La Legge di Stabilità 2016 (L. 208/2015, G.U. 30.12.2015, SO n. 70) 1
ASSEGNAZIONE AGEVOLATA DEI BENI AI SOCI (art. 1 commi da 115-120, L. 208/2015) 2
CONDIZIONI SOCIETA DI PERSONE E CAPITALI (SOCI AL 30.09.2015) ASSEGNAZIONE AGEVOLATA AI SOCI BENI IMMOBILI E MOBILI REGISTRATI - IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA - IMMOBILI MERCE (CM 188/E/98) - IMMOBILI PATRIMONIO VERSAMENTO IMP. SOSTITUTIVA IRES/IRPEF E IRAP + REGISTRO = ½ + IPOCATASTALI FISSE NO BENI IMMOBILI STRUMENTALI PER DESTINAZIONE (es. auto per imprese di noleggio, aeromobili e imbarcazioni da diporto per scuole di volo e navigazione) 3 LA STRUMENTALITA VA VALUTATA ALLA DATA DI ASSEGNAZIONE!!!
AMBITO SOGGETTIVO CHI? ANCHE SOCIETA IN LIQUIDAZIONE. SOCIETA NON OPERATIVE. SOCIETA DI FATTO (att. comm.li) E SOCIETA DI ARMAMENTO. A CHI? 4 A SOCI PF E PG. A NON RESIDENTI. INTESTAZIONE FIDUCIARIA socio fiduciante dimostra che al 30.09.2015 la fiduciaria era iscritta a libro soci e che il mandato era sorto prima. EREDI subentrati dopo il 30.09.2015 Studio Notariato TRIVENETO n. 20/2016subentro per cause di forza maggiore. SOCI CHE HANNO CEDUTO LE QUOTE ai soci esistenti al 30.09.2015 o RECEDUTO. NUOVI SOCI -> regime ordinario? (CM 112/E/99) trasformazione in s.s. preclusa (consenso unanime per resp. Illimitata e presenza di 2 soci MIN.) AI NUDI PROPRIETARI UNICI CHE HANNO LA QUALITA DI SOCI.
IMMOBILIARI DI GESTIONE IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA NON STRUMENTALI PER DESTINAZIONE, SE DETENUTI PER LA LOCAZIONE in generale quelli locati IMMOBILI PATRIMONIO AGEVOLABILI CASE ALBERGO VACANZE? GALLERIE COMMERCIALI? 5
ASSE TEMPORALE 30.09.2015 DATA DI VERIFICA DELLA COMPAGINE 30.11.2016 30.09.2016 DATA OPZIONE (REDAZIONE DELL ATTO), MA EFFETTO DAL 01.01.2016 DATA DI VERSAMENTO 60% SOSTITUTIVA (entro il 16.06.2017 il residuo 40%) - 6 NO INTERESSI CREDITI COMPENSABILI
SOCIETA DI COMODO? 30.09.2015 DATA DI VERIFICA DELLA COMPAGINE 30.11.2016 30.09.2016 DATA OPZIONE REDA)IONE DELL ATTO, MA EFFETTO DAL 01.01.2016 SOSTITUTIVA AL 10,5% SENZA DISAPPLICAZIONE DELLA DISCIPLINA! MAX EFFETTO PER IL 2016 (UNICO 2017) 7
SOCIETA DI COMODO? 8 Le società che in uno dei periodi: - non hanno superato il test dei ricavi o erano in perdita sistematica - ma hanno usufruito di una causa di esclusione legale o di una causa - di disapplicazione sono da considerare operative.
