1 REPARTO INFRASTRUTTURE TORINO RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA Via San Secondo,13 PINEROLO (TO) 1
Indice 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA ALLEGATI 2
Scheda riassuntiva Data sopralluogo: 08 marzo 2011 Indirizzo: Via San Secondo,13 Pinerolo ( TO ) Descrizione: Trattasi di complesso immobiliare costituito da un lotto di terreno indipendente con due corpi di fabbrica con annessa area cortilizia di pertinenza. L aspetto è dimesso e formalmente non contiene rilevanze particolari sotto l aspetto architettonico. Dal punto di vista planimetrico, il primo c.f., ad uso abitativo, si presenta con base rettangolare. Il fabbricato si sviluppa in tre piani fuori terra e solo in parte con sottostante cantinato (locali tecnici)i. La struttura portante verticale è in muratura tradizionale mista, mentre le solette e i sistemi voltati sono a struttura mista in calcestruzzo di cemento armato e laterizi). La copertura è a padiglione (quattro falde), la struttura è costituita da travi e puntoni, e travetti con sovrastanti coppi. L accesso carraio, al complesso, è consentito attraverso un cancello in ferro a doppia anta, posto su via San Secondo, attraverso il quale si accede all area parcheggio e alle aree esterne circostanti. Gli spazi esterni, circostanti il fabbricato, sono costituiti da aree verdi e aree cortilizie, totalmente recintante. La recinzione di queste aree è costituita in parte, dal muro perimetrale della caserma Berardi con cui confina, ed in parte dal muro di cinta antistante via San Secondo. Il secondo c.f.,ad uso cantine, si presenta con base rettangolare. L aspetto è dimesso e formalmente non contiene rilevanze particolari sotto l aspetto architettonico. Il fabbricato si sviluppa in un solo livello ed è suddiviso in quattro locali. Si presenta con una struttura portante verticale in muratura tradizionale mista. La copertura realizzata è in legno costituita da travi e travetti con sovrastanti lastre di eternit e pannelli di lamiera ondulata. Data di costruzione dell edificio: 1930 Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: Nessuna ristrutturazione Consistenza unità immobiliare: mq 95 Attuale uso unità immobiliare: Libero Identificativi catastali: L unità immobile cod. ETO0484 risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di Torino Comune di Pinerolo come di seguito riportato. Catasto Terreni: intestato ENTE URBANO Foglio P.lla Sub. Qualità Classe Consistenza R. D. [ ] R. A. [ ] 3
(mq.) 55 897 / 282 / 1.176 / / 12 52 / 282 / 139 / / Catasto fabbricati : intestato a DEMANIO DELLO STATO CON SEDE IN ROMA Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] 55 897 4 A/4 2 5,5 (vani) 298,25 55 897 13 C/6 1 11 (mq.) 45,45 12 52 6 C/6 1 3 (mq.) 12,39 55 897 14 C/2 2 15 (mq.) 39,51 12 52 5 C/2 2 7 (mq.) 18,44 55 897 19 C/6 1 13 (mq.) 53,71 (Allegato 2 estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure) 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Con riferimento alle attività previste dall art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (codice alloggio ETO0484 ) sita lato al piano terra del fabbricato, ubicato in Provincia di Torino, nel Comune di Pinerolo alla.. Via San Secondo,13. 2. UBICAZIONE Il compendio dispone di una vasta area cortilizia ove sono collocati i posti auto scoperti. Ubicazione e accessibilità 4
L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in una zona periferica, a circa 1,6 Km dal centro della cittadina. Nelle immediate vicinanze del quale transitano alcune linee di trasporto pubblico urbano che consentono di raggiungere agevolmente qualsiasi zona della città. La viabilità è agevole. (sintetica descrizione del contesto viario, e del contesto socio-economico in cui il bene ricade: dotazione di servizi come scuole, negozi, uffici pubblici, strutture sanitarie etc ), La zona è scarsamente dotata. di aree pubbliche di parcheggio. Indicare inoltre: a. se l unità immobiliare presenta particolari caratteristiche di panoramicità, rispetto a elementi paesaggistici (mare, fiumi, parchi, altro) o di interesse storico-artistico (monumenti, piazze, altro) ovvero