IL CONDOMINIO. RIFLESSI SULL ATTIVITA NOTARILE.

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1 IL CONDOMINIO. RIFLESSI SULL ATTIVITA NOTARILE. A cura di Giovanni Rizzi Padova 8 o(obre

2 LE PARTI COMUNI e la loro circolazione Le par7 comuni condominiali non possono cos7tuire ogge@o di autonoma cessione. Benché l art. 1117, c. 1, stabilisca che deh en7 immobiliari sono ogge$o di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell edificio non si tra)a di una comunione ordinaria, con conseguente libera disponibilità da parte dei condomini della quota loro spe@ante, ma di una comunione vincolata, cara@erizzata: - da un vincolo di des3nazione a servizio dell intero condominio che solo i condomini con una maggioranza qualificata (4/5 partecipan: e 4/5 valore edificio) possono modificare, giusta il disposto dell art. 1117ter (introdo$o dalla legge 220/2012) - da un vincolo di indivisibilità (come disposto dall art. 1119, il quale per un eventuale divisione richiede il consenso di tue i partecipan: al condominio). 2

3 LE PARTI COMUNI e la loro circolazione La quota di comproprietà sulle par7 condominiali segue le vicende della singola unità immobiliare. Pertanto de@a quota può essere trasferita solo unitamente alla singola unità immobiliare facente parte del condominio; per converso, il trasferimento della singola unità facente parte di un edificio condominiale, porta con sé anche il trasferimento della quota sudde@a. L acquirente di un unità immobiliare facente parte di un edificio condominiale non potrebbe, pertanto, rinunciare all acquisto della per7nente quota millesimale di comproprietà sulle par7 comuni o su uno o più degli en7 comuni (come può anche argomentarsi dall art. 1118, c. 2, nuova formulazione, che così dispone: Il condomino non può rinunziare al suo diri$o sulle par: comuni ). 3

4 LE PARTI COMUNI e la loro circolazione Quali formalità debbono osservarsi ogni qualvolta venga posto in essere un a(o avente per ogge(o un unità in fabbricato condominiale, con conseguente negoziazione anche delle parm comuni (per la permnente quota millesimale)? Par7colare a@enzione va posta a quelle disposizioni che prescrivono requisi7 formali a pena di nullità dell a@o: - il DL. 78/ Il T.U. in materia edilizia DPR. 380/2001 e legge 47/ Il Dlgs 192/2005 4

5 LE PARTI COMUNI e il D.L. 78/2010 D.L. 78/2010 conver:to con legge 122/2010 (sulla conformità dei da: catastali) stabilisce che a pena di nullità in a@o vanno indica7: - l iden:fica:vo catastale - il riferimento alle planimetrie catastali - l a$estazione (anche di un tecnico) sulla conformità dei da: e delle planimetrie catastali allo stato di fa$o Si applica tale disciplina anche alle par3 comuni condominiali che seguono l unità principale in una cessione? a) se iden7ficate catastalmente come beni comuni non censibili (individua: solo nell elaborato planimetrico: scale, cor:li, ingressi, ecc.) sono sicuramente escluse dall ambito di applicazione del DL 78/1000. Si tra@a di en7 non raffigura7 in catasto mediante planimetria per i quali manca il presupposto stesso di applicazione della norma7va in ogge@o 5

6 LE PARTI COMUNI e il D.L. 78/2010 b) se iden7ficate catastalmente come beni comuni censibili (accatastas7 con planimetria ed a@ribuzione di rendita: es. alloggio por:ere): sono sor: dubbi sull applicabilità del DL 78, in quanto si è pur sempre in presenza di unità denunciate mediante planimetria e dotate di rendita (unità immobiliari urbane) Sul punto è intervenuta la Circolare A.T. 3/2010: - per i b.c.c. non è necessaria la dichiarazione di conformità se trasferi7 pro- quota ex art c.c. - si applica, invece, il DL. 78 se cessano di essere par7 comuni e vengono trasferi7 autonomamente (in questo caso se censi: in par:ta speciale b.c.c. per procedere alla cessione debbono essere intesta: ai condomini pro quota) Tu(e le parm condominiali SONO escluse dall ambito operamvo del DL. 78 anche per il cd. condominio parziale 6

