T R I B U N A L E D I L A T I N A

Transcript

1 T R I B U N A L E D I L A T I N A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Sciacca Stefano, nell'esecuzione Immobiliare 148/2014 del R.G.E. promossa da ****Omissis**** contro ****Omissis**** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Precisazioni... 5 Patti... 6 Stato conservativo... 6 Parti Comuni... 6 Servitù, censo, livello, usi civici... 6 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 7 Provenienze Ventennali... 7 Formalità pregiudizievoli... 8 Normativa urbanistica... 9 Regolarità edilizia... 9 Vincoli od oneri condominiali Stima / Formazione lotti Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 148/2014 del R.G.E Lotto Unico Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento

3 INCARICO In data 07/02/2017, il sottoscritto Arch. Sciacca Stefano, con studio in Viale Guglielmo Marconi, 10 A Latina (LT), stefanosciacca@live.it, PEC stefano.sciacca@archiworldpec.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 03/03/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Terracina (LT) - Via Gaetano Astolfi, interno 7, piano Terra DESCRIZIONE Appartamento al piano terra di un fabbricato su due livelli sito in Comune di Terracina, Località Borgo hermada, Via Gaetano Astolfi snc, interno n. 7. Si accede all'appartamento attraverso una stradina privata che da Via Gaetano Astolfi porta sul retro del fabbricato. Il numero di interno 7 è indicato su una piccolina piastrina metallica collocata sul pilastrino metallico di sostegno del cancelletto di ingresso all'immobile. Al suo interno sono presenti un ingresso soggiorno con angolo cottura, una camera da letto, un piccolo bagno con disimpegno per un totali di circa 38 mq (34 al netto delle murature). All'immobile è annessa un'area giardinata di circa 20 mq. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Terracina (LT) - Via Gaetano Astolfi, interno 7, piano Terra COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 presente in atti risulta completa e regolare. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: ****Omissis**** (Proprietà 1/1) 3

4 L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: ****Omissis**** (Proprietà 1/1) CONFINI L'immobile staggito, così come da Atto di recessione redatto dal Notaio Dott. ****Omissis**** il Rep Rac. 8617, risulta essere un appartamento sito in Comune di Terracina (LT), località Borgo Hermada con accesso da Via Gaetano Astolfi snc e precisamente - unità immobiliare adibita a civile abitazione ed articolata su un livello, composta di 3 (tre) vani catastali, confinante " con viale condominiale e con appartamenti int. n. 6 e int. 13 salvo altri" e più precisi confini. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 34,00 mq 39,00 mq 1,00 39,00 mq 2,70 m Terra Cortile 20,00 mq 20,00 mq 0,18 3,60 mq 0,00 m T Totale superficie convenzionale: 42,60 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 42,60 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 11/04/1997 al 12/08/2002 ****Omissis**** Catasto Fabbricati Fg. 173, Part. 641, Sub. 19 Categoria A2 Cl.2, Cons. 3 Rendita 278,89 Piano T Graffato Si Dal 13/08/2002 al 27/11/2007 ****Omissis**** Catasto Fabbricati Fg. 173, Part. 641, Sub. 19 Categoria A2 Cl.2, Cons. 3 Rendita 247,90 Piano T Graffato Si Dal 28/11/2007 al 08/09/2009 ****Omissis**** Catasto Fabbricati Fg. 173, Part. 641, Sub. 19 4