ASSEGNAZIONE AGEVOLATA BASE IMPONIBILE = (VAL. NORMALE C. FISC. RIC.) oppure (VAL. CATASTALE C. FISC. RIC.) N.B. coefficienti moltiplicatori, ex art.52, c.4, 1 p. TUR DPR 131/86: 110 A e C (no C/1) 1 casa (rendita riv.. * 5%) o 115,50 già riv 120 A, C (no A/10 e C/1) (rendita riv.. * 5%) 126 già riv. 140 B (rendita riv.. * 5%) o 176,40 già riv. 60 A/10, D (rendita riv.. * 5%) o 63 già riv. 40,8 C/1, E (rendita riv.. * 5%) o 42,84 già riv. 90 terreni agricoli (reddito dominicale * 25%) o 112,50 già riv. 9
QUALE OPERAZIONE? ASSEGNAZIONE AGEVOLATA ( < del PN) vs. CESSIONE AGEVOLATA (CE corrispettivo) (cessione a credito garanzie per il pagamento e chiusura del credito in liquidazione; distribuzione della ris. in sosp. imposta sconta la tassazione anche in sede di liquidazione) PRESUNZIONE DI INTENTO SPECULATIVO (art.67 co.1 lett.b) Tuir) 5 anni devono trascorrere DALLA DATA DI ASSEGNAZIONE - DALLA DATA DI ACQUISTO ORIGINARIO PER LA D.I. CHE ESTROMETTE L IMMOBILE E PER LA S.R.L. CHE SI TRASFORMA IN S.S. 10
CESSIONE AGEVOLATA BASE IMPONIBILE = (CORRISP. PATTUITO VAL. NORMALE) oppure (CORRISP. PATTUITO VAL. CATASTALE) X LA SOST. -> MAX VALORE (CORRISP. VENDITA; VAL. NORMALE). NO AFFRANCAMENTO RISERVE CON 13%. NASCE CREDITO DELLA SOCIETA VERSO IL SOCIO eventuali finanziamenti soci possono essere utilizzati a scomputo. 11
ESEMPIO IPOTESI A VALORE NORMALE VALORE CATASTALE C. FISC. RIC. CORRISPETTIVO BASE IMP. Regime ordinario BASE IMP. Regime agevolato 12 500.000 250.000 200.000 180.000 300.000 (500.000-200.000) 50.000 (250.000 200.000) IPOTESI B 500.000 250.000 200.000 400.000 300.000 (500.000-200.000) 200.000 (400.000 200.000)
E CONVENIENTE? TASSAZIONE BASATA SU COSTI E RICAVI - TASSAZIONE FORFETARIA: CANONE LOCAZIONE -5% CEDOLARE SECCA (ECCETTO S.S.) SFRATTO DETRAZIONI 50% E 65% ESENZIONE IMU E TASI FUTURA CESSIONE A TERZI TASSATA SOLO ENTRO I 5 ANNI SOGGETTI INDEBITATI -> POSSONO DEDURRE INT. PASSIVI, PERDITE SU CREDITI PER CANONI NON INCASSATI 13 PRENDERSI PER TEMPO!!!
IMPOSTA SOSTITUTIVA CASO DI UTILIZZO DELLE RISERVE FORMATE CON RINUNCIA AI FINANZIAMENTI SOCI (S.r.l.) Val. normale dei beni ricevuti ( ) debiti accollati -> riduce il costo fiscale ric. delle azioni/quote possedute PROBLEMA DELL ENUNCIAZIONE (art.22 TUR 3% accertamento registro) 14
ESEMPIO S.r.l. che assegna al socio un immobile per 140.000 euro. Nel PN: CS = 10.000 e FIN. SOCI = 140.000 OPERAZIONE A COSTO ZERO ATTENZIONE ALLA PROCEDURA DA SEGUIRE PER LA RESTITUZIONE 15
QUALI IMMOBILI? 16
PROFILI IVA 17
QUANTO COSTA ASSEGNARE UN TERRENO? IVA L IVA A MONTE NON RILEVA, OPERAZIONE FC IVA IMPOSTA REGISTRO E IPO-CATASTALI 7,5% (15%) + 50 EURO + 50 EURO SE COLTIVATORE DIRETTO O IAP 200 EURO + 200 EURO + 200 EURO 18
