Fare Social Housing oggi in Italia: limiti e prospettive Interventi sempre più integrati ma risorse sempre più limitate Le conseguenze della recessione sul Social Housing Progetti guidati dall offerta Programmazione basata sulle attività Visione contingente del progetto Interventi basati sul finanziamento pubblico Acquisizione aree con esborso pubblico Format non standardizzati Gestore non specializzato concordato al momento della commercializzazione Soluzioni a partire dalla domanda Programmazione basata sugli obiettivi Visione a lungo termine del progetto Interventi basati sull autonomia finanziaria Acquisizione aree senza esborso pubblico Format standardizzati Gestore specializzato concordato in fase di pianificazione del progetto
Bibliografia e sitografia AA.VV., 2010, Edilizia privata sociale, la guida. Dalle norme al rischio gestione:una bussola per orientarsi nel Sistema Fondi Immobiliari, Il Sole 24 Ore, Dossier Edilizia e Territorio n. 19 AA.VV., 2012, Alloggio sociale europeo 2012 gli ingranaggi del settore, Cecodhas Housing Europe s Observatory, Bruxelles Braga M., Palvarini P., 2013, Social Housing in the EU, Note of the Policy department European Parliament's Committee on Employment and Social Affairs, EU, Bruxelles CECODHAS, 2012, Impact of the crisis and austerity measures on the social housing sector, CECODHAS Housing Europe, Brussels Pawson H., Lawson J. and Milligan V., 2011, Social housing strategies, financing mechanisms and outcomes: an international review and update of key post 2007 policy developments, Report prepared for: Housing NSW Department of Families and Communities NSW Government Whitehead C. and Travers T., 2012, Investing in affordable housing in Europe, London School of Economics, London Sica A., Polaris SGR spa (a cura di), 2011, I fondi immobiliari per il Social Housing, seminario introduttivo strumenti finanziari per l edilizia residenziale pubblica, Roma, Federcasa www.housingeurope.eu www.fhs.it www.cdpsgr.it www.polarisre.it