IL CONDOMINIO. RIFLESSI SULL ATTIVITA NOTARILE.

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1 CONSIGLIO NOTARILE DI PISA IL CONDOMINIO. RIFLESSI SULL ATTIVITA NOTARILE. A cura di Giovanni Rizzi PISA 25 gennaio

2 LE PARTI COMUNI L art c.c. suddivide le par3 comuni in: a) par& necessarie alla sussistenza dell edificio (suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri, travi portan4, te5, scale, portoni di ingresso, ves4boli, cor4li, facciate, ecc.) b) par& strumentali ad un miglior u&lizzo del condominio e dei servizi offer& (aree a parcheggio, por4neria, lavanderia, stenditoi, so;ote5, ecc.) c) opere ed impian& che servono all uso ed al godimento comune (ascensori, pozzi, fognature, sistemi di distribuzione del gas, energia ele;rica, riscaldamento e condizionamento, di ricezione radiotelevisiva e di flusso informa4vo fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale, ecc.) Le par3 comuni ex 1117 c.c. riguardano anche le unità aven3 dirifo a godimento periodico (1117, c. 1); pertanto la disciplina in materia di condominio del c.c. è stata estesa dalla legge 220/2012, anche al fenomeno della mul4proprietà 2

3 LE PARTI COMUNI Da segnalare che rispefo alla formulazione previgente dell art. 1117, la legge 220/2012 ha espressamente inserito tra le par3 comuni: - le facciate (qualsiasi intervento sulla facciata, si pensi ad esempio all apposizione di una macchina esterna per l impianto di condizionamento d aria a servizio della singola unità immobiliare ovvero di una tenda esterna, necessita, pertanto, dell autorizzazione condominiale) - le aree des&nate a parcheggio (si ri3ene possa trafarsi sia di aree ricavate all interno che all esterno dell edificio; si pensi, ad esempio, a quegli edifici dota3 di cor3li scoper3 des3na3 a parcheggio o nei quali l intero piano interrato è des3nato ad autorimessa comune a servizio dell intero condominio) 3

4 LE PARTI COMUNI - i so;ote< des&na&, per le cara;eris&che stru;urali e funzionali, all uso comune; non è sempre facile l accertamento del carafere condominiale o meno dei sofotes; la norma, ora pone, un criterio per condurre un simile accertamento: sono condominiali solo i so;ote5 che per cara;eris4che stru;urali e funzionali sono des4na4 all uso comune (può essere, peraltro, opportuno precisare in maniera espressa nel regolamento di condominio ovvero nei singoli a5 di vendita pos3 in essere dal venditore/costrufore se i sofotes cos3tuiscono par3 condominiali ovvero proprietà esclusiva dei 3tolari delle unità delle quali cos3tuiscono proiezioni) - i sistemi centralizza& di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l energia elefrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualsiasi altro genere di flusso informa3vo, anche da satellite o via cavo (fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale) 4

5 LE PARTI COMUNI e la loro circolazione Le par3 comuni condominiali non possono cos3tuire oggefo di autonoma cessione. Benché l art. 1117, c. 1, stabilisca che des en3 immobiliari sono ogge;o di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell edificio non si tra;a di una comunione ordinaria, con conseguente libera disponibilità da parte dei condomini della quota loro spefante, ma di una comunione vincolata, caraferizzata: - da un vincolo di des&nazione a servizio dell intero condominio che solo i condomini con una maggioranza qualificata (4/5 partecipan4 e 4/5 valore edificio) possono modificare, giusta il disposto dell art. 1117ter (introdo;o dalla legge 220/2012) - da un vincolo di indivisibilità (come disposto dall art. 1119, il quale per un eventuale divisione richiede il consenso di tu5 i partecipan4 al condominio). 5

