Techno Project S.r.l. Società di ingegneria

Transcript

1 Techno Project S.r.l. Società di ingegneria Via G.Marconi 197/a Edolo (Bs)- Telefono Fax COMUNE DI SIRMIONE (BS) LAVORO Mutamento di destinazione d'uso con realizzazione opere edilizie -PIANO DI RECUPERO- ALLEGATO ALLEGATO RELAZIONE TECNICA 1 PROGETTISTA Ing. Luca Zambarblar1 On:ti'le Ingegneri Brescia n B1 Geom. Alber1o Ghensi Alba dei Geometri n Voa Marconi197/a EDOLO (BS) DIRETTORE LAVORI IMPRESA l COMMITTENTE Mion Immobiliare S.pA. DATA SCALA RIFERIMEfoll'O Febbraio C.332 COMMITTENTE Mlan Immobliiare S.pA Rev. n. Desa'izione Data PROTOCOLLO/APPROVAZIONE COLLABORATORI QUESTO DISEGNO NON PUO' ESSERE RIPRODOTTO, NE' AUTORIZZATO Al..lROIIE, NE' CmUTO A TERZI IN TUTTO O IN PARTE SENZA IL CONSENSO SCRITTO DELL'AUTORE

2 MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D USO TRAMITE PIANO DI RECUPERO DENOMINATO MIGROSS 2 RELAZIONE TECNICO ILLUSTRATIVA

3 3. Abito di trasformazione A 14 L Immobile, attualmente in proprietà della Ditta denominata Mion Immobiliare SpA con sede in Via P.Vassanelli, 21/ Bussolengo (VR), è distinto al Catasto al foglio n. 12, mappali nn. 48 e 91, ha una superficie complessiva catastale di mq ed è attualmente destinato attività commerciale-florovivaistica, commerciale e parte residenziale. L area sulla quale insiste l Immobile, distinto al Catasto al foglio n. 12, mappali nn. 48 e 91 ha una superficie complessiva catastale di mq L area sulla quale insiste l Immobile risulta inserita dal previgente Piano di Governo del Territorio ( P.G.T. ), come ambito di trasformazione identificato del Documento di Piano DP05, denominata Area Commerciale 1 SS11, con destinazione Commerciale Direzionale. L Immobile è inserito in un area già completamente urbanizzata, nella quale sono operanti diverse realtà produttive, alcune delle quali di recente realizzazione ed è previsto l insediamento di nuovi complessi residenziali, che comporteranno un sicuro incremento della domanda di spazi commerciali. Ciò si pone in linea con l obiettivo di un corretto ed ordinato sviluppo urbanistico della rete commerciale perseguito dal Comune. Nella relazione illustrativa del Piano di Governo del territorio fra gli obiettivi di recupero degli ambiti, al paragrafo A 14 Area commerciale 1 SS 11 si evince che Il piano è l occasione per procedere alla riqualificazione di un area parzialmente inutilizzata, attraverso il recupero dei volumi esistenti e l adeguamento delle dotazioni territoriali rispetto al loro possibile utilizzo che si avrà con la nuova destinazione urbanistica di tipo commerciale. Quest area rientra nel più generale obiettivo del piano di riqualificare il fronte della vecchia SS 11.

4 3. Abito di trasformazione A 14 Il P.G.T. vigente, approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 50 del 21 dicembre 2009, ha ricompreso l Immobile nell ambito di trasformazione identificato del Documento di Piano DP05, denominata Area Commerciale 1 SS11, con destinazione Commerciale Direzionale, la cui disciplina è contenuta nelle Norme Tecniche di Attuazione ( N.T.A. ) del P.G.T. all interno del Piano dei servizi nel documento di Piano PS 2.3 e nel Piano delle Regole. La scheda d ambito delle NTA: Orientamenti e criteri di attuazione DP del P.G.T. vigente ha previsto per gli edifici inseriti nel Ambito A 14 ed individuati al Sub Ambito 02 tra i quali l Immobile oggetto di Piano di recupero e le relative aree di pertinenza il mutamento di destinazione d uso da attività florovivaistica e parzialmente commerciale ad attività commerciale - direzionale, previa approvazione di un progetto planivolumetrico convenzionato di recupero.

