etail 1-2013 HIGH-STREET REPORT Primo semestre 2013 Sede - Sede - Viale F. Restelli, 3/7 Piazza Maestri del Lavoro, 7 20124 - Milano 20063 Cernusco sul Naviglio (MI) Tel. - +39 02 95305886 Fax - +39 02 95305209 Other Branch Office Asia / Asia / 亚 洲 Nord America / North America / 北 美 Sud America / South America / 南 美 Nord Europa / North Europe / 欧 洲 北 部 Est Europa / East Europe / 欧 洲 东 部 Pechino / Beijing / 北 京 New York / New York / 纽 约 San Paolo - Sao Paolo - Londra / London / 伦 敦 Praga / Prague / 布 拉 格 Shanghai / Shanghai / 上 海 Buenos Aires / Buenos Aires / 布 宜 诺 斯 艾 利 斯 Berlino / Berlin / 柏 林 Mosca / Moscow / 莫 斯 科 www.worldcapital.it research@worldcapital.it
INDICE Italian retail Market High-street rating - canoni di locazione Canoni di affitto del High-Street regionale Canoni di locazione Analisi High-street Nord Italia Centro Italia Sud Italia Consumatory E-commerce Analisi dei consumi Retail market - Milano Rendimenti Milano provincia- Canoni di loczione Mercato Retail - Estero Canoni di locazione Il divario tra i mercati più attraenti Spesa dei consumatori Fiducia dei consumatori 2012
Italian retail market I retailer, a causa dell incertezza economica e della contrazione dei consumi approcciano il mercato con prudenza, concentrandosi sulle prime location nelle high-streets. Anche i brand che registrano dei buoni risultati rallentano i loro piani di sviluppo per sondare il mercato, mostrando cautela nell apertura di nuovi punti vendita. La forbice dei valori varia molto a seconda della zona, della posizione strategica lungo le vie e quindi dal flusso pedonale e dalla visibilità. Nello stock del mercato immobiliare retail il Nord Italia in generale presenta la percentuale più ampia rispetto al resto d Italia con il 41.1%, di cui il 16.3% al nord est e il 24.8 % al nord ovest. La percentuale di stock immobiliare al centro Italia è del 25%, al sud il 23.1% e nelle isole il 10.8%. I canoni di affitto nelle high-street italiane restano stabili rispetto al 2012. Al nord Italia è stata registrata una fascia da 300 a 6.700 /m²/anno, Al centro è stata registrata una fascia da 400 a 6.100 /m²/anno, mentre al sud comincia da 100 e arriva a 2400 /m²/anno. Nelle città come Milano, Torino, Verona i canoni restano stabili, mentre a Genova, Firenze, Venezia è stato registrato una contrazione dello 2% sugli affitti. Nel comune di Portofino il calo ha raggiunto il 4%. Nel centro Italia I canoni sono rimasti stabili mentre nelle isole al sud, nelle città come Bari e Palermo, si è registrato un calo dell 3.6%. I cambiamenti dei prezzi di locazione variano molto a seconda della zona e della posizione strategica lungo le vie. Nelle Top high-street I canoni di affitto sono stabili e in alcuni Sud 23.1% Lo stock del mercato retail Isole 10.8% Centro 25% Nord est 16.3% Nord ovest 24.80% Nord 41.1% casi sono leggermente aumentati, ciò a causa della grande richiesta non soddisfatta della scarsità dell offerta. Gli aumenti registrati a Milano sono in corso Vercelli +0.7% e via della Spiga +0.8%, a Verona in via Mazzini e via Cappello +0.6%, a Bologna nella Galleria Cavour +0.4%, a Roma in via dei Condotti +0.7%. Non dimentichiamo il fatto che per i nuovi contratti di affitto nelle principali vie si chiede ancora la Buona Uscita, e come conseguenza il tasso di vacancy può raggiungere lo 0%. High-streets rating canoni di locazione /m²/anno Milano Via monte napoleone Roma Via dei condotti Roma Via del corso Milano Via