6 LE PARTI COMUNI e la loro circolazione La quota di comproprietà sulle par3 condominiali segue le vicende della singola unità immobiliare. Pertanto defa quota può essere trasferita solo unitamente alla singola unità immobiliare facente parte del condominio; per converso, il trasferimento della singola unità facente parte di un edificio condominiale, porta con sé anche il trasferimento della quota suddefa. L acquirente di un unità immobiliare facente parte di un edificio condominiale non potrebbe, pertanto, rinunciare all acquisto della per3nente quota millesimale di comproprietà sulle par3 comuni o su uno o più degli en3 comuni (come può anche argomentarsi dall art. 1118, c. 2, nuova formulazione, che così dispone: Il condomino non può rinunziare al suo diri;o sulle par4 comuni ). 6

7 LE PARTI COMUNI e la loro circolazione Quali formalità debbono osservarsi ogni qualvolta venga posto in essere un alo avente per oggelo un unità in fabbricato condominiale, con conseguente negoziazione anche delle parp comuni (per la perpnente quota millesimale)? Par3colare afenzione va posta a quelle disposizioni che prescrivono requisi3 formali a pena di nullità dell afo: - il DL. 78/ Il T.U. in materia edilizia DPR. 380/2001 e legge 47/1985 o pena l applicazione di sanzioni pecuniarie: il dlgs 192/2005 7

8 LE PARTI COMUNI e il D.L. 78/2010 D.L. 78/2010 conver4to con legge 122/2010 (sulla conformità dei da4 catastali) stabilisce che a pena di nullità in afo vanno indica3: - l iden4fica4vo catastale - il riferimento alle planimetrie catastali - l a;estazione (anche di un tecnico) sulla conformità dei da4 e delle planimetrie catastali allo stato di fa;o Si applica tale disciplina anche alle par& comuni condominiali che seguono l unità principale in una cessione? a) se iden3ficate catastalmente come beni comuni non censibili (individua4 solo nell elaborato planimetrico: scale, cor4li, ingressi, ecc.) sono sicuramente escluse dall ambito di applicazione del DL 78/1000. Si trafa di en3 non raffigura3 in catasto mediante planimetria per i quali manca il presupposto stesso di applicazione della norma3va in oggefo 8

9 LE PARTI COMUNI e il D.L. 78/2010 b) se iden3ficate catastalmente come beni comuni censibili (accatastas3 con planimetria ed afribuzione di rendita: es. alloggio por4ere): sono sor4 dubbi sull applicabilità del DL 78, in quanto si è pur sempre in presenza di unità denunciate mediante planimetria e dotate di rendita (unità immobiliari urbane) Sul punto è intervenuta la Circolare A.T. 3/2010: - per i b.c.c. non è necessaria la dichiarazione di conformità se trasferi3 pro- quota ex art c.c. - si applica, invece, il DL. 78 se cessano di essere par3 comuni e vengono trasferi3 autonomamente (in questo caso se censi4 in par4ta speciale b.c.c. per procedere alla cessione debbono essere intesta4 ai condomini pro quota) TuLe le parp condominiali SONO escluse dall ambito operapvo del DL. 78 anche per il cd. condominio parziale 9

10 LE PARTI COMUNI e l urbanispca MENZIONI URBANISTICHE Anche per le par3 comuni, in quanto porzioni di edifici, vanno osservate le prescrizioni dell art. 40 legge 47/1985 e dell art. 46 T.U. DPR 380/2001 e quindi dovranno essere menziona3 gli estremi dei 3toli edilizi o dovrà essere resa la dichiarazione di costruzione anteriore al 1 sefembre 1967 ATTENZIONE: di norma non necessita una menzione specifica rela3va alle par3 comuni La menzione rela3va al bene principale assorbe anche quella rela3va alle par3 comuni, posto che bene principale e par3 comuni fanno parte dello stesso edificio o complesso cui si riferisce il 3tolo citato. Se il bene principale deriva da una sopraelevazione o da un ampliamento bisognerà citare sia i 3toli rela3vi al fabbricato originario che i 4toli specifici che hanno autorizzato la sopraelevazione o l ampliamento con ricavo dell unità in vendita 10

