Il real estate in Italia: ripartono le compravendite ma prezzi ancora stagnanti

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1 Il real estate in Italia: ripartono le compravendite ma prezzi ancora stagnanti Il settore immobiliare quotato in Italia è uno dei settori rimasti ai margini del grande rialzo degli indici azionari italiani negli ultimi mesi. In un paese che ha trascorso la maggiore parte degli ultimi dieci anni in recessione e con un contesto bancario ancora estremamente problematico (almeno fino a che la situazione di Paschi, Carige e delle due banche venete non sarà favorevolmente risolta in via definitiva), è difficile infatti ipotizzare una strutturale ripresa dei prezzi dell immobiliare. Borsinoimmobiliare.it infatti evidenzia nelle grandi città una ripresa delle compravendite a doppia cifra ma a fronte di prezzi mediamente ancora in discesa. Analogamente, immobiliare.it segnala in maggio una stagnazione se non un calo dei prezzi delle compravendite, ma un sensibile miglioramento dei prezzi degli affitti almeno a Milano. Per le altre grandi città andamento a macchia di leopardo con Roma in calo generalizzato, Venezia stabile e Firenze e Bologna caratterizzati da prezzi in sensibile ripresa sia per le compravendite che per gli affitti. Da un punto di vista macro se da un lato è difficile prevedere una ripresa strutturale dei prezzi data la crescita anemica del PIL, non si può non segnalare il boom turistico in atto su tutta la penisola che spingerà i servizi di case da affittare temporaneamente e, soprattutto a Milano, il ritorno dei fondi esteri come acquirenti. In questo caso la motivazione è semplice: Milano si propone come capitale europea, ma i suoi prezzi immobiliari sono una frazione rispetto a quelli delle altre grandi capitali (Londra, Parigi, Francoforte). I dati trimestrali delle principali banche italiane che evidenziano nel primo trimestre 2017 un rallentamento delle sofferenze (insieme ad un interesse dei fondi esteri per acquistare portafogli di NPL s), lasciano ipotizzare che nei prossimi trimestri la liquidità del mercato immobiliare italiano possa migliorare ulteriormente. Ovviamente occorrono dei distinguo sia in termini di destinazione d uso (residenziale, commerciale, uso ufficio) che di area geografica, ma l impressione è che in molte città il fondo possa essere stato toccato a cavallo tra l ultimo trimestre 2016 e il primo del Il real estate in Italia: principali aziende quotate Le società immobiliari quotate sul nostro mercato sono mediamente concentrate soprattutto su Milano e Roma e in particolare sugli uffici. Paradossalmente, la qualità degli asset potrebbe quindi essere in prospettiva molto interessante per gli investitori. In passato il NAV delle società ha suscitato non pochi dubbi negli investitori data la velocità di discesa dei prezzi degli immobili. Il processo di revisione dei prezzi che avviene mediamente due volte l anno da parte di periti internazionali tuttavia dovrebbe avere oramai catturato in gran parte la differenza tra un valore teorico dato ad esempio dal rendimento (affitto annuo calcolato su un valore di bilancio) e un prezzo di vendita in condizioni poco favorevoli. Il sopra citato ritorno degli investitori esteri sul nostro mercato dovrebbe inoltre stabilizzare maggiormente tali valutazioni.

2 1. Beni Stabili ( 0,65) 27 giugno 2017 Con una capitalizzazione di 1,48 miliardi è sicuramente la società più rappresentativa del settore. L azionista di maggioranza con il 50,1% è la holding Fonciere des Regions quotata sul mercato azionario francese di cui Leonardo del Vecchio è il primo azionista con il 28.26%. La sua attività è concentrata sugli affitti a grandi locatari a Milano e sul trading. Gli obiettivi del piano industriale al 2020 sono la cessione degli asset non-core, il rafforzamento della struttura patrimoniale, l ottimizzazione degli asset e dei rendimenti. Nel 2016 l attività di asset management è stata particolarmente spinta con un riassetto degli attivi sia in entrata che in uscita. Il NAV a fine anno era di 0,848 per azione (0.809 per azione al netto di imposte, oneri finanziari e mark to market dei derivati a protezione del debito). Lo sconto sul NAV a 0,65 è attualmente del 23,3% circa. Beni Stabili: grafico mensile con media mobile a 50 mesi (fonte Eikon) I risultati del primo trimestre 2017 evidenziano un occupancy rate elevato (95,6% che diventa 91,9% se si escludono gli immobili affittati a Telecom Italia). La crescita degli affitti è del 3,7%. la durata media dei contratti di affitto alla prima scadenza è 8,8 anni. In tale senso segnaliamo l acquisto per 24,7 milioni di un immobile di 9 piani interamente affittato con un rendimento al 6,9% e cessioni per 37,6 milioni ad un rendimento del 3,3%. Analogamente alla fine del primo trimestre la società ha in essere accordi preliminari di vendita per circa 41,6 milioni ad un

