TRIBUNALE DI L AQUILA Oggetto: Fallimento (OMISSIS) Curatore Fallimentare: Dott.ssa Rosanna DI GIOACCHINO PERIZIA D UFFICIO In esecuzione dell'incarico affidatomi con ordinanza del G.D. 19.03.2012 di Quantificare il valore minimo di mercato dell immobile in questione, assumendo quale parametro la media dei valori al mq di immobili delle medesime caratteristiche tra quelli indicati in atti depositati presso gli uffici finanziari (atti traslativi registrati ed accertamenti tributari UTE.) e quelli offerti in proposte di vendita formulate da agenzie immobiliari. Ove gli immobili oggetto dei contratti e delle proposte presi in esame ai fini dell'indagine abbiano requisiti diversi (per ubicazione, qualità, ecc.) dall'immobile oggetto di causa, applicare al prezzo stimato una correzione equitativa in aumento o diminuzione. Ove il valore stimato si discosti da quello attribuibile in base ai criteri di cui all art. 15 cod. proc. civ. ovvero di cui all'art. 52 co. 4 T.U. imposta di registro D.P.R. 131/86, allegare copia della documentazione posta a fondamento del giudizio di stima ed applicare comunque una decurtazione del 15% sull importo stimato (abbattimento forfettario per la differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, la assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, il pagamento in unica soluzione); in difetto di atti di riscontro commisurare il valore moltiplicando il reddito dominicale o la rendita catastale per 200. L esperto dovrà depositare distinte relazioni di stima per gli immobili del fallimento (omissis) e per quelli del fallimento (omissis), ed eventualmente congiunta per i soli 1
immobili in comproprietà tra i due falliti. Tenuto conto che non occorre procedere alla descrizione integrale ed alla rappresentazione previa ispezione, adempimenti già eseguiti dal precedente stimatore.. lo scrivente, geom. Sebastiani Tiziano, Consulente Tecnico d'ufficio nel fallimento in oggetto, premesso che, come da disposizione del quesito posto non è stato effettuato il sopralluogo degli immobili a seguito elencati, espletate ricerche di mercato, espone il risultato delle operazioni svolte. A) PREMESSA Prima di procedere alla stima degli immobili oggetto della presente si evidenzia che, per quanto concerne la descrizione degli stessi si rimanda alla c.t.u. dell ing. Giuseppe Cipollone depositata in atti. Per quanto riferibile ai parametri metrici adottati, si rimanda sia alle superfici indicate sempre nella c.t.u. Cipolloni sia, per quanto riferibile agli immobili non stimati nella predetta c.t.u., a quanto riportato nella c.t.u. a firma dell Arch. Livio Antonio ALLOGGIA sempre depositata in atti. Per quanto riferibile all individuazione dei beni stessi cadenti nel fallimento e di proprietà del soggetto indicato in oggetto, si è fatto riferimento sempre alle predette c.t.u.. B) INDIVIDUAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI PROPRIETA DI: (OMISSIS) - Terreno in L Aquila, loc. Pettino, distinto al N.C.T. fg. 67 part.lla 93 di mq 1.683 diritti di proprietà del fallito: 1/2 Detto terreno risulta venduto per l intero a seguito di decreto di trasferimento immobili del Tribunale di L Aquila del 02.02.2011 rep. 95 trascritto il 02.03.2011 al n. 5798 di R.P. e n. 4902 di R.G. Vedi all.to 2. 2
Pertanto, dello stesso, se ne ometterà la valutazione - Appartamento in L Aquila, loc. S. Giuliano, via Caprini n. 14 - distinto al N.C.E.U. nel fg. 69 part.lla 649 sub. 5 cat. A/3, classe 6 consistenza vani 7,5 rendita: 516,65 - diritti di proprietà del fallito: 1/1 C) - DESCRIZIONE E STIMA DEI BENI Per quanto riferibile alla descrizione degli immobili oggetto di valutazione, come già innanzi indicato, si rimanda alla c.t.u. Cipolloni già espletata. Analoga fonte è stata presa a riferimento per la determinazione sia delle destinazioni d uso, dello stato di conservazione e delle superfici delle unità immobiliari in esame. C.1) PARAMETRI DI STIMA Per i fini valutativi che qui interessano si sono effettuate le seguenti considerazioni al fine di determinare il valore medio di mercato dei beni oggetto di stima. In primo luogo si è tenuta presente la dislocazione nell ambito del territorio degli immobili oggetto di valutazione. Per quanto riferibile all unità abitativa ubicata in loc. S. Giuliano, via Caprini, 14 a destinazione residenziale, la stessa è inserita in un contesto urbano ben definito, servito e abbastanza appetibile da un punto di vista di mercato. Si evidenzia inoltre che nella determinazione del valore di un certo bene concorrono molti fattori, sia essi oggettivi che soggettivi. Nella stima in oggetto verranno volutamente tralasciate tutte quelle considerazioni di carattere soggettivo che un imprenditore, per le proprie esigenze, mette in atto nel momento dell investimento immobiliare. Al contrario verranno 3