della spiga Roma Piazza di spagna Venezia Piazza san marco Portofino Piazza martiri dell'olivetta Firenze Via calzaiuoli Verona Via mazzini Venezia Via xxii marzo Venezia Via merceria Milano Corso vittorio emanuele Firenze Via roma Portofino Via calata marconi Cortina Corso italia Verona Via cappello Milano Via dante Firenze Via strozzi Roma Via del babuino Firenze Via tornabuoni Milano Via torino Porto Cervo Piazzetta Roma Via borgognona Verona Corso porta borsari Firenze Via calimala Venezia Via frezzeria Portofino Via roma Torino Via roma Firenze Piazza degli antinori Torino Via la grange Torino P. San carlo Porto Cervo Via la passeggiata Bari Via sparano Bologna Galleria cavour Palermo Via libertà Napoli Via dei mille Napoli Via toledo Roma Via dei giubbonari Roma Via frattina Palermo Via ruggero settimo Napoli Via filangieri Milano Corso vercelli Napoli Via calabritto Bologna Via d'azeglio Bari Corso cavour Bari Corso vittorio emanuele Verona Via pellicciai Napoli Corso umberto Milano Corso buenos aires Bari Via argiro Bologna Via c. Farini Genova Via xx settembre Firenze Via della vigna nuova Genova Via san luca Verona Via roma Roma Via cola di rienzo Genova Via roma Torino Via garibaldi Genova Via orefici Genova Via luccoli Genova Via san vincenzo Genova Galleria mazzini Bologna Via rizzoli Bologna San felice Bologna Via dell'archiginnasio Catania Corso italia Catania Via etnea 1
Milan Torino Canoni di locazione Porto Cervo Palermo Roma Napoli Cortina Venezia Verona Bologna Firenze Bari Catania Roma e Milano comandano la classifica dei canoni di locazione con punte tra i 3500 e i 6700 /mq/anno, seguono Venezia, Verona e Firenze con punte tra i 2500 e i 4000 /mq/anno in virtù del continuo afflusso di visitatori durante tutto l arco dell anno. Portofino, Cortina con punte tra i 2000 e i 2900 /mq/anno sono nel terzo livello seguite dalle città come Bologna, Genova, Napoli, Bari e Palermo con punte tra i 700 e i 1800 /mq/anno. Catania con i canoni tra una faccia di 100-450 /mq/anno e la citta con i canoni più bassi respetto a altri high-street in Italia. P. San Carlo Via Roma Torino via garibaldi via la grange via monte napoleone via della spiga via dante Milano corso vercelli Corso vittorio emanuele corso buenos aires via torino via mazzini via cappello Verona via pellicciai via roma corso porta borsari piazza San Marco via XXII Marzo Venezia via merceria via frezzeria Cortina-Belluno Corso Italia Via Calata Marconi Portofino Piazza Martiri Dell'Olivetta Via Roma via roma via XX settembre via san vincenzo Genova galleria mazzini via orefici Via San Luca Via Luccoli Via d'azeglio Galleria cavour Via c. Farini Bologna San felice Via rizzoli Via dell'archiginnasio Via tornabuoni Via della vigna nuova Via strozzi Firenze Piazza degli antinori Via calzaiuoli Via calimala Via roma Via dei condotti Via borgognona Via frattina Roma Piazza di spagna Via del babuino Via dei giubbonari Via del corso Via cola di rienzo Via dei mille Via calabritto Napoli Via filangieri Via toledo Corso umberto Via sparano Bari Via argiro Corso cavour Corso vittorio emanuele Piazzetta Porto Cervo Via la passeggiata Via libertà Palermo Via ruggero settimo Via etnea Catania Corso italia /m²/anno 2