7 LE PARTI COMUNI e l urbanismca MENZIONI URBANISTICHE Anche per le par7 comuni, in quanto porzioni di edifici, vanno osservate le prescrizioni dell art. 40 legge 47/1985 e dell art. 46 T.U. DPR 380/2001 e quindi dovranno essere menziona7 gli estremi dei 7toli edilizi o dovrà essere resa la dichiarazione di costruzione anteriore al 1 se@embre 1967 ATTENZIONE: di norma non necessita una menzione specifica rela7va alle par7 comuni La menzione rela7va al bene principale assorbe anche quella rela7va alle par7 comuni, posto che bene principale e par7 comuni fanno parte dello stesso edificio o complesso cui si riferisce il 7tolo citato. Se il bene principale deriva da una sopraelevazione o da un ampliamento bisognerà citare sia i 7toli rela7vi al fabbricato originario che i :toli specifici che hanno autorizzato la sopraelevazione o l ampliamento con ricavo dell unità in vendita 7

8 LE PARTI COMUNI e l urbanismca Se si tra@a di una parte comune realizzata in tempi diversi rispe@o al fabbricato al cui servizio è posta, dotata di sua autonomia (ad es. piscina condominiale con edificio ad uso spogliatoi, ecc.), oppure annessa al fabbricato principale (ad es. un ascensore esterno al fabbricato) andranno cita7 anche gli estremi dei 7toli edilizi rela7vi alla parte comune. Si ri7ene che la mancata menzione di tali 7toli non determini comunque nullità dell a@o, così come la mancanza stessa del 7tolo non renda incommerciabile il bene principale. Il trasferimento della parte comune avviene ex lege, senza possibilità per l acquirente di rinunciarvi. L incommerciabilità del bene discende solo dall assenza o dalla totale difformità dal 7tolo; eventuali vizi o manchevolezze rela7vi a par7 comuni non possono far ritenere il bene principale privo di 7tolo o totalmente difforme e quindi incommerciabile. 8

9 LE PARTI COMUNI e l urbanismca Si richiamano sul punto le argomentazioni svolte nello studio CNN 5389/C del 30 o$obre 2004 (riguardan: vizi e menzioni rela:ve a per:nenze non autonomamente u:lizzabili). Se le par7 comuni consistono in aree scoperte (giardino, parco, area des:nata a parcheggio ecc.) non vi è l obbligo di allegazione del cer7ficato di des7nazione urbanis7ca, neppure se di superficie superiore ai 5000 mq. (CNN. Criteri applica:vi. Marzo 1987) Le par7 comuni condominiali, per la loro specifica disciplina in ordine alla des:nazione vincolata ed alla circolazione limitata, non possono essere assogge@ate alla medesima disciplina delle aree libere e/o delle per7nenze. L area nel caso di specie è un bene non suscehbile di trasferimento autonomo ma segue il bene principale, per la quota di competenza, ed il trasferimento avviene ex lege senza possibilità per l acquirente di rinunciarvi. 9

10 LE PARTI COMUNI e il dlgs 192/2005 LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA: la disciplina è de@ata dal dlgs n. 192 come modificato dal D.L n. 63 conver:to con L n. 90 (che ha recepito la direeva 2010/31/UE) In caso di trasferimento, sia a 7tolo oneroso che gratuito, o di nuova locazione di fabbrica7 comportan7 un consumo energe7co (con esclusione di quelli indica: nell art. 3 dlgs 192/2005 e nel paragrafo 2 Linee Guida) gli stessi debbono essere dota7 dell APE ed agli ah trasla7vi o di locazione deve essere allegato l APE, a pena di nullità. Inoltre va inserita in a@o in una apposita clausola, con la quale il cessionario o il condu@ore diano a@o di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell a@estato, in ordine alla a@estazione della prestazione energe7ca degli edifici Dal 6 giugno 2013 in caso di mancata dotazione il venditore è punito con sanzione amministra7va da 3 a 18 mila euro; dal 4 agosto 2013 la mancata allegazione è sanzionata con la nullità 10