5 4. Il Planivolumetrico convenzionato originario Il 30 novembre 2001, l originaria società proprietaria ha presentato in Comune il progetto planivolumetrico convenzionato richiesto dallo strumento urbanistico, il quale ha previsto la demolizione del fabbricato preesistente e la successiva realizzazione, sull area rimasta inedificata, di una nuova costruzione all interno della quale sono state allocate le seguenti destinazioni funzionali: (a) commerciale (per mq. 750 di s.l.p., di cui mq. 30 previsti all interno dell unità immobiliare ad uso florovivaistico e mq. 720 nell unità immobiliare a destinazione commerciale); (b) residenziale di servizio ad uso commerciale (per mq. 199,96 di s.l.p.); (c) residenziale di servizio all attività florovivaistica (per mq. 198,84 di s.l.p.); (d) serre, magazzini e strutture florovivaistiche (per mq di s.l.p.). Inoltre e stata prevista la realizzazione di: (e) un parcheggio pubblico (di mq ) (f) un parcheggio pertinenziale (di mq ). Il progetto è stato approvato dal Comune con deliberazione del Consiglio Comunale del 20 dicembre 2002, n. 73. Il 13 marzo 2003 è stata stipulata la relativa convenzione urbanistica, con la quale sono state cedute gratuitamente al Comune una porzione di area da destinare a parcheggio pubblico (mq ) e due porzioni di terreno, della superficie di mq. 392,50 e di mq. 214,50, da destinarsi, rispettivamente, a percorso pedonale e a pista ciclabile e percorso pedonale. Nota: le s.l.p. sopra riportate sono state calcolate secondo la definizione del vecchio P.R.G.

6 5. Lo stato di fatto L Immobile è stato costruito con concessione edilizia del 1 aprile 2003, n. 25. Successivamente all edificazione sono stati rilasciati i seguenti titoli edilizi: (i) permesso di costruire del 3 marzo 2004, n. 23 in variante alla concessione edilizia n. 25/2003 per la realizzazione di opere non comportanti né incrementi di superficie né di volume; (ii) denuncia di inizio attività (D.I.A.) del 27 aprile 2004, prot. n in variante alle concessioni edilizie n. 25/2003 e n. 23/ 2004 avente ad oggetto opere di ridistribuzione interna; (iii) denuncia di inizio attività (D.I.A.) del 30 giugno 2004, prot. n in variante alle concessioni edilizie n. 25/2003 e successive varianti avente ad oggetto modifiche interne; (iv) denuncia di inizio attività (D.I.A.) del 10 agosto 2005, prot. n in variante alle concessioni edilizie n. 25/2003 e successive avente ad oggetto lievi modifiche interne. L Immobile è allo stato così composto: (i) mq. 29,85 di s.l.p. commerciale. (ii) mq ,90 di s.l.p. ad uso florovivaistico. (iii) mq. 399,92 di s.l.p. ad uso residenze di servizio. (iv) mq. 112,41 di s.l.p. per locali di servizio e magazzino.

7 L intervento progettato si propone di modificare l attuale superficie con destinazione florovivaistica a destinazione commerciale con relative pertinenze. In particolare, il progetto prevede la realizzazione di tre distinte unità commerciali dotate di accessi principali indipendenti e comunque comunicanti fra di loro tramite un atrio comune commerciale (vedasi tavole di progetto). Le tre unità sono dotate, inoltre, di propri spazi destinati a servizio del personale quali servizi igienici, spogliatoi nonché deposito/magazzino, gestiti in modo totalmente separato, così come disgiunta è la gestione degli spazi tecnici. Il previsto mutamento funzionale, oltre ad essere conforme alla vigente disciplina urbanistica, trova fondamento negli artt della L.R. n. 12/2005 il quale, nel confermare sostanzialmente quanto già disposto dalla L.R. n. 1/2001, dispone che: costituisce destinazione d uso di un area o di un edificio la funzione o il complesso di funzioni ammesse dagli strumenti di pianificazione per l area o per l edificio. E principale la destinazione d uso qualificante; è complementare od accessoria o compatibile la destinazione d uso che integra o rende possibile la destinazione d uso principale, precisando, altresì, che Le destinazioni principali, complementari, accessorie o compatibili possono coesistere senza limitazioni percentuali ed è ammesso il passaggio dall una all altra, nel rispetto del presente articolo, salvo quelle eventualmente escluse dal PGT. Alla luce di quanto sopra esposto e della vigente normativa regionale, quindi, la Società può legittimamente ottenere dal Comune l autorizzazione ad effettuare il mutamento di destinazione dall attuale uso florovivaistico a quello di progetto, essendo quest ultima una funzione espressamente ammessa dalla scheda d ambito di trasformazione A 14 del P.G.T. Nello specifico il progetto prevede l insediamento all interno dell Immobile delle seguenti funzioni: - attività commerciale n 1: vendita di generi alimentari e non alimentari (MIGROSS),