quando il fabbricato si trovi in posizione di particolare pregio o valore (su strade, piazze, di particolare interesse commerciale o immobiliare). b. se l unità risente di elementi negativi connessi alla posizione, quali l ubicazione all interno del perimetro militare, la prossimità di attività industriali o artigianali che arrecano disagio o punti di particolare degrado sociale. Il compendio non presenta particolare caratteristiche di panoramicità e risente di elementi negativi connessi alla posizione, quali l ubicazione confinante con il perimetro militare della caserma Berardi. Confini Il fabbricato confina a Nord, Est e Sud con la caserma Berardi, a Ovest con la strada comunale. (descrizione delle eventuali altre porzioni che delimitano i confini del bene, delle parti comuni dell edificio, strade, altro). 5
Mappa della città o dell area in cui è inserito il bene da valutare da cui si possa evincere la posizione rispetto a grandi strade di collegamento ed inquadramento territoriale. 6
Particolare di mappa della città o dell area in cui è inserito il bene da valutare da cui si possa evincere il contesto urbanistico in cui è inserito il bene. 3. DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto della presente valutazione, costruito negli anni 1930 è del tipo edificio isolato. e si eleva in n.3 piani fuori terra e n. 1 piano interrato ( solo parzialmente cantinato), aventi destinazione d uso abitativa. (Specificare eventuali ristrutturazioni sia dell edificio che della sola unità immobiliare). In relazione al livello di piano dell unità immobiliare ed alla presenza dell ascensore, barrare la casella di interesse. seminterrato terreno primo secondo Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore 7
terzo quarto quinto sesto e oltre Struttura e finiture dell edificio L edificio possiede le seguenti caratteristiche: trattasi di complesso immobiliare costituito da un lotto di terreno indipendente e da due corpi fabbrica. Il primo corpo fabbrica, adibito ad uso abitativo è un edificio isolato e decentrato, rispetto all intera area del lotto. Il secondo corpo fabbrica, adibito ad uso cantine è un edificio decentrato, rispetto all intera area del lotto, ma diametralmente opposto al 1 c.f., e la sua struttura è stata realizzata in aderenza con un fabbricato con cui confina il lotto. L apparenza del complesso è dimessa e formalmente i fabbricati,non contengono rilevanze particolari sotto l aspetto architettonico. Dal punto di vista planimetrico, il primo c.f., si presenta con una base rettangolare e una appendice posta centralmente, sul lato lungo del rettangolo, parte prospiciente il cortile interno, appendice di forma rettangolare, determinata dall ingombro del vano scala. Il fabbricato si sviluppa in tre piani fuori terra e solo in parte con sottostante cantinato ( locali tecnici). Le sei unità abitative sono poste al piano terra, al 1 e 2 piano, in modo speculare rispetto al vano scala e si differenziano per il numero di vani che le costituiscono. Le unità abitative poste al 1 e 2 piano lato destro, insieme alle due unità abitative ubicate al piano terra, hanno lo stesso numero di vani e la stessa estensione (mq.), mentre le due unità dei piani superiori ( 1 e 2 piano), posti a sinistra hanno un vano in più ed un estensione (mq.) maggiore. I collegamenti verticali sono consentiti da una scala a sbalzo con pozzo centrale. Il fabbricato si presenta con una struttura portante verticale in muratura tradizionale mista, le solette e i sistemi voltati sono a struttura mista in calcestruzzo di cemento armato e laterizi. La soletta del 2 piano presenta una particolarità, poiché costituita da due tipologie diverse di costruzione, una sovrapposta all altra, creando una camera d aria. La prima soletta è del tipo cannucciata intonacata, la seconda soletta, realizzata in tempi più recenti, è costituita da una intelaiatura in profilati di ferro e pannelli in cartongesso. I tamponamenti perimetrali sono a tamponature monostrato o a corpo unico con spessore 40 cm.. Le tramezzature interne costituite da mattoni pieni. Esternamente le