11 LE PARTI COMUNI e l urbanispca Se si trafa di una parte comune realizzata in tempi diversi rispefo al fabbricato al cui servizio è posta, dotata di sua autonomia (ad es. piscina condominiale con edificio ad uso spogliatoi, ecc.), oppure annessa al fabbricato principale (ad es. un ascensore esterno al fabbricato) andranno cita3 anche gli estremi dei 3toli edilizi rela3vi alla parte comune. Si ri3ene che la mancata menzione di tali 3toli non determini comunque nullità dell afo, così come la mancanza stessa del 3tolo non renda incommerciabile il bene principale. Il trasferimento della parte comune avviene ex lege, senza possibilità per l acquirente di rinunciarvi. L incommerciabilità del bene discende solo dall assenza o dalla totale difformità dal 3tolo; eventuali vizi o manchevolezze rela3vi a par3 comuni non possono far ritenere il bene principale privo di 3tolo o totalmente difforme e quindi incommerciabile. 11

12 LE PARTI COMUNI e l urbanispca Si richiamano sul punto le argomentazioni svolte nello studio CNN 5389/C del 30 o;obre 2004 (riguardan4 vizi e menzioni rela4ve a per4nenze non autonomamente u4lizzabili). Se le par3 comuni consistono in aree scoperte (giardino, parco, area des4nata a parcheggio ecc.) non vi è l obbligo di allegazione del cer3ficato di des3nazione urbanis3ca, neppure se di superficie superiore ai 5000 mq. (CNN. Criteri applica4vi. Marzo 1987) Le par3 comuni condominiali, per la loro specifica disciplina in ordine alla des4nazione vincolata ed alla circolazione limitata, non possono essere assoggefate alla medesima disciplina delle aree libere e/o delle per3nenze. L area nel caso di specie è un bene non suscesbile di trasferimento autonomo ma segue il bene principale, per la quota di competenza, ed il trasferimento avviene ex lege senza possibilità per l acquirente di rinunciarvi. 12

13 LE PARTI COMUNI e il dlgs 192/2005 LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA: la disciplina è defata dal dlgs n. 192 come modificato dal D.L n. 63 conver4to con L n. 90 (che ha recepito la dire5va 2010/31/UE) In caso di trasferimento, a 3tolo oneroso o di nuova locazione di fabbrica3 comportan3 consumo energe3co (con esclusione di quelli indica4 nell art. 3 dlgs 192/2005 e nel paragrafo 2 Linee Guida): - agli as trasla3vi o di locazione (tranne se rela3vi a singole unità) va allegata copia dell APE; - In afo va inserita apposita clausola, con la quale il cessionario o il condufore diano afo di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell afestato, in ordine alla afestazione della prestazione energe3ca degli edifici In mancanza di allegazione o della clausola si applica sanzione pecuniaria da 3 a 18 mila euro; se locazioni di singole unità da 1000 a 4000 euro; per locazioni d durata sino a 3 anni la sanzione è ridofa a metà 13

14 LE PARTI COMUNI e il dlgs 192/2005 Per quanto riguarda le par4 comuni condominiali va escluso l obbligo di allegazione dell APE e di dichiarazione di ricevuta informa3va. I beni condominiali non sono suscesbili di trasferimento autonomo ma seguono il bene principale ed il trasferimento avviene ex lege senza possibilità per l acquirente di rinunciarvi. Gli obblighi di dotazione/allegazione sorgono con la s3pula di un afo trasla3vo (cd. presupposto contra;uale ) e quindi non possono che riguardare i beni che le par3 intendono trasferire e non anche en3 immobiliari il cui trasferimento avviene ex lege, (beni che potrebbero anche non essere iden3fica3 e descris in contrafo, come anche confermato dalla interpretazione ministeriale del 78/2010) Assurdo sanzionare con la pena pecuniaria un afo al quale è stato debitamente allegato l afestato rela3vo al bene principale ma non anche quello rela3vo al bene condominiale. 14