0 2 4 6 8 10 12 14 16 Retail 1-2013 Analisi di High-Street Italiani I rendimenti degli immobili retail nelle high-street italiane in questo semestre non hanno subito sostanziali variazioni. Possiamo confermare che nelle città primarie (Milano, Roma, Firenze e Venezia) i rendimenti si attestano fra il 5% ed il 6%, mentre nelle altre location la forbice è compresa fra il 5,5% e il 7%. È importante osservare che trattandosi di prodotti immobiliari localizzati nei principali centri storici italiani, in alcuni casi per specifici prodotti, i rendimenti possono anche essere inferiori in virtù dell alto valore sia del prodotto stesso che della location che lo ospita. NORD HIGH STREET Locazione min max CITTÀ Tasso di sconto Tagli commercializati P. San Carlo 1000 1900 Via Roma via garibaldi via la grange via monte napoleone via della spiga 900 2000 300 800 480 1850 4000 6700 3200 4900 via dante corso vercelli 1500 2600 550 1250 Corso vittorio emanuele 1400 3000 corso buenos aires 300 1200 via torino 900 2400 via mazzini 1350 3100 via cappello via pellicciai 900 2700 750 1200 via roma 400 800 corso porta borsari 1000 2300 piazza San Marco 2500 4000 via XXII Marzo via merceria 1500 3200 1500 3300 via frezzeria Corso Italia Via Calata Marconi Piazza Martiri Dell'Olivetta 1200 2000 1000 2800 1400 2200 1500 2500 Via Roma via roma via XX settembre via san vincenzo galleria mazzini via orefici Via San Luca 800 1400 400 800 500 1000 450 760 450 800 390 780 440 800 Via Luccoli 450 790 0 100 200 300 400 500 600 700 Torino Milano Verona Venezia Cortina Portofino Genova 3
0 2 4 6 8 10 12 14 16 0 2 4 6 8 10 12 14 16 Retail 1-2013 CENTRO HIGH STREET Locazione /m²/anno min max CITTÀ Tasso di sconto % Tagli commercializati m² via d'azeglio Galleria cavour via c. farini san felice 800 1200 1000 1700 500 1100 450 650 via rizzoli 400 700 via dell'archiginnasio 400 550 via tornabuoni 1200 2400 via della vigna nuova 600 950 via strozzi piazza degli antinori 1600 2550 1350 1950 via calzaiuoli 1100 3500 via calimala 1500 2100 via roma 1000 2900 via dei condotti 3700 6100 Via Borgognona 1550 2350 Via Frattina 1000 1500 Piazza di Spagna via del babuino via dei giubbonari via del corso via cola di rienzo 3000 4500 2000 2500 800 1600 2550 5800 500 850 SUD E ISOLE HIGH STREET Locazione /m²/anno min max CITTÀ Tasso di sconto % via dei mille 1250 1600 via Calabritto via filangieri via toledo 900 1370 1000 1350 700 1600 corso umberto 710 1100 via sparano 730 1700 via argiro corso cavour 600 1150 800 1200 corso vittorio emanuele 500 1100 Piazzetta Via La Passeggiata 1600 2400 1300 1750 via libertà via ruggero settimo 700 1700 900 1500 Via Etnea Corso Italia 100 450 250 450 0 0 100 200 300 400 500 600 700 Bologna Firenze Roma Tagli commercializati m² 100 200 300 400 500 600 700 Napoli Bari Porto Cervo Palermo Catania 4
CONSUMATORI e-commerce Valori dell fatturato e-commerce in Italia L'e-commerce in Italia ha confermato nel 2012 il trend positivo degli anni precedenti, con una crescita stimata del 14% sul 2011, e ha un valore che supera complessivamente i 13 milioni di Euro. Molte piccole e medie imprese si sono affacciate al mondo dell'e-commerce con l'obiettivo di sfruttare le opportunità offerte dalla Rete e la maggiore confidenza che gli utenti stanno acquisendo nei confronti dell'acquisto online. In questi ultimi anni l impatto dell e-commerce sul mercato immobiliare del retail si è fatto sentire come non mai. Le affluenze dei consumatori nei negozi sono indirettamente diminuite. Nonostante le vendite online siano limitate a poche categorie e lo shopping nei negozi, ed il piacere che ne deriva da questo, è ancora un grande affare per i clienti, tuttavia