murature sono intonacate alla piemontese e pitturate. Le facciate presentano modeste modenature, al livello del piano terra ( zoccolatura).in generale le rifiniture sono del tipo economico.. La copertura è a padiglione ( quattro falde e aggetto di gronda), la struttura è costituita da tetto in legno, con travi e puntoni, e travetti con sovrastanti coppi tipo marsigliesi. La lattoneria ( canali di gronda in aggetto, doccioni e pluviali) è del tipo metallica in lamiera zincata per le parti superiori, in ghisa la parte terminale dei pluviali. Le finestrature sono composte dalle chiusure interne e dalle chiusure esterne. Le chiusure interne sono costituite da infissi, a doppia anta con specchiature vetrate, di diversa tipologia, in profilati di alluminio anodizzato, per alcune unità e in legno per le altre. Le chiusure esterne sono composte dalle persiane in legno, realizzate alla piemontese con stecche chiuse a doppia anta e pitturate a smalto. Anche le vetrature degli infissi sono di diverse tipologie : in vetro camera per alcuni infissi ed in vetro semplice per altri. I davanzali sono costituiti da lastre in pietra. Il secondo c.f., dal punto di vista planimetrico, si presenta con base rettangolare. Si sviluppa su un solo livello ed è suddiviso in quattro locali, ad uso cantine. Si presenta con una struttura portante verticale in muratura tradizionale mista, in mattoni e pietrame locale, costruita in aderenza con fabbricato confinante. Il prospetto principale è in pietra a facciavista e il prospetto secondario in mattoni pieni a facciavista. Anche gli stipiti, i davanzali e gli architravi 8
( ad arco a sesto ribassato) delle aperture, sono costituite da mattoni pieni a facciavista. Vi sono alcune caratteristiche modanature al livello marcapiano, formate anch esse da mattoni pieni a facciavista. La copertura a falda inclinata è realizzata in legno ed è costituita da travi e travetti con sovrastanti pannelli di eternit e pannellature di lamiera ondulata. Gli infissi sono in legno costituiti da finestre a doppia anta, le porte, per gli accessi ai singoli locali, sono in legno, anch esse a doppia anta. Le pareti sono intonacate e pitturate. La pavimentazione è del tipo marmette in cemento. Nel fabbricato le parti comuni sono costituite da un accesso pedonale (androne), da un vano scala, da un sottotetto, dal locale tecnico, da un area cortilizia/verde, da un accesso carraio. L accesso, al fabbricato, è consentito da un ingresso pedonale(androne) direttamente dalla via pubblica, tramite un portoncino in legno massello, costituito da due ante con sopraluce vetrato. Le due ante di legno, a battente, costituite da montanti e specchiature in legno massello sono del tipo stile inglese, il sopraluce vetrato è formato da vetri lavorati. L apertura del portoncino è del tipo con elettroserratura con pulsante elettrico situato nel posto interno di risposta ( impianto citofonico), collocato presso ogni singola unità immobiliare. L apparecchiatura citofonica, composta da un posto esterno di chiamata, con pulsantiera multichiamata, è posta sullo stipite del vano accesso esterno. Attraverso il portoncino, si accede all androne formato da un vano con pareti intonacate e pitturate, zoccolatura smaltata, pavimentazione costituita da mattoni in cemento e graniglia tipo pavimenti artistici posti in posa a scacchiera con cornici perimetrali e zoccoletto battiscopa in legno. Dall androne si raggiunge il vano scala utilizzando i due gradini rivestiti in pietra ( necessari per superare la differenza di quota fra quella dell androne e quella del vano scala ) ed una porta in legno costituita da due ante mobili e due ante fisse con sopraluce vetrato, tipologia stile inglese. Tutte le specchiature sono in vetro lavorato. Il vano scala, assicura i collegamenti verticali tramite una scala a sbalzo con pozzo centrale( costruita con il solo incastro dei gradini nella muratura). Ha un impianto planimetrico a due rampe parallele, con pianerottolo intermedio di riposo, che collega i vari livelli e il seminterrato ove è posto il locale tecnico ( ex locale caldaia). La scala è costituita