15 LE PARTI COMUNI e il dlgs 192/2005 Per gran parte delle par3 comuni la esclusione dagli obblighi di dotazione e allegazione, discende, in ogni caso, dalle norme in vigore (art. 3, c. 3, dlgs 192/2005 e paragrafo 2 delle LINEE GUIDA) Buona parte dei beni condominiali consistono: - in en3 immobiliari, nei quali non è prevista una permanenza o un asvità umana, e per i quali non deve, pertanto, essere assicurato un confort abita4vo, ovvero il cui u3lizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici di clima3zzazione (ad es. il vano scale, il vano ascensore, il locale contatori, ecc.) - o in en3 per i quali l art. 3, c. 3, dlgs 192/2005 ed il paragrafo 2 delle LINEE GUIDA escludono espressamente l obbligo di dotazione e quindi di allegazione (ad es. autorimesse condominiali, locali deposito condominiali, ecc.). 15

16 LE PARTI COMUNI e trascrizione La legge 220/2012 ha modificato l art c.c. che disciplina il contenuto della nota di trascrizione, prevedendo che per i condomini devono essere indica4 l eventuale denominazione, l ubicazione ed il codice fiscale Sembrerebbe che con questa norma il legislatore abbia voluto riconoscere una sorta di sogge<vità giuridica al condominio: - par4 comuni, accatastate come beni comuni censibili, e quindi intestate al condominio, potrebbero essere negoziate dire;amente dal condominio - porzioni di unità esclusive potrebbero essere acquistate dire;amente dal condominio per essere des4nate a servizio del condominio e diventare par4 comuni ex 1117 cc Il tufo tramite l Amministratore, al quale spefa la legale rappresentanza, autorizzato con delibera dell assemblea adofata all unanimità (salva diversa previsione del regolamento) Si esclude, invece, che la modifica del 2659 (in tema di nota) possa essere invocata per poter trascrivere il regolamento di condominio 16

17 LE PARTI COMUNI e l ipoteca In caso di per&nenze (2810 cc) prevale l opinione che l ipoteca non si estenda automa3camente se le per3nenze non vengono specificatamente indicate nel 3tolo e nella nota Ma le par3 comuni non sono per3nenze, bensì, per la loro specifica disciplina in ordine alla des4nazione vincolata ed alla circolazione limitata, possono, piufosto, ricondursi alla figura delle accessioni Art. 2811: l ipoteca si estende [...] alle altre accessioni dell immobile ipotecato, salve le eccezioni stabilite dalla legge E opinione ricorrente che, in applicazione del 2811, l ipoteca iscrifa sull unità individuale si estenda anche alle par3 comuni (per la quota millesimale di competenza), benché non indicate espressamente nel 3tolo e nella nota di iscrizione. Per converso la cancellazione dell ipoteca rela3vamente all unità individuale comporta la liberazione anche delle par3 comuni (per la quota millesimale di competenza). Necessita apposito a;o di restrizione se la parte comune viene ceduta autonomamente (se ed in quanto possibile es. alloggio custode) 17

18 Amministratore condominio L obbligo di nomina è previsto se vi sono più di 8 condomini (prima erano 4). Se non vi provvede l assemblea la nomina è fafa dall Autorità giudiziaria (1129, c.1) Amministratore in base alla nuova legge può essere anche una società (1129, c.2) L assemblea può subordinare la nomina alla presentazione di una polizza di assicurazione R.C. per gli as compiu3 (da adeguare nei massimali se l assemblea deliberi lavori straordinari) TuFe le somme ineren3 la ges3one debbono transitare su uno specifico c/c intestato al condominio. L incarico ha durata di 1 anno e si intende rinnovato per eguale durata. La revoca può essere deliberata in ogni tempo o disposta dall Autorità giudiziaria se non viene reso il conto della ges3one ovvero in caso di gravi irregolarità (così come elencate nell art. 1129, c.12, nuova versione) 18