considerate solo quelle puramente oggettive. Si evidenzia, inoltre, che l'immobile è ubicato in L'AQUILA, comune che ricade all interno del territorio individuato nel Decreto del Commissario di Governo per la Protezione Civile del 16.04.2009, territorio individuato ai sensi dell art.lo 1 comma 2 del D.L. 39/2009, comuni colpiti dall evento sismico del 6.04.2009. Dalle informazioni assunte presso i competenti uffici comunali si è accertato che dalla verifica effettuata dalla Protezione Civile (sopralluogo del 18.04.2009 ID_CTR n. 4910738 scheda AEDES n. 48778) l edificio in cui le unità in esame sono ubicate è stato classificato B. Lo stesso soggetto fallito, sig. TOSONE Fausto, ha presentato domanda per l ottenimento del contributo per la ricostruzione in data 15.12.2009 pratica AQ BCE 6709 ed ha ottenuto il contributo definitivo in data 8.03.2010 per un importo complessivo di 20.867,66, contributo ammesso a finanziamento agevolato (vedi all.to 1). L immobile in oggetto, verrà considerato e valutato in riferimento ai seguenti parametri: - Canone di locazione per immobili aventi caratteristiche e destinazione d'uso similari; - ubicazione degli immobili stessi nell ambito del contesto urbano che, tenuta presente la dislocazione rispetto alla città di L Aquila, considerato anche la situazione abitativa venutasi a creare dopo il noto evento sismico, è da ritenersi più che buona se non addirittura ottimale; - distribuzione, orientamento e funzionalità che, tenendo presente quanto deducibile dalla planimetria dell unità stessa allegata alla richiamata c.t.u. Cipollone, si può ritenere più che buona; 4
- tipologia costruttiva; - stato di costruzione e finitura delle unità oggetto di stima (come da descrizione c.t.u. Cipollone); - destinazione d uso degli immobili: residenziale; - caratteristiche della zona con presenza di urbanizzazioni sia primarie che secondarie Inoltre per rapportare il valore delle superfici non residenziali al valore delle superfici abitabili le prime verranno considerate: - quelle dei balconi per ¼ - quelle delle cantine per 1/3 - quelle del sottotetto per 1/3 e, considerate al 45% in relazione dell altezza media interna pari a mt 1,10 rapportata a quella canonica di ml 2,50. APPARTAMENTO N.C.E.U. FG. 69 PART.LLA 649 SUB. 5 L unità in esame è ubicata al piano secondo di un edificio in L Aquila accessibile dal civico n. 14 di via Caprini. La stessa unità, ad uso abitativo, è composta da ingresso, disimpegno, soggiorno, cucina, due camere da letto, due bagni e due balconi. Annesso all appartamento vi è un locale cantina al piano terra e due locali sottotetto al piano terzo (vedi c.t.u. Cipollone). C.2) - STIMA Per quanto concerne la determinazione del valore unitario di stima va evidenziato che, allo stato attuale, non sono reperibili oggettivi dati di confronto (atti di compravendita) per la determinazione di detto parametro con la metodologia comparativa in quanto, a seguito del sisma del 2009, si è 5
avuto praticamente un fermo del mercato delle compravendite. Al contrario in zona, si è rilevato un fiorente mercato locatizio. Pertanto, la valutazione in esame verrà effettuata in RELAZIONE AL REDDITO CHE L IMMOBILE E IN GRADO DI PRODURRE. Per l applicazione di tale metodologia occorre a monte un reddito certo da porre a base delle capitalizzazioni. Al fine di determinare il canone locativo medio si è fatto riferimento al canoni di locazione applicati dal Comune di L Aquila per la locazione delle unità abitative della Soc. Europa Risorse SGR; locazioni eseguite secondo i criteri previsti nell O.P.C.M. n. 3769 (vedi all.to 3) che prevedeva, al 5 comma dell art. 1: 5. Il canone di locazione del contratto, a meno di diversa e specifica dichiarazione di congruità acquisita dalla competente Agenzia del Territorio, viene determinato, tenuto conto della misura della superficie coperta calpestabile, nella misura massima di seguito indicata: a) monolocale - 2 posti letto circa 30 mq - fino a 400; b) bilocale - min. 3 posti letto circa 50 mq - fino a 500; c) trilocale - min. 4 posti letto circa 60 mq - fino a 600; d) quadrilocale - min. 5 posti letto circa 80 mq - fino a 800. Conseguentemente si ottiene un canone locatizio medio al mq/mese pari a: 400/ 30mq = 13,33/mq/mese 500/ 50mq = 10,00/mq/mese 600/ 60mq = 10,00/mq/mese 800/ 80mq = 10,00/mq/mese Per cui il valore medio risulta essere pari a: 6