la diminuzione dell affluenza dei clienti, tra le vie dello shopping e nei centri commerciali, colpisce di conseguenza il numero dei potenziali acquirenti. Tra tutti i rivenditori, quelli posizionati nelle primarie location sono rimasti al sicuro, mentre quelli situati in location secondarie o periferiche ne soffrono maggiormente. Parallelamente molte aziende italiane stanno studiando o hanno implementato una strategia per la vendita all'estero, che permetta di mantenere adeguati livelli di redditività nonostante la competizione internazionale. Ne risulta che l esportazione dall Italia via e-commerce sta crescendo. 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0,000 2009 2010 2011 2012 siti italiani siti esteri Il grafo a sinistra export da italia via e commerce abigliamento Il grafo a destra fiducia dei consumatori 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Analisi dei consumi Dopo due anni fortemente segnati dalla crisi economica, in questa nuova edizione si è inteso prestare una particolare attenzione alle iniziative e agli orientamenti che le famiglie italiane stanno sviluppando per raggiungere nuovi equilibri nella gestione dei loro budget di spesa. È certo che questi terranno ancora conto, in buona misura, dei molti segni negativi che hanno contraddistinto quanto è avvenuto nell ultimo periodo, ma è altrettanto vero che superata la fase più acuta, gli italiani tendano ora a riorganizzarsi per affrontare un inedito scenario, nella quale occorre sperimentare metodi, occasioni, opportunità che in precedenza non erano state prese in considerazione o apparivano meno necessarie. L Osservatorio di quest anno segue dunque i percorsi di coloro che non si sono già lasciati la crisi alle spalle, che anzi in parte sulle spalle si portano ancora il suo peso, ma che non per questo sono rimasti chiusi nello scoramento, bensì si sono mossi a cercare nuovi sentieri o a riscoprirne di antichi e dimenticati. Le sfere del privato e della famiglia, del lavoro e del tempo libero, del commercio e del credito, sono argomenti qui rivisitati e aggiornati alla luce delle tendenze emergenti di quest anno. Nel 2015, grazie all evento internazionale EXPO, si avrà un notevole aumento della fiducia dei consumatori e, come conseguenza, anche negli acquisti. E' prevista la partecipazione di oltre 120 stati, che porterà un enorme flusso di turisti nel paese e soprattutto nella città di Milano. Acquisto del consumatore 204500 214000 203500 203000 202500 202000 Jan/08 Jan/09 Jan/10 Jan/11 Jan/12 Jan/13 2015 Fiducia dei consumatori 115 110 105 100 95 90 85 Jan/08 Jan/09 Jan/10 Jan/11 Jan/12 Jan/13 2015 5
Milan retail market Via Monte napoleone Via della Spiga Corso Buenos Aires PRIME (high-street) SECONDARY Prezzi: 4000-6700 /m²/anno Bulgari - Armani Gucci - PRADA Louisvuitton - Cartier Giada - Valentino Prezzi: 3200-4900 /m²/anno Stuart Weitzman Dolce&Gabbana - Falconeri Roberto Cavalli - Tod's Alan Journo-Giorgio Armani Prezzi: 400-1200 /m²/anno Calvin Klein - Sisley Muji - Benetton - Lacoste Zara - Mango - H&M Adidas - Bershka Via Paolo Sarpi Corso Garibaldi Piazza Republica Zona Centro Brera Piazza Diaz Corso di Porta Vittoria Corso XX marzo Corso Vercelli Via Dante Via Torino Corso Vittorio Emanuele Prezzi: 550-1250 /m²/anno Lacoste Hogan - Luca KiKo Swatch Store Prezzi: 1500-2600 /m²/anno Yamamay - Lush Foot locker Swarovski - Elena Miro Max & Co. Prezzi: 900-2400 /m²/anno Intimissimi - Zara Rossella Carrara Guess - KiKo Accessorize - Boxer Prezzi: 1400-3000 /m²/anno H&M - Zara - Celio Massimo Dotti - Douglas Disney - Marilena Calzedonia - Liu-Jo 6