da un blocco sagomato in C.A. rivestito con lastre di pietra bocciardata.i pianerottoli intermedi di riposo, di partenza e d arrivo sono pavimentati con mattoni in cemento e graniglia tipo pavimenti artistici posati a scacchiera con cornici perimetrali, senza zoccoletto battiscopa, La ringhiera è costituita da un parapetto in mattoni, rivestito con intonaco, sormontato da una balaustra in legno. Il pozzo scala fruisce d aerazione ed illuminazione diretta, per mezzo di finestrature raggiungibili dal pianerottolo intermedio delle rampe e posizionate sul lato prospiciente il cortile interno ( lato con appendice). Le finestrature sono composte dalle chiusure interne e dalle chiusure esterne. Le chiusure interne sono costituite da infissi in legno a doppia anta con specchiature vetrate. Le chiusure esterne sono composte dalle persiane in legno, realizzate alla piemontese con stecche chiuse a doppia anta e pitturate a smalto. Le vetrature degli infissi sono in vetro semplice. I davanzali sono costituiti da lastre in pietra. Le pareti del vano scala sono intonacate e pitturate, la zoccolatura è smaltata. Il sottotetto non abitabile è grezzo, non coibentato, comunicante per tutta la lunghezza del corpo fabbrica, d altezza minima di 0,0m. e massima di 2.5 m.,. E raggiungibile attraverso una passaggio ( botola in ferro) posta nel soffitto del pianerottolo di arrivo del 2 piano. Utilizzando la scala si raggiunge il seminterrato ove è ubicato il locale tecnico ( ex centrale termica).il locale comune è composto di un solo vano, che occupa tutta la parte seminterrata del complesso. Affluiscono a questo locale le tubazioni idriche e fognarie delle unità abitative poste sul lato sinistro del complesso. Le pareti e i soffitti sono intonacati, il pavimento è formato da marmette in cemento, l accesso avviene per mezzo di una porta in legno. Il locale fruisce di aerazione ed illuminazione diretta per mezzo di finestrature, di modeste dimensioni. Le finestrature sono costituite da infissi in profilato in ferro con specchiature vetrate. Area esterna è costituita da area cortilizia e area a 9
verde. L area cortilizia costituisce quasi la totalità dell area esterna mentre l area a verde è caratterizzata, essenzialmente da tre alberi d alto fusto. L area cortilizia è composta oltre che dal parcheggio auto, adiacente al 2 corpo fabbrica che costeggia il lato lungo del lotto, è definita anche dagli spazi comuni e da un marciapiede perimetrale al fabbricato, formato da mattoni in cemento e da una cordolatura in cls, necessario per lo smaltimento ( sul terreno circostante) delle acque piovane provenienti dai pluviali, il cui scarico è stato realizzato a cielo aperto, per l assenza di un collettore fognario ( necessario per il collegamento delle tubazioni fognarie, condominiali, verso le tubazioni fognarie pubbliche che percorrono la via san Secondo). Per l assenza del collettore, sopraindicato, la raccolta delle acque nere, è svolta dalle due fosse imhoff, che sono collocate ( nell area cortilizia) ai due vertici, del lato lungo del rettangolo, ( retro fabbricato). Gli spazi aperti, articolati in diversi ambiti con caratteristiche proprie, aree a verde, aree cortilizie, aree di stallo, sono totalmente recintanti. La recinzione, è composta in parte dalle mura che costituiscono la cinta muraria della caserma con cui confinano ( caserma Berardi) e per l altra parte da un muro di cinta proprio, antistante la via San Secondo. L accesso carraio è composto da un apertura sul muro di cinta, prospiciente la via San Secondo,attraverso la quale si accede all area cortilizia di pertinenza.. L accesso è formato da un cancello in ferro a doppia anta, tipo stile ferro battuto, incerneriato su pilastri in muratura. Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare possiede le seguenti caratteristiche: L apparenza dell unita abitativa è dimessa e formalmente non contiene rilevanze particolari sotto l aspetto architettonico. Posta al piano terra vi si accede dal vano scala. Si compone di n. 3 camere, n..1 locale cucina, n. 1 locale bagno, una cantina ed un box auto( posti nel 2 corpo fabbrica), un posto auto scoperto ( presso l area cortilizia). Tutte le pareti e le soffittature sono intonacate e pitturate. Le pavimentazioni delle camere, della cucina e del corridoio, sono realizzate con mattoni in cemento e graniglia tipo pavimenti artistici posti in posa a scacchiera con cornici perimetrali, lo zoccoletto battiscopa è in legno. Il portoncino d ingresso è costituito da un telaio e due ante di legno massello. Le due ante sono del tipo con specchiature formate da pannelli in legno massello. Le porte interne sono costituite da un telaio di legno ed un anta, con specchiature di legno massello. La specchiatura della porta dei servizi igienici è in vetro opaco lavorato.. Tutti i locali fruiscono d aerazione ed illuminazione diretta per mezzo di finestrature. Le finestrature sono composte dalle chiusure interne e dalle chiusure esterne. Le chiusure interne sono costituite da infissi in alluminio anodizzato o in legno verniciato, a doppia anta con specchiature a vetro camera o vetro semplice. Le chiusure esterne sono composte dalle persiane in legno, realizzate alla piemontese con stecche chiuse a doppia anta. I davanzali sono costituiti da lastre di pietra. Le essenze, delle chiusure interne ed esterne, sono ricoperte da uno strato di smalto sintetico. Le pareti del vano cucina sono rivestite con piastrelle di ceramica, le pareti sono rivestite fino ad un altezza di 1,6 m. Le pareti e il pavimento del vano servizi igienici sono rivestiti con piastrelle in ceramica di colore chiaro. L alloggio non è stato più occupato dal 1996. Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato degli impianti di seguito descritti: impianto citofonico, elettrico del vano scale e area esterna, rete idrica, di scarico e del gas, non dispone di impianto di ascensore. Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti: Impianto elettrico: la fornitura elettrica viene effettuata dall ENEL con linea B-T a 220 v. La potenza impegnata è di 3 KW. I cavi sono posizionati in tubazioni incassate su pareti e/o affogate a pavimento, i punti di utilizzo sono costituiti da prese tipo civile da 10 e 16 amp., i 10
punti luce sono del tipo tradizionale con lampade di potenza massima pari a 100 w. Gli interruttori e le prese sono del tipo montato su scatola a frutto rettangolare, con all esterno la placca in plastica. Impianto idrico-sanitario: L impianto idrico-sanitario garantisce l alimentazione dell acqua fredda e calda nei servizi e cucina. L impianto è costituito dalle tubazioni di carico e di scarico dei servizi igienici e della cucina. L impianto di adduzione, sia per l acqua fredda potabile sia per quella calda sanitaria, è realizzato in parte con tubi in ferro posti sottotraccia. La produzione dell acqua calda sanitaria viene eseguita con boiler elettrico. Impianto di riscaldamento: presso l unità abitativa non esiste l impianto L unità immobiliare..è dotato dell'attestato di certificazione energetica (ACE). Stato manutentivo dell edificio Lo stato manutentivo dei due edifici è da definirsi scadente. Le problematiche dovute a diversi fattori hanno creato un degrado delle strutture, dei prospetti, delle coperture e degli impianti. Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): Stato manutentivo buono Stato manutentivo normale Stato manutentivo scadente Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell edificio, si tiene conto dei seguenti elementi: Prospetti esterni; impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico; copertura; accessi, infissi comuni, scale, parti comuni; impianto di riscaldamento centralizzato; ascensore. In particolare, lo stato si considera: o buono, qualora sia in scadenti condizioni fino ad uno degli elementi sopra citati; o normale, qualora siano in scadenti condizioni fino a tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni oltre tre degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: i prospetti esterni si intenderanno scadenti quando l intonaco od altri tipi di paramento risultano gravemente deteriorati, in misura superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, ovvero presentino lesioni diffuse e passanti o risultino in uno stato di umidità permanente; l impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico sarà considerato scadenti nel momento in cui non rispetta la vigente normativa in materia ovvero sono riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento 11