( 13,33 + 10,00 + 10,00 + 10,00) / 4 = 10,83/mq/mese. Tenendo inoltre conto di quanto disposto dal comma 9 della medesima ordinanza e cioè: 9. I sindaci di cui al comma 3 provvedono, altresì, a ratificare con proprio provvedimento l'accordo avente ad oggetto la locazione temporanea di immobili sottoscritto dai soggetti di cui al comma 2, alle stesse condizioni previste ai commi 4, 5, 6 ed 8. 9. Nel caso in cui gli alloggi di cui alla presente ordinanza non siano arredati, gli importi di cui al comma 5 sono ridotti del 10%. Conseguentemente si ottiene: 10,83/mq/mese 10% = 9,74/mq/mese Tenuto conto che l ordinanza presa a riferimento non fa distinzioni in base alle caratteristiche di zona ed all ubicazione dell immobile stesso, tenuto conto della zona di ubicazione dell appartamento oggetto di valutazione, si ritiene di applicare una riduzione del 20% sul predetto valore ottenendo: 9,74/mq/mese 20% = 7,79/mq/mese Per cui, in cifra tonda, verrà considerato un canone locativo pari ad 8,00/mq/mese ( 800/mese per 100/mq). Al fine di determinare il valore unitario al mq verrà considerata una superficie canonica di mq 100. - CALCOLO DI STIMA Valore per capitalizzazione: - Rn = canone dei fitti annui (reddito annuo netto) - R = Saggio di capitalizzazione pari al 3% determinato in considerazione che nella scelta del tasso o saggio di capitalizzazione si deve tener presente la sicurezza dell investimento. Per investimenti a basso 7
rischio quali sono quelli in immobili residenziali, si adopera un tasso basso intorno al 2-4 %. - V = valore edificio Rn / r Reddito annuo lordo: 800 x 12 = 9.600,00 Spese medie annue stimate: 30% del reddito lordo Reddito annuo netto: 9.600,00-30% = 6.720,00 Valore : reddito netto / r = 6.720,00/ 0,03 = 224.000,00 Valore unitario: 224.000,00/100 (sup. considerata)= 2.240,00/mq In cifra tonda: 2.200/mq Per il calcolo delle superfici vedi c.t.u. Cipollone. Destinazione sup. netta Coeff sup. commerciale Appartamento P.2 mq 119,00 1,00 mq 119,00 balconi mq 14,45 0,25 mq 3,61 Cantina P.T. mq 22,80 0,33 mq 7,52 Sottotetto P. 3 Mq 75,70 x 45% 0,33 mq 11,24 Superficie calpestabile : mq 231,95 Superficie commerciale: mq 141,37 Stima: mq 141,37 x 2.200,00 =..................... 311.014,00 C.3) - ADEGUAMENTI E CORREZIONI DELLA STIMA Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 46.652,10 Riduzione pari al 20% a causa della vendita di una sola quota dell'immobile, in virtù del fatto che il valore di una quota non 8
è pari alla quota del valore: 0,00 Spese relative a lavori di manutenzione, ristrutturazione ed adeguamenti impianti considerati nella determinazione del valore unitario di stima 0,00 Decurtazioni per lo stato di possesso: 20% 0,00 Decurtazioni per servitù ed altre limitazioni d uso: 20% 0,00 Decurtazioni per spese per lo smaltimento di rifiuti tossici/nocivi o speciali serbatoio in amianto: 3.000,00 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni: in cifra tonda 260.000,00 D) CONCLUSIONI - RIEPILOGO VALORI BENI DI PROPRIETA DI (OMISSIS) Identificazione immobile Diritti proprietà Valore di stima Terreno in L Aquila, loc. Pettino, venduto per l intero distinto al N.C.T. fg. 67 part.lla 93 0,00 di mq 1.683 Appartamento in L Aquila, loc. S. Giuliano, via Carpini n. 14-1000/1000 ( 1/1) N.C.E.U. fg. 69 part.lla 649 sub. 5 260.000,00 TOTALE VALORE IMMOBILI 260.000,00 Per qualsiasi chiarimento in merito, il sottoscritto C.T.U. è a completa disposizione del G.D. 9
Si allega: 1) Estratto elenco esito verifica e contribuiti 2) Nota trascrizione vendita terreno in L Aquila 3) Estratto Ordinanza O.P.C.M. n. 3769 4) - Estratto planimetrie immobili da C.T.U. Ing. Cipollone Fg. 69 part.lla 649 sub. 5 Il C.T.U. Geom. Tiziano Sebastiani 10