Rendimenti Gli immobili commerciali nelle High - Street di Milano garantiscono un tasso di rendimento lordo del 5-6 % l anno, mentre nelle aree periferie il tasso di rendimento è del 5.5-7% sulle vie di passaggio e del 5-7% per le collocazioni meno centrali. Dal primo semestre 2012, Milano ha registrato un leggero calo nelle aree primarie, ma rispetto al 2011, la situazione è migliorata e si prevede una stabilizzazione dei rendimenti fino alla fine dell anno. A Roma invece, per gli immobili commerciali nelle zone primarie è stato registrato un tasso di rendimento lordo del 5-6.1 % negli ultimi anni, con una maggiore crescita nel secondo semestre 2012 del 6.5%. L appetibilità degli immobili commerciali (che contano per il 46% nel totale della domanda di immobili non residenziali, a fronte di immobili industriali e uffici) risulta legata soprattutto al posizionamento con prezzi più alti nelle zone prime dove tuttavia la continuità del rapporto di locazione e i bassi tassi di inutilizzo rappresentano un plus. La domanda si è mantenuta su livelli elevati, grazie in particolare al contributo dei retailer internazionali che hanno aperto nuovi negozi nelle arterie commerciali di maggiore prestigio. 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 3,000 2011-1 2011-2 2012-1 2012-2 Milano provincia- Canoni di locazione /mq anno Prezzi annui della locazione price min price max 500 450 400 350 300 250 200 150 100 Vetra - S.Vito Solferino - Corso Garibaldi Repubblica - Porta Nuova Pisani - Gioia - Baiamonti Sarpi - Procaccini Lagosta - Staz. Garibaldi Gen. Govone - Cenisio Bovisa - Dergano Istria - Maciachini Carbonari - Maggiolina Pellegrino Rossi - Affori - Bruzzano Niguarda Turro - Precotto Piceno - Indipendenza Libia - Cirene Martini - Cuoco Abruzzi - Romagna Teodosio - Vallazze Pacini - Ponzio Argonne - Corsica Santa Giulia - Rogoredo Conca del Naviglio - Porta genova Mercalli - Quadronno Solari - Napoli Navigli - Cassala Bligny - Toscana Barona - Famagosta Parco Castello Leopardi - Boccaccio - Pagano S. Vittore Fiera - Sempione Fiera - Monterosa Washington - Po - Vesuvio 7
MERCATO ESTERO Canoni di locazione /mq anno HIGH-STREET RETAIL PRIME RENTS /m²/anno Country City Street 2011 2012 2013 CHINA Hong Kong Causeway Bay 12,644 22,307 22,764 U.S.A New York Fifth Avenue 18,003 22,047 22,340 U.K London Oxford Street - West 9,353 13,406 13,103 France Paris Avenue des Champs-Elysées 7,310 10,375 11,229 Switzerland Zurich Bahnhofstrasse 7,997 8,164 8,216 Italy Milan via montenapoleone 6,935 7,402 7,394 Australia Sydney Pitt Street Mall 7,544 7,243 7,141 Belgium Brussels Rue Neuve 7,800 7,409 7,115 Italy Rome Via Condotti 5,920 5,476 5,465 Russia Moscow Tverskaya 5,769 5,669 5,718 Japan Tokyo Ginza (Chuo Street ) 5,108 5,116 4,965 Germany Munich Kaufingerstraße 4,346 4,103 4,083 Germany Frankfurt Zeil 3,550 3,609 3,620 Germany Hamburg Spitalerstraße 3,157 3,483 3,470 Germany Berlin Tauentzienstraße 2,889 2,738 3,100 China Shanghai Nanjing Road West 2,730 2,772 2,851 China Beijing Wangfujing 2,152 2,495 3,324 S.Corea Seoul Myeongdong 2,085 2,090 2,062 Spian Madrid Puerta del Sol Preciados 2,303 2,487 2,343 India Delhi Khan Market 2,319 2,169 2,174 Brazil Rio de Janeiro Garcia D`Avila 1,340 1,532 1,570 U.A.E Dubai Sheikh Zayed Road 0,151 0,327 0,361 Il divario tra i mercati più attraenti 2011 2012 2013 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0,000 Hong Kong New York London Paris Zurich Milan Brussels Sydney Rome Moscow Tokyo Munich Frankfurt Hamburg Beijing Berlin Shanghai Seoul Madrid Delhi Rio de Janeiro Dubai 8