19 Amministratore condominio All A. si applica la disciplina defata in tema di mandato (rinvio operato dall art. 1129, 15, nuovo testo); il rapporto che lega l A. ai condomini è pertanto un rapporto di mandato. Fra le varie afribuzioni dell A. previste dall art (esecuzione delibere assembleari, disciplina uso cose comuni, riscossione contribu4 e pagamento spese, ecc.) da segnalare che l A. deve: - curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale (contenente le generalità dei proprietari, dei 4tolari di diri5 reali, dei condu;ori, i da4 catastali, ecc.; le variazioni dei da4 vanno comunicate all A. entro 60 gg.) - curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee (al quale va allegato il regolamento di condominio ove ado;ato) - curare la tenuta del registro di contabilità (ove sono annota4 i singoli movimen4 di entrata e uscita) - fornire al condomino che lo richieda a;estazione rela3va allo stato dei pagamen3 degli oneri condominiali e delle li3 in corso 19

20 Amministratore condominio L A. deve redigere il rendiconto condominiale contenente le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, conformemente a quanto disposto dall art. 1130bis cc L assemblea dei condomini può nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. Nei condomini con almeno 12 unità immobiliari l assemblea può anche nominare un consiglio di condominio composto da almeno 3 condomini, con funzioni consul3ve e di controllo. Nei limi3 delle afribuzioni ex art cc, o dei poteri da regolamento o da delibera assembleare, l A. ha la rappresentanza dei partecipan3 e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi 20

21 Amministratore e spese condominiali L A. deve riscuotere i contribu& erogare le spese occorren3 per la manutenzione delle par3 comuni e per l esercizio dei servizi comuni (1130, c. 1, n. 3) L A. può ofenere in base allo stato di ripar3zione approvato dall assemblea decreto ingiun3vo immediatamente esecu3vo ed è tenuto a comunicare ai creditori non soddisfas i da3 dei condomini morosi (63, c. 1, disp.a;.) Chi subentra nei diris di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contribu3 rela3vi all anno in corso ed all anno precedente (63, c.4, disp. a;.) (per anno si intende anno di ges4one o esercizio condominiale e non anno solare) Nei confron3 dell A. l acquirente è pertanto responsabile per il pagamento dei contribu3 pregressi (dell anno in corso o precedente) salvo dirifo di rivalsa nei confron3 del proprio dante causa. 21

22 Amministratore e spese condominiali In relazione alla disposizioni dell art. 63, c.4, disp. a;., vi è la necessità di far risultare nell a;o con cui si trasferisce un unità in condominio la posizione del cedente in ordine ai contribu3 condominiali: se il venditore non avesse già saldato tufe le sue pendenze l acquirente assumerà responsabilità solidale per il pagamento (e di ciò deve essere edofo). L acquirente, a propria tutela, potrà pretendere l esibizione di un apposita a;estazione rilasciata dall A. dalla quale risul3 lo stato dei pagamen3 dell alienante. Da segnalare che l art cc (nuova versione) prevede ora espressamente l obbligo dell A. di fornire al condomino che ne faccia richiesta l a;estazione rela3va allo stato dei pagamen3 degli oneri condominiali e delle eventuali li3 in corso. 22

23 Amministratore e spese condominiali Come vanno suddivise le spese condominiali tra venditore ed acquirente? Per prassi sono poste a carico del venditore le spese condominiali ordinarie maturate sino alla data di trasferimento (o sino alla data di effe5va consegna dell'immobile), mentre per le spese condominiali straordinarie si ha riguardo alla data in cui è stata assunta la delibera condominiale che le ha autorizzate, per cui sono poste a carico del venditore le spese deliberate sino alla data del trasferimento (salva sempre la responsabilità solidale dell acquirente ex art. 63 disp. a;.) Peraltro, per quanto riguarda le spese straordinarie, in giurisprudenza, non vi è un orientamento unanime, per il caso in cui manchi una disciplina pa<zia. 23