11 LE PARTI COMUNI e il dlgs 192/2005 Per quanto riguarda le par: comuni condominiali va escluso l obbligo di dotazione e di allegazione dell APE. I beni condominiali non sono suscehbili di trasferimento autonomo ma seguono il bene principale ed il trasferimento avviene ex lege senza possibilità per l acquirente di rinunciarvi. Gli obblighi di dotazione/allegazione sorgono con la s7pula di un a@o trasla7vo (cd. presupposto contra$uale ) e quindi non possono che riguardare i beni che le par7 intendono trasferire e non anche en7 immobiliari il cui trasferimento avviene ex lege, (beni che potrebbero anche non essere iden7fica7 e descrih in contra@o, come anche confermato dalla interpretazione ministeriale del 78/2010) Assurdo sanzionare con la nullità un a@o al quale è stato debitamente allegato l a@estato rela7vo al bene principale ma non anche quello rela7vo al bene condominiale. 11

12 LE PARTI COMUNI e il dlgs 192/2005 Per gran parte delle par7 comuni la esclusione dagli obblighi di dotazione e allegazione, discende, in ogni caso, dalle norme in vigore (art. 3, c. 3, dlgs 192/2005 e paragrafo 2 delle LINEE GUIDA) Buona parte dei beni condominiali consistono: - in en7 immobiliari, nei quali non è prevista una permanenza o un ahvità umana, e per i quali non deve, pertanto, essere assicurato un confort abita:vo, ovvero il cui u7lizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici di clima7zzazione (ad es. il vano scale, il vano ascensore, il locale contatori, ecc.) - o in en7 per i quali l art. 3, c. 3, dlgs 192/2005 ed il paragrafo 2 delle LINEE GUIDA escludono espressamente l obbligo di dotazione e quindi di allegazione (ad es. autorimesse condominiali, locali deposito condominiali, ecc.). 12

13 LE PARTI COMUNI e trascrizione La legge 220/2012 ha modificato l art c.c. che disciplina il contenuto della nota di trascrizione, prevedendo che per i condomini devono essere indica: l eventuale denominazione, l ubicazione ed il codice fiscale Sembra che con questa norma il legislatore abbia voluto riconoscere una sorta di soggetvità giuridica al condominio: - par: comuni, accatastate come beni comuni censibili, e quindi intestate al condominio, potrebbero essere negoziate dire$amente dal condominio - porzioni di unità esclusive potrebbero essere acquistate dire$amente dal condominio per essere des:nate a servizio del condominio e diventare par: comuni ex 1117 cc Il tu@o tramite l Amministratore, al quale spe@a la legale rappresentanza, autorizzato con delibera dell assemblea ado@ata all unanimità (salva diversa previsione del regolamento) Si esclude, invece, che la modifica del 2659 (in tema di nota) possa essere invocata per poter trascrivere il regolamento di condominio 13

14 LE PARTI COMUNI e l ipoteca In caso di per3nenze (2810 cc) prevale l opinione che l ipoteca non si estenda automa7camente se le per7nenze non vengono specificatamente indicate nel 7tolo e nella nota Ma le par7 comuni non sono per7nenze, bensì, per la loro specifica disciplina in ordine alla des:nazione vincolata ed alla circolazione limitata, possono, piu@osto, ricondursi alla figura delle accessioni Art. 2811: l ipoteca si estende [...] alle altre accessioni dell immobile ipotecato, salve le eccezioni stabilite dalla legge E opinione ricorrente che, in applicazione del 2811, l ipoteca iscri@a sull unità individuale si estenda anche alle par7 comuni (per la quota millesimale di competenza), benché non indicate espressamente nel 7tolo e nella nota di iscrizione. Per converso la cancellazione dell ipoteca rela7vamente all unità individuale comporta la liberazione anche delle par7 comuni (per la quota millesimale di competenza). Necessita apposito a$o di restrizione se la parte comune viene ceduta autonomamente (se ed in quanto possibile es. alloggio custode) 14

