Caso 7 Stima del mercato rurale mediante il criterio del valore di trasformazione: valore di trasformazione di una corte colonica ubicata in un podere nella pianura Bolognese Indice 1. Conferimento dell incarico e quesito di stima...2 2. Descrizione della corte colonica Ca Vecchia...2 3. La normativa urbanistica e territoriale...2 4. Il mercato immobiliare nel comune di Argelato...2 5. Il progetto di ristrutturazione della corte colonica...3 6. Il valore di ristrutturazione della corte colonica...4 Allegato n.1 Planimetria e dati catastali...5 Allegato n.2 Scheda di descrizione della corte...6 Allegato n.3 Abaco dei principali tipi edilizi...9 Allegato n.4 Estratto articoli pertinenti del PRG...12
1. Conferimento dell incarico e quesito di stima In data 1.1.2004, la sig.ra, proprietaria della corte colonica Ca Vecchia, ubicata nel comune di Argelato, ha conferito al sottoscritto l incarico di valutare la suddetta corte al fine di determinarne il prezzo base per una trattativa di compravendita. 2. Descrizione della corte colonica Ca Vecchia La corte colonica Ca Vecchia è ubicata nel comune di Argelato (BO), in via Lunga n. 4 e iscritta in catasto alla partita n. 345, foglio 19, mappali nn. 52, 53 e 54. La planimetria e i dati catastali sono riportati nell allegato 1. Nel prospetto seguente sono riportate le caratteristiche e la consistenza dei singoli fabbricati presenti. n particella n edificio Tipologia oggi riconducibile itti riservat Tutti i dir Uso oggi riscontrato Cat. PRG n piani i Lungh. (m) Largh. (m) Sez. planimetrica 52 1 Casa isolata abbandono C 2 14,6 14,9 218 53a 2 Fienile stalla isolati abbandono D 2 17,1 13 224 54 3 Casella canapa abbandono F 2 12,1 7,4 89 53b 4 Forno porcilaia abbandono E 1 5,5 4 22 (a): Superficie al netto dell'area di sedime dei fabbricati (b): Superficie al lordo dell'area di sedime dei fabbricati Legenda: C: Case coloniche isolate D: Fienili o stalle/ fienili isolati E: Edifici accessori (pollai, pozzi silos ecc.) F: Caselle fienile o stalla-fienile Area cortiliva netta (a) 4.797 Area cortiliva complessiva (b) 5.350 3. La normativa urbanistica e territoriale Il piano regolatore comunale prevede la ristrutturazione delle corti coloniche mediante un progetto unitario, con norme di intervento particolari definite da una scheda di descrizione specifica di ciascuna corte colonica (allegato 2), da un abaco dei principali tipi edilizi (allegato 3) e dai pertinenti articoli del piano regolatore generale (PRG) (allegato 4). 4. Il mercato immobiliare nel comune di Argelato La corte colonica Ca Vecchia è ubicata in una zona agricola compresa tra il centro di Argelato e la città di Bologna, dalla quale dista circa 15 chilometri, corrispondenti a 30 minuti di percorrenza in automobile. Date queste caratteristiche esiste una vivace domanda di
fabbricati rurali da ristrutturare ad uso di abitazione civile. La richiesta è esercitata prevalentemente da famiglie, che si trasferiscono dalla città di Bologna alla ricerca di alloggi a costo più contenuto, rispetto al capoluogo, spaziosi, dotati di aree verdi e inseriti in zona rurale. 5. Il progetto di ristrutturazione della corte colonica Sulla base delle normative urbanistiche e delle caratteristiche del mercato fondiario si è elaborato un sintetico piano di ristrutturazione della corte colonica. In primo luogo, è stato determinato il numero di appartamenti realizzabili, secondo le modalità illustrate nel seguente prospetto. n particella categoria piano regolatore Sc lorda rettifica 15% (a) Sc (a) n appartamenti (b) 53a D 392 47 345 3 53b E 22 3 19-52 C 435 52 383 3 54 F 179 21 157 1 1.028 123 904 7 (a) La Sc (Superficie complessiva - vedi allegato 4) è pari alla superficie lorda al netto di alcune detrazioni (murature, ecc.) stimate complessivamente pari al 15% del totale (b) Il numero degli appartamenti è stato ottenuto in funzione della superficie complessiva (Sc) di ogni fabbricato secondo gli standard costruttivi riportati nell'abaco dei principali tipi edilizi (allegato 3) Successivamente sono state determinate le caratteristiche di ogni singolo appartamento, riportate nel prospetto seguente. n part. CALCOLO SUPERFICI DEL FABBRICATO sup. porticato (a) Sup. abitabile o per servizi Sup. per appartamen to Sup. utile per appartamen to (b) SUDDIVISIONE APPARTAMENTO Sup servizi per app. (c) Sup residenzial