24 Amministratore e spese condominiali - secondo parte della giurisprudenza, in mancanza di espressa pafuizione tra le par3, le spese devono essere sostenute da chi era proprietario, al momento in cui le stesse vennero deliberate, a nulla rilevando che le opere siano state eseguite successivamente, con conseguente dirifo di rivalsa dell acquirente chiamato a pagare ex art. 63 disp.af (vedi Cass n. 981, Cass n , Cass n. 8782); - secondo altra parte della giurisprudenza, invece, l'obbligo di partecipare alle spese grava su chi è condomino nel momento di esecuzione delle opere, in quanto obbligo strefamente connesso alla concreta afuazione dei lavori; il concorso nelle spese per la conservazione delle par3 comuni si configura come una obbligazione propter rem (vedi Cass n. 4467, Cass n. 857, Cass n. 6323). 24

25 Amministratore e spese condominiali E opportuno prevedere in afo una specifica disciplina al riguardo, specie con riguardo ad eventuali spese straordinarie deliberate ma non eseguite, stante la non consolidata opinione giurisprudenziale. In caso di mora nel pagamento dei contribu3 che si sia protrafa per un semestre, l A. può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscesbili di godimento separato (art. 63, c.3, disp.a;.) La legge 220/2012 ha introdofo una responsabilità solidale anche a carico del venditore. Chi cede diris su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con il suo avente causa per i contribu3 matura3 sino al momento in cui è trasmessa all A. copia auten&ca del 3tolo trasla3vo (63, c. 5, disp. a;., introdo;o dalla legge 220/2012) 25

26 Amministratore e spese condominiali Sino a che non venga prodofa all A. copia auten&ca dell afo trasla3vo, l alienante resta obbligato solidalmente per gli oneri condominiali matura3 (fermo restando il diri;o di rivalsa nei confron4 dell avente causa, obbligato principale) Si ritengono ammissibili equipollen& alla copia auten3ca: ad es. dichiarazione del Notaio di avvenuta s4pula (scopo della norma è l informa3va; l A. può accertarsi con visure RR.II.) Obbligo di comunicazione connesso all obbligo dell A. di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale (contenente le generalità dei proprietari, dei 4tolari di diri5 reali, dei condu;ori, i da4 catastali, ecc.); l art cc impone che le variazioni dei da3 debbano essere comunicate all A. entro 60 gg. In caso di inerzia l A. richiede con raccomandata le informazioni necessarie: decorsi 30 gg in caso di omessa risposta l A. acquisisce le informazioni a costo del responsabile 26

27 Regolamento Condominio (1138 c.c.) Quando il numero dei condomini è superiore a 10, deve essere formato un regolamento, il quale contenga: - le norme circa l'uso delle cose comuni - le norme circa la ripar4zione delle spese - le norme per la tutela del decoro dell'edificio - le norme rela4ve all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'inizia3va per la formazione del regolamento o per la revisione di quello esistente. Il regolamento è approvato con un numero di vo3 che rappresen3 la maggioranza degli intervenu3 e almeno la metà del valore degli edifici. Il regolamento è allegato al registro verbali delle assemblee. Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domes&ci (norma introdo;a dalla legge 220/2012) 27

28 Regolamento Condominio (1138 c.c.) Il criterio di ripar&zione delle spese condominiali è fissato dall art cc: vanno sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva la possibilità di deroga mediante diversa convenzione (1123, c. 1) Ad es. è considerata legisma la clausola con la quale il costrufore/venditore viene esonerato, per un determinato periodo, dalla spese ordinarie (luce, acqua, pulizia scale, ecc.) con riguardo alle unità invendute e comunque non occupate. Prevista ripar3zione in misura diversa da quella proporzionale: - per le par4 des4nate a servire i condomini in misura diversa (1123, c. 2) - nel caso del cd. condominio parziale ossia quando un edificio abbia più scale, cor4li, lastrici, opere des4na4 a servire una parte dell intero fabbricato (1123, c. 3) 28