15 Amministratore condominio L obbligo di nomina è previsto se vi sono più di 8 condomini (prima erano 4). Se non vi provvede l assemblea la nomina è fa@a dall Autorità giudiziaria (1129, c.1) Amministratore in base alla nuova legge può essere anche una società (1129, c.2) L assemblea può subordinare la nomina alla presentazione di una polizza di assicurazione R.C. per gli ah compiu7 (da adeguare nei massimali se l assemblea deliberi lavori straordinari) Tu@e le somme ineren7 la ges7one debbono transitare su uno specifico c/c intestato al condominio. L incarico ha durata di 1 anno e si intende rinnovato per eguale durata. La revoca può essere deliberata in ogni tempo o disposta dall Autorità giudiziaria se non viene reso il conto della ges7one ovvero in caso di gravi irregolarità (così come elencate nell art. 1129, c.12, nuova versione) 15

16 Amministratore condominio All A. si applica la disciplina in tema di mandato (rinvio operato dall art. 1129, 15, nuovo testo); il rapporto che lega l A. ai condomini è pertanto un rapporto di mandato. Fra le varie a@ribuzioni dell A. previste dall art (esecuzione delibere assembleari, disciplina uso cose comuni, riscossione contribu: e pagamento spese, ecc.) da segnalare che l A. deve: - curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale (contenente le generalità dei proprietari, dei :tolari di dirie reali, dei condu$ori, i da: catastali, ecc.; le variazioni dei da: vanno comunicate all A. entro 60 gg.) - curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee (al quale va allegato il regolamento di condominio ove ado$ato) - curare la tenuta del registro di contabilità (ove sono annota: i singoli movimen: di entrata e uscita) - fornire al condomino che lo richieda a)estazione rela7va allo stato dei pagamen7 degli oneri condominiali e delle li7 in corso 16

17 Amministratore e spese condominiali L A. deve riscuotere i contribu3 erogare le spese occorren7 per la manutenzione delle par7 comuni e per l esercizio dei servizi comuni (1130, c. 1, n. 3) L A. può o@enere in base allo stato di ripar7zione approvato dall assemblea decreto ingiun7vo immediatamente esecu7vo ed è tenuto a comunicare ai creditori non soddisfah i da7 dei condomini morosi (63, c. 1, disp.a$.) Chi subentra nei dirih di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contribu7 rela7vi all anno in corso ed all anno precedente (63, c.4, disp. a$.) (per anno si intende anno di ges:one o esercizio condominiale e non anno solare) Nei confron7 dell A. l acquirente è pertanto responsabile per il pagamento dei contribu7 pregressi (dell anno in corso o precedente) salvo diri@o di rivalsa nei confron7 del proprio dante causa. 17

18 Amministratore e spese condominiali In relazione alla disposizioni dell art. 63, c.4, disp. a$., vi è la necessità di far risultare nell a)o con cui si trasferisce un unità in condominio la posizione del cedente in ordine ai contribu7 condominiali: se il venditore non avesse già saldato tu@e le sue pendenze l acquirente assumerà responsabilità solidale per il pagamento (e di ciò deve essere edo@o). L acquirente, a propria tutela, potrà pretendere l esibizione di un apposita a)estazione rilasciata dall A. dalla quale risul7 lo stato dei pagamen7 dell alienante. Da segnalare che l art cc (nuova versione) prevede ora espressamente l obbligo dell A. di fornire al condomino che ne faccia richiesta l a)estazione rela7va allo stato dei pagamen7 degli oneri condominiali e delle eventuali li7 in corso. 18

19 Amministratore e spese condominiali Come vanno suddivise le spese condominiali tra venditore ed acquirente? Per prassi sono poste a carico del venditore le spese condominiali ordinarie maturate sino alla data di trasferimento (o sino alla data di effeeva consegna dell'immobile), mentre per le spese condominiali straordinarie si ha riguardo alla data in cui è stata assunta la delibera condominiale che le ha autorizzate, per cui sono poste a carico del venditore le spese deliberate sino alla data del trasferimento (salva sempre la responsabilità solidale dell acquirente ex art. 63 disp. a$.) Peraltro, per quanto riguarda le spese straordinarie, in giurisprudenza, non vi è un orientamento unanime, per il caso in cui manchi una disciplina patzia. 19