e per app. TOTALE FABBRICATO Sup. porticato (a) Sup. servizi Sup. residenzi ale 53 56 336 112 95 25 87 56 75 261 53b - 22 22 18 22 - - 22-52 - 435 145 123 35 110-105 330 54-179 179 152 35 144-35 144 TOT. 56 972 457 389 117 341 56 237 735 (a) Il PRG stabilisce che la superficie a porticato debba rimanere invariata dopo la ristrutturazione. (b) Superficie lorda x 85% (c) Il PRG fissa i seguenti rapporti tra l'area residenziale e quella destinata ai servizi: -per le unità abitative di superficie utile (Su) superiore ai 70 mq è prevista una superficie non residenziale di 35 mq -per le unità abitative di superficie utile (Su) inferire ai 70 mq è prevista una superficie non residenziale di 25 mq
6. Il valore di ristrutturazione della corte colonica I fabbricati sono stati valutati in base al valore di ristrutturazione, vale a dire come differenza fra il valore di mercato dei fabbricati ristrutturati e il relativo costo di ristrutturazione. Nel prospetto seguente si riportano i dati unitari per tipologia di fabbricato desunti da una indagine di mercato svolta nella zona. I valori unitari dei fabbricati ristrutturati e dei costi di ristrutturazione sono riferiti a costruzioni non di lusso e a una tipologia costruttiva di medio pregio con utilizzo di materiali e di finiture tipici della campagna bolognese. Valore fabbricato ristrutturato Costo di ristrutturazione Valori unitari di trasformazione /mq /mq /mq < mq 125 1.426 900 526 > mq 125 1.333 900 433 Servizi alla residenza 713 450 263 Porticato 535 360 175 L area occupata dalla corte, esclusa quella di sedime, che è compresa nel valore dei fabbricati, è stata valutata in /mq 7, corrispondente al doppio del valore del terreno agricolo nella zona. Il calcolo del valore complessivo della corte è riportato nel prospetto seguente. utti i itti ri ati Valore di Superficie mq ristrutturazione Valore totale ( /mq) Area residenziale < mq 125 591 526 311.041 mq 125-175 144 433 62.252 Servizi alla residenza 237 263 62.243 T dir serv Porticato 56 175 9.773 Totale fabbricati 445.310 Area cortiliva 4.797 7 33.581 Totale corte 478.891 Il valore base per la trattativa di compravendita è pertanto stimato, dopo arrotondamento, in 480.000. Bologna, 23 aprile 2004 In fede
Allegato n.1 Planimetria e dati catastali Proprietario: n partita 345 Foglio N Sub. Descrizione Classe Ettari Are Centiare Reddito Dominicale Reddito Agrario 19 52 fabbricato rurale 0 0 2 18 - - 19 53 fabbricato rurale 0 0 50 43 - - 19 54 fabbricato rurale 0 0 0 89 - - totale area 0 53 50
Allegato n.2 Scheda di descrizione della corte
Allegato n.3 Abaco dei principali tipi edilizi
Allegato n.4 Estratto articoli pertinenti del PRG Articolo 12 - Definizioni 7) Superficie Complessiva (SC) 1. 7 a - La Superficie Complessiva dell uso residenziale è data convenzionalmente dalla seguente formula: SC = Su + Snr (dove la Snr può essere al massimo pari al 60% della Su) 2. La SC è la misura che si utilizza nel calcolo dell indice di Utilizzazione Territoriale (Ut); la Su è la misura che si utilizza nel calcolo dell indice di Utilizzazione Fondiaria (Uf). 3. La Su (superficie utile) comprende la superficie di pavimento degli alloggi (comprensiva di tutte le superfici di pavimento relative a disimpegni, ripostigli, sottoscale, tavernette, soffitte se collegate direttamente all'alloggio e se rientrano nelle condizioni di cui ai successivi commi 5 e 6), misurata al netto delle murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, eventuali scale interne, logge e balconi (Decreto Ministeriale n. 801 del 10.5.1977), di altezza interna media non inferiore a m. 2,70 e con un minimo assoluto di m. 1,80. 4. La Snr (superficie accessoria non residenziale) con altezza minima assoluta di m. 1,80, comprende: a) cantine, soffitte (come specificato ai successivi commi 5 e 6), cabine idriche, lavatoi comuni, centrali termiche ed altri locali a stretto servizio delle residenze di altezza interna media non superiore a m. 2,50; b) autorimesse singole o collettive con esclusione dal conteggio dei corselli di accesso o di distribuzione di altezza interna non superiore a m. 2,50; c) androni di ingresso, porticati liberi di uso pri vato o condominiale - (calcolati al 50% della superficie); nel caso di nuove costruzioni con tipologia condominiale, è prescritto un minimo inderogabile pari al 10% della Snr; d) balconi, terrazzi