QUANTO COSTA ASSEGNARE UN AREA EDIFICABILE? IVA IMPOSTA REGISTRO E IPO-CATASTALI 19 L IVA A MONTE RILEVA, SE IVA ND O ASSENTE OPERAZIONE FC IVA ex art.2 co.5, p. 5 633/72 4,5% (9%) + 50 EURO + 50 EURO
QUANTO COSTA ASSEGNARE UN AREA EDIFICABILE? IVA SE IVA DETRATTA A MONTE OPERAZIONE 22% IMPOSTA REGISTRO E IPO-CATASTALI 200 EURO + 200 EURO + 200 EURO FABBRICATO NON ULTIMATO -> 22% + 200 EURO + 200 EURO + 200 EURO 20
QUANTO COSTA ASSEGNARE UN FABBRICATO STRUMENTALE? 21 IVA L IVA A MONTE RILEVA, SE IVA ND O ASSENTE, OPERAZIONE FC IVA IMPOSTA REGISTRO E IPO-CATASTALI 4,5% (9%) + 50 EURO + 50 EURO
QUANTO COSTA ASSEGNARE UN FABBRICATO STRUMENTALE? IMPRESA COSTRUZIONE O RISTRUTTURAZ. CHE CEDE ENTRO I 5 ANNI DALLA FINE LAVORI 22 IVA SE IVA DETRATTA A MONTE, OPERAZIONE IMPONIBILE AL 22% O 10% IMPOSTA REGISTRO E IPO-CATASTALI 200 EURO + + 200 EURO + 200 EURO
QUANTO COSTA ASSEGNARE UN FABBRICATO STRUMENTALE? IMPRESA COSTRUZIONE O RISTRUTTURAZ. CHE CEDE OLTRE I 5 ANNI DALLA FINE LAVORI O ALTRE IMPRESE IVA IMPOSTA REGISTRO E IPO-CATASTALI 23 SE IVA DETRATTA A MONTE, OPERAZIONE IMPONIBILE AL 22% O 10% O ESENTE ART.10 SE ESENTE ART.10 -> 200 EURO + + 200 EURO + 200 EURO SE IMPONIBILE 22% O 10% PER FACOLTA -> 200 EURO + 200 EURO + 200 EURO (R.C.)
QUANTO COSTA ASSEGNARE UN FABBRICATO ABITATIVO? 24 IVA L IVA A MONTE RILEVA, SE IVA ND O ASSENTE, OPERAZIONE FC IVA IMPOSTA REGISTRO E IPO-CATASTALI 4,5% (9%) O 1% (2%) + 50 EURO + 50 EURO
QUANTO COSTA ASSEGNARE UN FABBRICATO ABITATIVO? IMPRESA COSTRUZIONE O RISTRUTTURAZ. CHE CEDE ENTRO I 5 ANNI DALLA FINE LAVORI 25 IVA SE IVA DETRATTA A MONTE, OPERAZIONE IMPONIBILE AL 10% o 4% IMPOSTA REGISTRO E IPO-CATASTALI 200 EURO + + 200 EURO + 200 EURO
QUANTO COSTA ASSEGNARE UN FABBRICATO ABITATIVO? IMPRESA COSTRUZIONE O RISTRUTTURAZ. CHE CEDE OLTRE I 5 ANNI DALLA FINE LAVORI O ALTRE IMPRESE IVA IMPOSTA REGISTRO E IPO-CATASTALI 26 SE IVA DETRATTA A MONTE, OPERAZIONE IMPONIBILE AL 22% O 10% O ESENTE ART.10 SE ESENTE ART.10 -> 4,5% (9%) O 1% (2%) + 50 EURO + 50 EURO (RETTIFICA IVA) SE IMPONIBILE 22% O 10% PER FACOLTA -> 200 EURO + 200 EURO + 200 EURO (R.C.)
RETTIFICA IVA CASO DI SOSTENIMENTO DI SPESE DI RISTRUTTURAZIONE O INCREMENTATIVE + IVA DETRATTA, NELL ULTIMO DECENNIO Rettifica IVA ex art.19 bis 2 co. 2 (RM 194/E/2002) 27
PROFILI IVA 28
PROFILI IVA 29
PROFILI IVA IPO-CATASTALI fisse a prescindere dalla misura del registro!!! REGISTRO FISSO IPO-CATASTALI fisse a prescindere dalla misura del registro!!! 30
PROFILI IVA E REVERSE CHARGE 31
PROFILI IVA E REVERSE CHARGE 32
TRASFORMAZIONE IN S.S. Società che hanno OGGETTO ESCLUSIVO O PRINCIPALE la gestione di beni immobili o mobili registrati SCIOGLIMENTO DELLA SOCIETÀ COMMERCIALE E COSTITUZIONE DI S.S. 8% sostitutiva IMPOSTE DI REGISTRO IPO-CATASTALI SEMPRE FISSE NON SI INTERROMPRE IL QUINQUENNIO! (CM 112/E/99) 33