8 di mq di cui: mq 29,85 di s.l.p. a destinazione già commerciale da vecchia convenzione del 2003 mq di s.l.p. già a destinazione commerciale - attività commerciale n 2 di mq di s.l.p. vendita di generi alimentari e non alimentari (EUROSPIN), - attività commerciale n 3 di mq. 102,50 di s.l.p. vendita di generi alimentari (MIG BAR), - unità 1 di mq. 92,70 di s.l.p. ad uso residenziale per continuità del residenziale pertinenziale all attività florovivaistica precedente; - mq. 157,64 di s.l.p. ad uso commerciale di pertinenza alla attività 1 e 2, ma non immediatamente utilizzate. - mq di s.l.p. ad uso commerciale di pertinenza alla attività 1 e 2, ma non immediatamente utilizzate. Tale piano, pertanto, prevede una trasformazione di mq.

9 7. La verifica degli spazi pertinenziali e degli standards urbanistici In virtù delle NTA documento PS 2.3 del Piano dei servizi del vigente P.G.T., il fabbisogno di aree di parcheggio pertinenziale indotto dall intervento edilizio è stato calcolato, tenendo conto nel calcolo della s.l.p. delle superfici indicate, non conteggiando quelle superfici espressamente escluse dal computo ai sensi dell articolo 4 delle disposizioni generali del PGT. Nello specifico sono escluse dalla calcolo della superficie lorda di pavimento (come riportato dall art. 4): - 2) le superfici adibite a servizi e a volumi tecnici dei fabbricati; - 4) le terrazze, i balconi, le logge purchè non siano chiusi su più di due lati; - 5).., i portici condominiali, ; - 7) i vani scala degli edifici plurifamiliari, limitatamente alla superficie lorda di pavimento reale della scala; Detto fabbisogno è stato calcolato nella misura prevista dall art. 16 delle N.T.A. del Piano dei Servizi del P.G.T. vigente con riferimento alle differenti destinazioni d uso: Visto che le schede SCHEDE NORMATIVE DEL PIANO DELLE REGOLE non dispongano diversamente ma rinviino direttamente al PIANO DEI SERVIZI per quantificare gli standards dovuti, le classificazioni e la quantificazione degli spazi pertinenziali, non inferiori a quelli già previsti dalla L. 122/89, nonché degli standards urbanistici di cui alla L.R. 12/2005, sono le seguenti: A) GRUPPO RESIDENZIALE: Residenza in edifici prevalentemente residenziali o terziari; Studi professionali e attività artigianali di servizio fino a 200 mq. di S.L.P.. in edifici prevalentemente residenziali. In caso di interventi di ristrutturazione, senza incremento delle unità immobiliari: - per le destinazioni d uso indicate deve essere prevista una superficie di parcheggi di pertinenza non inferiore a 1 mq/10 mc. In tutte le altre tipologie di interventi: 9

10 - per le destinazioni d uso indicate deve essere previsto numero 1 (un) posto auto pertinenziale per ogni unità immobiliare con S.L.P... minore od uguale a mq. 55 e 2 (due) posti auto pertinenziali per ogni unità immobiliare con S.L.P... maggiore a mq 55 e comunque, in ogni caso, una superficie destinata a parcheggi di pertinenza non inferiore a 1 mq/10 mc. Gli standards urbanistici, ove previsti, devono essere quantificati almeno nella misura di 26,5 mq/abitante. Un abitante teorico è potenzialmente insediabile in ogni 150 mc di volume residenziale previsto, ovvero in mq 50 di SLP. Nel caso di dimostrata e comprovata impossibilità, riconosciuta dall U.T.C., del reperimento dei parcheggi pertinenziali per le residenze, così come nel caso di recupero dei sottotetti ex LR 12/05 L.R. 20/05 e LR 5/09, è ammessa la possibilità di monetizzazione degli spazi per parcheggi pertinenziali non reperibili, mediante versamento al comune di una somma al metro quadrato costituita dalla sommatoria del costo dell area (valutato con le stesse modalità previste per le monetizzazioni degli standard) e del costo medio di realizzazione in zona similare di un parcheggio scoperto, così come definito e aggiornato annualmente da specifica delibera della G.C. B) GRUPPO TERZIARIO: Commercio al dettaglio con esposizione ed eventuali lavorazioni accessorie; Commercio all ingrosso; Pubblici esercizi; Attività direzionali e uffici aperti al pubblico; Studi professionali superiori a mq. 200 di S.L.P.. Per le destinazioni d uso indicate deve essere prevista una superficie per parcheggi di pertinenza pari almeno al 50% della S.L.P.. Di tali pertinenze almeno il 70% devono essere segnalate e facilmente accessibili al pubblico a cui sono rivolte le attività. Gli standards urbanistici devono essere quantificati nella misura minima del 100% della S.L.P.. 10