Propensione all aquisto EU Consumer Spending Barometer ha segnalato una diminuzione del livello dei consumi delle famiglie europee nel 2012. In generale, ma non da per tutto il consumo è calato, il consumo delle famiglie in Europa è diminuito del 0,1% anno dopo anno nel 2012. Tre delle cinque economie europee più grandi hanno registrato un aumento del consumo nella seconda metà del 2012, come i dati più recenti hanno indicato anno dopo anno in Francia, Germania e Gran Bretagna. Invece, la Germania è stato l unico paese a registrare una crescita nel precedente trimestre. In Italia e in Spagna, il consumo delle famiglie è calato, con l Italia che ha registrato anno dopo anno una diminuzione della spesa del -7,6%, seguita dal declino della Spagna del 6,5%, mentre i paesi dell est Europa tendevano a registrare forti tassi di crescita nel consumo delle famiglie. Ad Hong kong la spesa per il consumo delle famiglie è aumentata del 2,9% negli anni passati. In Cina ha sorpassato l 1.800.000 euro all anno. Sebbene nei paesi del Medio Oriente la spesa per il consumo sia più bassa rispetto ai paesi europei o cinesi, tuttavia la fiducia dei consumatori è molto positiva al 83,5. Il Qatar è il maggiore mercato tra quelli del Medio Oriente secondo il 96.5, subito seguito dagli Emirati Arabi al 91,6. 2100000,0 1800000,0 1500000,0 1200000,0 900000,0 600000,0 300000,0 0,0 Fiducia dei consumatori 2012 numero indice base 2005=100 130,00 110,00 90,00 99,00 83,51 84,7 110,54 108,20 104,00 121,00 114,30 113,00 70,00 50,00 59,70 48,50 44,30 50,70 30,00 10,00-10,00-26,00-24,00-8,00-30,00 Hong kong United States United Kingdom France Germany Italy Belgium Australia Russia Japan China South Korea Spain India Brazil United Arab Emirates 133764 754408 343879 262276 345070 203261 244981 162436 144006 309117 1804531 9965 91971 991000 278335 90436 15208 Hong Kong United States United Kingdom France Germany Italy Belgium Australia Russia Japan China South Korea Spain India Brazil U A E Qatar 9
CONTACTS RESEARCH Cernusco Sul Naviglio (MI) Piazza Maestri del lavoro 7 Tel. +39 02 95305886 Fax. +39 02 95305209 Neda Aghabegloo Research Department research@worldcapital.it BUSINESS LINE IN ITALY Andrea Faini Ceo andrea.faini@worldcapital.it Marco Clerici Marketing & Sales Management marco.clerici@worldcapital.it Roberto Faini Business Developer roberto.faini@worldcapital.it Mariangela Franzoni Exsecutive Secretary mariangela.franzoni@worldcapital.it Anna Rita Facchiano Executive Secretary comunicazione@worldcapital.it Daniela Cerri Contract Department daniela.cerri@worldcapital.it MANAGEMENT DEPARTMENT Cernusco sul Naviglio Piazza Maestri del Lavoro 7 Nicola Colella Retail Sales Department nicola.colella@worldcapital.it Andrea Lattisi Office & industry Sales Department andrea.lattisi@worldcapital.it Matteo Ciarcelluti Office & industry Sales Department matteo.ciarcelluti@worldcapital.it Matteo Bergomi Industry & Logistics Sales Department matteo.bergomi@worldcapital.it SALES & CONSULTING DEPARTMENT Cernusco sul Naviglio Piazza Maestri del Lavoro 7 Milano Via Restelli 3/7 WORLD CAPITAL IN THE WORLD MILAN SHANGHAI NEW YORK SAO PAULO PRAGUE LONDON BUENOS AIRES