29 Regolamento Condominio (1138 c.c.) Ai fini della ripar4zione delle spese condominiali il valore di ciascuna unità è espresso in millesimi in apposta tabella allegata al regolamento (68 disp a;.) I millesimi possono essere resfica3 o modifica3 all unanimità. Così dispone oggi l art. 69 disp.a; (nel testo modificato dalla legge 220/2012) che in tal modo neutralizza Cass. Sez. Unite 18477/2010 che aveva ritenuto le tabelle millesimali approvabili a maggioranza Sempre a sensi dell art. 69 disp. a;. i millesimi possono essere modifica3 a maggioranza ex 1136, c. 2 (maggioranza degli intervenu4 e pari almeno a metà del valore edificio) in caso: - di errori nel calcolo dei millesimi - di mutate condizioni dell edificio (es. sopraelevazione, incremen4 superfici, aumento o riduzione unità, ecc.) se è alterato per più di 1/5 il valore dell unità anche di un solo condomino 29

30 Regolamento Condominio (1138 c.c.) Regolamen& contra;uali e non contra;uali Regolamento contra;uale: quello approvato con il consenso di tus i condomini (ad es. con l allegazione da parte del costrufore ai singoli as di vendita o con apposito contrafo concluso fuori assemblea) Regolamento non contra;uale o assembleare: quello approvato dall assemblea a maggioranza. Clausole regolamentari e clausole contra;uali Clausole regolamentari: des3nate alla disciplina delle cose e dei servizi, dell amministrazione, ecc.; non incidono su posizioni soggesve; possono essere modificate a maggioranza ex 1136, c. 2, anche se contenute in regolamen3 contrafuali. Clausole contra;uali: incidono su posizioni soggesve limitando i diris dei condomini su proprietà esclusive o afribuendo maggiori diris su par3 comuni ad alcuni condomini; possono essere modificate all unanimità. 30

31 Regolamento Condominio (1138 c.c.) La legge 220/2012 ha lasciato irrisolto il problema della trascrivibilità del regolamento di condominio, e quindi dell opponibilità a terzi delle clausole in esso contenute. DoFrina e giurisprudenza prevalen3 ritengono le cd. clausole regolamentari comunque opponibili agli aven3 causa dal singolo condomino, e ciò indipendentemente dalla trascrizione (peraltro considerata inammissibile per simili clausole) Per tali clausole si pone, conseguentemente, un problema di conoscibilità da parte degli aven3 causa dal condomino. Negli as trasla3vi sarà sempre opportuno precisare se l edificio è disciplinato o meno da un regolamento, richiamare se del caso l afo cui trovasi allegato il regolamento o allegarlo all afo stesso e comunque dare afo che l acquirente conosce il regolamento vigente, subentrandone nel lato asvo e passivo. La l. 220/2012 facilita la reperibilità del Regolamento prescrivendo l obbligo della sua allegazione al registro verbali assemblee (1130) 31

32 Regolamento Condominio (1138 c.c.) Per quanto riguarda le clausole contra;uali in dofrina e giurisprudenza diverse sono le posizioni: - sono trascrivibili quelle clausole con le quale si impone un peso a carico di par4 comuni ed a favore di unità esclusive o viceversa o tra più unità esclusive, in quanto configurano vere e proprie servitù; con la trascrizione del primo afo di vendita, al quale viene allegato il regolamento, si procede anche alla trascrizione delle servitù ivi previste; la trascrizione, a sua volta, è condizione di opponibilità - non sono trascrivibili quelle clausole che compor3no limi3 al godimento o all esercizio dei diris del proprietario di un unità immobiliare in quanto non configurabili come servitù; darebbero peraltro luogo a obbligazioni propter rem sempre opponibili ai terzi senza necessità di trascrizione. Anche per queste clausole si porrebbe un problema di conoscibilità. 32

33 CONSIGLIO NOTARILE DI PISA IL CONDOMINIO. RIFLESSI SULL ATTIVITA NOTARILE. GRAZIE PER L ATTENZIONE! 33