11 C) GRUPPO CENTRI COMMERCIALI E ATTREZZATURE COL-LETTIVE: Supermercati al dettaglio; Attrezzature collettive per il tempo libero (dancing, clubs, sport, sale giochi, ecc.). Per le destinazioni d uso indicate gli spazi destinati a parcheggi di per-tinenza devono essere pari ad almeno 150 mq ogni 100 mq di S.L.P..; di tali pertinenze almeno il 90% dovranno essere segnalate e facil-mente accessibili al pubblico a cui sono rivolte le attività. Diversamente per tutte le attività che prevedono l autorizzazione per numero di persone dovrà essere garantito un posto macchina per persona. Gli standards ove previsti devono essere quantificati almeno nella misura di 150mq/100mq della S.L.P.. D) GRUPPO TURISMO: a - Insediamenti ricettivi; b - Alberghi; c - Terme. Per le destinazioni d uso indicate al punto a gli spazi destinati a parcheggi di pertinenza devono essere pari al 50% della S.L.P.. Di tali pertinenze almeno il 90% dovranno essere segnalate e facilmente accessibili al pubblico a cui sono rivolte le attività. Gli standards devono essere previsti nella misura di almeno il 50% della superficie del lotto. Per le destinazioni d uso di cui ai punti b e c gli spazi destinati a parcheggi di pertinenza devono essere pari al 50% della S.L.P.. Di tali pertinenze almeno il 90% dovranno essere segnalati e facilmente accessibili al pubblico di cui sono rivolte le attività. Gli standard devono essere previsti nella misura di almeno il 20% della superficie del lotto. d - Campeggi. Parcheggi pertinenziali 1 posto macchina ogni posto tenda o roulotte e 20 mq ogni 100 mc. Gli standards urbanistici devono essere previsti nella misura minima del 20% del comparto urbanistico. 11

12 2) Le quantità pertinenziali devono essere previste, qualora non diversamente specificato nelle norme di zona, nei seguenti casi: a) nei cambi di destinazione d uso (comportanti maggiori spazi pertinenziali); b) nelle operazioni di ristrutturazione che comportino cambio di destinazione d uso e/o ampliamento della S.L.P.. utilizzabile (per la parte con cambio di destinazione d uso e per la parte ampliata); c) nelle opere di ampliamento (per la parte ampliata); d) nelle nuove edificazioni. Gli standards devono essere previsti dai piani attuativi, fatta salva la facoltà di monetizzare, qualora ciò sia giudicato urbanisticamente congruo dall A.C., attraverso motivata delibera di Giunta, e qualora ciò non sia esplicitamente escluso dalle norme del PR, e secondo le modalità previste nel PIANO DEI SERVIZI. Per le strutture alberghiere in zona A e le strutture alberghiere a volume-tria definita di cui alla Zona D4 delle presenti norme non sono dovuti, in caso di ampliamento della S.L.P.., gli spazi destinati a parcheggio pertinenziale. E) GRUPPO INDUSTRIA E ARTIGIANATO: Impianti produttivi e relativi servizi; Uffici tecnici connessi all industria; Magazzini; Depositi; Attrezzature per l autotrasporto. Per le destinazioni d uso indicate deve essere prevista una superficie per parcheggi di pertinenza pari almeno al 20% della superficie fondiaria. 12

13 Facendo puntuale applicazione di questi criteri, dunque, il fabbisogno di aree per parcheggi pertinenziali indotto dal programmato intervento edilizio e dalle nuove funzioni ivi previste è stato calcolato come da tavola n. 4a e 4b.: Come previsto dall art. 18 delle NTA del Piano dei servizi si monetizzano gli standards urbanistici secondo il prospetto allegato da sottoporre alla Giunta Comunale e al responsabile dell U.T.C.. Come valore al metro quadro per la monetizzazione degli standards urbanistici (135,00 /mq) è stato usato quello riportato nella perizia di stima fatta dall U.T.C. per la trasformazione di aree analoghe adiacenti. Nello specifico gli standard urbanistici sono così definiti come da tavola n. 4a e4b. 14