3 rendimento medio del 3,6%. In febbraio la società ha conferito a Central Sicaf per un totale di 1,55 miliardi il portafoglio composto da 145 immobili affittati da Telecom Italia cedendo il 20% cadauno a credit Agricole Assurance e EDF Invest e riducendo sensibilmente il debito netto. Il dividendo atteso per il 2017 e il 2018 è 0,03 per azione, che corrisponde ad un rendimento del 4,6% circa. 2. Coima RES ( 7,7) Quotata nel 2016, era stata costituita nel 2015 per accedere al regime speciale previsto per le Società di Investimento Immobiliare quotate (SIIQ). L azionista di maggioranza con il 40,13% è il Qatar Investment Authority. Il portafoglio è costituito dagli uffici Vodafone a Milano in via Lorenteggio, da un business center all EUR a Roma con primari conduttori tra cui AXA, Confindustria Energia, Fastweb, un edificio ad uso misto (hotel + uffici) a Porta nuova-milano (NH Hotel Verdi, Roland Berger, Axelero ), altri due edifici in Porta Nuova dietro Unicredit, un portafoglio di 96 immobili affittati a Deutsche Bank, due edifici a Milano affittati alla BNL. La metratura totale locabili è complessivamente Coima ha un occupancy rate del 95,8% e un rendimento netto del 5,3% che con lo sconto sul NAV sale sensibilmente. Il NAV a fine 2016 era di 10,06 per azione, il che implica uno sconto del 23,5%, simile a quello di Beni Stabili. Sensibilmente più piccola di Beni Stabili (Coima capitalizza 276 milioni), la società ha un indebitamento abbastanza contenuto e capacità di crescita per i prossimi 2/3 esercizi. Il dividendo post quotazione a 0,11 dovrebbe progressivamente aumentare per arrivare tra il 2018 e il 2019 in linea con il settore (4-5%). Coima: grafico giornaliero con media mobile a 50 giorni (fonte Eikon)

4 3. IGD ( 0,8) 27 giugno 2017 Leader nell acquisto, costruzione e gestione di centri commerciali (ipermercati e gallerie) in Italia e in Romania, Immobiliare Grande distribuzione (IGD) ha un business model differente rispetto alle altre grandi immobiliari quotate ed è forse quella che maggiormente potrebbe beneficiare dal flusso turistico previsto nei prossimi mesi. i suoi shopping center (56 in Italia e 15 in Romania) il cui valore stimato a fine 2016 era di 2177 milioni, di cui alcuni ha la proprietà totale mentre di altri la componente di distribuzione alimentare è della COOP, sono in continuo rinnovamento per garantire anche in un contesto caratterizzato dall online una shopping experience che trattenga la clientela il più a lungo possibile all interno del centro commerciale. Partendo quindi dalla distribuzione alimentare (settore in costante sofferenza) e abbigliamento, negli anni sono stati successivamente aggiunti servizi alternativi come la palestra, il barbiere/parrucchiere, il dentista e in alcuni casi il cinema multisala. In più, è continua l evoluzione del food (piadinerie, trattorie, pollo fritto, Mcdonalds ) mediamente concentrato a ridosso dell entrata in spazi appositi. Negli anni IGD ha gestito il portafoglio cercando di limitare l attività di trading ma l entrata di players esteri (tipo l olandese Eurocommercial) attratti dalla stabilità del business ha permesso in alcuni casi di sfruttare prezzi di vendita molto elevati, in altri di posizionarsi diversamente sul territorio. Il tasso di rotazione dei tenants sebbene più elevato rispetto all immobiliare ad uso ufficio, è rimasto comunque su livelli molto contenuti anche negli anni di maggiore contrazione della domanda come il 2009 e Nel primo trimestre 2017 è stato evidenziato un trend positivo dei ricavi (4,6%) anche escludendo le acquisizioni (a parità di perimetro la crescita è stata dell 1,3% in Italia e del 6,8% in Romania). Il debito è salito a 1046 milioni a fronte di asset fisici a 2,144 miliardi. Il NAV per azione a fine 2016 di 1,37 per azione implica uno sconto del 41,6%. Il dividendo a 0,045 implica ai prezzi attuali un rendimento del 5,6%. IGD: Grafico settimanale (fonte Eikon)

5 Tesi di investimento: 27 giugno 2017 il settore immobiliare è stato finora toccato solo marginalmente dal rialzo che ha caratterizzato i nostri listini azionari nei mesi recenti.il motivo è principalmente legato sulla stagnazione dell economia che finora ha impedito ai prezzi degli immobili di invertire il trend discendente e dal timore che prima o poi la BCE possa invertire la sua politica monetaria. Dall altro lato ci sono società che sul lato finanziario offrono rendimenti competitivi, soprattutto se si ragiona sullo sconto a cui prezzano sul NAV. Gli asset sono mediamente di qualità (per l anno di costruzione, il livello dei tenants e la durata dei contratti di locazione) e soprattutto Beni Stabili e Coima sono concentrati tra Roma e Milano, città in cui i prezzi sono in via di stabilizzazione. IGD ha un business model diverso ma anche un maggiore sconto sul NAV, ha dimostrato negli anni di essere al livello dei principali comparable internazionali. Settore da monitorare attentamente per investitori sensibili al rendimento e al rapporto rischio/rendimento dei multipli pagati.

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