20 Amministratore e spese condominiali - secondo parte della giurisprudenza, in mancanza di espressa pa@uizione tra le par7, le spese devono essere sostenute da chi era proprietario, al momento in cui le stesse vennero deliberate, a nulla rilevando che le opere siano state eseguite successivamente, con conseguente diri@o di rivalsa dell acquirente chiamato a pagare ex art. 63 disp.a@ (vedi Cass n. 981, Cass n , Cass n. 8782); - secondo altra parte della giurisprudenza, invece, l'obbligo di partecipare alle spese grava su chi è condomino nel momento di esecuzione delle opere, in quanto obbligo stre@amente connesso alla concreta a@uazione dei lavori; il concorso nelle spese per la conservazione delle par7 comuni si configura come una obbligazione propter rem (vedi Cass n. 4467, Cass n. 857, Cass n. 6323). 20

21 Amministratore e spese condominiali E opportuno prevedere in a@o una specifica disciplina al riguardo, specie con riguardo ad eventuali spese straordinarie deliberate ma non eseguite, stante la non consolidata opinione giurisprudenziale. In caso di mora nel pagamento dei contribu7 che si sia protra@a per un semestre, l A. può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscehbili di godimento separato (art. 63, c.3, disp.a$.) La legge 220/2012 ha introdo@o una responsabilità solidale anche a carico del venditore. Chi cede dirih su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con il suo avente causa per i contribu7 matura7 sino al momento in cui è trasmessa all A. copia auten3ca del 7tolo trasla7vo (63, c. 5, disp. a$., introdo$o dalla legge 220/2012) 21

22 Amministratore e spese condominiali Sino a che non venga prodo@a all A. copia auten3ca dell a@o trasla7vo, l alienante resta obbligato solidalmente per gli oneri condominiali matura7 (fermo restando il diri$o di rivalsa nei confron: dell avente causa, obbligato principale) Si ritengono ammissibili equipollen3 alla copia auten7ca: ad es. dichiarazione del Notaio di avvenuta s:pula (scopo della norma è l informa7va; l A. può accertarsi con visure RR.II.) Obbligo di comunicazione connesso all obbligo dell A. di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale (contenente le generalità dei proprietari, dei :tolari di dirie reali, dei condu$ori, i da: catastali, ecc.); l art cc impone che le variazioni dei da7 debbano essere comunicate all A. entro 60 gg. In caso di inerzia l A. richiede con raccomandata le informazioni necessarie: decorsi 30 gg in caso di omessa risposta l A. acquisisce le informazioni a costo del responsabile 22

23 Regolamento Condominio (1138 c.c.) Quando il numero dei condomini è superiore a 10, deve essere formato un regolamento, il quale contenga: - le norme circa l'uso delle cose comuni - le norme circa la ripar:zione delle spese - le norme per la tutela del decoro dell'edificio - le norme rela:ve all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'inizia7va per la formazione del regolamento o per la revisione di quello esistente. Il regolamento è approvato con un numero di vo7 che rappresen7 la maggioranza degli intervenu7 e almeno la metà del valore degli edifici. Il regolamento è allegato al registro verbali delle assemblee. Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domes3ci (norma introdo$a dalla legge 220/2012) 23

24 Regolamento Condominio (1138 c.c.) Il criterio di ripar3zione delle spese condominiali è fissato dall art cc: vanno sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva la possibilità di deroga mediante diversa convenzione (1123, c. 1) Ad es. è considerata legihma la clausola con la quale il viene esonerato, per un determinato periodo, dalla spese ordinarie (luce, acqua, pulizia scale, ecc.) con riguardo alle unità invendute e comunque non occupate. Prevista ripar7zione in misura diversa da quella proporzionale: - per le par: des:nate a servire i condomini in misura diversa (1123, c. 2) - nel caso del cd. condominio parziale ossia quando un edificio abbia più scale, cor:li, lastrici, opere des:na: a servire una parte dell intero fabbricato (1123, c. 3) 24