5 Categoria A2 Cl.2, Cons. 3 Rendita 247,90 Piano T Graffato Si Dal 09/09/2009 al 13/11/2011 ****Omissis**** Catasto Fabbricati Fg. 173, Part. 641, Sub. 19 Categoria A2 Cl.2, Cons. 3 Rendita 247,90 Piano T Graffato Si Dal 14/11/2011 al 28/03/2014 ****Omissis**** Catasto Fabbricati Fg. 173, Part. 641, Sub. 19 Categoria A2 Cl.2, Cons. 3 Rendita 247,90 Piano T Graffato Si DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A ,9 T SI Corrispondenza catastale All'immobile identificato al Foglio 173 mapp. 641 sub 19 è annessa la particella mapp. 641 sub 20 così come meglio rappresentato dalla visura catastale allegata alla presente relazione. Detta particella rappresenta l'annessa area giardinata al suo ingresso. PRECISAZIONI Si precisa che il giorno 21 aprile alle ore il sottoscritto si è recato presso l'immobile pignorato assieme al custode nominato Dott. Avv. ****Omissis****. Nel corso del sopralluogo non ha potuto accedere all'immobile e si è limitato a scattare alcune fotografie al suo esterno. Successivamente il giorno 16 giugno si è recato nuovamente presso l'immobile staggito e questa volta, sempre assieme al Custode Giudiziario ha potuto eseguire una ricognizione al suo interno e ha potuto scattare alcune fotografie di interno nonchè ha effettuato alcune misurazioni annotandole su fogli separati. Il verbale di detto sopralluogo viene allegato alla presente relazione di stima. Il sottoscritto inoltre ha effettuato una visura di aggiornamento delle formalità pregiudizievoli gravanti sul bene presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Latina senza riscontrare alcuna nuova formalità rispetto a quanto descritto nella documentazione ipocatastale in atti. Lo stesso si è recato presso l'ufficio Anagrafe del Comune di Terracina al fine di accertare l'attuale 5

6 indirizzo di residenza della debitrice. Dal certificato rilasciatogli dall'ufficio Anagrafe del Comune di Terracina in data si evince che la Sig.ra ****Omissis**** è stata cancellata dall'anagrafe comunale in quanto irreperibile al censimento avvenuto in data PATTI Nel corso del sopralluogo effettuato presso l'immobile pignorato è stata rilevata la presenza al suo interno della famiglia del Sig. ****Omissis**** di nazionalità indiana che si è dichiarato occupante l'immobile in forza di un contratto di locazione non registrato. Il sottoscritto, al fine di verificare lo stato allocativo dell'immobile, ha effettuato un'indagine presso l'agenzia delle Entrate di Latina. Da tale indagine è emerso che l'immobile risulta attualmente locato al Sig. ****Omissis**** in forza di contratto di locazione del della durata di anni dieci. Per detto contratto è stata versata solo la tassa alla sua registrazione e non stati mai versati i successivi tributi annuali. STATO CONSERVATIVO L'immobile versa in cattive condizioni. Necessita di interventi di tinteggiatura e sanificazione nonchè la sostituzione degli infissi esterni oramai fatiscenti. PARTI COMUNI Non sono presenti parti comuni con altri immobili. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Dalle documentazioni agli atti ed acquisite presso gli uffici preposti non sono state riscontrate servitù, censi, livelli od usi civici per l'immobile oggetto di pignoramento. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'immobile oggetto di esecuzione risulta parte di un fabbricato edificato su due piani (piano terra, piano primo) che come si evince anche dalla relazione tecnica allegata al progetto depositato in Comune di Terracina è stato realizzato con struttura portante in cemento armato e tamponature esterne in blocchi di argilla portanti. I solai sono stati realizzati con struttura in latero-cemento e la copertura e a tetto con falde. Le pareti interne divisorie sono state realizzate con mattoni forati a sei fori. La pavimentazione interna è in monocottura e le pareti del bagno e dell'angolo cottura sono rivestite parzialmente con maioliche. Gli infissi esterni sono in legno vetro con persiane. Gli infissi interni sono in legno tamburato. Le pareti interne sono state tinteggiate con tinta a tempera mentre le pareti esterne del fabbricato sono trattato con tinta al quarzo plastico. 6

7 STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da terzi senza titolo. N.B. = il delegato avv. Prisco, da atto che diversamente da quanto indicato dal C.T.U., l'appartamento è occupato con contratto di locazione ad efficacia infranovennale, che scadrà il L'immobile è attualmente occupato dal Sig. ****Omissis****, di nazionalità indiana, e la propria famiglia. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 11/04/1997 al 27/11/2007 ****Omissis**** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Dott. Ranucci Raffaele 11/04/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 28/11/2007 al 08/09/2009 ****Omissis**** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Dott. Ranucci Raffaele 28/11/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 09/09/2009 al 13/11/2011 ****Omissis**** Donazione Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Dott. Narciso Ernesto 09/09/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 7