di copertura e lastrici solari, terrazzi in falda e logge (terrazzi coperti) - calcolati al 50% della superficie; e) sono esclusi dal computo della Snr i porticati di cui al punto c) precedente qualora il P.R.G. o gli strumenti urbanistici particolareggiati d'attuazione ne prescrivano l'uso pubblico; f) sono esclusi dal calcolo della Su e della Snr le scale sia interne che esterne all'edificio, i ballatoi di distribuzione, i terrazzi di copertura non praticabili, nonchè i vani ascensore; g) ai sensi dell'art. 26, 1 comma, della Legge n. 47 del 28.2.85 e successive modificazioni, non si considera aumento di Su l'eliminazione o lo spostamento di pareti interne sia per interventi su edifici esistenti che per varianti in corso d'opera di edifici in costruzione. Complessivamente la Snr potrà avere al massimo una superficie pari al 60% della Su residenziale. Nel caso non sia raggiunto il 60%, rimarrà una quota di servizi non edificata; nel caso sia superato il 60%, la parte eccedente sarà scomputata dalla quota di Su residenziale; Per quanto riguarda la classificazione in Su delle tavernette sono fatte salve le Varianti in corso d opera di progetti già concessionati alla data del 3 maggio 1999 (data di adozione della Variante normativa di cui alla deliberazione C.C. n. 39) per i quali deve essere mantenuto comunque il medesimo rapporto tra la Su e la Snr concessionata. Articolo 22.3 2. Per gli edifici classificati B, B*, C, C*, T, T* sono ammessi: USI residenza di qualsiasi tipo
attività ricettive e di ristorazione INTERVENTI Restauro e risanamento conservativo A2 tipo B (art. 36 Legge Regionale n. 47/78 modificata) con la possibilità di: utilizzare tutta la superficie recuperabile all interno della sagoma degli edifici di tipologia B, B*, C, T nel rispetto delle condizioni di ammissibilità e dell abaco dei tipi edilizi (allegato 3); utilizzare, nel rispetto delle condizioni di ammissibilità, la porzione destinata a stalla-fienile nel caso di fabbricato classificato di tipologia C* e T* - casa stalla. Il recupero del fabbricato deve avvenire considerando l abaco dei tipi edilizi (allegato 3) e con le prescrizioni riportate nell allegato 5. In caso di tamponamento delle parti aperte, dovrà essere lasciata in evidenza la struttura originaria. La ricomposizione dei prospetti deve avvenire in modo coerente con la porzione di fabbricato già ad uso residenziale; la tipologia della copertura va mantenuta; prevedere unità abitative nei limiti previsti nell abaco dei tipi edilizi (allegato 3); 3. Per gli edifici classificati D, L e Z sono ammessi: USI residenza di qualsiasi tipo servizi alla residenza attività ricettive, di ristorazione INTERVENTI Ristrutturazione edilizia (art. 36 Legge Regionale n. 47/78 modificata) con la possibilità di : utilizzare tutta la superficie recuperabile all interno della sagoma dell edificio, nei limiti fissati dalle condizioni di ammissibilità considerando l abaco dei McGrawtipi edilizi (allegato 3) e con le prescrizioni riportate Hill nell allegato 5; valorizzare gli aspetti architettonici mediante la ricomposizione dei fronti, anche tamponando le parti aperte lasciando in evidenza la struttura originaria con il rispetto delle prescrizioni riportate nell allegato 5; la tipologia della copertura va mantenuta; intervenire sulla struttura attraverso il consolidamento esteso a larghe parti dell edificio; prevedere un insieme sistematico di opere che possono portare, internamente, ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente (nel caso di cambio d uso); inserire gli impianti tecnologici ed igienico-sanitari necessari; prevedere nuove unità abitative nei limiti previsti nell abaco dei tipi edilizi (allegato 3); 4. Per gli edifici classificati E ed F sono ammessi: USI servizi aziendali servizi alla residenza servizi alle attività insediate nell edificio principale anche la residenza solamente per gli edifici classificati F INTERVENTI Ristrutturazione edilizia (art. 36 Legge Regionale n. 47/78 modificata) con la possibilità di: valorizzare gli aspetti architettonici mediante la ricomposizione dei fronti, anche tamponando le parti aperte lasciando in evidenza la struttura originaria; intervenire sulla struttura attraverso il consolidamento esteso a larghe parti dell edificio; prevedere per i fabbricati classificati F una sola unità abitativa.