A CURA DI DINA d'onofrio CACCAVAIO PRESIDENTE REGIONALE F.I.M.A.A. MOLISE NUDA PROPRIETA : Come acquistare una casa pagandola meno del valore di mercato. In diritto la nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene. L'usufrutto è un diritto reale minore, consistente nella facoltà di godimento di un bene limitata solo dall impossibilità di poterne trasferire la proprietà. Acquistando la nuda proprietà di un immobile si lascia a chi lo ha venduto il diritto di utilizzarlo e di goderne i frutti, praticamente l usufruttuario ha tutti i vantaggi mentre il nudo proprietario, che avrà goduto di un consistente sconto sul prezzo reale della cosa ed anche sulle imposte, non ha che la soddisfazione di dire io sono il proprietario dell immobile. 1 / 8
Chi potrebbe essere interessato a questo tipo di operazione immobiliare? Il venditore tipo potrebbe essere individuato in una persona anziana, senza eredi, che alla sua morte, se non ha disposto diversamente attraverso un testamento, vedrebbe i sui beni incamerati dallo Stato. Dalla vendita dell'immobile potrebbe ricavare i mezzi finanziari per poter vivere più serenamente senza dover rinunciare ad abitare la propria casa. L'acquirente potrebbe essere una coppia che acquista la 'nuda proprietà' dell'immobile con lo scopo di adibirlo, in un secondo tempo, ad abitazione del proprio figlio. L'acquirente, inoltre, potrebbe essere l investitore che, non volendo alimentare i propri redditi qualora affittasse l'unità immobiliare e non avendo la necessità di usare l'immobile e, comunque, volendo risparmiarsi i grattacapi di un contratto di locazione, sottoscrive questa specie di "scommessa finanziaria". Con l ausilio della tabella riportata, aggiornata al 1 gennaio 2012, si può ricavare il valore della nuda proprietà e dell usufrutto. Il valore ai fini fiscali è rigidamente stabilito dalla legge. Età dell usufruttuario (COEFF.) VALORE USUFRUTTO VALORE NUDA PROPRIETA Da 0 a 20 (anni compiuti) 38,00 2 / 8
95 5 Da 21 a 30 36,00 90 10 Da 31 a 40 34,00 85 15 Da 41 a 4 32,00 80 20 3 / 8
Da 46 a 50 30,00 75 25 da 51 a 53 28,00 70 30 Da 54 a 56 26,00 65 35 da 57 a 60 24,00 60 4 / 8
40 Da 61 a 63 22,00 55 45 Da 64 a 66 20,00 50 50 Da 67 a 69 18,00 45 55 5 / 8
Da 70 a 72 16,00 40 60 Da 73 a 75 14,00 35 65 Da 76 a 78 12,00 30 70 Da 79 a 82 10,00 25 6 / 8
75 Da 83 a 86 8,00 20 80 Da 87 a 92 6,00 15 85 Da 93 a 99 4,00 10 90 Calcolo dell'usufrutto 7 / 8
Esempio di calcolo: valore della piena proprietà di un bene immobile:. 250.000,00; - tasso di interesse legale: 2,5% (saggio di interesse legale in vigore dal 1 gennaio 2012) - età del beneficiario dell'usufrutto: 75 anni; - coefficiente relativo (v. Tabella): 14,00; Rendita Annua =. 250.000,00(valore piena proprietà) x 2,5% (tasso inter.)=. 6.250,00 Valore dell'usufrutto =. 6.250,00 (rendita annua) x 14 (coeff.) =. 87.500,00 Valore Nuda Proprietà =. 250.000,00 (valore pieno) -. 87.000,00(usuf)=. 162.500,00. Rimane utile ricordare che è possibile applicare le agevolazioni per l'acquisto della cosiddetta "prima casa" alla compravendita della "nuda proprietà. 8 / 8