25 Regolamento Condominio (1138 c.c.) Ai fini della ripar:zione delle spese condominiali il valore di ciascuna unità è espresso in millesimi in apposta tabella allegata al regolamento (68 disp a$.) I millesimi possono essere rehfica7 o modifica7 all unanimità. Così dispone oggi l art. 69 disp.a$ (nel testo modificato dalla legge 220/2012) che in tal modo neutralizza Cass. Sez. Unite 18477/2010 che aveva ritenuto le tabelle millesimali approvabili a maggioranza Sempre a sensi dell art. 69 disp. a$. i millesimi possono essere modifica7 a maggioranza ex 1136, c. 2 (maggioranza degli intervenu: e pari almeno a metà del valore edificio) in caso: - di errori nel calcolo dei millesimi - di mutate condizioni dell edificio (es. sopraelevazione, incremen: superfici, aumento o riduzione unità, ecc.) se è alterato per più di 1/5 il valore dell unità anche di un solo condomino 25

26 Regolamento Condominio (1138 c.c.) Regolamen3 contra)uali e non contra)uali Regolamento contra$uale: quello approvato con il consenso di tuh i condomini (ad es. con l allegazione da parte del costru@ore ai singoli ah di vendita o con apposito contra@o concluso fuori assemblea) Regolamento non contra$uale o assembleare: quello approvato dall assemblea a maggioranza. Clausole regolamentari e clausole contra)uali Clausole regolamentari: des7nate alla disciplina delle cose e dei servizi, dell amministrazione, ecc.; non incidono su posizioni soggehve; possono essere modificate a maggioranza ex 1136, c. 2, anche se contenute in regolamen7 contra@uali. Clausole contra)uali: incidono su posizioni soggehve limitando i dirih dei condomini su proprietà esclusive o a@ribuendo maggiori dirih su par7 comuni ad alcuni condomini; possono essere modificate all unanimità. 26

27 Regolamento Condominio (1138 c.c.) La legge 220/2012 ha lasciato irrisolto il problema della trascrivibilità del regolamento di condominio, e quindi dell opponibilità a terzi delle clausole in esso contenute. Do@rina e giurisprudenza prevalen7 ritengono le cd. clausole regolamentari comunque opponibili agli aven7 causa dal singolo condomino, e ciò indipendentemente dalla trascrizione (peraltro considerata inammissibile per simili clausole) Per tali clausole si pone, conseguentemente, un problema di conoscibilità da parte degli aven7 causa dal condomino. Negli ah trasla7vi sarà sempre opportuno precisare se l edificio è disciplinato o meno da un regolamento, richiamare se del caso l a@o cui trovasi allegato il regolamento o allegarlo all a@o stesso e comunque dare a@o che l acquirente conosce il regolamento vigente, subentrandone nel lato ahvo e passivo. La l. 220/2012 facilita la reperibilità del Regolamento prescrivendo l obbligo della sua allegazione al registro verbali assemblee (1130) 27

28 Regolamento Condominio (1138 c.c.) Per quanto riguarda le clausole contra)uali in e giurisprudenza diverse sono le posizioni: - sono trascrivibili quelle clausole con le quale si impone un peso a carico di par: comuni ed a favore di unità esclusive o viceversa o tra più unità esclusive, in quanto configurano vere e proprie servitù; con la trascrizione del primo a@o di vendita, al quale viene allegato il regolamento, si procede anche alla trascrizione delle servitù ivi previste; la trascrizione, a sua volta, è condizione di opponibilità - non sono trascrivibili quelle clausole che compor7no limi7 al godimento o all esercizio dei dirih del proprietario di un unità immobiliare in quanto non configurabili come servitù; darebbero peraltro luogo a obbligazioni propter rem sempre opponibili ai terzi senza necessità di trascrizione. Anche per queste clausole si porrebbe un problema di conoscibilità. 28

29 Il mandato a redigere il regolamento E ricorrente, nel caso di preliminare di immobile da costruire e/o di vendita di unità al grezzo, che: - il venditore costru@ore si riservi la facoltà di redigere il regolamento condominiale (con rela:ve tabelle millesimali), da depositare in occasione della s7pula del primo a@o - il promissario acquirente, conferisca apposito mandato al venditore con l'impegno ad osservare il redigendo regolamento Con riguardo a quest'ul7ma clausola sono sta7 solleva7 dubbi di legihmità: la giurisprudenza ha ritenuto comunque necessaria un approvazione specifica, in quanto l acce@azione preven7va non potrebbe sos7tuirla, stante l'indeterminatezza e l'indeterminabilità dell'ogge@o. Possono ritenersi legitme simili clausole qualora il mandato conferito venga circoscri@o entro confini ben precisi (tali da escludere a$ribuzione di facoltà troppo ampie e/o generiche). 29

30 Il mandato a redigere il regolamento Il più delle volte, l'incarico di redigere il regolamento risponde più ad un interesse dell acquirente, che non ad un interesse del venditore (specie se obiehvo di quest'ul7mo è di vendere tu@e le unità ed uscire dal condominio), per cui potrebbe essere un "vantaggio" (e non una "vessazione ) che a tale incombenza provveda il venditore; Si ri7ene legitmo il mandato se l'incarico si risolva nella redazione di un regolamento di condominio secondo il "modello legale" di cui all'art. 1138, c. 1, ossia di un regolamento che contenga esclusivamente: - le norme per l'uso delle par: comuni; - le norme per la ripar:zione delle spese secondo i dirie e gli obblighi spe$an: a ciascun condomino; - le norme per la tutela del decoro dell'edificio; - le norme quelle rela:ve all'amministrazione; 30

31 Il mandato a redigere il regolamento Il venditore non potrà, invece, inserire nel regolamento dei "pat par3colari" (maggiori dirie a favore di uno o più condomini, ecc.) che siano estranei al contenuto :pico del regolamento così come configurato dall'art. 1138, c. 1, o che possano, in qualsiasi modo, menomare i dirie dell acquirente, quali risultano dal 7tolo (come disposto dal 1138, c. 4.). In caso contrario deh pah non saranno opponibili all acquirente, non potendo operare nei suoi confron7 la acce@azione preven7va; affinchè gli stessi siano opponibili all acquirente sarà necessario: - che lo stesso li approvi specificatamente, dopo la redazione del regolamento; - o che nel mandato conferito sia prevista espressamente la facoltà di inserire nel regolamento quei "pae par:colari 31

32 Il mandato a redigere il regolamento Sul piano opera3vo, qualora il venditore si riservi la facoltà di redigere il regolamento di condominio, sarà opportuno: - far risultare che tale riserva è posta anche nell'interesse del promissario acquirente a poter disporre di un regolamento conforme all'art c.c. (e ciò anche ai fini di cui all'art. 34 dlgs 206/2005 se ed in quanto applicabile) - escludere possibili "abusi" da parte del venditore, impegnando lo stesso a non inserire nel regolamento norme che possano in qualche modo menomare i dirih di ciascun condomino, in relazione al disposto dell'art. 1138, c prevedere, in maniera precisa e puntuale, tu@e quelle eventuali ulteriori pa@uizioni da inserire nel regolamento, non riconducibili al "contenuto :pico" fissato dall'art. 1138, c.1 32

33 Il mandato a redigere il regolamento Trovano applicazione, ricorrendone i presuppos7 soggehvi, le disposizioni di cui agli ar@. 33 e segg. del dlgs n. 206 (cd. "Codice del Consumo"); La facoltà del venditore di modificare unilateralmente le clausole del contra$o (mediante la disciplina dei rappor7 condominiali fissata nel regolamento) deve fondarsi su un "gius3ficato mo3vo" da indicarsi nel contra@o stesso e le rela7ve clausole debbono essere ogge@o di "tra$a:va individuale" (art. 34 dlgs 206/2005) pena la loro nullità rela7va. Il venditore, in relazione al disposto dell'art c.c., sarà tenuto a comunicare all acquirente il testo del regolamento di condominio (con annesse le rela7ve tabelle millesimali) prima del suo deposito o della sua allegazione al primo degli ah di vendita. 33

34 IL CONDOMINIO. RIFLESSI SULL ATTIVITA NOTARILE. GRAZIE PER L ATTENZIONE 34