TASSAZIONE IN CAPO AI SOCI (disapplicazione del solo c.1, 2 p. art.47 Tuir e co.5-8) ESEMPIO: 100 C fiscale bene e 500 VAL.NORMALE 400 ammontare tassato in capo alla società, con imp. sostitutiva sulle plusvalenze. Tale importo verrà tassato in capo ai soci in base al tipo di partecipazione. 34
TASSAZIONE IN CAPO AI SOCI (disapplicazione del solo c.1, 2 p. art.47 Tuir e co.5-8) 35
TASSAZIONE IN CAPO AI SOCI (disapplicazione del solo c.1, 2 p. art.47 Tuir e co.5-8) 36
TASSAZIONE IN CAPO AI SOCI (disapplicazione del solo c.1, 2 p. art.47 Tuir e co.5-8) 37
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ESTROMISSIONE AGEVOLATA (art. 1 comma 121, L. stabilità 2016) 39
CONDIZIONI PRELIMINARI POSSESSO FABBRICATO STRUMENTALE PER DESTINAZIONE E PER NATURA UTILIZZO DELLO STESSO, ALLA DATA DEL 31.10.2015 (STRUMENTALE X DESTINAZIONE: solo se iscritto registri contabili se acquistato dopo il 92 o se c è l utilizzo, se acquistato prima del 92 STRUMENTALE X NATURA : solo se annotato nei registri se acquistato prima del 92 o dopo) MANIFESTAZIONE DELL OPZIONE ENTRO IL 31.05.2016 effetto dal 01.01.2016 TRATTAMENTO FISCALE PRIVILEGIATO PER LA FUORIUSCITA DEL BENE OPZIONE IN UNICO + SOSTITUIVA 8% + COMPORTAMENT O CONCLUDENTE (RM 82/09 + RM 228/09) N.B. ESCLUSA LA D.I. CHE AFFITTA L UNICA AZIENDA!!! 40
ASSE TEMPORALE 31.05.2016 OPZIONE, MA EFFETTO GIA DAL 01.01.2016 41 30.11.2016 PAGAMENTO DI UNA IMPOSTA SOSTITUTIVA DI IRPEF E IRAP, CON ALIQUOTA DELL'8 %, SULLA DIFFERENZA TRA: IL VALORE NORMALE DI TALI BENI ED IL VALORE FISCALMENTE RICONOSCIUTO.
IMPOSTA SOSTITUTIVA 42 1^ RATA 60% 30 NOVEMBRE 2016 2^ RATA 40% 16 GUGNO 2017
PROFILI IVA - cessione per assimilazione se detratta l IVA a monte - se non detratta (ad es. acquistati prima del 73, da privati, per effetto dell indetr. da pro-rata )-> OP. FC IVA N.B. CESSIONI DI IMMOBILI STRUMENTALI FC IVA AVREBBERO IL 9% DI REGISTRO CON MIN.1000 EURO E IPO-CATASTALI 50+50 -> QUI NON DOVUTE PERCHE STESSO SOGGETTO!!! 43
PROFILI IVA 44 N.B. CESSIONI DI IMMOBILI STRUMENTALI IMPONIBILI IVA (ESENTI O IVA) AVREBBERO IL REGISTRO FISSO A 200 EURO E IPO-CATASTALI 4%-> QUI NON DOVUTE PERCHE STESSO SOGGETTO!!! CM 39/E/2008 COMPORTAMENTO CONCLUDENTE -
PROFILI IVA 45
PROFILI IVA BASE IMPONIBILE PREZZO DI ACQUISTO (VAL. RESIDUO DEL BENE) O IN MANCANZA (se costruito ad es.) DEL PREZZO DI COSTO ALLA DATA DI ESTROMISSIONE LA VALORIZZAZIONE VA FATTA A PREZZO DI MERCATO DELL IMMOBILE 46
TRATTAMENTO FISCALE DEL BENE ESTROMESSO PERIODO DI POSSESSO PRODUCE REDDITO FONDIARIO E VA INDICATO NEL QUADRO RB IN CASO DI CESSIONE IL QUINQUIENNIO VA VERIFICATO DALL ORIGINARIO ACQUISTO L ESTROMISSIONE NON INTERROMPE IL PERIODO DI 5 ANNI DI POSSESSO DI CUI ALL ART. 67, CO.1, TUIR N.B. X AREE EDIFICABILI E TERRENI LOTTIZZATI NON SUSSISTE IL QUINQUENNIO 47