8 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 14/11/2011 al 28/03/2014 ****Omissis**** Recessione Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Dott. Narciso Ernesto 22/11/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Latina aggiornate al 06/12/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Latina il 14/03/2008 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di ****Omissis**** Contro ****Omissis**** Formalità a carico della procedura Capitale: ,00 Percentuale interessi: 5,98 % 8

9 Trascrizioni Rogante: Notaio Dott. ****Omissis**** Data: 12/03/2008 N repertorio: N raccolta: 6819 Atto esecutivo o Cautelare - Verbale di Pignoramento Immobili Trascritto a Latina il 05/06/2014 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di ****Omissis**** Contro ****Omissis**** Formalità a carico della procedura NORMATIVA URBANISTICA L'immobile pignorato, ubicato in Terracina Località Borgo Hermada ricade in Zona di Espansione C3 del Piano Regolatore Generale dello stesso Comune. Le norme tecniche di attuazione del PRG, sono allegate in copia alla presente relazione. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. L'immobile risulta far parte di un fabbricato edificato regolarmente a seguito di concessione edilizia n del 9 luglio 1994 rilasciata dal Comune di Terracina alla Società "****Omissis****". Copia della concessione edilizia, così come richiesta e ottenuta presso l'ufficio Tecnico del Comune di Terracina è allegata alla presente relazione. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Per quanto riguarda l'a.p.e. il sottoscritto ha provveduto ad elaborare l'attestato di Prestazione Energetica a a seguito di rilievo in "loco". Detto Attestato è stato inviato al competente organismo di 9

10 controllo regionale il giorno 2 gennaio 2018 e si allega alla presente relazione la ricevuta PEC di avvenuta consegna. Dall'Attestato Di Prestazione Energetica elaborato l'immobile oggetto di pignoramento risulta classificato in fascia F. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Terracina (LT) - Via Gaetano Astolfi, interno 7, piano Terra Appartamento al piano terra di un fabbricato su due livelli sito in Comune di Terracina, Località Borgo hermada, Via Gaetano Astolfi snc, interno n. 7. Si accede all'appartamento attraverso una stradina privata che da Via Gaetano Astolfi porta sul retro del fabbricato. Il numero di interno 7 è indicato su una piccolina piastrina metallica collocata sul pilastrino metallico di sostegno del cancelletto di ingresso all'immobile. Al suo interno sono presenti un ingresso soggiorno con angolo cottura, una camera da letto, un piccolo bagno con disimpegno per un totali di circa 38 mq (34 al netto delle murature). All'immobile è annessa un'area giardinata di circa 20 mq. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 173, Part. 641, Sub. 19, Categoria A2, Graffato SI L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Nel calcolare il più probabile valore di mercato dell'immobile pignorato il sottoscritto ha effettuato indagini presso operatori economici del settore immobiliare della zona del Comune di Terracina, Località Borgo Hermada riscontrando un prezzo medio a mq. che si aggira sui 1200,00. A detto valore il sottoscritto ha ritenuto congruo decurtare le spese relative all'adeguamento a regola d'arte degli impianti tecnologici (elettrico, acqua, gas) nonché tutte le spese relative alla ristrutturazione dell'appartamento. Da tale analisi il sottoscritto ha ritenuto congruo attribuire all'appartamento staggito un valore di circa 950,00 al metro quadro. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Terracina (LT) - Via Gaetano Astolfi, interno 7, piano 42,60 mq 950,00 /mq ,00 100, ,00 10