la copertura sarà considerata scadente nel momento in cui consente l infiltrazione di acque piovane ; le scale, e parti comuni; saranno considerati scadenti quando verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici ovvero presentino lesioni diffuse e passanti; l impianto di riscaldamento centralizzato; sarà considerato scadente quando l impianto presenta malfunzionamenti non riparabili tali da non rendere economicamente conveniente la sua riparazione; l ascensore sarà considerato scadente quando non conforme alla normativa vigente. (barrare la casella di interesse) Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE NON SCADENTE Prospetti esterni Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico Copertura Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore Prospetti esterni : l esposizione dell edificio agli agenti atmosferici e le condizioni d uso a cui esso è sottoposto hanno provocato uno stato di degrado generalizzato (disgregazione, lesioni, ). Coperture: la situazione attuale è un diffuso stato di degrado, sia della struttura lignea che del manto in tegole, che causa infiltrazioni nel sottotetto ( non abitabile ) e anche,parzialmente, nell ultimo piano dell edificio; inoltre il sottotetto è diventato un ambiente alquanto malsano e insalubre, oltre a essere sede di crolli di partizioni interne ( vedi torrette da camino crollati ) o di varie discontinuità del sistema di copertura. Impianto elettrico: la distribuzione e l alimentazione del complesso non è conforme alle disposizioni legislative vigenti. Impianto ricezione TV: l impianto ricezione tv è composto da materiali vetusti e sottodimensionati, non è conforme alle disposizioni legislative vigenti. Impianto citofonico : l impianto citofonico esistente composto da materiale vetusto non è conforme alle disposizioni legislative vigenti. Stato manutentivo dell unità immobiliare 12
Lo stato manutentivo dell unità è da definirsi pessimo. Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare 21-40 anni unità immobiliare oltre 40 anni stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell unità immobiliare, si tiene conto dei seguenti elementi: a. pavimenti; b. pareti e soffitti; c. infissi esterni; d. infissi interni; e. impianto elettrico; f. impianto idrico-sanitario (tubazioni) e servizi igienici (compresi sanitari, rubinetterie, pavimenti e rivestimenti); g. impianto termico. In particolare, lo stato si considera: o ottimo, qualora nessuno degli elementi sopra riportati sia in scadenti condizioni; o buono, qualora sia in scadenti condizioni almeno uno degli elementi sopra citati; o mediocre, qualora siano in scadenti condizioni almeno tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni almeno cinque degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: a. pavimenti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici. b. pareti, soffitti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative superfici. c. infissi interni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni o problemi tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. d. infissi esterni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrati rilevanti problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. e. impianto elettrico: sarà definito scadente quando lo stesso non rispetta la vigente normativa in materia. f. impianto idrico e servizi igienico-sanitari: saranno considerati scadenti nel momento in cui verranno riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento. 13
g. impianto di riscaldamento: sarà definito scadente qualora gli elementi radianti dell unità immobiliare presentino malfunzionamenti non riparabili tali da richiedere la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. (barrare la casella di interesse) Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE NON SCADENTE Pavimenti Pareti e soffitti Infissi esterni Infissi interni Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico Infissi: le finestrature esterne sono costituite da chiusure interne in legno a doppia anta con vetrature tipo vetro semplice o in alluminio con retrocamera e chiusure esterne a doppia anta costituite da persiane in legno Gli infissi esistenti presentano uno stato di deterioramento causato dall azione degli agenti atmosferici e dalla mancata manutenzione ordinaria e straordinaria che hanno generato, oltre la corrosione degli elementi in ferro, l alterazione cromatica e lo sfibramento della vernice che ricopre gli infissi. Lo sfibramento ha permesso, alle sollecitazioni meccaniche dovute ai cambiamenti di stato e alle conseguenti micro variazioni di volume ( gelo e disgelo), di alterare il tessuto ligneo e compromettere, oltre l aspetto estetico, anche la geometria dei telai e quindi il funzionamento dell infisso. Infissi interni: sono costituiti dal portoncino di accesso e dalle porte interne. Realizzati in legno massello, sono in uno stato di abbandono e degrado strutturale. Da qui ne consegue l incoerenza funzionale che oggi causa parecchi problemi di dispersione termica e acustica. Sono in pessimo stato manutentivo. L impianto elettrico di distribuzione e alimentazione dell unità non è conforme alle disposizioni legislative vigenti. L impianto idrico sanitario: l impianto idrico, rete di distribuzione, apparecchiature sanitari e rubinetteria sono in pessimo stato manutentivo. I rivestimenti presentano ampie parti in fase di distacco. L unità abitativa è priva di impianto di riscaldamento. Il fabbricato destinato a bx auto e cantine presenta un generale stato di degrado nelle parti murarie, nella copertura, negli infissi e nella pavimentazione 14
Servitù attive e passive Agli atti non risultano servitù od altri atti insistenti sulla proprietà (Allegato 1 fotografie: almeno otto tra esterni ed interni). 4. DATI CATASTALI L unità immobile cod. ETO0484 risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di Torino Comune di Pinerolo come di seguito riportato. Catasto Terreni: intestato ENTE URBANO Foglio P.lla Sub. Qualità Classe Consistenza (mq.) R. D. [ ] R. A. [ ] 55 897 / 282 / 1.176 / / 12 52 / 282 / 139 / / Catasto fabbricati : intestato a DEMANIO DELLO STATO CON SEDE IN ROMA Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] 55 897 4 A/4 2 5,5 (vani) 298,25 55 897 13 C/6 1 11 (mq.) 45,45 12 52 6 C/6 1 3 (mq.) 12,39 55 897 14 C/2 2 15 (mq.) 39,51 12 52 5 C/2 2 7 (mq.) 18,44 55 897 19 C/6 1 13 (mq.) 53,71 (Allegato 2 estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure) 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI L immobile è stato sottoposto a verifica dell interesse culturale di beni del patrimonio immobiliare pubblico. 15
La Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici del Piemonte, con il foglio n. 12221/11 cl. 34.07.08 dell 11/11/2011 ha dichiarato che l immobile non presenta caratteristiche tali da motivare il riconoscimento dell interesse culturale descritto dall Art. 10-12 del Dlgs 42/2004. 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali box auto e posti auto coperti e scoperti. Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale box di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) 95 16 / 13 (Allegato 3 planimetrie dell unità immobiliare oggetto di valutazione) 7. SITUAZIONE LOCATIVA Indicare sinteticamente, secondo lo schema sotto riportato, la situazione locativa del bene al momento della valutazione. Usuario/Conduttore libero Scadenza atto di concessione Canone annuo ( ) TORINO. IL COMANDANTE 16
ALLEGATI Allegato 1 Documentazione fotografica; Allegato 2 Estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure; Allegato 3 Vincoli architettonici Allegato 4 Certificato ACE; Allegato 5 Certificato di destinazione urbanistica Allegato 6. Tabelle millesimali e ripartizione oneri 17
Allegato 1 Documentazione fotografica prospetto esterno fabbricati bassi 18
vano scale prospetto interno 19
cucina portoncino di ingresso 20
bagno Camera 21