11 Terra Valore di stima: ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Latina, li 23/01/2018 ELENCO ALLEGATI: L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Sciacca Stefano N 1 Visure e schede catastali - Visura catastale dell'immobile identificato al F. 173 Mapp. 641 Sub 19 (Aggiornamento al 06/12/2017) N 1 Estratti di mappa - Estratto di mappa catastale (Aggiornamento al 06/12/2017) N 1 Planimetrie catastali - Planimetria catastale dell'immobile (Aggiornamento al 06/12/2017) N 6 Foto - Fotografie attuali interne ed esterne dell'appartamento (Aggiornamento al 06/12/2017) N 1 Ortofoto - Ortofoto (Aggiornamento al 06/12/2017) N 1 Atto di provenienza - Copia dell'atto di retrocessione (Aggiornamento al 06/12/2017) N 1 Altri allegati - Certificazione di residenza del debitore rilasciata dall'ufficio Anagrafe del Comune di Terracina (Aggiornamento al 06/12/2017) N 1 Concessione edilizia - Copia della concessione edilizia e di documenti in atti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Terracina (Aggiornamento al 06/12/2017) N 1 Altri allegati - Norme Tecniche di Attuazione del PRG di Terracina (Aggiornamento al 09/12/2017) N 1 Visure e schede catastali - Visura Ipotecaria di aggiornamento (Aggiornamento al 06/12/2017) N 1 Altri allegati - Copia dell'atto di locazione dell'immobile rilasciato dall'agenzia delle Entrate di Latina - Ufficio del Registro (Aggiornamento al 06/12/2017) N 1 Altri allegati - APE Attestato di prestazione energetica (Aggiornamento al 23/01/2018) 11

12 N 1 Altri allegati - Pec di avvenuta presentazione APE (Aggiornamento al 23/01/2018) N 1 Altri allegati - Perizia ai fini della privacy (Aggiornamento al 23/01/2018) 12

13 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Terracina (LT) - Via Gaetano Astolfi, interno 7, piano Terra Appartamento al piano terra di un fabbricato su due livelli sito in Comune di Terracina, Località Borgo hermada, Via Gaetano Astolfi snc, interno n. 7. Si accede all'appartamento attraverso una stradina privata che da Via Gaetano Astolfi porta sul retro del fabbricato. Il numero di interno 7 è indicato su una piccolina piastrina metallica collocata sul pilastrino metallico di sostegno del cancelletto di ingresso all'immobile. Al suo interno sono presenti un ingresso soggiorno con angolo cottura, una camera da letto, un piccolo bagno con disimpegno per un totali di circa 38 mq (34 al netto delle murature). All'immobile è annessa un'area giardinata di circa 20 mq. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 173, Part. 641, Sub. 19, Categoria A2, Graffato SI L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'immobile pignorato, ubicato in Terracina Località Borgo Hermada ricade in Zona di Espansione C3 del Piano Regolatore Generale dello stesso Comune. Le norme tecniche di attuazione del PRG, sono allegate in copia alla presente relazione. 13

14 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 148/2014 DEL R.G.E. LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Terracina (LT) - Via Gaetano Astolfi, interno 7, piano Terra Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 173, Part. 641, Sub. 19, Categoria A2, Graffato SI Superficie 42,60 mq Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: Stato di occupazione: L'immobile versa in cattive condizioni. Necessita di interventi di tinteggiatura e sanificazione nonchè la sostituzione degli infissi esterni oramai fatiscenti. Appartamento al piano terra di un fabbricato su due livelli sito in Comune di Terracina, Località Borgo hermada, Via Gaetano Astolfi snc, interno n. 7. Si accede all'appartamento attraverso una stradina privata che da Via Gaetano Astolfi porta sul retro del fabbricato. Il numero di interno 7 è indicato su una piccolina piastrina metallica collocata sul pilastrino metallico di sostegno del cancelletto di ingresso all'immobile. Al suo interno sono presenti un ingresso soggiorno con angolo cottura, una camera da letto, un piccolo bagno con disimpegno per un totali di circa 38 mq (34 al netto delle murature). All'immobile è annessa un'area giardinata di circa 20 mq. NO SI Occupato da terzi senza titolo 14

15 FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Latina il 14/03/2008 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di ****Omissis**** Contro ****Omissis**** Formalità a carico della procedura Capitale: ,00 Percentuale interessi: 5,98 % Rogante: Notaio Dott. ****Omissis**** Data: 12/03/2008 N repertorio: N raccolta: